Гражданский кодекс часть 1

Истец обратилась в суд с иском к ответчику и просит отменить запрет на совершение регистрационных действий и действий по исключению из госреестра в отношении жилого дома, назначение жилое, площадь 115,5 кв.м., кадастровый номер №; гаража, назначение нежилое, площадь 49,1 кв.м., кадастровый номер №; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадь 810 кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: РФ, <адрес>, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Гулькевичского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО3 от 09.12.2014 года и постановлением судебного пристава-исполнителя Гулькевичского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО3 от 23.04.2015 года, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные жилой дом, гараж, земельный участокот ФИО2 к ФИО1.

Свои требования обосновала тем, что 14 января 2011 года между ней и ответчиком был заключен договор об инвестировании строительства индивидуального жилого дома, по условиям которого она приняла на себя обязательства направить денежные средства в размере 950000 рублей на строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, а ответчик - своими силами построить этот дом планируемой площадью 115,5 кв.м. с гаражом планируемой площадью 49.1 кв.м. и передать объект строительства вместе с земельным участком до 01 июля 2014 года, оформив все правоустанавливающие документы на объекты недвижимости в собственность.

Во исполнение своих намерений стороны заключили предварительный договор купли-продажи от 14.01.2011 года, в соответствии с которым ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи построенного в соответствии с договором об инвестировании от 14.01.2011 года объекта недвижимости в течение одного месяца, после передачи готового домовладения истцу.

Истец свои обязательства по указанным договорам исполнил полностью и в срок, передав денежные средства ответчику в размере 950000 рублей в установленные договором сроки.

После окончания строительных работ ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был передан истцу:жилой дом, назначение жилое, площадь 115,5 кв.м., кадастровый номер №;гараж, назначение нежилое, площадь 49,1 кв.м., кадастровый номер №;земельный участок, категория земель: земли населенных пунктовдля индивидуального жилищного строительства, площадь 810 кв.м., кадастровый номер №, о чем 11.07.2014 года был составлен акт реализации обязательств по договору об инвестировании строительства индивидуального жилого дома. В соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны в течение одного месяца с даты передачи объекта строительства истцу, то есть до 11 августа 2014 года, должны были заключить основной договор купли-продажи. Однако, ответчик от регистрации в Росреестре перехода права собственности на построенные объекты и земельный участок по адресу: <адрес>, стал уклоняться. В связи с этим, передача документов на государственную регистрацию в Гулькевичский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю состоялась только 06.07.2016 года, спустя почти два года с договорной даты.

При этом при государственной регистрации перехода права собственности было установлено, что судебным приставом-исполнителем Гулькевичского РОСП ФИО3 на основании постановления от 09.12.2014 года и постановления от 23.04.2015 года о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра в отношении имущества ответчика, в том числе и жилого дома, гаража и земельного участка по адресу: <адрес>, переданных 11.07.2014 года истцу. Данное обстоятельствопослужило основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности от 19.07.2016 года.

Истец с 11.07.2014 года с момента передачи пользуется построенным жилым домом, гаражом, земельным участком по адресу: <адрес>., осуществляет право владения и пользования им. Данное обстоятельство подтверждается как актом реализации обязательств по договору об инвестировании строительства индивидуального жилого дома, в соответствии с которым истец принял недвижимость, так и тем, что с указанного времени истец осуществляет оплату коммунальных платежей по содержанию дома, прописан с малолетним ребенком по указанному адресу.

Согласно домовой книге по адресу: <адрес> с 06.04.2013 года зарегистрированы ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ее сын ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В графе «цель приезда и на какой срок» отмечено «на жительство».

Согласно банковских квитанций ФИО1 за пользование коммунальными услугами по указанному адресу оплачивает за пользование газом с августа 2014 года ООО «Газпром Межрегионгаз Краснодар», за пользование водой с сентября 2014 года МП «Водоканал», за пользование электроэнергией с октября 2014 года ОАО «Кубаньэнергосбыт».

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Разъяснение, содержащееся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает, в том числе невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности еще не состоялась, и что это право признается принадлежащим должнику.

Данный вывод подтверждается судебной практикой, в частности апелляционным определением от 20 мая 2015 года Костромского областного суда.

В соответствии с п. 51 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "Онекоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В судебномзаседанииистец ФИО1 исковые требования продержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Просилаотменить запрет на регистрацию и произвести регистрацию права собственности на нее согласно договора купли – продажи от 06 июля 2016 года между нею и Н.Р.СБ.

Ответчик, надлежаще уведомленный о времени и месте судебного разбирательства в суд не явился, причин неявки суду не сообщил, возражений и отзывов на иск не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Представитель ответчикаСитливыйС.А. исковые требования признал, пояснил суду, что договор инвестирования дома был в 2011 году, ФИО2 построил дом <адрес> для истицы, 11 июля 2014 года передал дом и земельный участок истице. Ранее был договор от 14 января 2011 года, согласно которому ФИО2 обязался в течение одного месяца с момента передачи дома переоформить дом, но уклонялся. Истица и ее ребенок зарегистрированы в указанном доме, несут бремя содержаниядома, с августа 2014 года истица производит коммунальные платежи.

Представители третьих лиц, надлежаще уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в суд не явились, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в своем заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в решении вопроса полагается на усмотрение суда, судебный пристав – исполнитель причин неявки суду не сообщил, возражений и отзывов на иск не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Суд, выслушав истца,представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в числе прочего путем признания права.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся.от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В судебном заседании установлено, что 14 января 2011 года между ФИО2 (застройщик) и ФИО1 (инвестор) был заключен договор об инвестировании строительства индивидуального жилого дома, согласно которому инвестор обязуется передать застройщику денежные средства для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке, принадлежащем застройщику, а застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилого дома вместе с земельным участком, на котором он расположен.

14 января 2011 года между Н.Р.СБ. и ФИО1 был заключен предварительный договор купли – продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли – продажи недвижимого имущества: жилой дом общей площадью 115,1 кв.м, состоящий из 3 комнат, в двух уровнях, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 810 кв.м., гараж площадью 49,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, по которому Н.Р.СВ. будет выступать продавцом, а ФИО1 покупателем недвижимого имущества на условиях предусмотренных настоящим договором.

Согласно акту реализации обязательств по договору об инвестировании строительства индивидуального жилого дома от 11 июля 2014 годаН.Р.СВ. (застройщик) передал ФИО1 (инвестор), а ФИО1 приняла объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>: оконченный строительством жилой дом, назначение жилое, площадь 115,5 кв.м., кадастровый номер №, гараж, назначение нежилое, площадь 49,1 кв.м., кадастровый номер №;земельный участок, категория земель: земли населенных пунктовдля индивидуального жилищного строительства, площадь 810 кв.м., кадастровый номер №.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи от 14 января 2011 года стороны в течение одного месяца с даты передачи объекта строительства ФИО1, то есть до 11 августа 2014 года, должны были заключить основной договор купли-продажи. Однако, Н.Р.СВ. от регистрации в Росреестре перехода права собственности на построенные объекты и земельный участок по адресу: <адрес>, стал уклоняться. В связи с этим, передача документов на государственную регистрацию в Гулькевичский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю состоялась только 06 июля 2016 года.

При государственной регистрации перехода права собственности было установлено, что судебным, приставом-исполнителем Гулькевичского РОСП ФИО3 на основании постановления от 09 декабря 2014 года и постановления от 23 апреля 2015 года о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра в отношении имущества Н.Р.СГ., в том числе и жилого дома, гаража и земельного участка по адресу: <адрес>, переданных 11 июля 2014 года ФИО1 Данное обстоятельствопослужило основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности от 19 июля 2016 года.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество,другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 55 I Г К РФ).

В пункте 63 указанногоПостановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Ситуация, возникшая в настоящем деле и явившаяся поводом к предъявлению иска, по своим признакам аналогична уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку в данном случае такой регистрации препятствует запрет на совершение регистрационных действий и действий по исключению из Госреестра в отношении спорного дома, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Гулькевичского РОСП в рамках исполнительного производства от 02.12.2014года №, от 04.03.2015 года № возбужденного на основании исполнительных документов в отношении должника Н.Р.СГ. в пользу взыскателей: физических лиц, то есть обстоятельства, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности, возникли вследствие наличия иных договорных отношений у продавца - Н.Р.СГ. участником которых покупатель - ФИО1 не является.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Сторонами условия договора выполнены полностью, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности в отделе по Гулькевичскому району Главного Управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая то обстоятельство, что в судебном заседании установлен факт передачи ответчиком истцу как покупателю недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 06 июля 2016 года, также установлен факт его оплаты, суд считает требования истца о государственной регистрации перехода права собственностиподлежащими удовлетворению.

Право собственности на недвижимое имущество согласно ст.219 ГК РФ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, поэтому истцу свое право собственности на указанные объекты недвижимости следует зарегистрировать в отделе по Гулькевичскому району Главного Управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ИскФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, - удовлетворить.

Отменить запрет на совершение регистрационных действий и действий по исключению из госреестра в отношении жилого дома, назначение жилое, площадь 115,5 кв.м., кадастровый номер №; гаража, назначение нежилое, площадь 49,1 кв.м., кадастровый номер №; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадь 810 кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Гулькевичского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО3 от 09 декабря 2014 года и постановлением судебного пристава-исполнителя Гулькевичского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО3 от 23 апреля 2015 года.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственностина жилой дом, назначение жилое, площадь 115,5 кв.м., кадастровый номер №; гараж, назначение нежилое, площадь 49,1 кв.м., кадастровый номер №; земельный участок, категория земель: землинаселенных пунктов- для индивидуального жилищного строительства, площадь 810кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу:<адрес> за ФИО1.

Обязать Гулькевичский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести регистрацию прав ФИО1 жилой дом, назначение жилое, площадь 115,5 кв.м., кадастровый номер №; гараж, назначение нежилое, площадь 49,1 кв.м., кадастровый номер №; земельный участок, категория земель: землинаселенных пунктов- для индивидуального жилищного строительства, площадь 810кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Гулькевичский районный суд.

Судья Гулькевичского

районного суда Т.Н. Кравченко