Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца: адвоката ФИО6, ФИО7, представителя ответчика- Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-148/2022 по искам:

ФИО2к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о расторжении договора аренды, возвращении сторон в первоначальное положение, об освобождении от обязанности привести участок в первоначальный вид, о взыскании арендных платежей;

Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО2о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с искомк Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о расторжении договора аренды, возвращении сторон в первоначальное положение, об освобождении от обязанности привести участок в первоначальный вид, о взыскании арендных платежей, считая свои интересы и права нарушенными.

Истец в обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ г. состоялся аукцион, организованный Комитетом имущественных отношений Азовского района. По результатам аукциона ДД.ММ.ГГГГ было вынесено распоряжение предоставить ФИО2 право аренды земельного участка из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Азовский, Маргаритовское сельское поселение, западнее земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - «причалы для маломерных судов» (далее - Участок).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ

Участвуя в аукционе, ФИО2 участок в натуре не видел. Он доверял организатору аукциона (арендодателю) в том, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 1.2 Договора).

Использовать земельный участок у арендатора появилась желание в 2021 году. Приехав на место, ФИО2 обнаружил на участке трактора, лодки, кирпичный дом, развалины рыбного цеха, подведенное электричество. Охранник пояснил, что его хозяин и собственник ФИО3 (тел. №). ФИО3 подтвердил по телефону, что он владелец. Поэтому пользоваться имуществом у арендатора ФИО2 нет никакой возможности. После этого ДД.ММ.ГГГГ было обращение к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды.

В ответ на обращение Комитет сообщил о невозможности расторжения договора и возвращении сторон в первоначальное положение. Руководство считает, что это ФИО2 возвел строение в период действия договора и сообщает о необходимости в течение месяца с даты получения настоящего документа привести земельный участок в первоначальный и надлежащий вид, после чего земельный участок должен быть передан Комитету, а договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

Истец с такой постановкой вопроса не согласился.

Кадастровым инженером ФИО9 был проведен полевой осмотр данного участка и установлено, что участок не огорожен и на участке находится старое кирпичное здание и каркас металлического навеса. Здание состоит из 2-х корпусов. Один из них почти разрушен: нет крыши и части стен, и перегородок. Другой используется как помещение охраны, для круглосуточного нахождения. Визуальный осмотр позволяет сделать вывод о том, что на момент межевания участка № указанное здание уже на нем находилось.

По мнению истца, передача участка ФИО2 с объектами недвижимого имущества является существенным нарушением договора. Арендодатель обязан расторгнуть договор и компенсировать убытки, в том числе, оплаченную арендную плату. В связи с тем, что миром разрешить спор стороны не смогли, истец обратился в суд и просил:

расторгнуть заключенный между Комитетом имущественных отношений Азовского района и ФИО2 договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ;

вернуть стороны в состояние, предшествовавшее заключению договора аренды. Освободить ФИО2 от обязанности привести земельный участок в первоначальный и надлежащий вид;

обязать Комитет имущественных отношений Азовского района в месячный срок со дня вступления решения суда в силу произвести полный возврат ФИО2 денежных средств, внесенных им по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик не согласившись с иском подал встречные исковые требования, указав, что:

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного

участка №, согласно которого истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, западнее земельного участка с кадастровым номером: №

Истец надлежащим образом исполнил принятые па себя обязательства и передал ответчику по акту приема-передачи земельный участок, указанный в договоре аренды. Однако ответчик не выполняет принятые на себя обязательства. Так, согласно п. 3.2 договора аренды земельного участка, арендная плата по настоящему договору вносится арендатором поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал да 25 ноября путем перечисления на счет указанный в договоре. Указанное условие договора аренды ответчиком не выполняется. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) 65 коп., из которых <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей 97 коп., задолженность по арендной плате, <данные изъяты> (тридцать две тысячи семьсот шесть) рублей 68 коп., задолженность по пени.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчик претензию, в которой заявлял о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности. Ответ на претензию не получен.

В связи с тем, что ответчиком нарушены основные пункты договора, истец по встречному иску просил:

расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № заключенный между истцом и ответчиком;

взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей 97 коп., пеню в сумме <данные изъяты> рублей.

Истец в суд не прибыл, будучи извещенным о дате рассмотрения дела.

Его представители поддержали требования своего доверителя, указывая что договор и сам акт приема передачи был сшит воедино и подписан именно в здании администрации Азовского района ( в г.Азове), а не на месте расположения земельного участка, что подтверждает их позицию о том, что ФИО2 не проверял свободен ли участок от строений и иных сооружений, техники и др. Встречный иск не признали, считая что первым нарушение прав и договора допустил именно КИО, когда предоставил истцу несвободный участок.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

Согласно ст.606 ГК РФ-подоговоруаренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст.614 ГК РФарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (аренднуюплату). Порядок, условия и сроки внесенияаренднойплаты определяютсядоговоромаренды. В случае, когдадоговоромони не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые приарендеаналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании п. 1 ст.65ЗК РФ использованиеземлив Российской Федерации является платным. Формами платы за использование землиявляютсяземельныйналог (до введения в действие налога на недвижимость) иаренднаяплата.

В силу пункта 3 статьи65 ЗК Российской Федерации стоимостьарендыгосударственной (муниципальной ) земли относится к категории регулируемых цен, а потомуаренднаяплата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкиаренднойплаты на условиях, предусмотренныхдоговоромаренды.

Согласно ч. 4 ст.22ЗК РФ размераренднойплаты определяется договором аренды.

