Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1481/2020 по иску ФИО2 к ООО «Технострой» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома, взыскании судебных расходов, -

установил:

Истец – ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Технострой», которым просит признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от <дата>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве; признать за ней право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный – <адрес>), в виде однокомнатной <адрес> (инвентарный <номер>, литер.А), этаж 12, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 43,0 кв.м., положение на площадке - справа, номер на площадке – 5 (л.д. 4-8).

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата> между ней и ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс») был заключен Предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес>. Предметом данного договора является обязательство в будущем заключить Договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора в предусмотренный договором срок построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры, расположенный по строительному адресу: <адрес> дома передать ей 1-комнатную <адрес> (Объект долевого строительства), имеющую проектные характеристики: строительный номер квартиры - 105, номер дома - 1, этаж - 12, планируемая площадь - 42,52 кв.м, положение на площадке - справа, номер на площадке - 5, а я обязан уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства. Согласно пункту 1.3 Предварительного договора Срок передачи Обществом Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течение 2-х месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода Дома в эксплуатацию - 4 (четвертый) квартал 2013 года. Согласно пункту 1.4 Предварительного договора Цена Договора эквивалентна стоимости квартиры и составляет 2 026 078 (два миллиона двадцать шесть тысяч семьдесят восемь) рублей из расчета 1 кв.м площади 47 650 (сорок семь тысяч шестьсот пятьдесят) рублей. Цена договора является фиксированной (твердой) и не подлежит изменению при условии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств. Денежные средства, выплаченные Участником долевого строительства по настоящему Договору, засчитываются в счет оплаты Основного договора (пункт 5.1 Предварительного договора). Свои обязательства по Предварительному договору она выполнила в полном объеме. Денежные средства в общей сумме 2 026 078 руб. перечислены на счет ООО «ГарантияСтройПроект» следующими платежами: <дата>-1 420 000 руб., <дата>-101 013 руб., <дата>-101 013 руб., <дата>- 101 013 руб., <дата> - 101 013 руб., <дата> - 101 013 руб., <дата> - 101 013 руб., что подтверждается соответствующими приходными кассовыми ордерами и кассовыми чеками, а также актом сверки взаимных расчетов от 24.04.2017г. После проведения технической инвентаризации объекта <дата> нами произведена доплата за квадратные метры в размере 22 872 руб. на основании счета №С-794 от 19.09.2019г., что подтверждается кассовым чеком и письмом ООО «Технострой» исх. <номер> от <дата>. Всего за квартиру оплачено 2.048.950 рублей. По заказу ООО «Технострой» по договору <номер> от <дата> ГУП МО «МОБТИ» выполнили работы по технической инвентаризации объекта капитального строительства квартиры и изготовлению технического паспорта на квартиру, подлежащей передаче в мою собственность на основании Предварительного договора <номер> от <дата>. В соответствии с техническим паспортом жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, оплаченная нами квартира существует в натуре как отдельное изолированное помещение со своими техническими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке, имеет инвентарный <номер>, литер А, площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 43,0 кв.м. Согласно дополнительному соглашению <номер> от <дата> к Предварительному договору <номер> пункт 1.2 Предварительного договора изложен в новой редакции с описанием Объекта долевого строительства согласно данным ГУП МО «МОБТИ» в техническом паспорте. <дата> между ней и ООО «Технострой» было заключено Дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору <номер> от <дата>, согласно которому описание Объекта долевого строительства изложено по данным ГУП МО «МОБТИ» в техническом паспорте: строительный номер квартиры - 112, номер дома - 1, этаж - 12, общая площадь - 43,0 кв.м, положение на площадке - справа, номер на площадке 5. Пунктом 1.3 Дополнительного соглашения <номер> установлена доплата в размере 22 872 руб. за разницу, рассчитанную исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади, которая была оплачена <дата>. <дата> между ООО «СтройФинанс» (прежнее наименование ООО «ГарантияСтройПроект) и ООО «Технострой» было заключено Соглашение о переводе долга по Предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства от 10.07.2013г., согласно которому Новый должник ООО «Технострой» полностью принимает на себя обязательства Должника по Предварительному договору <номер> от 10.07.2013г., заключенному между ней и Должником. Согласно пункту 7 Предварительного договора Общество не вправе отказаться от подписания и исполнения Основного договора при условии добросовестного исполнения Участником долевого строительства своих обязательств, которые могут быть предусмотрены исключительно настоящим Договором и/или действующим законодательством. До настоящего времени ответчиком условия Предварительного договора не выполнены. Основной договор участия в долевом строительстве не заключен, квартира не передана, акт приема-передачи квартиры не подписан, право собственности за не зарегистрировано. Зарегистрировать право собственности на квартиру во внесудебном порядке она не может, так как у застройщика отсутствует полный пакет необходимых документов. В связи с чем она вынуждена обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

В судебном заседании ФИО2 заявленные требования поддержала.

