Гражданский кодекс часть 1

Бердский городской суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Кадашевой И.Ф., при секретаре судебного заседания Козиной К.П., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску администрации Новосибирского района Новосибирской области к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,

у с т а н о в и л :

Представитель администрации Новосибирского района НСО обратился с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.07.2017 №13/1016 в размере 459 174,02 руб., из которых задолженность

ыбина Д.Н. они также проживали вместе.

по аренде за период с февраля 2017 по июнь 2017 г. - 372 574,60 руб., неустойка – 86 599,42 руб., по тем основаниям, что по условиям договора размер арендной платы в месяц составляет 74 514,92 руб. (исходя из отчета независимого оценщика), которая должна вноситься ежемесячно. Пунктом 3.6 условий договора установлена пеня в размере 1/300 действующей в тот момент ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. ФИО3 приобрел права арендатора на основании соглашения переуступки прав, заключенного с первоначальным арендатором ООО «Агромашины». Принцип платности использования земли установлен впп.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Стороны добровольно приняли на себя обязательства, подписав договор уступки. У ответчика перед истцом имеется задолженность, о чем был уведомлен ответчик 31.01.2018 г.. Представитель истца требования поддержал.

Ответчик извещен (л.д.206). Не явился. Его представитель по доверенности требований не признала. Полагает, что размер арендной платы определен с нарушением действовавшего на тот момент законодательства. Отчет, на основании которого плата определена, выполнен с многочисленными нарушениями. Так необоснованно применены весовые коэффициенты к объектам-аналогам, неправильно применены корректирующие коэффициенты, что привело к значительному завышению стоимости и недостоверности рыночной стоимости величины арендной платы. Истец злоупотребил правом, что является основанием для отказа в судебной защите. Так задолженность по договору возникла за период аренды ООО «Агромашины». Исходя из положений ст.ст.615, 392.3, 391, 1 ч.4, 10 п.2, 166 п.5, 157 п.3 ГК РФ, п.29 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 №5 в связи с уступкой права аренды ответчик и третье лицо являются солидарными должниками. При этом администрация Новосибирского района не предприняла мер к взысканию задолженности с ООО «Агромашины» с целью включения требования в реестр кредиторов, по сути отказавшись от взыскания с него задолженности. В настоящее время реестр требований кредиторов ООО «Агромашины» закрыт примерно в середине 2018 г.. В связи с чем ответчик утратил право на удовлетворение своих требований в порядке ст.325 ГК РФ. Также просила уменьшить неустойку на основании ст.333 ГК РФ. Так в отношении ООО «Агромашины» введена процедура наблюдения 02.10.2017 г.. С даты введения данной процедуры не начисляются неустойки (штрафе, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение обязательств, согласно ст.63 «О несостоятельности (банкротстве)». В связи с чем за период с 02.03.2017 по 02.10.2017 г. неустойка составит 17 382,47 руб..

Третье лицо – конкурсный управляющий ООО «Агромашины» извещен (л.д.204, 205). Не явился.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, установлено следующее.

Как указано в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

05.07.2016 г. между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ООО «Агромашины» заключен договор аренды земельного участка №13/1016, по условиям которого земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 6 253 кв.м, адрес (описание местоположения): <адрес>, разрешенное использование: для строительства зданий для обслуживания и хранения сельскохозяйственной техники, предоставлен арендатору (л.д.13) сроком на 10 лет (п.2.1) для строительства зданий для обслуживания и хранения сельскохозяйственной техники (п.1.3).

Согласно пунктов 3.1, 3.4 договора размер арендной платы с даты подписания договора составляет 894 179,00 рублей в год, в месяц - 74 514,92 руб. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета независимого оценщика (л.д.13-14) в соответствии с требованиями, установленными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Как указано в п.3.6 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на расчетный счет, указанный в п.3.4 договора.

Перемена лиц в обязательстве регламентируется положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом специальных норм земельного и гражданского законодательства.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.

Согласно п.п.5.1.3 договора аренды (л.д.15) арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам в пределах срока действия настоящего договора без согласия арендатора при условии его уведомления.

Данный пункт договора соответствует положениям ч.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации.

26.06.2017 г. между ООО «Агромашины» и ФИО3 заключен договор переуступки права аренды земельного участка (л.д.26), согласно которому арендатор передал новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка№, заключенного между арендатором и арендодателем 05.07.2016 г., а новый арендатор принял переданные ему права и обязанности.

Подписав договор переуступки права аренды, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст.ст.420, 421 Гражданского кодекса РФ). Доказательств понуждения к заключению данного договора ответчик не представил.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права и переводе долга.

Договоры уступки и о переводе долга требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая требует государственной регистрации (п.2 ст.389, п.4 ст.391 ГК РФ).

Государственная регистрация уступки прав аренды земельного участка произведена 26.07.2017 г. (л.д.29).

Из пункта 1.7 договора уступки следует, что арендатор передал имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды в момент подписания настоящего договора.

Как указано в ст.392.3 ГК РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Особенностью института передачи договора является то, что в случае такой передачи другому лицу передаются все права и долги (которые в статье именуются обязанностями), которые существуют к моменту передачи.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 №3914/13 по делу №А06-7751/2010, арендодатель вправе требовать со старого и нового арендатора в солидарном порядке (п.1 ст.322 ГК РФ).

Кроме того в п.29 постановления Пленума от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» Верховный Суд РФ дал следующие разъяснения.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику. Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Из совокупности вышеизложенного следует, что ответчик является солидарным должником, с которого истец вправе требовать взыскания образовавшейся до заключения сделки перенайма задолженности.

Доводы представителя ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца представитель последнего считает не состоятельными, поскольку у арендодателя в данном случае право требования задолженности возникло на основании условий договора аренды и уступки, ст.323 ГК РФ. Также полагает, что о наличии задолженности по договору аренды новый арендатор имел возможность получить информацию, действуя разумно, обратившись с прежним арендатором в администрацию Новосибирского района.

В силу ч.5 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как установлено при рассмотрении дела, уступка права аренды между ООО «Агромашины» и ФИО3 произошла без участия и согласия арендатора (что не противоречит закону) на основании договора от 26.06.2017 г..

Представителем истца не представлено доказательств, когда было получено уведомление о состоявшейся уступке. Однако, требование к ответчику ФИО3 о погашении задолженности по арендной плате по состоянию на 25.01.2018 г. было направлено 03.02.2018 г. письмом от 31.01.2018 г. с приложением акта сверки арендных платежей (л.д.30-35). Задолженность предлагалось погасить в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления. Отправление получено адресатом 07.02.2018 г..

С настоящим иском администрация Новосибирского района обратилась в суд 28.08.2019 г. (л.д.38).

При этом определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.10.2017 г. было признано обоснованным заявление совместного ООО «Омсклидагромаш» о признании ООО «Агромашины» несостоятельным (банкротом) (л.д.52-54). Временный управляющий обязан направить сообщения о введении наблюдения, об уведомлении кредиторов о введении наблюдения.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.03.2018 г. по делу №А45-16570/2017 ООО «Агромашины» признано несостоятельным (банкротом) (л.д.55-58).

Из выше изложенного следует, что на дату введения процедуры наблюдения в отношении ООО «Агромашины» договор уступки права аренды земельного участка между ООО «Агромашины» и ФИО3, права и обязанности по которому перешли к ответчику, уже был заключен.

При этом определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.02.2020 г. конкурсному управляющему ООО «Агромашины» было отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным договора переуступки права аренды земельного участка от 26.06.2017 г., о восстановлении за должником права аренды земельного участка (л.д.105-113), в качестве третьего лица по которому была привлечена администрация Новосибирского района.

Исходя из права кредитора предъявить требование к любому из солидарных должников, а также - перешедшей к ответчику обязанности по уплате задолженности, образовавшейся до переуступки права аренды земельного участка, отсутствуют основания считать действия истца не добросовестными.

В подтверждение довода представителя ответчика о том, что истец намеренно ждал, когда закроется реестр требований кредиторов ООО «Агромашины», чтобы ФИО3 не мог обратиться с регрессным требованием к ООО «Агромашины», не представлено никаких доказательств. Данное утверждение является лишь мнением представителя стороны.

Сам по себе факт обращения с иском после закрытия реестра не является бесспорным доказательством намерения истца причинить вред ответчику.

Кроме того Уведомление о погашении задолженности за 2017 г. было направлено ответчику до закрытия реестра кредиторов. В связи с чем ответчик имел возможность, оплатив задолженность, потребовать возмещения от прежнего арендатора до закрытия реестра кредиторов.

Из представленных истцом расчета задолженности (л.д.4-5, 8-9), расшифровок сальдо и акта сверки (л.д.6-7, 10-12) усматривается, что оплата по договору аренды не была внесена за пять месяцев 2017 г.: с 01.03.2017 по 01.07.2017 в размере 372 574,60 руб.. Пеня за период с 02.03.2017 по 22.08.2019 составляет 82 548,74 руб. (л.д.9).

За просрочку внесения платежей за период с 02.11.2016 по 28.04.2017 г. начислена пеня в размере 3 482,48 руб. (л.д.11-12).

Поскольку платежи ФИО3 после переуступки ему права аренды, начиная с июля 2017 г., также вносились с просрочками (л.д.6-7), в нарушение условий договора, начислена пеня за период с 02.08.2017 по 22.08.2019 в размере 568,20 руб. (л.д.4-5).

Общий размер неустойки, заявленной ко взысканию, составляет 86 599,42 руб..

Представитель ответчика полагает, что неустойка не подлежит начислению после введения процедуры наблюдения 02.10.2017 г., исходя из положений ст.63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Однако данный закон не регулирует правоотношения между истцом и ответчиком, который 26.07.2017 г. принял на себя обязательства по договору аренды.

Также представителем ответчика заявлено о применении ст.333 ГК РФ к требованию о неустойке.

Как разъяснено в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Кроме того в п.81 того же постановления Пленум ВС РФ разъяснил, что непредъявление кредитором в течение длительного времени после наступления срока исполнения обязательства требования о взыскании основного долга само по себе не может расцениваться как содействие увеличению размера неустойки.

С учетом размера задолженности, периода просрочки исполнения обязательств, соотношения общего размера задолженности с размером неустойки, исчисленной в соответствии с п.3.6 договора аренды (1/300 действовавшей в это время ставки рефинансирования), суд не усматривает оснований для её уменьшения по признаку несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Доводы представителя ответчика о завышении арендной платы к рассматриваемому спору не имеют непосредственного отношения. Доказательств признания недействительным пункта договора аренды о размере арендной платы истцом не представлено. Такого требования, как встречного, также не было предъявлено.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, подлежит взысканию с ответчика, согласно п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ, исходя из размера удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Взыскать с ФИО3 в пользу администрации Новосибирского района Новосибирской области задолженность по договору аренды земельного участка № от 05.07.2016 г. в размере 459 174,02 руб., из которых 372 574,60 руб. - задолженность по арендной плате с февраля по июнь 2017 г., неустойка по состоянию на 22.08.2019 г. - 86 599,42 руб..

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в соответствующий бюджет в размере 7 792 руб..

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Кадашева И.Ф.