Гражданский кодекс часть 1

04 августа 2014 года Нефтекамский городской суд РБ в составе: председательствующего судьи Л.Р. Ахтямовой, при секретаре Л.Ф.Саитгалиной, рассмотрев в открытом судебном заседании в присутствии истца Байтукова А.П., представителя истца Камалтдиновой Э.Х., действующей на основании доверенности, представителя администрации ГО г. Нефтекамск и КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску Чирковой А.В., действующей на основании доверенностей, гражданское дело по иску Байтукова А.П. к комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамску, администрации городского округа г.Нефтекамск о признании действий (бездействий) незаконными, понуждении к заключению договора аренды, перерасчете арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Байтуков А.П. обратился в суд с иском к комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамску, администрации городского округа г.Нефтекамск о признании действий (бездействий) незаконными, понуждении к заключению договора аренды.

Свои требования мотивировал тем, что в 2010 году на основании договора переуступки от ДД.ММ.ГГГГ он стал арендатором земельного участка, переуступленного по договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, под разрешенное использование- проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №. ДД.ММ.ГГГГ истцом получен градостроительный план земельного участка, где в п.3 установлен разрешенный вид использования земельного участка, который соответствует под строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью. Постановлениями главы администрации ГО г.Нефтекамск за № от ДД.ММ.ГГГГг. утвержден градостроительный план земельного участка под строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью, выдано разрешение за № № от ДД.ММ.ГГГГг. под строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью сроком действия настоящего разрешения до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно правилам землепользования и застройки в городском округе г.Нефтекамск РБ спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-2, к видам разрешенного использования в данной территориальной зоне отнесено строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью и условно разрешенного- строительство блокированных жилых домов с блок- квартирами на одну семью. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между КУС МЗИО РБ по г.Нефтекамск и ООО «Домстрой», права по которому являлись предметом договоров переуступки для проектирования и строительства жилого дома, соответствуют виду разрешенного строительства отдельно стоящего жилого дома на одну семью.

ДД.ММ.ГГГГ КУС МЗИО РБ по г.Нефтекамск направил истцу расчеты арендной платы за 2010, 2011, 2012,2013 года на основании договора переуступки от ДД.ММ.ГГГГг. по договору аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ применив завышенную ставку арендной платы. С указанным расчетом истец не согласен. Истец обратился с письмом в КУС МЗИО РБ по г.Нефтекамск и администрацию городского округа г.Нефтекамск по поводу оформления договора аренды земельного участка под целевое использование на строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью. Однако до настоящего времени никакого Постановления не принято.

Просит признать действия (бездействия) администрации городского округа г.Нефтекамск и КУС МЗИО РБ по г.Нефтекамск выразившиеся в уклонении от исполнения обращения истца об оформлении договор аренды земельного участка и перерасчета арендной платы под индивидуальное жилищное строительство незаконными (недействительными). Понудить ответчиков к заключению договора аренды и перерасчета арендной платы с момента заключения договора уступки, а именно с ДД.ММ.ГГГГг.

Истец Байтуков А.П. исковые требования поддержал по указанным основаниям. Пояснил, что обращался к ответчикам с соответствующим заявлением, однако заявление оставлено без рассмотрения. Считает, что его требования являются законными и подлежащими удовлетворению.

Представитель истца исковые требования поддержала по указанным в исковом заявлении основаниям. Пояснила, что истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о заключении с ним договора аренды с указанием разрешенного вида использования земельного участка – строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью. Однако данный вопрос администрацией ГО г. Нефтекамск до настоящего времени не рассмотрен. Также пояснила, что администрация ГО г. Нефтекамск включена в состав ответчиков в связи с тем, что вынесение соответствующего постановления о заключении договора аренды в том ракурсе, о котором просит истец, входит к обязанность администрации, а обязанность по заключению договора аренды и расчету и начислению арендной платы входит в компетенцию КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску. Ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности считает не подлежащим удовлетворению, поскольку расчеты арендной платы были предъявлены ответчиком истцу недавно и трехлетний срок исковой давности к моменту обращения в суд не истек. Считает, что его требования истца являются законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Представитель ответчиков - комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамску, она же представляющая интересы другого ответчика – администрации ГО г. Нефтекамск иск не признала, пояснила, что истец с заявлением о переоформлении договора не обращался. Возможность разрешения спора во внесудебном порядке до настоящего времени не использована. Перерасчет арендной платы по действующему договору невозможен, поскольку срок действия договора истек. Также считает, что в части требований истца о проведении перерасчета арендной платы истцом пропущен трехлетний срок исковой давности, так как задолженность по плате охватывает период с 2010 года. Не оспаривает, что принятие постановлений, определяющих статус земельных участков, входит в компетенцию администрации ГО г. Нефтекамск, а заключение договора аренды и расчет арендной платы входят в компетенцию КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску.

