Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца А, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., представителя ответчика О К, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., ответчика Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Д к О и Р о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Д обратился в суд с иском к О и Р о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом. Исковые требования Д были мотивированы тем, истец является собственником 54/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 721 кв.м. и 7/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. В конце марта 2014 г. истец от ответчика Р узнал, что он является новым сособственником 46/100 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и 3/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом является Р, который приобрел их по договору купли-продажи у О Ответчик О, заключая договор купли-продажи принадлежащих ей долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, не поставила в известность об этом истца, имеющего преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ. На основании изложенного Д просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному между О и Р, в отношении 46/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 721 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и в отношении 3/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Пользуясь правом, предоставленным истцу ч.1 ст. 39 ГПК РФ, представитель истца адвокат А исковые требования своего доверителя увеличил, дополнительно просил прекратить право Р на 46/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 721 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и в отношении 3/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту решения - ЕГРП) запись о праве собственности Р на указанные доли (л.д. 208).

В судебное заседание истец Д не явился, несмотря на то, что был надлежащим образом уведомлен о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца адвокат А исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме с учетом их увеличения, дополнительно просил взыскать с Д в пользу Р денежные средства в сумме 520 000 руб., уплаченные Р по договору купли-продажи О Кроме того, представитель истца пояснил, что ответчиками не представлено доказательств с достоверностью подтверждающих факт направления Д уведомления о продаже, а также вручения этого уведомления истцу и предоставления установленного законом месячного срока для реализации истцом преимущественного права покупки. Указанное извещение было направлено О не по адресу места жительства и регистрации истца: <адрес>, а по адресу: <адрес>. При этом почтовая квитанция не содержит сведений об отправителе, а также об адресе получателя. В извещении о вручении не содержится сведений о том, какое именно письмо и от кого, было вручено Д, при этом сам Д считает, что он указанного извещения о продаже не получал. Само уведомление о продаже не содержит таких существенных условий как цена каждого из продаваемых объектов, поскольку в нем указана общая цена – доли дома и доли земельного участка. Кроме того, извещение о вручении письма с уведомлением датировано ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, договор купли-продажи доли дома и земельного участка не мог быть заключен ранее истечения одного месяца, установленного в уведомлении для реализации истцом своего преимущественного прав покупки. Однако, договор купли-продажи между ответчиками был не только заключен, но и исполнен ДД.ММ.ГГГГ Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, правовые последствия такой сделки наступают с момента заключения спорного договора, а не с момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Поэтому факт государственной регистрации права Р ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о том, что преимущественное право Д при совершении сделки между ответчиками нарушено не было. Истец всегда желал в случае продажи О своих долей в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок приобрести их у неё. Поэтому, если бы Д был извещен О о предстоящей продаже, он обязательно бы воспользовался своим преимущественным правом покупки, поскольку располагал необходимыми для этого денежными средствами, что подтверждается внесением соответствующей суммы на депозит суда.

Ответчик О в судебное заседание не явилась, несмотря на то, что была уведомлена о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика О адвокат К исковые требования Д не признала по следующим основаниям. До заключения с Р договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок О неоднократно предлагала Д выкупить у неё указанные доли, но Д от предложения отказался по причине отсутствия у него необходимых для этого денежных средств, предлагая выкупить доли О за 100 000 руб., что О не устраивало. В установленном законом порядке О было направлено уведомление Д о продаже принадлежащих ей долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> по цене 520 000 руб. Истец получил указанное уведомление, что подтверждается почтовым извещением о вручении Д указанного почтового отправления. Д не представлено доказательств того, что он получил от О или иного лица какое-либо иное почтовое отправление под указанным номером почтового идентификатора. При этом отсутствие в уведомлении отдельного указания на стоимость доли жилого дома и стоимость земельного участка не является нарушением существенных условий договора купли-продажи. Таким образом, О были соблюдена требования ст. 250 ГК РФ об извещении другого участника долевой собственности о своем намерении продать принадлежавшие ей доли на определенных условиях. То обстоятельство, что договор купли-продажи между О и Р был подписан ДД.ММ.ГГГГ г., то есть до истечения месячного срока на реализацию Д своего преимущественного права на приобретение продаваемых О долей, не имеет существенного значения, поскольку государственная регистрация права собственности Р была осуществлена только ДД.ММ.ГГГГ г., то есть по истечении месячного срока, предоставленного истцу продавцом. Дополнительно представителем ответчика О было заявлено о пропуске Д срока исковой давности для обращения в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. При добросовестном исполнении своих обязанностей Д мог обратиться с заявлением о намерении приобрести продаваемые О доли как непосредственно к самой О, так и к государственному регистратору сразу после получения им извещения. Следовательно, о нарушении своего права Д мог узнать сразу после ДД.ММ.ГГГГ г., то есть после предоставления спорного договора купли-продажи на государственную регистрацию. Поскольку с настоящим иском Д обратился в суд только ДД.ММ.ГГГГ г., трехмесячный срок, установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ, им пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Ответчик Р против удовлетворения иска также возражал, считая, что права истца на преимущественное приобретение долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок нарушены не были.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее по тексту решения - УФСГРКиК по <адрес>) в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее предоставил отзыв на исковое заявление Д (л.д. 134-135), из которого следует, что решение по заявленным требованиям представитель третьего лица оставляет на усмотрение суда.

