Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Дидси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» к ФИО1, 3-е лицо ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, указывая что ... г. между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор аренды нежилых помещений №. В рамках указанного договора ФИО2 передала ФИО1 в аренду часть нежилого помещения площадью 229,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1-2,2а,3,3а,3б,3в,4,5,6,7,9,10,11-12,11а,12а,25,25а этаж 1, литер О, КН №, расположенного по адресу: <...>, состоящую из 144,4 кв.м на 1 этаже, в соответствии с экспликацией БТИ комната №,2,2а,3,3а,3б,3в,4,5,6,7, часть №, принадлежащие ФИО2 на праве собственности.

29.11.2018 года между ИП ФИО2 и ООО «Дидси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» заключен агентский договор №, в рамках которого истец наделен правом совершать от своего имени в отношении сданного в аренду имущества действия, в том числе по сдаче в аренду (п.2.1.2 агентского договора).

01.04.2019 года во исполнение указанного соглашения между ФИО2, истцом и ответчиком заключено соглашение к договору аренды, в рамках которого права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли истцу. Ответчик не возражала против перевода прав и обязанностей по договору аренды на истца, что следует из п. 2 дополнительного соглашения от 01.04.2019 года. Таким образом, по договору аренды истец является арендодателем, а ответчик арендатором.

Пунктом 5.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2019 года), арендная плата за пользование помещением состоит из следующих составляющих: 1)постоянная часть арендной платы; 2) переменная часть арендной платы.

Согласно п. 5.2.1 договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2019 года) арендная плата составляет 315 руб. за квадратный метр помещения в месяц, что в совокупности составляет 45 486 руб. Постоянная часть арендной платы вносится арендатором в порядке 100 % предоплаты, не позднее 25-го числа текущего месяца за последующий месяц в безналичной форме, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 5.2.3 договора аренды). Однако в нарушение указанных норм ответчиком не внесена часть арендной платы за январь 2020 года в размере 35825,85 руб. (с учетом внесения 10 000 руб. 21.05.2020 года) и полностью не оплачена арендная плата за февраль 2020 года (за пользование до 24.02.2020 года) в размере 37643, 60 руб. Общий размер задолженности по оплате постоянной части арендной платы составляет 73 469,45 руб. Также, в рамках договора аренды подлежит уплате переменная часть арендной платы (п. 5.6 договора аренды), при этом в силу положений п. 1.3 договора аренды к ней относится часть ежемесячной арендной платы, равная стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг в арендуемом помещений (электроэнергия, отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, телефон, интернет и т.п.). В силу п. 5.6.5 договора аренды, переменная часть вносится арендатором за предыдущий месяц аренды в течение 5 банковских дней с момента получения арендатором выставленного арендодателем надлежащим образом оформленного счета. Задолженность по оплате переменной части арендной платы составляет 93164,09 руб. и состоит из неоплаченных платежей: за август 2019 года в размере 10 099,47 руб.; за сентябрь 2019 года в размере 7621,75 руб.; за октябрь 2019 года в размере 8887,50 руб.; за ноябрь 2019 года в размере 20518,77 руб.; за декабрь 2019 года в размере 19747,09 руб.; за январь 2020 года в размере 16788,20 руб.; за февраль 2020 года в размере 9 501,31 руб. Таким образом, задолженность по договору аренды нежилых помещений № от 28.05.2018 года составляет 166 633,54 руб. Размер неустойки в соответствии с п. 6.2 договора аренды по состоянию на 24.05.2021 года составляет 75 051,60 руб.

На основании изложенного, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просили суд взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Дидси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» задолженность по договору аренды нежилых помещений № от 28.05.2018 года в размере 166 633,54 руб., неустойку в размере 75 051,60 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5617 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.

В судебное заседание представитель истца по доверенности явился исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований в части постоянной части арендной платы не возражал, в удовлетворении исковых требований в части переменной части арендных платежей возражал, просил отказать.

3-е лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы по делу, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 28.05.2018 года между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор аренды нежилых помещений №. В рамках указанного договора ФИО2 передала ФИО1 в аренду часть нежилого помещения площадью 229,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1-2,2а,3,3а,3б,3в,4,5,6,7,9,10,11-12,11а,12а,25,25а этаж 1, литер О, КН №, расположенного по адресу: <...>, состоящую из 144,4 кв.м на 1 этаже, в соответствии с экспликацией БТИ комната №,2,2а,3,3а,3б,3в,4,5,6,7, часть №, принадлежащие ФИО2 на праве собственности.

Срок действия договора был установлен на 11 месяцев (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 5.1 Договора и п. 12 дополнительного соглашения от 01.04.2019 года арендная плата за пользование Помещением состоит из следующих составляющих: 1) постоянная часть арендная плата, 2) переменная часть арендная плата.

В соответствии с п. 5.2.1 Договора и п. 13 дополнительного соглашения от 01.04.2019 года арендная плата составляет 315 руб. за квадратный метр помещения в месяц, что в совокупности составляет 45486 руб. в месяц. В рамках договора аренды подлежит уплате переменная часть арендной платы (п. 5.6 договора аренды), при этом в силу положений п. 1.3 договора аренды к ней относится часть ежемесячной арендной платы, равная стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг в арендуемом помещений (электроэнергия, отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, телефон, интернет и т.п.). В силу п. 5.6.5 договора аренды, переменная часть вносится арендатором за предыдущий месяц аренды в течение 5 банковских дней с момента получения арендатором выставленного арендодателем надлежащим образом оформленного счета.

Судом также установлено и не отрицалось сторонами, что договор аренды расторгнут сторонами с 24.02.2020 года по соглашению сторон. В судебном заседании представитель ответчика не отрицал наличие задолженности по постоянной части арендных платежей за указанный в иске период в размере 73 469,45 руб. и не возражал против удовлетворения исковых требований в указанной части.

