Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Серкуш А.А., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Гельберга А.С. Шахиджановой Е.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Гельбергу АС о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды, исключении из ЕГРП записи, запрете совершать регистрационные действия с земельным участком.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Туапсинского городского поселения МО Туапсинский район обратилась в суд с иском к Гельбергу А.С. о расторжении договора аренды от 09 июля 2013 года № земельного участка пл.400 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, уч. № с видом разрешенного использования: для размещения детской площадки и эллинга, прекращении права аренды, исключении из ЕГРП записи, запрете совершать регистрационные действия с земельным участком.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Серкуш А.А. исковые требования уточнил, с учетом изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка с ранее установленного: «для размещения детской площадки и эллинга», на новый: «для садовых и дачных домов с хозяйственными постройками». Указал, что на спорном земельном участке находится ручей, имеющий признаки водного объекта. Также, помимо заявленных в иске требований, просил обязать Гельберга А.С. вернуть указанный земельный участок в прежнее состояние, как место общего пользования с беспрепятственным пользованием ручьем. Согласно п.3 ст.3.3. ФЗ РФ №137- ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», распоряжение земельными участками, находящимися на территории Туапсинского городского поселения, в связи с утверждением Правил застройки и землепользования Туапсинского городского поселения от 24 сентября 2015 года №, осуществляется Администрацией Туапсинского городского поселения. Полномочия по распоряжению спорным земельным участком и другими земельными участками на территории гор. Туапсе, были переданы от Администрации Туапсинского района к Администрации Туапсинского городского поселения, которая выявила несоответствие функционального зонирования Правил землепользования и застройки Туапсинского городского поселения от 24 сентября 2015 года № территориальному зонированию генерального плана Туапсинского городского поселения, утвержденного решением Совета Туапсинского городского поселения от 14 декабря 2010 года, применительно к спорному земельному участку, что является нарушением ч.3 ст. 31 ГрК РФ. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Туапсинского городского поселения земельный участок ответчика находится в территориальной зоне: зона коллективных садоводств (1Ж З), в соответствии с генеральным планом Туапсинского городского поселения данный земельный участок расположен в зоне – зелень общего пользования. Утверждает, что основания для одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя могут быть, и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Просил расторгнуть договор аренды со ссылкой на нормы ч.2 ст.619 ГК РФ и ч.2 ст.450 ГК РФ.

Ответчик Гельберг А.С. в судебное заседание не явился, его представитель Шахиджанова Е.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Пояснила, что никаких оснований для одностороннего расторжения договора аренды спорного земельного участка с ответчиком не имеется. Гельберг А.С. исполняет свои договорные обязательства надлежащим образом, регулярно осуществляет оплату арендной платы за фактическое пользование земельного участка, использует его по назначению, возвел на нем нежилой дом, предварительно обратившись с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке. Ответчиком не было допущено никакого нарушения обязательств по договору аренды. В течение всего срока действия договора аренды, со стороны Администрации МО Туапсинский район и Администрации Туапсинского городского поселения к ответчику никаких претензий не предъявлялось, никаких письменных предупреждений о необходимости устранить какие-либо нарушения не направлялось. К ответственности за нарушение правил использования земельного участка ответчик не привлекался. Также пояснила, что никакого ручья на данном земельном участке нет, а вдоль участка проходит железобетонный лоток, что подтверждается фототаблицей. Никаких доказательств в обоснование указанных исковых требований Администрацией Туапсинского городского поселения суду не предоставлено.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Постановлением Администрации МО Туапсинский район от 09 июля 2013 года № «О предоставлении Гельберг А.С. в аренду земельного участка для размещения детской площадки и эллинга, расположенного по адресу: <адрес>», и с договором аренды от 09 июля 2013 года № земельного участка пл.400 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, уч. № с видом разрешенного использования: для размещения детской площадки и эллинга, заключенным Администрацией МО Туапсинский район с Гельбергом А.С., указанный земельный участок был передан ответчику в аренду сроком на 10 лет. Договор аренды был зарегистрирован в учреждении юстиции 15 июля 2013 года за №.

Из пояснений представителя ответчика следует, что после получения земельного участка в аренду, Гельберг А.С. пришел к выводу о нецелесообразности строительства на данном земельном участке детской площадки, в связи с чем, им было подано заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка вместо: «для размещения детской площадки и эллинга», был установлен иной вид: « для садовых и дачных домов с хозяйственными постройками».

В материалах дела имеется кадастровый паспорт указанного земельного участка по состоянию на 28 апреля 2016 года, в соответствии с которым, данное изменение вида разрешенного использования было внесено в сведения государственного кадастра недвижимости.

