Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Рент-Ком» к Новиковой О. Ю. о взыскании задолженности по договору технического обслуживания, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору технического обслуживания № ЮИТ-018 от <дата> в размере 492 223,08 руб., неустойки за период с <дата> по <дата> в размере 614 891,34 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 736 руб.

В обоснование иска указано, что Новикова О.Ю. является собственником нежилых помещений площадью 148,1 метров (пом. 16 и 17), расположенных на втором этаже здания ТЦ «Круиз» по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации №. Управляющей компанией здания ТЦ «Круиз» является ООО «Рент-Ком» на основании Протокола общего собрания собственников нежилых помещений ТЦ «Круиз», расположенного по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, в форме заочного голосования от <дата>. Протокол общего собрания собственников помещений является официальным документом, влекущим юридические последствия в виде возложения на собственников помещений и управляющую компанию ряд обязанностей. <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор технического обслуживания № ЮИТ-018 от <дата> (далее по тексту - «Договор») и Дополнительное соглашение к Договору № от <дата>, Дополнительное соглашение к Договору № от <дата>. Согласно п. 3.3.1., 3.3.2., 3.3.3., 4.5.1., 4.5.2., 4.5.4. Договора ответчик, являясь собственником помещения, обязан ежемесячно вносить плату за предоставленные услуги в порядке, размере и сроки, предусмотренные договором. Согласно Акту сверок взаимных расчетов между истцом и ответчиком за период с <дата> по <дата> задолженность ответчика перед истцом составляет 492 223,08 руб. Согласно п. 7.6. Договора в случае нарушения Заказчиком сроков исполнения своих денежных обязательств перед Управляющим, Заказчик обязан по требованию Управляющего выплатить неустойку в виде пени в размере 0,5 % от суммы денежного обязательства, срок исполнения которого нарушен, за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, срок исполнения которого нарушен, за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства. Общий размер неустойки за период с <дата> по <дата> (текущую дату) составляет: 614 891,34 руб. Таким образом, общая сумма задолженности Новиковой О.Ю. перед ООО «Рент-Ком» по Договору технического обслуживания № ЮИТ-018 от <дата> составляет 1 107 114,42 руб. Действуя добросовестно, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора истец направил на адрес ответчика досудебную претензию № б/н от <дата> с требованием произвести возврат суммы основного долга и неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по Договору. Согласно п. 9.1. Договора споры, которые могут возникнуть между Сторонами по Договору, разрешаются в судебном либо административном порядке в соответствии с действующим законодательством, при этом Стороны будут стремиться к разрешению спорных ситуаций путем переговоров. Стороны установили, что срок рассмотрения претензий составляет 10 (Десять) рабочих дней. Согласно отчету с сайта Почты Росси (https://www.pochta.ru/tracking) досудебная претензия была получена ответчиком <дата>. По настоящее время от ответчика ответа на адрес истца не последовало, обязательства по настоящее время не исполнены. На основании изложенного истец обратился в суд с данным иском.

С учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору технического обслуживания № ЮИТ-018 от <дата> в размере 106 822,48 руб., неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 614 891,34 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 736 руб.