Истцом представлен расчет, с подтверждающими документами о наличии задолженности по коммунальным платежа (переменная часть арендных платежей), согласно которому задолженность ответчика по коммунальным услугам составляет: за август 2019 года в размере 10 099,47 руб.; за сентябрь 2019 года в размере 7621,75 руб.; за октябрь 2019 года в размере 8887,50 руб.; за ноябрь 2019 года в размере 20518,77 руб.; за декабрь 2019 года в размере 19747,09 руб.; за январь 2020 года в размере 16788,20 руб.; за февраль 2020 года в размере 9 501,31 руб. Истцом заявлены ко взысканию 93 164,09 руб.

Возражая против указанных требований, представитель ответчика ссылался на то, что помещение было непригодно для использования с ноября 2019 года по февраль 2020 года, так как отсутствовало отопление в нежилом помещении, следовательно у ответчика отсутствует обязанность по оплате переменной части арендных платежей (коммунальные услуги). В подтверждение своих доводов представил претензию от 24.12.2019 года, заявку от 16.01.2020 года и Акт по результатам проверки температурного режима нежилого помещения от 17.01.2020 года.

Как следует из ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Тогда как ответчиком не были представлены достоверные и допустимые доказательства, свидетельствующие о своевременной и в полном объеме оплате коммунальных услуг по договору аренды № от 28.05.2018 года за период с августа 2019 года по февраль 2020 года (в том числе до отопительного сезона), контррасчет суду представлен не был, суд считает требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по коммунальным платежам в размере 93 164,09 руб. подлежащими удовлетворению.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Между тем, судом не установлено противоправного характера действий арендодателя, передавшего по акту приема-передачи без замечаний со стороны арендатора в фактическое пользование нежилое помещение.

Доводы ответчика о том, что отсутствовало отопление, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку ответчиком каких-либо доказательств, подтверждающих непредоставление или некачественное предоставление отопления, равно как и доказательств, что ответчик поставляемыми коммунальными услугами не пользовался до 24.02.2020 года, в материалах дела не имеется. Счета по оплате коммунальных услуг составлялись с учетом счетов, выставленных ресурсоснабжающими организациями, что подтверждается материалами дела.

Кроме того, согласно ответа на запрос суда в управляющую организацию ТСЖ «Славяне» от 27.04.2021 года жилищно- коммунальные услуги, в том числе горячее водоснабжение и отопление предоставляется всем помещениям в жилом доме без перебоев. Никаких обращений как в письменной, так и в устной форме по данному помещению от ИП ФИО2 по настоящее время не поступало.

При этом, следует отметить, что ответчик принял спорное помещение по договору аренды и передаточному акту с отоплением, доказательств, что помещение не отапливалось, отключения помещения ответчика от системы отопления до наступления отопительного сезона, позволяющих достоверно утверждать об отсутствии факта теплоснабжения в указанный в возражениях ответчика период, не представлено. Факт использования помещения до 24.02.2020 года ответчиком не опровергнут. Более того, в судебном заседании представитель ответчика не отрицал произведенную ответчиком оплату арендных платежей за ноябрь, декабрь 2019 года и частично за январь 2020 года, не возражал против удовлетворения требований по оплате арендных платежей в недоплаченном объеме за январь и февраль 2020 года, что также подтверждает использование ответчиком спорного помещения.

Следовательно, возникшие из договора аренды обязательства подлежали обязательному исполнению сторонами в согласованные ими сроки и порядке, в связи с чем получение арендодателем арендных платежей, включая коммунальные услуги, не содержит признаков неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1102 Гражданского кодекса, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Суд соглашается с представленным истцом расчетом задолженности поскольку он соответствует условиям договора и материалам дела, ошибок не имеет.

Учитывая, что обязательства по договору аренды ответчиком надлежащим образом не выполнены, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в заявленном объеме.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку (пеню) в размере 75 051,60 руб., из расчета 0,1% в день). Представленный истцом расчет судом проверен и признан верным.

Представитель ответчика просил снизить размер взыскиваемой неустойки в виду её несоразмерности.

Конституционный Суд Российской Федерации в п. 2 Определения от 21.12.200 N 263-О, указал, что положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Пунктом 42 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих несение им убытков, вызванных нарушением договорных обязательств ответчиком.

Истец не ссылался в ходе рассмотрения дела и не указал в иске, какие же последствия нарушения обязательства для него наступили.

Неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, степень вины ответчика, компенсационную природу неустойки, непредставление истцом доказательств потерь, вызванных нарушением обязательств, установив относительно высокий размер договорной неустойки (0,1%), учитывая также регулярность платежей до спорного периода, учитывая компенсационный характер неустойки и необходимость соблюдения баланса интересов сторон и принципов разумности и справедливости, суд приходит выводу о наличии оснований для уменьшения размера взыскиваемой неустойки до 40 000 руб.

Условия взыскания расходов на оплату услуг представителя определены ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом представлен договор на оказание юридических услуг от № года и документы, подтверждающие оплату. Согласно договору, истец уплачивает представителю вознаграждение в размере 20000 руб. за полный комплекс правового сопровождения в суде первой инстанции. В предмет договора входит как составление процессуальных документов, так и представление интересов в суде.

Решая вопрос о разумности заявленных требований, суд исходит из сложности дела, его продолжительности, признает заявленные расходы чрезмерными и взыскивает их в размере 15 000 руб., что будет отвечать принципам справедливости.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При таких обстоятельствах, с учетом размера удовлетворенных исковых требований, с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5266,34 руб.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Дидси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» задолженность по арендной плате в сумме 166 633,54 руб., неустойку в размере 40 000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 5266,34 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб. В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 04.06.2021 года.