Ответчик - ООО «Технострой» о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился, согласно представленного в материалы дела письменного мнения, против удовлетворения исковых требований не возражает, просит рассматривать дело в отсутствие представителя.

Третьи лица- ООО «СтройФинанс», Управление Росреестра по Московской области о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание представители не явились.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, дело постановлено рассмотреть в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата>ФИО2 заключила с ООО «ГарантияСтройПроект», переименованное в последствии в ООО «СтройФинанс», предварительный договор <номер> участия в строительстве многоэтажных жилых домов с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, по которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома по адресу: <адрес> на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора( л.д.16-17).

ООО «ГарантияСтройПроект» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по указанному строительному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства <адрес> площадью 42,52 кв.м. в <адрес> на <адрес> по <адрес>, а участник долевого строительства оплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.3 предварительного договора срок передачи Обществом объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию – 4 квартал 2013года ( л.д.16). Согласно п. 2 предварительного договора срок заключения основного договора не позднее <дата>. Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что участник долевого строительства выплачивает Обществу до <дата> сумму в размере 1.420.000 рублей, до <дата> сумму в размере 606.078 рублей.

Истец оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается платежными документами и актом сверки взаимных расчетов по предварительному договору ( л.д.21-31). Таким образом, в нарушение ФЗ РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ, ООО «ГарантияСтройПроект» заключило с истцом не договор участия в долевом строительстве, а предварительный договор, который фактически является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, так как содержит все существенные условия такого договора, в том числе, об обязательстве истца оплатить в рамках данного договора полную стоимость квартиры, а также полные сведения об объекте долевого строительства, гарантийный срок (5 лет) (п.1.5). При этом, форма договора была предложена истцу ООО «ГарантияСтройПроект», истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор. Стоимость квартиры истица оплатила по этому же договору. Поскольку предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой истица внесла денежные средства, то она, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения ФИО2 с ответчиком распространяется действие ФЗ от <дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В связи с этим, не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для передачи Обществом объекта долевого строительства. В нарушение условий заключенного между сторонами договора, объект долевого строительства истцу в предусмотренный договором срок- в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию- 4квартал 2013 года не был передан.

<дата> между ООО «СтройФинанс», ООО «Технострой» и ФИО2 было подписано соглашение о переводе долга, согласно которому новый должник – ООО«ТехноСтрой» принимает на себя все обязательства по исполнению предварительного договора <номер>, в том числе, по заключению основного договора участия в долевом строительстве и передаче жилого помещения ФИО2 ( л.д.18).

<дата> между ФИО2 и ООО«ТехноСтрой» подписано дополнительное соглашение к предварительному договору <номер>, уточняющее строительный адрес квартиры (л.д. 19).

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что предметом указанного предварительного договора является конкретная квартира, за строительство которой ФИО2 внесла денежные средства в размере ее стоимости.

При таких обстоятельствах, следует руководствоваться разъяснениями, данными в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах следует удовлетворить требования истца о признании предварительного договора <номер> участия в долевом строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства, заключенного <дата>ФИО2, договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в порядке, установленном Федеральным Законом от 30.12.2004г №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Одновременно истцом заявлены требования о признании за ФИО2 права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: ФИО1, <адрес> (строительный – <адрес>), на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде однокомнатной <адрес> (инвентарный <номер>, литера А), этаж 12, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 43,0 кв.м., положение на площадке - справа, номер на площадке – 5.

Разрешая данное требование, суд исходит из следующих требований закона. Согласно ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить за обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости », следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе первого, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию- в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данными Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10ГК РФ, а способы защиты в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственность на недвижимость(ст. 12 ГК РФ)

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку исходя из положений ст.ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

ФИО2 вложила денежные средства в строительство квартиры и имеет право на получение ее в собственность.

Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется.

Доказательств тому, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права ответчика, суду не предоставлено.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение АНО «Экспертная компания «Синергия» от <дата>, согласно которому степень готовности жилого комплекса составляет 99,1%, на объекте незавершенного строительства выполнены основные строительно-монтажные работы (возведены фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, кровля, ограждающие конструкции и т.д.), тепловой конур закрыт, дом как единое целое- создан, рассматриваемая квартира имеет свой уникальный номер, характеристики, месторасположение. Рассматриваемая квартира создана и существует как отдельно изолированное помещение, имеющее окна, дверные проемы и стены (перегородки).

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В силу ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере 18.445 рублей.

Руководствуясь ст. ст.194- 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от <дата>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве.

Признать за ФИО2 право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный – <адрес>), в виде однокомнатной <адрес> (инвентарный <номер>, литер.А), этаж 12, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 43,0 кв.м., положение на площадке - справа, номер на площадке – 5.

Взыскать с ООО «Технострой» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 18.445 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2020 года