Ответчиком поданы письменные возражения на иск, из которых следует, что в обоснование требований истец указывает, что между сторонами был заключен договор технического обслуживания № ЮИТ-18 от <дата>, дополнительное соглашение к Договору № от <дата>, Дополнительное соглашение к Договору № от <дата>. Однако, ответчик не подписывала Дополнительное соглашение к Договору № от <дата>, изменяющее суммы стоимости технического обслуживания одного квадратного метра помещения в месяц, устанавливающее сумму дополнительных затрат за истекший месяц, соответственно, суммы, представленные к оплате в счетах, на основании данного соглашения и заявленные к взысканию не могут быть с меня взысканы. Так же Управляющая компания в обоснование требований, в том числе обосновывая размер задолженности, ссылается на Протокол общего собрания собственников помещений от <дата>, и указывает, что данный протокол является официальным документом, влекущим юридические последствия в виде возложения на собственников помещений и управляющую компанию ряда обязанностей. Данный протокол, исходя из повестки дня, вносит изменения в двусторонний договор технического обслуживания № ЮИТ-18 от <дата>, в том числе изменяет суммы стоимости технического обслуживания одного квадратного метра помещения в месяц и устанавливает сумму дополнительных затрат за истекший месяц. <дата> ответчиком был составлен и направлен в адрес истца Протокол согласования разногласий к Дополнительному соглашению к Договору № от <дата>, пояснительная записка к указанному Дополнительному соглашению. Таким образом, расчет суммы задолженности произведен неверно, в завышенном размере. Ответчик считает, что имеются основания для снижения размера подлежащей взысканию неустойки с учетом требований закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в целях обеспечения единства практики применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств. С июля 2018 года ресторан, располагавшийся в помещении площадью 148,1 кв.м, прекратил свою деятельность. Договор аренды расторгнут. С данного момента недвижимость выставлена на продажу. Поскольку данное помещение имеет целевое назначение: под расположение ресторана либо иного объекта общественного питания (помещение с оборудованием для кухни, туалет для гостей и т.д.) сдача его в аренду, либо продажа оказались невозможными в силу кризиса данного бизнеса в 2020 году. Ограничение передвижения населения в период коронавируса сделало нереальным как аренду, так и продажу ресторана. Меры поддержки, которые предложило государство, чтобы побороть кризис в ресторанном бизнесе в 2020 году, оказались недостаточными. В настоящее время ответчиком полностью погашена задолженность за техническое содержание здания и мест общего пользования (за январь, февраль 2021 года). Ответчик считает, что имеются основания для снижения размера подлежащей взысканию неустойки ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Кроме того, следует отметить, что сумма в размере 385 400,60 руб., оплаченная <дата>, не была учтена истцом при подаче искового заявления <дата>. В связи с чем истцом неправомерно заявлено требование о взыскании государственной пошлины в размере 13 738 руб. Госпошлина подлежит взысканию в соответствии с размером удовлетворенных требований. В соответствии с расчетом, сумма задолженности в размере 106 822,48 руб. это оплата за коммунальные услуги, касающиеся общего имущества здания, суммы, которые управляющая компания перечисляет поставщикам. Взимание штрафных санкций в размере 0,5% от суммы поставленных коммунальных услуг не оправдано. Кроме того, истец не представил каких либо доказательств, что понес убытки от поставщиков. Ответчик является физическим лицом, и задержка оплаты, в том числе и коммунальных услуг, произошла по указанным выше объективным причинам. При этом, для собственников и пользователей помещений в многоквартирных и жилых домах, как и в отношении управляющих организаций, государством установлен мораторий на начисление пеней и штрафов, соответственно, плательщики освобождены от уплаты подлежавших начислению неустоек за период просрочки с <дата> (то есть со дня вступления в силу постановления) до <дата>. Однако управляющая компания ООО «Рент-Ком», считает возможным начисление и взыскание в судебном порядке несоразмерной неустойки в размере 0,5% за каждый день просрочки.