С согласия лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело без личного участия истца и ответчика О с участием их уполномоченных представителей, а также без участия представителя третьего лица.

Выслушав пояснения представителей сторон, ответчика Р, показания свидетелей Г, Б, изучив и оценив письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований Д

При рассмотрении дела установлено, что Д на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16,17) и решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19) на праве собственности принадлежит 54/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 721 кв.м. по адресу: <адрес> 7/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.

Право собственности Д на вышеуказанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается копиями соответствующих свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 14,15) и выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20,21).

До ДД.ММ.ГГГГ право собственности на 46/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 3/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> принадлежали ответчику О, что также подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58-59).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ О продала принадлежавшие ей в праве общей долевой собственности доли на земельный участок и жилой дом Р (л.д. 97-98). Право Р на приобретенные им у О 46/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 3/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ г., что также подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58-59).

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Пунктом 2 указанной статьи ГК РФ на продавца возложена обязанность известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий на которых продает её.

ДД.ММ.ГГГГ О на имя Д было направлено извещение, содержащее предложение о приобретении принадлежащих продавцу 46/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 3/10 доли в праве общей долевой собственности на расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, за 520 000 (пятьсот двадцать тысяч) рублей. Д предлагалась в течение одного месяца со дня вручения настоящего извещения сообщить продавцу О о своем желании или об отказе приобрести указанную долю за вышеуказанную цену. Кроме того, в извещении содержалось предупреждение о продаже принадлежащей О доли другому лицу в случае неполучения ответа по истечении указанного срока (л.д. 96). Данное извещение было направлено ценным письмом с описью вложения (л.д. 95) по адресу: <адрес>, что подтверждается копией кассового чека-квитанции Почты России от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94). Согласно указанию в квитанции отправление имело номер почтового идентификатора №.

Указанное отправление было получено Д лично ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается извещением № (л.д. 167), оригинал которого был представлен по запросу суда ОСП <данные изъяты> почтамт (л.д. 166).

При этом суд критически относится к утверждениями представителя истца о том, что Д не получал от О извещения от ДД.ММ.ГГГГ с предложением о приобретении принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом за 520 000 руб. На оборотной стороне извещения № имеются паспортные данные Д и адрес регистрации, которые полностью совпадают с теми, которые указаны в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., выданной на имя представителей истца (л.д. 22). Также в извещении имеется подпись получателя, принадлежность которой Д его представителями не оспаривалась. Более того, номер почтового идентификатора, указанный в извещении, совпадает с номером почтового идентификатора, указанного в квитанции от ДД.ММ.ГГГГ Доказательств того, что Д по указанному почтовому извещению было получено какое-либо иное почтовое отправление, суду не представлено. То обстоятельство, что Д зарегистрирован по адресу: <адрес> (л.д. 185) не ограничивает и не исключает возможности получения им корреспонденции по иному адресу, тем более, что в <адрес> Д бывает регулярно, что подтверждается, в том числе показаниями свидетеля Г Поэтому суд приходит к твердому убеждению, что ДД.ММ.ГГГГ Д было получено от О извещение, содержащее предложение приобрести принадлежавшую данному ответчику долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок на определенных условиях, указанных в нем.