При изменении вида разрешенного использования земельного участка, Гельберг А.С. обратился в Администрацию Туапсинского городского поселения МО Туапсинский район для заключения дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку согласно п.4.1.16 договора аренды, арендатор обязан при изменении вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на них зданий, строений и сооружений (или их частей), обратиться к Арендодателю для заключения дополнительного соглашения к договору аренды и перерасчета арендной платы.

22 августа 2016 года данное дополнительное соглашение за № было заключено между Администрацией Туапсинского городского поселения и Гельбергом А.С., с внесением изменений вида разрешенного использования земельного участка и размера арендной платы. Указанное дополнительное соглашение к договору аренды было зарегистрировано в учреждении юстиции 31 августа 2016 года за №.

Материалами дела подтверждается, и истцом не оспаривается, что на указанном арендуемом земельном участке, с учетом измененного вида разрешенного использования, ответчиком Гельбергом А.С. был возведен нежилой дом с кадастровым номером 23:51:0302010:1400 по тому же адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости был зарегистрирован на праве собственности за ответчиком в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 13 сентября 2016 года, запись регистрации №. Государственная регистрация права собственности на него была совершена в упрощенном порядке согласно ст.25.3 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании зарегистрированных в учреждении юстиции договора аренды земельного участка от 09 июля 2013 года и дополнительного соглашения к нему от 22 августа 2016 года, а также декларации об объекте недвижимого имущества от 05 сентября 2016 года.

Заявляя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, истец умолчал о наличии на спорном земельном участке объекта капитального строительства – нежилого дома, право собственности на который зарегистрировано на ответчиком Гельбергом А.С. в установленном законом порядке.

Вместе с тем, данные обстоятельства являются юридически значимыми, поскольку в соответствии со ст.35 ЗК РФ, и со ст.39.20 ЗК РФ, собственники объектов недвижимости имеют преимущественное право приобретения земельных участков под таким объектами в собственности или в аренду, при этом торги не проводятся согласно ст. 39.3 ЗК РФ.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен своей собственности, тогда как прекращение права аренды земельного участка, в совокупности с исковым требованием о приведении земельного участка в первоначальное состояние, приведет к невозможности использования ответчиком его собственности – нежилого дома, по целевому назначению, что нарушает права ответчика, гарантированные, в том числе Конституцией РФ, и нормами ст.209 ГК РФ.

Истец ссылается на то, что договор аренды может предусматривать основания для расторжения договора аренды иные, чем указано в ГК РФ, при этом иск основан на нормах ст.450 ч.2 ГК РФ и ст.619 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на, что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствиями с п.7.2 договора аренды от 09 июля 2013 года, заключенного между истцом и ответчиком, стороны договорились, что договор аренды, может быть, расторгнут по взаимному согласию; либо по заявлению арендатора при предупреждении арендодателя (см.п.4.3.1); в случае нарушения условий самим арендодателем (см.п.4.3.5); либо в одностороннем порядке при существенном нарушении арендатором условий договора (см.3.2.5).

Согласно ч.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В рассматриваемом споре ни закон, ни заключенный сторонами договор аренды земельного участка от 09 июля 2013 года, не предусматривают возможности одностороннего расторжения договора по указанным в иске обстоятельствам, при отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора.

Также суд учитывает, что к долгосрочным договорам аренды земельного участка (на срок более пяти лет) применяются специальные нормы закона. Так, в соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 ЗК РФ и ст.450 и 619 ГК РФ, пункт 9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с договором аренды спорного земельного участка от 09 июля 2013 года, он заключен сроком на 10 лет. Кроме того, исходя из положений п.4.3.6 договора аренды, ответчик Гельберг А.С. (арендатор) по истечении срока действия договора, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Поэтому к спорным правоотношениям применимы указанные нормы закона.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, Администрацией Туапсинского городского поселения не представлено суду никаких относимых и допустимых доказательств существенного нарушения договорных обязательств со стороны ответчика Гельберга А.С., и исходя из обстоятельств дела, наличие таких доказательств суд не установил.

Оснований для судебного расторжения договора аренды, предусмотренных ч. 2 ст. 450 ГК РФ, и ч. 2 ст. 619 ГК РФ, в данном споре не усматривается.

Земельный участок был предоставлен ответчику в установленном законом порядке, имел вид разрешенного использования: «для размещения детской площадки и эллинга», и соответствовал ранее действовавшим Правилам землепользования и застройки Туапсинского городского поселения и Генеральному плану, утвержденному решением сессии Совета Туапсинского городского поселения № 43.2 от 14.12.2010г.