Истцом подан письменный отзыв на возражения ответчика, из которых следует, что ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения. Указанные помещения расположены в торговом центре, среди прочих аналогичных, принадлежащих иным физическим и юридическим лицам. Собственниками нежилых помещения был определен порядок управления общим имуществом собственников, а именно - заключение с управляющей организацией договора технического обслуживания. Управляющей компанией здания ТЦ «Круиз» является ООО «Рент-Ком» (на основании Протокола общего собрания собственников нежилых помещений ТЦ «КРУИЗ» от <дата>. На основании решений собственников с ответчиком среди прочих собственников был заключен договор на техническое обслуживание. Протокол общего собрания собственников помещений является официальным документом, влекущим юридические последствия в виде возложения на собственников помещений и управляющую компанию ряд обязанностей. Указанный протокол является действующим, никем не оспорен в судебном порядке. С решениями, принятыми общим собранием собственников, ответчик ознакомлена, правовые последствия принятых решений ответчику известны. <дата> собственниками принято решение, оформленное протоколом общего собрания, о внесение изменений в условия обслуживания здания и мест общего пользования. В связи с удорожанием стоимости услуг, принято решение увеличить стоимость обслуживания. Касаемо ответчика изменения были приняты в следующем размере: с размера технического обслуживания, составляющего 34373,06 руб. стоимость услуг по договору, с учетом изменений, составила 38540,06 руб. При этом, истец направил информацию о проведенном собрании, документацию, принятую на общем собрании и довел информацию до ответчика. До настоящего времени ответчик, не согласный с решениями общего собрания собственников, решения собрания в установленном законом порядке не оспорил. Более того, оставаясь не согласным с размером, установленным на техническое обслуживание, ответчик совершил конклюдентные действия по заключению договора/изменению условий договора. Так, <дата> ответчиком произведена оплата образовавшейся задолженности, исходя из стоимости услуг в размере 38 540,06 руб. ежемесячно. <дата> платежным поручением № и № ответчик произвел аналогичные оплаты в размере 38 540,06 руб. за каждый из текущих месяцев - январь и февраль. Воля может быть выражена устно либо письменно, а также проявлена путем совершения конклюдентных действий, а форма сделки, соответственно, подразделяется на письменную (простую и нотариальную) и устную. Ответчик в качестве обоснования невозможности произвести оплату по договору указывает на обстоятельства пандемии и невозможности использования помещения для целей ресторанного бизнеса. Однако с указанными доводами истец не может согласиться ввиду следующего: ответчику как физическому лицу на праве собственности принадлежат помещения. Ответчик не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность баров, ресторанов, кафе. Ответчик для целей извлечения прибыли распоряжается принадлежащими ему нежилыми помещениями путем совершения гражданско-правовых сделок с ними, в том числе путем сдачи в аренду. Тем самым, ответчик, в случае наличия задолженности перед ним третьими лицами - контрагентами ответчика, не лишен возможности взыскивать указанную задолженность в судебном порядке. При этом, коммерческие риски от неудачи сдачи в аренду помещений лежат на ответчике, а задолженность ответчика перед истцом не может быть поставлена в зависимость от успешного управления ответчиком принадлежащим ему недвижимым имуществом. Возражая относительно размера неустойки, ответчик указывает на ее завышенный размер. Однако, указанная неустойка согласована сторонами договора, является привычной. На недобросовестность поведения ответчика указывает и то обстоятельство, что на протяжении длительного периода, ответчиком неоднократно нарушались условия договора. Среди прочего, решением Пушкинского городского суда <адрес> по гражданскому делу № было принято решение об удовлетворении требований ООО «Рент-Ком» к Новиковой О.Н. о взыскании аналогичной задолженности, неустойки по указанному договору за иной период времени. Сравнение же расчета неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ некорректно, так как сторонами в договоре достигнуто соглашение о применении санкций за неисполнение договорных обязательств. Указание ответчика на наличие моратория по начислению неустойки также несостоятельно, ввиду того, что указанный объект не относиться к жилым помещениям, и используется ответчиком для целей извлечения прибыли.

Представитель истца по доверенности Полякова С.В. в судебном заседании иск в уточненной редакции поддержала, по доводам, изложенным в иске, просила удовлетворить; возражала против снижения неустойки, поддержала письменный отзыв на возражения ответчика.

Представитель ответчика по доверенности Богомазова С.Ю. в судебном заседании возражала против иска по доводам, изложенным в письменных возражениях, также пояснила, что согласно произведенному ответчиком расчету сумма задолженности за заявленный период составляет 94 055,26 руб., неустойки – 604 102,28 руб., просила снизить сумму неустойки, ссылаясь на значительно завышенный размер неустойки.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения в многоквартирном жилом доме в силу ст. 154 ЖК РФ включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносятся ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

По правилам п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, Новикова О.Ю. является собственником нежилых помещений № площадью 12,8 кв.м и № площадью 137,3 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, г.<адрес>, Московский пр-т, <адрес>.

Решением Пушкинского городского суда <адрес> от <дата>, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от <дата>, частично удовлетворен иск ООО «Рент-Ком» к Новиковой О. Ю. о взыскании задолженности по договору технического обслуживания; данным решением суда: «Взыскать с Новиковой О. Ю. в пользу ООО «Рент-Ком» задолженность по договору технического обслуживания 943 720 руб., пени 400 000 руб. и судебные расходы по оплате госпошлины 19627 руб.».

В ходе рассмотрения указанного гражданского дела судом установлено:

«…Новикова О.Ю. является собственником нежилых помещений № площадью 12,8 кв.м и № площадью 137,3 кв.м, по адресу: <адрес>, г.<адрес>, Московский пр-т, <адрес>.

<дата> между ООО «Рент-Ком» и Новиковой О.Ю. заключен договор технического обслуживания №ЮИТ-18 и №ЮИТ-26, в соответствии с которыми все функции по управлению зданием и предоставлению коммунальных иных услуг возложено на управляющую компанию ООО «Рент-Ком» (л.д. 12-30, 45-63). <дата> стороны внесли изменения в указанные договоры, подписав дополнительные соглашения №.

