Гражданский кодекс часть 1

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли продажи 1/2 доли в нежилом помещении и земельного участка расположенных по адресу: <адрес> на том основании, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на здание и земельный участок, а именно: здание, назначение: нежилое, 1- этажное, площадью 530,9кв.м., расположенное по адресу: <адрес>а; и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 239кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Во исполнение данного договора, им ДД.ММ.ГГГГ были исполнены обязательства по передаче вышеуказанного доли в праве, что подтверждается Актом приема-передачи, являющимся приложением к Договору.

Согласно п.п. 3,4 Договора, оплата за приобретение вышеуказанного имущества должна была быть произведена до подписания Договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени Ответчиком не исполнено обязательство по оплате обусловленных договором сумм в размере 900 000 рублей за здание и 450 000 рублей за земельный участок.

В связи с неоплатой приобретенного имущества, в целях досудебного урегулирования спора, Ответчику было направлено требование об оплате предусмотренных сумм по Договору в десятидневный срок со дня получения требования. Также Ответчик была уведомлена о расторжении Договора в случае неоплаты долга в указанный срок, и необходимости заключения соглашения о расторжении Договора.

Требование Ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ, однако оплата долга не произведена, предложение о заключении соглашения о расторжении Договора проигнорировано, ответа на требование от Ответчика не последовало. Таким образом, Ответчик существенно нарушил условия Договора по оплате приобретенной им недвижимости, в связи с чем, он был лишен денежных средств, на которые вправе был рассчитывать при заключении Договора.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГКРФ.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В связи с тем, что Ответчик при заключении Договора и после его подписания действовал недобросовестно, от исполнения принятых им обязательств уклоняется, что привело к нарушению его прав, поэтому просит суд расторгнуть договор купли продажи 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ФИО3. Прекратить право собственности ФИО3 и ФИО4 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на здание, кадастровый №, назначение: нежилое, 1-этажное, площадью 530,9кв.м., расположенное по адресу: <адрес>а; и земельный участок, кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3239кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Признать за ФИО4 право собственности на здание, кадастровый №, назначение: нежилое, 1- этажное, площадью 530,9кв.м., расположенное по адресу: <адрес>а; и земельный участок, кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 239кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Аннулировать записи от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеуказанные здание и на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. и взыскать с Ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме 14950 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО4 по доверенности ФИО7 полностью поддержал исковые требования по изложенным основаниям.

В судебном заседании представитель ФИО3 по доверенности ФИО8 исковые требования не признала и поддержала письменные возражения о том, что ДД.ММ.ГГГГФИО3 купила у ФИО4 1/2 долю в праве на здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. По взаимной договоренности сторон 1/2 доля на здание и земельный участок стоили 900 000 рублей (450 000 рублей - 1/2 доля земельного участка, 450 000 рублей - 1/2 доля здания). Пунктом 3 договора предусмотрена цена здания -450 000 рублей, в скобках при написании буквенного значения допущена опечатка, п. 4 договора предусмотрена цена земельного участка - 450 000 рублей, п. 11 предусмотрена общая продажная цена - 900 000 рублей. В п.3 и п.4 Договора отражено, что денежные средства переданы Продавцу до подписания договора и стороны претензий не имеют. В п. 11 Договора отражено, что денежные средства ФИО4 получил, поставлена подпись продавца и полная расшифровка. Сторонами подписан акт приема-передачи имущества, согласно п. 2 Акта стороны претензий друг к другу не имеют.

Денежные средства в сумме, указанной в договоре купли-продажи, у неё имелись. С февраля 2000 года она работает в должности библиотекаря, ежемесячно получает заработную плату в размере 1 МРОТ, является индивидуальным предпринимателем, сдает в аренду нежилое помещение АО РТК, годовой доход от сдачи помещения в аренду составляет более 500 000 рублей. Является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание магазина "Пятерочка" в <адрес>, её доход от арендной деятельности, согласно налоговой декларации, составил более 1 500 000 рублей только за 2018 год. Кроме того, она ежемесячно получает пенсию в размере 7500 рублей. Как видно из выписки со счета денежные средства она ежемесячно снимает, не хранит их в кредитных учреждениях.

В день подписания договора ФИО4 принес в МФЦ в <адрес> необходимый для заключения сделки пакет документов, договор. Она принесла 900 000 рублей пятитысячными купюрами. ФИО4 пересчитал деньги и они подписали договор и сдали документы, перед подписанием они все прочитали договор, поставили подписи. Описку в п. 3 договора она не заметила, обратив внимание на цифровое написание сумм и на итоговую сумму 900 000 рублей.

После заключения договора выяснилось, что ФИО4 получает аренду со сдаваемых на базе помещений, ей половину дохода не отдает, мотивировав это тем, что сдает он свою половину базы. После переговоров и её просьб, он начал передавать ей половину аренды, сминусовав из нее 300 рублей за дубликат ключей, которые отдал ей после сделки, и после того, как получил за половину имущества 900 000 рублей.

За январь 2019 года и за февраль 2019 года ей была передана половина арендной платы, о чем составлены акты приема-передачи денежных средств, подписанные ФИО4. Арендную плату за декабрь 2018 года ФИО4 ей не отдал, мотивировав это тем, что за счет этих денег поменял электрический счетчик на базе и сделал техническую документацию на нее.

В марте 2019 года она предложила перезаключить договоры с арендаторами, включив её в договоры, чтобы часть арендных платежей перечисляли ей на счет. ФИО4 стал уклоняться от перезаключения договоров, и она поняла, что её обманывают с суммами, получаемыми с арендаторов. Ей перестали отдавать деньги за аренду, а арендаторы сказали им разбираться между собой.

ДД.ММ.ГГГГ она ФИО4 направила досудебная претензию о выплате причитающейся ей доли арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 направил ей досудебную претензию, в которой не оспаривает её прав, как собственника, не ссылается на неисполнение ею каких-либо условий договора, но указывает, что она, якобы получает аренду с ООО <данные изъяты>" и автостоянки и просит вернуть ему половину арендных платежей (которые фактически получает сам).

ДД.ММ.ГГГГ в её адрес поступило досудебное предложение от ФИО4 о выделе доли в натуре, не высказывает никаких претензий по поводу неисполнения ею условий договора. Но в то же время указывает на наличие между ними конфликтов и предлагает разделить доли в натуре, прилагает схему и план раздела.

ДД.ММ.ГГГГ она подала в Арбитражный суд Смоленской области исковое заявление о взыскании арендной платы, устранении препятствий в пользовании, расторжении договоров аренды и обязании арендаторов освободить принадлежащее ей помещение. В последующем иск был направлен в суд общей юрисдикции.

ФИО4, с целью воспрепятствования вынесению законного и обоснованного решения в её пользу, подал иск о расторжении договора купли-продажи.

Полагает, что при вынесении решения необходимо исходить из буквального толкования значения слов и выражений положений договора купли-продажи о произведенном расчете, из того, что денежные средства, причитающиеся продавцу за его имущество, получены им на момент подписания договора. Сделка прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств ФИО4 к ней не предъявлял с ноября 2018 года по конец февраля 2020 года. С иском к ней он обратился спустя почти два года со дня подписания договора, то есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств не предъявлял, тем самым не считая свои права нарушенными. Он пытался разделить имущество в натуре, обращался за разделением лицевых счетов на оплату коммунальных платежей, оспаривал суммы подлежащих передаче в её пользу арендных платежей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В Договоре купли продажи отражено, что цена договора на момент подписания договора уплачена продавцу полностью, претензий не имеется. Таким образом, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи. Поэтому просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы, суд отказывает в удовлетворении требований ФИО4 по следующим основаниям.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ, (п.1) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. (п.4) Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

ФИО4 в исковом заявлении указывает о том, что ФИО3 не произвела оплату по договору сумму 1350000 рублей, о чем он указал ей в требовании от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3, что оплатила 900000 рублей ФИО4 по договору.

Суду представлены документы о том, что:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на здание и земельный участок: здание, назначение: нежилое, 1- этажное, площадью 530,9кв.м., расположенное по адресу: <адрес>а; и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 239 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В пунктах 3 и 4 Договора указано: По взаимной договоренности сторон 1/2 доля на здание и земельный участок проданы за 450 000 (девятьсот тысяч) рублей - 1/2 доля здания и за 450000 (четыреста пятьдесят) рублей - 1/2 доля земельного участка. Денежные средства переданы Продавцу до подписания договора и стороны претензий не имеют.

В абзаце втором п. 11 Договора указано: Денежные средства в сумме 900000 (девятьсот тысяч) рублей Продавец получил. Под данным пунктом поставлена подпись продавца ФИО4 её расшифровка. Затем под текстом договора поставлены подписи и их расшифровка Продавца ФИО4 и Покупателя ФИО3 (л.д. 9).

Согласно акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, Продавец ФИО4 передал, а Покупатель ФИО3 приняла проданное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В п. 2 данного акта указано, что стороны претензий друг к другу не имеют (л.д. 10).

Согласно выписок из ЕГРН здание, назначение: нежилое, 1- этажное, площадью 530,9кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №; и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 3 239 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый № находятся в общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3 по 1/2 доли каждому. Дата регистрации собственности ДД.ММ.ГГГГ. Ограничений прав и обременений объектов недвижимости не зарегистрировано (л.д. 12-16).

ФИО3 является пенсионером и работает библиотекарем Полибинской сельской библиотеки.

Согласно истории операций по дебетовой карте ФИО3 за 2018 год пополнение её карты составило 1667152 рубля 72 копейки. Расход составил 1728401 рубль 62 копейки.

В 2017 году доход ФИО3 составил 527100 рублей в АО «ФИО2».

Как усматривается доходы ФИО3 формировались в большей части за счет сдачи недвижимого имущества в аренду.

ФИО3, как указывает её представитель за счет наличных денежных средств находившихся в её распоряжении расплатилась с ФИО4.

Суд находит, что представленные документы о доходах ФИО3 позволяют сделать вывод о том, что она имела материальную возможность оплатить ФИО4 900000 рублей в ноябре 2018 года.

Доводы ФИО4 о том, что ФИО3 не оплатила стоимость проданного ей имущества также опровергается тем, что за январь и февраль 2019 года ФИО4 передал ФИО3 суммы за аренду помещений.

В 2019 году как следует из представленных документов между ФИО4 и ФИО3 возникли разногласия по поводу сдачи в аренду помещений в <адрес> в <адрес>, находящегося в их собственности и получения арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 направила в адрес ФИО4 и лиц арендующих помещения в <адрес> в <адрес> досудебную претензию о выплате ей неполучаемой арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 направил в адрес ФИО3 и юридическому лицу арендующему помещение в <адрес> в <адрес> досудебную претензию о выплате ему неполучаемой арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 направил досудебное предложение ФИО3 о выделе долей в натуре для использования помещений в <адрес> в <адрес> без конфликтных ситуаций, а также разделить земельный участок с указанием кому какие помещения перейдут в собственность и какая часть земельного участка.

Не могут быть приняты и доводы о том, что в договоре стоимость проданного здания составляет 900 000 рублей, как указано прописью, а не 450000 рублей как указано цифрами в п.3 договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из представленных суду документов и самого содержания договора купли-продажи здания и земельного участка ФИО4 получил от ФИО3 всю денежную сумму по договору купли продажи. Общая сумма за здание и земельный участок в п.11 указана как 900000 рублей, поэтому суд находит, что в скобках при написании буквенного значения стоимости здания по адресу <адрес> допущена опечатка.

Поэтому суд отказывает ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО3.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о расторжении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доли на здание общей площадью 530,9 кв.метров и земельный участок общей площадью 3 239 кв.метров расположенные по адресу: <адрес> и аннулировании регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд в течение месяца, со дня составления мотивированного решения. путем подачи апелляционной жалобы через Дорогобужский районный суд.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ года

Копия верна

Судья Дорогобужского районного суда

Смоленской области С.А. Шкредов