Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Кудашевой Н.А., с участием представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с протоколом разногласий,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с протоколом разногласий.

Требования мотивированы тем, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом . Земельный участок площадью 466 кв.м. по указанному адресу предоставлен ей в аренду сроком на 49 лет.

она обратилась в Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 466 кв.м. в собственность.

ей был направлен проект договора купли-продажи земельного участка с просьбой о направлении в адрес Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» уведомления об отказе заключить договор либо о согласии заключить договор на иных условиях, оформленное в виде протокола разногласий.

Ознакомившись с п. 3.2.10 предложенного проекта договора купли-продажи № от , она установила, что в случае заключения договора на земельном участке запрещается новое индивидуальное жилищное строительство; разрешается реконструкция и капитальный ремонт существующего жилого дома без увеличения площади застройки, на части земельного участка в красных линиях запрещается любое капитальное строительство.

Посчитав, что буквальное толкование п. 3.2.10 договора купли-продажи нарушает её права как собственника, существенно ограничивает право пользования и владения земельным участком, она направила протокол разногласий к договору в следующей редакции п. 3.2.10 договора: «На части земельного участка в красных линиях запрещается любое капитальное строительство. Разрешается реконструкция и капитальный ремонт существующего жилого дома».

Протокол разногласий с указанной формулировкой п. 3.2.10 договора купли-продажи земельного участка был отклонен, поскольку необходимо внесение изменений в распоряжение Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от №.

Принадлежащий ей жилой дом находится в неудовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта, в том числе и несущих конструкций. В процессе ремонта она хотела при замене несущих конструкций увеличить площадь дома, соответственно и площадь застройки примерно на 2-3,5 м. в противоположную от красной линии сторону, в связи с чем не нарушила бы нормы и правила землепользования и застройки, права и интересы третьих лиц.

Полагает, что формулировка п. 3.2.10 договора противоречит ст. 209, 260, 263 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 15, 27, 28 Земельного кодекса РФ.

Просила обязать Комитет по землепользованию и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить с ней договор купли-продажи земельного участка № от с протоколом разногласий от , то есть с формулировкой пункта 3.2.10 в редакции покупателя.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, сведений об уважительности причин неявки не представила и не просила о рассмотрении дела в её отсутствие. В судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснила, что в п. 2.3.2 распоряжения от № о предоставлении ФИО3 в собственность земельного участка общей площадью 466 кв.м. с адресным ориентиром , были установлены ограничения по использованию испрашиваемого земельного участка в соответствии с заключением Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Саратов». В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» указанный земельный участок частично расположен в зоне Ж 1.1 - зоне перспективного развития многоэтажной многоквартирной жилой застройки (со сносом существующей застройки), частично в красных линиях . Применительно к зоне Ж 1.1 вид разрешенного использования «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи» является основным с ограничением по предельным параметрам: разрешается только реконструкция и капитальный ремонт существующих строений в пределах разрешенного вида использования без увеличения площади застройки; строительство новых объектов капитального строительства на земельном участке запрещено.

С учетом расположения части участка в красных линиях улицы, распоряжение и договор купли-продажи необходимо включить указанные ограничения по использованию земельного участка. В связи с чем, заключение договора купли-продажи земельного участка в редакции п. 3.2.10, предложенной истцом, не представляется возможным.

Представитель третьего лица Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, сведений об уважительности причин неявки не представил.

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ определил рассмотреть дело в отсутствие истца, представителей ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 123 Конституции РФ, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Статьей 28 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, Федеральными законами и законами субъектов РФ.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии с положением ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу требований ст. 34 Земельного кодекса РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган:

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации (часть 1).

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса (часть 2).

В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (часть 3).

Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (часть 4).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (часть 5).

Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения (часть 6).

В соответствии с п. 10 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Законом Саратовской области «О земле» от 7 октября 2009 года № 144-ЗСО статья 4 признана утратившей силу и полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории г. Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к администрации муниципального образования «Город Саратов».

Решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 г. (в редакции от 27 апреля 2010 года) утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», из которых следует, что земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, предоставляются гражданам и юридическим лицам администрацией муниципального образования «Город Саратов» в порядке, установленном Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами Саратовской области, Правилами и (или) муниципальным правовым актом, регулирующим данный вопрос.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО3 является собственником жилого дома на основании договора купли-продажи жилого дома от , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от .

ФИО3 на праве аренды пользуется земельным участком площадью 466 кв.м. по на основании договора аренды земельного участка № от , заключенного между Комитетом по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1, договора замены стороны в обязательстве от , заключенного между ФИО1 и ФИО3

Из п. 9.8, 10.2 договора аренды земельного участка от следует, что на земельном участке, расположенном в красных линиях, запрещается капитальное строительство и реконструкция существующих объектов с увеличением технико-экономических показателей; запрещается новое капитальное строительство и реконструкция существующих строений с увеличением площади и строительного объема.