В соответствии с п. 4.5.1 договора, ответчик обязан вносить плату за предоставленные услуги в начале месяца следующего за отчетным на основании счетов, не позднее пяти рабочих дней после получения счета.

В процессе хозяйственной деятельности ответчиком была изменена площадь принадлежащих ему помещений, которая стала составлять 148,1 кв.м.

В связи с изменением площади помещений <дата> стороны подписали соглашение о расторжении договора технического обслуживания №ЮИТ-26, а также дополнительное соглашение № к договору технического обслуживания №ЮИТ-18, в котором изменили площадь помещения ответчика и согласовали стоимость технического обслуживания…».

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда принятым по спору между теми же сторонами и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, не требуют доказывания по данному делу.

Согласно п. 3.3.1., 3.3.2., 3.3.3., 4.5.1., 4.5.2., 4.5.4. Договора ответчик, являясь собственником помещения, обязан ежемесячно вносить плату за предоставленные услуги в порядке, размере и сроки, предусмотренные договором.

Согласно Акту сверок взаимных расчетов между истцом и ответчиком за период с <дата> по <дата> задолженность ответчика перед истцом, составляет 492 223,08 руб.

<дата> ответчиком произведена оплата по указанному выше Договору в размере 385 400,50 руб., что не оспорено стороной истца, в связи с чем уточнен размер заявленной суммы задолженности по Договору ко взысканию – 106 822,48 руб.

Согласно п. 7.6. Договора в случае нарушения Заказчиком сроков исполнения своих денежных обязательств перед Управляющим, Заказчик обязан по требованию Управляющего выплатить неустойку в виде пени в размере 0,5 % от суммы денежного обязательства, срок исполнения которого нарушен, за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, срок исполнения которого нарушен, за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства.

Истец заявляет требования о взыскании с ответчика задолженности по договору технического обслуживания № ЮИТ-018 от <дата> в размере 106 822,48 руб., неустойки за период с <дата> по <дата> в размере 614 891,34 руб.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Оценив представленные доказательства в порядке ст.67 ГПК РФ, суд находит требования истца о взыскании задолженности по договору технического обслуживания, неустойки обоснованными.

Между тем, суд не соглашается с произведенными расчетами истца заявленных сумм ко взысканию ввиду следующего.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При последующем уклонении одной из сторон от заключения соответствующего дополнительного соглашения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик заявляя возражения, указывает на то, что она не подписывала Дополнительное соглашение к Договору № от <дата>, изменяющее стоимость технического обслуживания одного квадратного метра помещения в месяц, устанавливающее сумму дополнительных затрат за истекший месяц; <дата> ею был составлен и направлен в адрес истца Протокол согласования разногласий к Дополнительному соглашению к Договору № от <дата>, пояснительная записка к указанному Дополнительному соглашению; суммы, представленные истцом к оплате в счетах, на основании данного Дополнительного соглашения не могут быть с нее взысканы.

Доказательств, опровергающих указанные доводы ответчика, стороной истца в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено.

Ответчиком представлен свой расчет, согласно которому сумма задолженности по договору технического обслуживания № ЮИТ-018 от <дата> составляет 94 055,26 руб., размер неустойки за период с <дата> по <дата> – 604 102,28 руб.

Суд, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, соглашается с расчетом ответчика, находит его арифметически верным.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору технического обслуживания № ЮИТ-018 от <дата> в размере 94 055,26 руб.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 69).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с п. 75 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от <дата> N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, размер задолженности по договору технического обслуживания, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства и иные значимые для дела обстоятельства, суд приходит к выводу о снижении размера неустойки до 150 000 руб., поскольку сумма неустойки в размере 604 102,28 руб. явно несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий Договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины пропорциональном удовлетворенным требованиям в размере 8 791,89 руб.

При этом, в связи с уменьшением размера заявленных требований истцу подлежит возврату уплаченная государственная пошлина по платежному поручению № от <дата> в размере 4 785,78 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Рент-Ком» к Новиковой О. Ю. о взыскании задолженности по договору технического обслуживания, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Новиковой О. Ю. в пользу ООО «Рент-Ком» задолженность по договору технического обслуживания в размере 94 055 рублей 26 копеек, неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 150 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 791 рубль 89 копеек.

В оставшейся части заявленных сумм задолженности, неустойки ко взысканию оставить без удовлетворения.

Возвратить ООО «Рент-Ком» уплаченную государственную пошлину по платежному поручению № от <дата> в размере 4 785 рублей 78 копеек.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – <дата>.

Судья: