Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Наталии Ивановны к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Зайцева Н.И. обратился в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор, указывая, что 18 ноября 2019 года решением ответчика ей было отказано в заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства. Считая данный отказ необоснованным, просит признать его незаконным и возложить на ответчика обязанность по заключению договора аренды указанного земельного участка.

Истица Зайцева Н.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила.

Представитель истицы Зайцевой Н.И. по доверенности Клокова О.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика - Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Третье лицо Писаренко В.Е. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Липецкой области.

С учетом мнения представителя истицы суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав объяснения представителя истицы Зайцевой Н.И. по доверенности Клоковой О.Н., показания свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 19 сентября 2014 года между администрацией Липецкого муниципального района в лице начальника отдела земельных и имущественных отношений и Писаренко В.Е. заключен договор № аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 5 000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, (далее по тесту Договор аренды).

Согласно пункту 2.1 Договора аренды земельного участка срок аренды участка устанавливается на 5 (пять) лет с 19 сентября 2014 года по 30 октября 2019 года.

В соответствии с пунктом 4.3.2 Договора аренды арендатор имеет право по «стечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до «стечения срока действия договора.

12 сентября 2019 года Писаренко В. И. обратился в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с заявлением, в котором просил заключить новый аренды спорного земельного участка с его целевым использованием для ЛПХ на праве аренды сроком на 20 лет (двадцать) лет без проведения торгов на основании подпункта 15 пункта 2 ст. 39. 6 ЗК РФ.

01 октября 2019 года между Писаренко В. Е. и Зайцевой Н.И. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 19 сентября 2014 года.

В соответствии с пунктом 2 Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Писаренко В. И. передал Зайцевой Н. И. права и обязанности по Договору аренды от 19 сентября 2014 года № указанного земельного участка.

15 октября 2019 года Зайцева Н. И. обратилась в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с заявлением, в котором уведомила ответчика о передаче прав и обязанностей по Договору аренды на спорный земельный участок.

Также в адрес Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Писаренко В. И. направил уведомление о том, что права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка переданы на основании соглашения о передаче прав и обязанностей Зайцевой Н.И. в полном объеме, в том, числе и право на заключение договора аренды на новый срок.

24 октября 2019 года Зайцева Н.И. обратилась в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на траве аренда сроком на 20 лет в соответствии с подп. 15 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Однако письмом от 15 октября 2019 года, адресованным Писаренко В.Е., Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области уведомило об окончании срока действия договора аренды № от 19 сентября 2014 года земельного участка 30 октября 2019 года. В качестве оснований окончания срока действия договора аренды земельного участка Управление вещественных и земельных отношений указало на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендных платежей, а также неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Письмо аналогичного содержания направлено ответчиком 18 ноября 2019 года в адрес Зайцевой Н.И.

Как следует из письменных объяснений ответчика - Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, поскольку срок договора аренды № от 19 сентября 2014 года в отношении находящегося в государственной собственности спорного земельного участка истек после 01 марта 2015 года, то оснований для применения к нему положений статьи 621 Гражданского Кодекса РФ в части возможности возобновления его действия на неопределенный срок не имеется, ввиду того, что законодатель ограничил возможность продления (заключения) договора аренды земельных участков на новый срок без проведения публичных процедур. Также ответчик ссылается на нарушения, допущенные в пользовании арендованным участком, а именно неисполнение обязательств по оплате арендных платежей, неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а так же отсутствие у истца оснований для предоставления ему без проведения торгов спорного земельного участка в соответствии с подпунктами 1-30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Между тем, суд не может согласиться с данными доводами ответчика по следующим основаниям.

Срок аренды участка устанавливается на 5 (пять) лет с 19 сентября 2014 года по 30 октября 2019 года (пункт 2.1 Договора аренды).

В пункте 4.3.2 Договора аренды указано, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до истечения срока действия договора.

Аналогичные правовые нормы действовали на момент возникновения спорных правоотношений.

Так, в соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ (в редакции Земельного Кодекса РФ, действовавшего до 01 марта 2015 года) действовавшей на момент возникновения правоотношений, арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

При этом, ст. 621 ГК РФ является диспозитивной нормой, и применяется постольку, поскольку соглашением сторон не предусмотрено иное.

Так, в пункте 4.3.2 Договора аренды земельного участка стороны пришли к соглашению о согласовании отличного от содержащегося в п. 1 ст. 621 ГК РФ условия, согласно которому право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, не связано с какими - либо обстоятельствами, кроме необходимости обращения с заявлением о заключении нового договора аренды за 30 (тридцать дней) до истечения предыдущего.

Такое условие было соблюдено предыдущим арендатором Писаренко В.Е., который заявлением от 26 августа 2019 года обратился (вход. номер Ф 4956 от 12 сентября 2019 года) в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, в котором просил заключить новый договор аренды спорного земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, 15 октября 2019 года Писаренко В.Е. в письменном виде уведомил Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области о том, что ввиду передачи прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка в пользу Зайцевой Н.И. в полном объеме, к ней перешло и право на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем просит считать условия обращения о намерении продлить договор аренды за тридцать дней до истечения срока действия договора, выполненными, в том числе и новым арендатором Зайцевой Н.И., с учетом обращения Писаренко В.Е. в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, которое было зарегистрировано 15 октября 2019 года, а оригинал вручен Зайцевой Н.И.

01 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171 - ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в состав главы VI Земельного Кодекса Российской Федерации «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» внесены изменения.

Так, согласно п. 15 ст. 39. 8 ЗК РФ в отсутствие оснований и условий, указанных в п.п. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка.

Согласно ст. 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (ч. 1).

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса (ч. 2).

В силу положений ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ч. 2).

В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171 - ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу (ч. 1).

Пункты 1, 2, подпункт "в" пункта 4, пункты 5 и 6 статьи 5, подпункт "в" пункта 5 статьи 6, подпункты "е" и "ж" пункта 1, пункт 5 статьи 11, пункты 1,2и4 статьи 19, абзацы четырнадцатый - шестнадцатый подпункта "б", подпункт "г" пункта 1, абзац девятый подпункта "а", абзацы четвертый и пятый подпункта "б", подпункты "в" и "г" пункта 2, абзац третий подпункта "а", абзац второй подпункта "б", абзац второй подпункта "в", абзацы третий и пятый подпункта "г", абзац второй подпункта "д", абзац второй подпункта "е", абзац второй подпункта "ж",абзац второй подпункта "и", абзацы второй и четвертый подпункта "к", подпункты "л" и "м", абзацы третий и пятый подпункта "н" пункта 3, абзац третий подпункта "а", абзац третий и пятый подпункта "б", абзац второй подпункта "в", абзац второй подпункта "г", абзац третий подпункта "д", абзац второй подпункта "ж", подпункты "з" и "и" пункта 4, пункт 5, подпункты "а" - "ж", абзац третий подпункта "з", подпункты "и", "к", абзац третий подпункта "л", подпункты "м", "н", "п", абзацы второй, шестой - восьмой подпункта "р" пункта 6. подпункты "а" - "в" и "д" пункта 7, подпункт "а", абзацы второй, третий, шестой и седьмой подпункта "б", подпункты "в" - "д" пункта 11, пункт 12, абзацы третий - восьмой подпункта "в" пункта 13, абзац третий подпункта "а" и подпункт "в" пункта 20, пункт 21 статьи 27, части 37-46 статьи 34 настоящего Федерального закона вступают в силу со дня официального опубликования настоящего Федерального закона, (ч. 2).

Коль скоро, Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171 - ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не предусматривает, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, соответственно основания для применения положений п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ к данным правоотношениям отсутствуют.

Основания, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, указаны в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - в п. 4 приведенной статьи.

Согласно п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

- земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (подп. 15);

- земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи (подп. 32).

На основании подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

В силу пункта 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пункт 15 ст. 39.8 ЗК РФ связывает отсутствие преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка с отсутствием оснований и условий, указанных в п. 3 и 4 ст. 39. 6 Земельного кодекса РФ.

С учетом того, что имеются, предусмотренные ЗК РФ основания при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно - земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, без проведения торгов, и совокупность условий реализации такого права п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ - Писаренко В.Е. в установленный договором срок обратился в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с заявлением о заключении нового договора аренды договора аренды, Зайцева Н.И. 15 октября 2019 года обратилась в Управление имущественных и земельных отношений с сообщением о заключении 01 октября 2019 года соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, 24 октября 2019 года Зайцева Н.И. обратилась в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды,

Писаренко В.Е. письмом от 15 октября 2019 года уведомил Управление имущественных и земельных отношений, что права и обязанности по договору аренды земельного участка преданы Зайцевой Н. И. в полном объеме, в том числе и право на заключение договора аренды на новый срок, исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо, договор аренды не был расторгнут по установленным законом основаниям, имеются предусмотренные подпунктами 15 и 32 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления земельного участка без проведения торгов, в этой связи отказ Управления имущественных и земельных отношений в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, нельзя считать законным.

Таким образом, к возникшим правоотношениям подлежит применению ч. 1 ст. 421 ГК РФ согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Коль скоро приведенная норма права также является диспозитивной и сторонами в заключенном договоре аренды предусмотрено отличное от установленного ч. 1 ст. 421 ГК РФ условие, в отсутствие правовых оснований для применения к данным правоотношения положений п. 15 ст. 39. 8 ЗК РФ, право арендатора на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок подлежит реализации, так как оно предусмотрено договором и соответствует нормам права, действующим на момент заключения договора.

Доводы ответчика о нарушениях, допущенных в пользовании арендованным участком, а именно не исполнение обязательств по внесению арендных платежей и неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, являются несостоятельными. На момент заключения 01 октября 2019 года соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка задолженность по арендным платежам отсутствовала. Кроме того, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательство, установленное п. 4.2.2 договора аренды, согласно которому арендодатель обязан письменно в 10-ти дневный срок известить арендатора об изменении реквизитов счета, указанного в п. 3. 2 договора. Необходимые для оплаты реквизиты выяснялись самостоятельно, что указывает на добросовестность поведения арендатора в договорных отношениях.

При этом, приведенные обстоятельства имели место в период действия договора аренды, когда стороной по нему являлся Писаренко В.Е. В свою очередь Зайцева Н.И. как сторона по договору аренды спорного земельного участка после заключения 01 октября 2019 года и регистрации 15 октября 2019 года соглашения о передаче прав и обязанностей по нему надлежащим образом исполняла обязанность по внесению арендных платежей. С учетом того обстоятельства, что с заявлением, в котором сообщалось о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, Зайцева Н.И. обратилась 15 октября 2019 года, а с заявлением о заключении договора аренды - 24 октября 2019 года, платежное поручение с необходимыми для внесения платежа реквизитами получено лишь 21 ноября 2019 года, в связи с чем 22 ноября 2019 года внесен платеж в сумме 165,75 руб. и одновременно оплачена неустойка в сумме 35 коп., что подтверждается платежными поручениями и указывает на надлежащее исполнение обязательства по внесению арендных платежей со стороны Зайцевой Н.И., несмотря на то обстоятельство, что арендная плата за весь период действия договора была произведена Писаренко В.Е.

Как следует из выписки из лицевого счета по уплате арендной платы за землю, представленной Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, переплата по арендным платежам за период действия договора, когда стороной по нему являлся Писаренко В.Е. составила 643 руб. 92 коп., в связи с чем обязательство по уплате арендных платежей за весь период действия договора исполнено в полном объеме уже по состоянию на 24 сентября 2019 года (дата внесения платежа согласно платежного документа № 163739 от 24 сентября 2019 года). Таким образом, обязательство истицы Зайцевой Н. И. по внесению арендной платы по состоянию на 01 октября 2019 года (дату заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка) уже считалось исполненным.

Между тем, переплата согласно выписке из лицевого счета по уплате арендной платы за землю, представленной Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, имела место и в тот период действия договора, когда стороной по нему являлся Писаренко В.Е., из которой и производились удержания в счет уплаты очередного платежа.

Таким образом, довод ответчика о неисполнении обязательств по внесению арендных платежей опровергается материалами дела.

Что касается ненадлежащего исполнения обязательств по целевому использованию земельного участка, то его разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, что говорит о возможности его использования не только для строительства, но и для иных установленных Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 112- ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" целей. Писаренко В.Е. данный земельный участок использовал как огород, на нем имеются насаждения.

Вместе с тем неиспользование земельного участка не является нарушением исполнения договора, так как условиями договора запрещено не неиспользование участка, а использование его не по целевому назначению, способами, приводящими к его порче, чего ответчиком ни со стороны Писаренко В. Е., ни со стороны Зайцевой Н. И. не установлено.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 18 ноября 2019 года Зайцевой Н.И. в заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства.

Поскольку отказ Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 18 ноября 2019 года Зайцевой Н.И. в заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства признан судом незаконным, то требование Зайцевой Н.И. о возложении на Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области заключить с ней договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу также подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать отказ Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 18 ноября 2019 года в заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства незаконным.

Возложить на Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обязанность заключить с Зайцевой Наталией Ивановной договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Е.А. Акимова