Из договора замены стороны в обязательстве от следует, что ФИО1 (первоначальный арендатор) и ФИО3 (новый арендатор) заключили договор, согласно которому ФИО1 передает, а ФИО3 принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от . В результате замены стороны новый арендатор занимает место первоначального арендатора и становится арендатором по договору аренды земельного участка от №.

Договор замены стороны в обязательстве от зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, что подтверждается соответствующими отметками на договоре.

Из изложенного следует, что, заключив договор аренды земельного участка и договор замены стороны в обязательстве, ФИО3 приняла на себя все права и обязанности арендатора и первоначального арендатора, которые существовали по договору аренды земельного участка в том же объеме и на тех же условиях, с учетом тех прав и обязанностей, которые существовали на момент его заключения с первоначальными арендаторами, в том числе обременением земельного участка красными линиями. Данные договоры не оспорены, не признаны недействительными.

ФИО3 обратилась с заявлением в Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о приобретении вышеуказанного земельного участка, находящегося в аренде, в собственность за плату.

В соответствии с распоряжением от №, изданным комитетом по землепользованию и градостроительству Администрации МО «Город Саратов», принято решение о предоставлении ФИО3 в собственность за плату земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , занимаемый домовладением в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 466 кв.м. При этом запрещено новое индивидуальное жилищное строительство, разрешается реконструкция и капитальный ремонт существующего жилого дома без увеличения площади застройки, на части земельного участка в красных линиях запрещается любое капитальное строительство.

В договор купли-продажи земельного участка № от включен п. 3.2.10, в соответствии с которым на земельном участке, предоставляемом ФИО3 в собственность запрещено новое индивидуальное жилищное строительство, разрешается реконструкция и капитальный ремонт существующего жилого дома без увеличения площади застройки, на части земельного участка в красных линиях запрещается любое капитальное строительство.

В силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ правилами землепользования и застройки является документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ вводят в городе систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах муниципального образования «Город Саратов» на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон с целью защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства, реконструкции объектов недвижимости; контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования.

В соответствии с п. 3.1 указанных Правил решения по землепользованию и застройке принимаются в соответствии с Генеральным планом муниципального образования «Город Саратов», документацией по планировке территории и на основе установленных Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах территориальных зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки, иные объекты недвижимости независимо от форм собственности.

В соответствии с разделом 1 Правил разрешенное использование - использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование недвижимости, установленными в соответствии с законодательством, а также публичными сервитутами.

В силу п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Из представленного комитетом по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» фрагмента карты градостроительного зонирования испрашиваемый ФИО3 земельный участок находится в зоне Ж 1.1 - зоне перспективного развития многоэтажной многоквартирной жилой застройки (со сносом существующей застройки), а также в пределах территории общего пользования (в красных линиях).

Применительно к зоне Ж 1.1 вид разрешенного использования «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи» является основным с ограничением по предельным параметрам: разрешается только реконструкция и капитальный ремонт существующих строений в пределах разрешенного вида использования без увеличения площади застройки, строительство новых объектов капитального строительства на земельном участке запрещено.

В соответствии с абз. 2 п. п. 6.2 п. 6 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» с учетом расположения части земельного участка в красных линиях улицы, в распоряжение № и в договор купли-продажи земельного участка был включен пункт 3.2.10 следующего содержания: запрещается новое индивидуальное жилищное строительство, разрешается реконструкция и капитальный ремонт существующего жилого дома без увеличения площади застройки, на части земельного участка в красных линиях запрещается любое капитальное строительство.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что испрашиваемый ФИО3 земельный участок частично расположен в зоне перспективного развития многоэтажной многоквартирной жилой застройки (со сносом существующей застройки), частично в красных линиях, в связи с чем использование земельного участка возможно при соблюдении градостроительных ограничений.

Заключение договора купли-продажи земельного участка № от с формулировкой п. 3.2.10 договора в следующей редакции: «на части земельного участка в красных линиях запрещается любое капитальное строительство, разрешается реконструкция и капитальный ремонт существующего жилого дома», не представляется возможным, так как ограничения по использованию испрашиваемого земельного участка включают в себя запрещение нового индивидуального жилищного строительства, разрешение реконструкции и проведение капитального ремонта существующего жилого дома без увеличения площади застройки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка № от с протоколом разногласий от , то есть с формулировкой пункта 3.2.10 договора в редакции покупателя отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись Т.А. Перова