Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО4 к ООО «Феникс», арбитражному управляющему ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились с иском в суд, в котором просили признать за ними право собственности на недвижимое имущество – на * доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....

В обоснование иска истцы указали следующие обстоятельства.

Согласно решению мирового судьи судебного участка № 2 г. Медногорска Оренбургской области от 25 апреля 2005 года за ФИО1 и ФИО4 признано право собственности по * доли в праве общей долевой собственности <данные изъяты> квартиры, общей площадью * кв. м, находящейся по адресу:
.... Из судебного решения следует, что ФИО1 и ФИО4 предъявляли исковые требования к Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом», которое иск полностью признало. 06 мая 2005 года решение вступило в законную силу. Другие доли указанной квартиры принадлежат истцам по * доли с **.**.****. Истцы не обращались в регистрационную службу для регистрации перехода права собственности на данный объект. В **** году, имея намерения продать квартиру, истцам стало известно о том, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03 августа 2012 года право собственности на * доли в праве общей долевой собственности на квартиру признано за ООО «Феникс». К участию в рассмотрении данного дела, как сособственников жилого помещения, истцов никто не привлекал. Защищая свои нарушенные права, истец ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Оренбургской области. Определением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2018 года производство по апелляционной жалобе ФИО1 прекращено и разъяснено право на судебную защиту подачей виндикационного иска. Также, арбитражный суд разъяснил, что судебный акт арбитражного суда преюдициального значения не имеет, поскольку ФИО1 не участвовала в рассмотрении данного дела.

Истцы указывают, что Некоммерческая организация «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом», действуя недобросовестно, воспользовавшись тем фактом, что истцами не был зарегистрирован переход права собственности согласно судебному решению от 25 апреля 2005 года, ввело в заблуждение как суд, так и другие стороны по делу. Некоммерческая организация «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» в настоящее время прекратило свою деятельность.

Истцы считают, что отсутствие регистрации перехода права собственности не является основанием для признания недействительным судебного акта, вступившего в законную силу. В свою очередь, наличие у ответчика государственной регистрации на объект недвижимого имущества не является определяющим обстоятельством при разрешении спора о праве. ООО «Феникс» приобрело * доли в квартире у юридического лица, которое не имело право на отчуждение. Истцы до настоящего времени как пользовались, так и пользуются жилым помещением, неся полное бремя расходов, как за коммунальные платежи, так и за содержание имущества.

С учетом уточнений исковых требований истцы просили признать недействительным договор купли-продажи между конкурсным управляющим ФИО5, действующим в интересах НО «НПРС Оренбургский дом» и ООО «Феникс» от **.**.**** в части передачи * доли квартиры по адресу: ..., признать за ФИО1 и ФИО4 по * доли в праве собственности на указанную квартиру.

При рассмотрении дела от истцов ФИО4 и ФИО1 поступило письменное заявление об отказе от поддержания исковых требований в части признания договора купли-продажи недействительным и исключении из числа соответчиков по делу арбитражного управляющего ФИО5

Определением Медногорского городского суда Оренбургской области от
11 февраля 2019 года производство по делу в части исковых требований к ООО «Феникс» и арбитражному управляющему ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи между конкурсным управляющим ФИО5, действующим в интересах НО «НПРС Оренбургский дом», и ООО «Феникс» от **.**.**** в части передачи * доли квартиры по адресу: ..., прекращено.

В судебное заседание истец ФИО4 и ФИО1 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности от **.**.****, исковые требования поддержала, на удовлетворении исковых требований наставала. Дополнительно пояснила, что в **** году к ФИО6 обратились представители конкурсного управляющего НП «НПРС Оренбургский дом» ФИО5, которые сообщили о процедуре банкротства общества и предложили погасить оставшуюся сумму взносов по договору, чтобы разрешить вопрос о передаче * доли в праве общей долевой собственности на квартиру. К-вы с заявленным предложением согласились, они оплатили досрочно указанную сумму, после чего вышли с иском в суд о признании за ними права собственности. Решением суда их исковые требования были удовлетворены. В дальнейшем данная доля была ошибочно выставлена на торги, тогда как НО «НПРС Оренбургский дом» данная доля уже не принадлежала и конкурсный управляющий НО «НПРС Оренбургский дом» не мог включать данное имущество в перечень имущества, выставляемого на торги. О принятом процессуальном решении мирового судьи конкурсный управляющий ФИО5 знал, так как ему направлялись судебные извещения, он письменно высказал согласие о признании исковых требований К-вых, он получал судебное решение по делу, которое было рассмотрено мировым судьей в **** году. Все годы только К-вы несут расходы по содержанию квартиры и поддержанию в надлежащем состоянии, тогда как ООО «Феникс» за все годы не заявляло о своих правах на данный объект недвижимости, общество не несло расходы по содержанию недвижимого имущества.