В соответствии с п. п. 3 п. 3 ст.39.7 ЗК РФ порядок определения размерааренднойплаты заземельныеучастки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.
В силу п. 1 ст.39.7ЗК РФ орган местного самоуправления устанавливает, в т.ч. изменяет размераренднойплаты заземельныйучасток, находящийся в муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с основными принципами определенияаренднойплаты, установленными Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 2 Правил Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.06.2009 N 582 размераренднойплаты приарендеземельныхучастков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимостиземельныхучастков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставкамиаренднойплаты либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимостиземельныхучастков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ состоялся аукцион, организованный Комитетом имущественных отношений Азовского района. По результатам аукциона ДД.ММ.ГГГГ было вынесено распоряжение предоставить ФИО2 право аренды земельного участка из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 2999 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, западнее земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - «причалы для маломерных судов» (далее - Участок).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ И по акту приема- передач этот участок истец получил, что не отрицается его представителями.

Во исполнение данного договора, истец произвел несколько арендных платежей, что им также подтверждается.

По акту осмотра земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что спорный участок не огорожен, не ухожен, на территории расположены объекты недвижимости- нежилые здания в ветхом состоянии, не стоящие на кадастровом учете и металлическая конструкция. При этом, представители истца подтвердили что участком истец не пользуется, узнав что на нем расположены вышеуказанные объекты, утратил к нему интерес и перестал оплачивать арендную плату.

Согласно п. 3.2 договора аренды земельного участка, арендная плата по настоящему договору вносится арендатором поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал да 25 ноября путем перечисления на счет указанный в договоре. Указанное условие договора аренды ответчиком не выполняется. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) 65 коп., из которых <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей 97 коп., задолженность по арендной плате, <данные изъяты> (тридцать две тысячи семьсот шесть) рублей 68 коп., задолженность по пени.

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил в адрес ответчик претензию, в которой заявлял о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности. Ответ на претензию не получен.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Суд считает необходимым удовлетворить оба иска в части расторжения договора, поскольку:

ответчиком нарушены условия договора и не вносится арендная плата;

ответчик не использует участок по назначению;

согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Для любого договора, в том числе и для договора аренды, существенным является условие о предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для его согласования в первую очередь указываются в договоре данные, которые позволят определенно установить имущество, передаваемое арендатору: наименование; индивидуальные характеристики.

Пунктом 6.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено. После того как сторона узнала или должна была узнать о наличии оснований для расторжения договора, она компенсирует стоимость имущества при наличии ее вины в любой форме.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что истец произвел несколько арендных платежей, после чего перестал оплачивать арендную плату и участком он никогда не пользовался.

В силу ст.614 ГК РФ- арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом(арендную плату)

Из материалов дела следует, что задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>) 65 коп., из которых <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей 97 коп., задолженность по арендной плате, <данные изъяты> (тридцать две тысячи семьсот шесть) рублей 68 коп., задолженность по пени. Суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу КИО указанные суммы задолженности и пени. Размер и начисление которой, ФИО2 арифметически не оспаривал.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает, что ФИО2 же в нарушение требований ст.56 ГПК РФне представил в суд доказательств того, что:

не может использовать участок по назначению (с видом разрешенного использования участка: причалы для маломерных судов) из-за расположения на нем старых объектов недвижимости;

был введен работниками КИО в заблуждение по предоставлению свободного участка. Так подписывая акт приема-передачи земельного участка, он сам должен был убедиться в том, какой участок ему предоставляется. Из его же иска следует, что только ДД.ММ.ГГГГ он решил посетить свой участок, где обнаружил на участке строения и технику. При этом, суд находит обоснованной позицию представителя КИО о том, что истцу никто и никогда ( т.е ни до подписания договора и акта приема передачи, так и после его подписания) не препятствовал посетить спорный участок.

Расторгая договор аренды между сторонами, суд установив, что на спорном участке имеются объекты( развалены рыбного цеха и металлические конструкции), которые явно возведены не ФИО2, считает необходимым освободить ФИО2 от обязанности приведения земельного участка в первоначальное состояние и надлежащий вид.

Согласно ст. 14 ГК РФ - допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

На основании ст.10 ч.1 ГК РФ - не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В удовлетворении оставшейся части требований иска суд ФИО2 отказывает, поскольку полагает что требования о взыскании с КИО арендатором произведенных арендных платежей необоснованны и противоречат как заключенному сторонами договору, так и действующему законодательству.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебными расходами являются, в том числе, расходы по оплате государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст.103 ГПК РФ, суд взыскивает с ФИО2 в местный бюджет стоимость госпошлины в сумме <данные изъяты>( исходя из объема удовлетворенного иска).

Руководствуясь ст. 194-199, 98 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о расторжении договора аренды, возвращении сторон в первоначальное положение, об освобождении от обязанности привести участок в первоначальный вид, о взыскании арендных платежей удовлетворить частично.

Иск Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО2о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенный между Комитета имущественных отношений <адрес> в лице и.о. председателя ФИО10 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области арендную плату в размере <данные изъяты>, пеню в сумме <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Освободить ФИО2 от обязанности приведения земельного участка в первоначальное состояние и надлежащий вид.

Отказать истцу в удовлетворении оставшихся требований.

Взыскать с ФИО2 в пользу местного бюджета стоимость госпошлины в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд, чрез Азовский горсуд, в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья И.П. Нестеренко

Мотивированное решение изготовлено 29.03.2022г