Заслушав объяснения, исследовав материалы дела, иск следует признать подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, указанных п. п. 1-5 п. 1 ст. 11.3 данного Кодекса.

Согласно ч. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 года № 191-ФЗ особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Кама-Гранд» и Байтуковым А.П. заключен договор переуступки, на основании которого он стал арендатором земельного участка, переуступленного по договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенному между комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Нефтекамск и ООО «Дом-Строй», договору уступки от 01 декабря.2009 г. № б/н, под разрешенное использование - проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №. Согласно разрешению на строительство от 06.06.2011г. выдано разрешение на строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью, расположенного на участке № улицы 1 <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ за исх. № комитет по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Нефтекамск в адрес истца направил расчеты годовой арендной платы на 2010, 2011, 2012, 2013 годы, применив ставку арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (%) К =2,5 за 2010 год, К = 5 за 2011 год, К = 5 за 2012 год, К = 5 за 2013 год.

Согласно ч. 4,6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (ред. 05.05.2014 г.) на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как привило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В части 6 Градостроительного кодекса РФ установлено, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно Правилам землепользования и застройки в городском округе г. Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденным решением Совета городского округа город Нефтекамск РБ от ДД.ММ.ГГГГ № №, и градостроительного регламента спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-2, к видам разрешенного использования в данной территориальной зоне отнесено строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью и условно разрешенного - строительство блокированных жилых домов с блок - квартирами на одну семью.

Таким образом, следует согласиться с мнением истца, что вид разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между КУС Минземимущества РБ по г.Нефтекамск и ООО «Дом-Строй», права по которому являлись предметом договоров переуступки для проектирования и строительства жилого дома, соответствуют виду разрешенного использования для строительства отдельно стоящего жилого дома на одну семью, поскольку других видов разрешенного использования в территориальной зоне Ж-2 под жилищное строительство Правила землепользования и застройки в городском округе г. Нефтекамск Республики Башкортостан, действовавшие в период заключения договора аренды, не предусматривают.

Выписка из градостроительного регламента за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ. доказывает факт строительства на земельных участках именно объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно разделу 1.2. части 1 Правил землепользования и застройки в городском округе город Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа г. Нефтекамск РБ от ДД.ММ.ГГГГ № №, градостроительный регламент территориальной зоны определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений.

Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительным регламентам.

Планом землепользования от ДД.ММ.ГГГГ конкретно установлена площадь застройки под ИЖС, которая составляет 432 097 кв.м., и под многоэтажное строительство <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № №, администрация городского округа г. Нефтекамск размежевала на небольшие земельные участки площадью от 750 кв.м. до 1300 кв.м.

Статьей 35 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки средне-этажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны застройки иных видов.

На основании ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ также разработаны Правила землепользования и застройки в городском округе город Нефтекамск РБ, утвержденные решением Совета ГО г.Нефтекамск от 20.08.2008г. №№, согласно которым карта градостроительного зонирования городского округа город Нефтекамск РБ разделена на территориальные зоны, в том числе, зона «Ж-2» - для коттеджной застройки с участками до 15 соток.

Земельные участки, переданные в аренду, расположены южнее микрорайона № г. Нефтекамска, выделенного для коттеджной застройки с участками от 6 до 15 соток, что подтверждается выпиской градостроительного регламента исх. № от <данные изъяты>., выданной управлением архитектуры и градостроительства городского округа г. Нефтекамск. Основным видом разрешенного использования данной категории земель является расположение отдельно стоящего дома на одну семью, условно разрешенным видом использования являются блокированные жилые дома с блок-секциями на одну семью.

Следовательно, в соответствии с территориальной расположенностью земельных участков на них возможно строительство индивидуальных жилых домов.

В соответствии с Законом Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в <адрес>», Постановлением Правительства Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГг. «Об утверждении республиканских нормативов градостроительного проектирования « Градостроительство». Планировка и застройка городских округов, городских и сельских поселений Республики Башкортостан» имеются определенные территориальные значения для земельных участков, предназначенных для разрешенного строительства того или иного вида.

В соответствии с решением Совета городского округа город Нефтекамск от ДД.ММ.ГГГГ № установлена норма выделения земельного участка под индивидуальное жилищное строительство от 0,03 до 0,15 га.

Согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного регламента к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Согласно расчетам комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамску Байтукову А.П. за площадь земельного участка в размере 1000 кв.м.: за 134 дня 2010 года предъявлено <данные изъяты>., ставка арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка составила 2,5%; за период с 01.01.2011 г. по 29.09.2011 год предъявлено <данные изъяты>. ставка арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка составила 2,5%, за период с 30.09.2011 по 31.12.2011 г. предъявлено <данные изъяты>. ставка арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка составила 5%, за 2012 год предъявлено <данные изъяты>., ставка арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка составила 5%, за 2013 год предъявлено <данные изъяты> коп., ставка арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка составила 5%.

Следует признать, что по идентичным земельным участкам с единым разрешенным использованием под проектирование и строительство жилого дома некоторым иным арендаторам расчет арендной платы произведен иначе.

При таких обстоятельствах следует признать, что ответчиком нарушается конституционный принцип равноправия граждан, так, в соответствии со ст. 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом.

Обращение Байтукова А.П. в КУС Минземимущества РБ по г. Нефтекамск с заявлением о переоформлении договора уступки на договор аренды и перерасчете арендной платы под индивидуальное жилищное строительство ответчиком оставлено без удовлетворения.

Следует согласиться с доводами истца о том, что в соответствии с земельным кодексом и Правилам расчета арендной платы, арендная плата рассчитывается не от названия договора (договор аренды или договор уступки), а от вида разрешенного использования земельного участка.

В ходе рассмотрения дела установлено, что вынесение постановлений относительно определения статуса и разрешенного вида использования земельного участка входит в компетенцию администрации ГО г. Нефтекамск, а заключение договоров аренды и расчет арендной платы является прерогативой КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску, в связи с чем следует признать, что круг ответчиков истцом определен верно.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в действиях комитета Минземимущества РБ по г. Нефтекамску и администрации ГО г. Нефтекамск усматривается нарушение прав истца по заключению договора аренды и начислению арендной платы согласно виду разрешенного использования земельного участка.

Следует признать, что действия ответчика, в соответствии со ст. 445 ГК РФ расцениваются, как уклонение стороны от заключения договора в случаях, когда заключение договора является обязательным.

Довод представителя ответчика о невозможности заключения договора и перерасчета суммы арендной платы ввиду необращения истца с таким заявлением не могут быть приняты судом во внимание и положены в основу решения спора, поскольку действующее законодательство в данном случае не предусматривает соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Проведение перерасчета за предыдущий период также не противоречит закону, поскольку истцом ставится вопрос об изначально неверном заключении договора, поскольку ответчиком не было учтено фактическое использование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Довод представителя истца относительно невозможности заключения договора аренды ввиду истечения срока договора № № от ДД.ММ.ГГГГ также является необоснованным, поскольку истечение срока действия указанного договора в данном случае правового значения не имеет, вид разрешенного использования земельных участков на настоящий момент определен, однако основание использования в виде соответствующего договора аренды, отсутствует.

Мнение представителя ответчиков о необходимости применения последствий пропуска истцом срока исковой давности не может быть принято судом во внимание, поскольку из материалов дела (л.д.25) следует, что расчет арендной платы был представлен истцу ДД.ММ.ГГГГ, а в соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С учетом конкретных обстоятельств следует, что истец узнал о нарушении своего права только ДД.ММ.ГГГГ, а в суд обратился ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Байтукова А.П. к комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамску, администрации городского округа г.Нефтекамск о признании действий (бездействий) незаконными, понуждении к заключению договора аренды, перерасчете арендной платы удовлетворить.

Признать действия администрации городского округа г. Нефтекамск, комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношении Республики Башкортостан по г. Нефтекамску, выразившиеся в уклонении от исполнения обязанности по оформлению договора аренды земельного участка и перерасчета арендной платы, незаконными.

Обязать Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску заключить с Байтуковым А.П. договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:66:010612:352 для использования в целях проектирования и строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Обязать Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску произвести перерасчет арендной платы за весь период с момента заключения договора переуступки ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда в течение месяца со дня составления в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РБ через Нефтекамский городской суд РБ.

Мотивированное решение суда составлено в 09.00 часов 08 августа 2014 года.

Судья Л.Р. Ахтямова

Решение не вступило в законную силу