В 2016 году данный вид разрешенного использования земельного участка был изменен и в настоящее время он соответствует Правилам землепользования и застройки Туапсинского городского поселения от 24 сентября 2015 года №43.2 и территориальной зоне 1Ж3 (Зона коллективных садоводств).

Также суд учитывает, что новые правила землепользования и застройки Туапсинского городского поселения были утверждены лишь 24 сентября 2015 года. Однако согласно ст.4 ГК РФ, закон не имеет обратной силы и не может быть применен к правоотношениям, возникшим до его введения, если иное не предусмотрено самим законом. Поэтому изменение в 2015 году Правил землепользования и застройки Туапсинского городского поселения, не может являться основанием для расторжения ранее заключенного договора аренды, поскольку это не предусмотрено ни нормами действующего гражданского и земельного законодательства, ни договором аренды от 09 июля 2013 года№.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с ныне действующими положениями ч. 2 ст. 17 Правил землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района, использование объектов недвижимости, не соответствующих установленным градостроительным регламентам территориальных зон, указанных в части первой настоящей статьи, может осуществляться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Однако истец не привел каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что использование арендуемого земельного участка ответчиком Гельбергом А.С., опасно для жизни и здоровья, окружающей среды.

Суд критически оценивает доводы иска о том, что выявленное истцом несоответствие зонирования Генерального плана Туапсинского городского поселения от 14 декабря 2010 года зонированию, установленному в Правилах землепользования и застройки Туапсинского городского поселения от 24 сентября 2015 года № 43.2, применительно к спорному земельному участку, является основанием для расторжения договора аренды. Указанные вопросы относятся к правотворческой деятельности органа местного самоуправления, который вправе внести изменений в Генеральный план от 14 декабря 2010 года, после чего спорный земельный участок не будет относиться по территориальному зонированию к землям зелени общего пользования. Вид разрешенного использования спорного земельного участка соответствовал данным государственного кадастра недвижимости как на момент предоставления земельного участка в аренду в 2013 году, так и на момент рассмотрения спора в суде.

Также, отнесение земельного участка к данной зоне (зелень общего пользования) согласно Генеральному плану от 14 декабря 2010 года, не являлось препятствием для Администрации Туапсинского городского поселения для предоставления 09 июля 2013 года ответчику Гельбергу А.С. в аренду спорного земельного участка с указанием определенного вида разрешенного использования: для размещения детской площадки и эллинга.

До настоящего времени, в пределах срока исковой давности, правомерность данного договора аренды не оспаривалась ни Администрацией МО Туапсинский район, ни истцом, равно как и правомерность постановления Администрации МО Туапсинский район от 09 июля 2013 года № «О предоставлении Гельберг А.С. в аренду земельного участка для размещения детской площадки и эллинга, расположенного по адресу: <адрес>».

Проверяя доводы иска о нахождении на спорном земельном участке водного объекта - ручья, и о необходимости приведения данного земельного участка в первоначальное состояние, суд приходит к следующему выводу.

По запросу суда МУП «Управление архитектуры и градостроительства» Туапсинского городского поселения была подготовлена топографическая съемка земельного участка в <адрес> в районе №, в соответствии с которой, ручья на спорном земельном участке нет, а вдоль земельного участка проходит железобетонный лоток.

В соответствии с определением Туапсинского городского суда от 01 декабря 2016 года, специалистами Администрации Туапсинского городского поселения было поручено провести комиссионное обследование спорного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

02 декабря 2016 года, специалистами Администрации Туапсинского городского поселения был проведен осмотр земельного участка, и составлен акт № с приложением фотоматериалов на 1 листе, в соответствии с которым, при визуальном осмотре земельного участка с кадастровым номером №, ручья, а также русла ручья не выявлено.

Поэтому суд приходит к выводу о недоказанности доводов искового заявления, на которых основывает свои требования Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района.

Судом учитывается, что на арендуемом земельном участке находится принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости - нежилой дом, право на который зарегистрировано за Гельбергом А.С. в установленном законом порядке. Право собственности ответчика на указанный объект недвижимости истцом не оспаривается. Поэтому требования иска о приведении земельного участка в прежнее состояние не основаны на законе.

С учетом всех юридически значимых обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, суд полагает, что исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения являются незаконными и необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Гельбергу АС о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды, исключении из ЕГРП записи, запрете совершать регистрационные действия с земельным участком, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Туапсинский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: _____ подпись___

Копия верна:

Судья

Туапсинского городского суда В.О. Кит