При этом довод представителя истца о том, что в извещении не указана цена каждого из продаваемых объектов отдельно (доли жилого дома и доли земельного участка) не имеет правового значения, поскольку О осуществлялась продажа двух объектов недвижимого имущества, юридическая судьба которых в силу прямого указания на это закона (ст. 35 ЗК РФ) является единой. Действующее гражданское законодательство не содержит требования о необходимости указания в договоре купли-продажи отдельно цены на земельный участок (долю) и отдельно цены на жилой дом (долю). Несостоятелен довод представителя истца и о том, что О было нарушено условие извещения, касающееся предмета договора купли-продажи. Сведения об общей площади жилого дома, уточненные путем внесения ДД.ММ.ГГГГ изменений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 101), никак не влияют на содержание предложения о купле-продаже, поскольку не относятся к условиям, на которых таковая осуществлялась.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком О было соблюдено требование закона об извещении другого участника долевой собственности (Д) о намерении продать принадлежавшую ей долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок на определенных условиях.

Достоверно зная о намерении О, Д не предпринял каких бы то ни было реальных действий не только по приобретению продаваемых долей, но и по извещению О о своем желании приобрести эти доли. Утверждение представителя истца о том, что Д всегда желал выкупить у О принадлежащие ей доли, само по себе не означает совершение истцом действий, которые подтвердили бы реальность его намерений, при том, что Д не было предпринято никаких конкретных мер к реализации своего преимущественного права.

Факт заключения договора купли-продажи между О и Р до истечения месячного срока, указанного в извещении, направленном на имя Д, не означает, что истец был лишен возможности реализовать свое преимущественное право на приобретение продаваемых О долей. Как следует из материалов дела, представленных суду УФСГРКиК по <адрес>, государственная регистрация перехода права от О к Р приостанавливалась (л.д. 129-133) и была осуществлена только ДД.ММ.ГГГГ г., то есть спустя полтора месяца со дня получения Д извещения от О В указанный период времени Д имел ничем не ограниченную возможность обратиться, как к самой О, так и к государственному регистратору с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение продаваемых О долей, в связи с чем государственная регистрация перехода прав от О, к Р по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была бы невозможна. Но, поскольку Д не воспользовался такой возможностью для реализации своего преимущественного права, право собственности Р было зарегистрировано в установленном законом порядке. Поэтому суд не соглашается с доводом представителя истца о том, что заключение договора купли-продажи между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ нарушило преимущественное право истца.

Одновременно суд считает несостоятельным довод представителя ответчика О о пропуске Д трехмесячного срока для обращения в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Такое право возникает у истца только после заключения договора купли-продажи с посторонним лицом и после того, как об этом стало известно другому участнику долевой собственности. В данном случае о продаже доли постороннему лицу - ответчику Р – истцу Д стало известно (или могло быть достоверно известно) не в момент получения от О извещения о продаже принадлежавших ей долей, а не ранее того, как сам Р сообщил Д об этом. Поэтому суд полагает, что срок для обращения в суд Д пропущен не был.

Тем не менее, поскольку судом не установлено нарушение ответчиками преимущественного права истца на приобретение долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, оснований для удовлетворения исковых требований Д о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между О и Р, не имеется. Так как остальные исковые требования, заявленные Д, являются производными от требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по указанному договору, указанные требования удовлетворению также не подлежат.

Настоящим решением <данные изъяты> районного суда <адрес> в удовлетворении иска Д отказано, поэтому суд считает, что в настоящее время отпали обстоятельства, послужившие основанием для применения мер по обеспечению иска. В связи с чем необходимо отменить обеспечение иска, примененное определением суда от ДД.ММ.ГГГГ г., в виде запрета совершения любых регистрационных действий в отношении 46/100 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок площадью 721 кв.м. с кадастровым номером № и 3/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащих Р

Кроме того, денежные средства в сумме 520 000 руб., внесенные Д на счет временного распоряжения Управления Судебного департамента в <адрес> в обеспечение заявленного им иска, подлежат возврату истцу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Д к О и Р о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом отказать.

Возвратить Д со счета временного распоряжения Управления Судебного департамента в <адрес>, внесенные в качестве обеспечения иска денежные средства в размере 520 000 (пятьсот двадцать тысяч) рублей.

Отменить обеспечение иска в виде запрета совершения любых регистрационных действий в отношении 46/100 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок площадью 721 кв.м. с кадастровым номером № и 3/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащих Р

Копию решения после вступления его в законную силу направить в Управление Судебного департамента в <адрес> для исполнения.

Решение может быть обжаловано в <данные изъяты> областной суд через <данные изъяты> районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья П

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение было составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья П