Гражданский кодекс часть 1

Соликамский городской суд Пермского края в составе: председательствующего – судьи Слоновой Н.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Штирц Л.В., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Соликамского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Центр коммунального обслуживания» о признании недействительными отдельных положений договора управления многоквартирного дома, признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом,

У с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Центр коммунального обслуживания» о признании недействительными отдельных положений договора управления многоквартирного дома, признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом (далее - МКД). В обоснование исковых требований указывает, что, как собственник жилого помещения, расположенного по адресу <...>, <дата> заключил договор управления жилым многоквартирным домом (далее - ДУ МКД). Указанное жилое помещение по <...> принадлежит истцу на праве общей совместной собственности с ФИО2 согласно Свидетельству о государственной регистрации права от <дата><...>.

ДУ МКД заключен на условиях, предложенных ответчиком, в письменном виде с каждым собственником МКД на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений МКД от <дата>, проведенного в соответствии со ст. ст. 44-48 ЖК РФ, п. 3 части 2 ст. 161 ЖК РФ. В соответствии с п. 7.1 ДУ МКД, договор вступает в силу с момента принятия решения на общем собрании собственников МКД и действует три года, до <дата>

Договором управления МКД согласован и утвержден перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД (Приложение № ДУ МКД), состав общего имущества МКД (Приложение № ДУ МКД), размер платы за содержание и текущий ремонт на 2019 -2020 г.г. (Приложение № ДУ МКД). Так же условиями договора определен порядок утверждения и проведения работ текущего ремонта общего имущества МКД, осуществления контроля выполнения управляющей организацией (УО) ее обязательств, порядок приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, в том числе порядок предоставления ответчиком собственникам помещений МКД актов оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в 2 экземплярах для приемки со стороны собственников помещений МКД.

Ранее в МКД <...> в соответствии с ч. 1 ст. 161. 1 ЖК РФ избраны члена Совета МКД в составе 6 человек, а из их числа председатель Совета МКД.

<дата> от ООО «Центр коммунального обслуживания» истцом получено Уведомление № от <дата> о прекращении управления жилым многоквартирным домом и досрочном расторжении с <дата> ДУ МКД, со ссылкой на п. 8.1 ДУ МКД, ст. ст. 450-453 ГК РФ, без основания и детализации причин одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Истец свои обязательства по ДУ МКД исполняет надлежаще, в том числе по своевременному внесению платы в полном объеме за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, что подтверждается копий финансового лицевого счета №. О задолженности других собственников по оплате за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД ответчиком информация не предоставлена. Информация о задолженности иных собственников МКД ответчиком не предоставлена, не размещена на сайте ГИС ЖКХ.

<дата> в адрес ответчика через ГИС ЖКХ от членов Совета МКД через личный кабинет ГИС ЖКХ истца было направлено коллективное заявление № от <дата> о недопустимости одностороннего отказа ответчика от исполнения ДУ МКД. <дата> копия коллективного заявления № от <дата> через ГИС ЖКХ была направлена в администрацию Соликамского городского округа. Письмом № от <дата>, полученном через ГИС ЖКХ, ответчик подтверждает свою позицию о праве УО на одностороннее досрочное расторжение ДУ МКД и предлагает собственникам в срок до <дата> выбрать другую управляющую организацию.

<дата> от членов Совета МКД через личный кабинет ГИС ЖКХ направлена коллективная жалоба № от <дата> об исполнения ДУ МКД.

Односторонний отказ от исполнения ответчиком обязательств ДУ МКД считает незаконным. ДУ МКД является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Согласно действующему законодательству ДУ МКД заключается на срок не менее чем на один год и законодатель не предусматривает право управляющей организации на одностороннее расторжение ДУ МКД.

Действующее законодательство не содержит положений о праве управляющей организации на одностороннее расторжение ДУ МКД, соответствующие основания могут быть сформулированы в самом договоре, но такие основания должны быть крайне уважительными, то есть существенными, и не могут выходить за пределы добросовестности, чтобы суд признал обоснованными и неизбежным расторжение ДУ МКД.

Полагает, что содержание пунктов 8.1, 8.3, 8.2 ДУ МКД ущемляет и ограничивает объем прав, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством, нарушает его права как потребителя услуг по управлению многоквартирным домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД.

С учетом уточнений от <дата>, просит признать недействительным пункт 8.1, абзац второй пункта 8.2, а так же пункт 8. 3 ДУ МКД <...> от <дата>.

Просит признать недействительным односторонний отказ от исполнения своих обязательств ООО «Центр Коммунального Обслуживания» и расторжение с <дата> ДУ МКД <...> от <дата>, оформленный уведомлением № от <дата> УК ООО «Центр Коммунального Обслуживания».

В судебном заседании истец на иске, с учетом уточнений от <дата>, настаивает по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменном отзыве от <дата>.

Ответчик ООО «Центр Коммунального Обслуживания» в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежаще. В предварительном судебном заседании представитель ответчика иск не признал, пояснив, что управляющая компания провела работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД на сумму, значительно превышающую сумму платежей, полученных от собственников помещений МКД по договору управления МКД. Поскольку по дому имеется задолженность по оплате услуг, оказываемых в рамках договора управления МКД, управляющей компанией принято решение о о досрочном расторжении договора управления МКД.

Третье лицо Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела извещено надлежаще, просит дело рассмотреть в отсутствие своего представителя, указывает, что проверочных мероприятий относительно заявленных требований ИГЖН не проводилось (л.д. 65).

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Предметом настоящего иска выступает законность одностороннего отказа управляющей компании от исполнения обязательств по договору управления МКД, законность договора управления многоквартирным домом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Согласно ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч. 6). Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7). Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8). Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1). Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2). Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (ч. 10).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что <дата> между собственниками МКД <...> и ООО « Центр Коммунального обслуживания» заключен договор управления многоквартирным домом <...> ( л.д. 18-30).

В соответствии с п. 7.1 ДУ МКД договор вступает в силу с момента принятия решения на общем собрании собственников МКД и действует три года, до <дата> Договором управления управляющая организация приняла на себя полномочия по управлению многоквартирным домом за счет средств собственников в целях надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, о порядке предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги.

Договором управления МКД согласован и утвержден перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД (Приложение № ДУ МКД), состав общего имущества МКД (Приложение № ДУ МКД), размер платы за содержание и текущий ремонт на 2019 -2020 г.г. (Приложение № ДУ МКД), определен порядок утверждения и проведения работ текущего ремонта общего имущества МКД, осуществления контроля выполнения управляющей организацией (УО) ее обязательств, порядок приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, в том числе порядок предоставления ответчиком собственникам помещений МКД актов оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в 2 экземплярах для приемки со стороны собственников помещений МКД.

Пунктом 8.1 договора управления предусмотрено, что управляющая организация вправе расторгнуть настоящий договор в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством, а так же при систематическом неисполнении Собственниками помещений обязательств по оплате за выполненные работы и оказанные услуги: неплатежи Собственников помещений более 3 месяцев, систематическое непринятии Собственниками решений об утверждении работ (услуг) и их стоимости, а так же по решению суда.

Вторым абзацев пункта 8.2 договора предусмотрено, что односторонний отказ Собственников помещений от исполнения обязательств может быть произведен только при наличии доказательств неисполнения обязательств Управляющей организацией и при условии оплаты фактически понесенных ею расходов, а так же убытков, связанных с досрочным расторжением договора.

Согласно пункту 8.3, договор считается досрочно расторгнутым, если Собственники помещений в установленном порядке приняли решение на общем собрании о прекращении договорных отношений и за один месяц до его окончания уполномоченное собственниками лицо направило управляющей организации уведомление о досрочном расторжении договора, заверенную копию протокола общего собрания, копии бюллетеней голосования и документы, подтверждающие факт неисполнения Управляющей организацией взятых обязательств, расчет убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Управляющей организацией своих обязательств, а так же возместили убытки Управляющей организации в связи с досрочным расторжением договора.

Уведомлением № от <дата> ответчик ООО «Центр коммунального обслуживания» сообщил истцу о досрочном расторжении договора управления многоквартирным домом <...> с <дата> на основании п. 8.1 ДУ МКД, ст. ст. 450-453 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что по состоянию на <дата> заявления о расторжении \прекращении действия договора управления в отношении МКД <...> от ООО «ЦКО» в ИГЖН не поступало, в реестре лицензий Пермского края на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в качестве организации, осуществляющей деятельность по управлению МКД <...>, по прежнему поименован ответчик ООО «ЦКО», между тем, факт прекращения выполнения ответчиком работ по содержанию общего имущества и текущему ремонту МКД <...> подтверждается Актами ИГЖН от <дата>№-МКД16, от <дата>№-ИКД16, от <дата>№ – МКД16, Предписаниями ИГЖН №Л от <дата> сроком исполнения <дата> и №Л\1 от <дата> сроком исполнения <дата>

Проанализировав оспариваемые положения ДУ МКД ( п. 8.1, абз. 2 п. 8.2, п. 8.3) в совокупности с положениями ст. 162 ЖК РФ, ст.

суд приходит к выводу, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений, как стороной такого договора, поэтому условия договора управления многоквартирным домом от 27.02. 2019 года в части одностороннего отказа управляющей организации от управления многоквартирным домом (п.8.1), не соответствуют положениям жилищного законодательства, вследствие чего ничтожны, а сам отказ управляющей организации от управления многоквартирным домом до истечения срока действия договора, в силу того, что такой отказ в одностороннем порядке Жилищным кодексом РФ не допускается, является незаконным.

Наличие задолженности по предоставляемым коммунальным услугам собственникам и нанимателям жилых помещений, превышение лимита выполненных работ по содержанию и ремонту МКД не является основанием для отказа в одностороннем порядке от управления многоквартирным домом.

Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом возможность одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом со стороны управляющей организации действующим гражданским законодательством не предусмотрена, условия договора, предусмотренные п. 8.1 договора являются ничтожными.

Условия договора, изложенные в абзаце втором п. 8.2, в пункте 8.3 ДУ МКД от 27.02. 2019 года, ограничивают право Собственников жилых помещений на досрочное расторжение договора управления МКД, поскольку для расторжения договора предусматривают выполнение собственниками ряда условий (оплаты понесенных управляющей компанией убытков, связанных с досрочным расторжением договора (абз. 2 п. 8.2); расчет убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Управляющей организацией своих обязательств, возмещение убытков, управляющей организации в связи с досрочным расторжением договора ( п. 8.3)).

Пункт 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", относит сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, к категории ничтожных сделок, поэтому указанные выше спорные положений ДУ МКД от 27.02. 2019года, признаются недействительными в части возложения на Собственников обязанности по расчету и возмещению управляющей организации расходов и убытков, связанных с досрочным расторжением договора, как создающие препятствия и ограничивающие права Собственников, как потребителей услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать односторонний отказ Управляющей компании ООО «Центр коммунального обслуживания» от исполнения договора управления от <дата> многоквартирным домом по адресу <...>, незаконным.

Признать положения п. 8.1 договора управления от <дата> многоквартирным домом по адресу <...> ничтожными.

Признать недействительным положения абзаца второго пункта 8.2 договора управления от <дата> многоквартирным домом по адресу <...> в части, предусматривающей условие оплаты фактически понесенных управляющей компанией убытков, связанных с досрочным расторжением договора.

Признать недействительным положения пункта 8.3 договора управления от <дата> многоквартирным домом по адресу <...> края в части, предусматривающей обязанность предоставления расчета убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Управляющей организации своих обязательств, возмещения убытков управляющей организации в связи с досрочным расторжением договора.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Соликамский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с <дата>.

Судья Н.Б. Слонова