Представитель ответчика ООО «Феникс» ФИО3, действующая на основании доверенности от **.**.****, исковые требования не признала, поддержала письменные отзывы на иск, суть которых сводится к тому, что она считает, что у ФИО4 имеются отношения из обязательственных правоотношений, поскольку ФИО4 не выполнил по договору от **.**.**** все свои обязательства перед НО «НПРС «Оренбургский дом», учредителем которого она ранее являлась, в связи с чем по решению суда за ФИО4 и ФИО1 в **** году не могло быть признано право собственности на признанные за ними доли. Из сумм, которые она посчитала по квитанциям, с учетом примененного уровня инфляции, считает, что К-вы на момент вынесения решения суда от **** года погасили стоимость только * от * доли. Считает, что ФИО4 сам должен выступать ответчиком по делу вместе с ФИО5, который допустил нарушения при проведении процедуры банкротства НО «НПРС Оренбургский дом», которое признано банкротом. Считает, что ФИО1 и ФИО4 сами проявили бездействие, когда своевременно не обратились за совершением регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Не отрицает, что ООО «Феникс» за период, как с **** года, так и с **** года не несло расходы по содержанию недвижимого имущества и оплате коммунальных услуг по его содержанию, объясняя это тем, что ООО «Феникс» не могло связаться с К-выми. Подтверждает, что по вопросу разделения лицевых счетов, допуска в жилое помещение, общество в судебном порядке к ФИО6 не обращалось.

Ответчик ФИО5 о времени и месте рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился, представил ходатайство об исключении его, как конкурсного управляющего, из состава участников по делу, указав, что согласно ст. 2 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий – это самостоятельный субъект. Права конкурсного управляющего возникают с момента вынесения Арбитражным судом решения о признании должника банкротом, ограничиваются только нормами Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)» и прекращаются с вынесением судебного акта о завершении процедуры конкурсного производства в отношении должника. Решением арбитражного суда от 21 сентября 2004 года НО «НПРС «Оренбургский дом» признано банкротом с открытием конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5 Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 02 октября 2012 года конкурсное производство завершено. Должник исключен из ЕГРЮЛ (ликвидирован). Тем самым полномочия конкурсного управляющего прекратились с **.**.****. Считает, что решение, вынесенное по итогам рассмотрения заявления истцов никак не затрагивает права и интересы ФИО5 Просил исключить его из состава участников процесса, рассмотреть дело в его отсутствии.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о месте и времени рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Суд, заслушав представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ООО «Феникс» - ФИО3, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу статьи 302 (пункты 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно ч. 1 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество

Согласно пункту 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из изложенных норм закона и разъяснений по их применению следует, что если недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (то есть заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, ФИО1 и ФИО4 принадлежит на праве собственности по * доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....

**.**.**** была произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 и ФИО4 на * доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру, каждому (свидетельство государственной регистрации права от **.**.****).

Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка
№ 2 г. Медногорска Оренбургской области от 25 апреля 2005 года за ФИО1 и ФИО4 также признано право собственности по * доли в праве собственности на ту же квартиру.

ФИО1 и ФИО4 не обращались в Медногорский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области для регистрации права на объект недвижимости, но до настоящего времени проживают в данной квартире, имеют в ней регистрацию, пользуются квартирой, несут все расходы по содержанию и ремонту указанной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате.

В **** году ФИО1 и ФИО4 решили продать квартиру, однако, получив выписку из Единого государственного реестра прав на объект недвижимость, узнали, что в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1, ФИО4 и ООО «Феникс», по * доли в праве.

При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права (пункт 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Оренбургской области.

Определением восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2018 года производство по апелляционной жалобе ФИО1 прекращено, разъяснено право на судебную защиту подачей виндикационного иска. В содержании решения арбитражного суда указано, что судебные акты арбитражного суда преюдициального значения не имеют, поскольку ФИО1 не участвовала в рассмотрении данного дела.

Как следует из содержания решения Арбитражного суда Оренбургской области от 03 августа 2012 года № А47-7385/2012, между ООО «Феникс» (покупатель) и НО «НПРСП «Оренбургский дом» (продавец) **.**.**** заключены
* договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, в том числе договор купли-продажи * доли в <данные изъяты> квартире № *, расположенной по адресу: .... Поскольку в отношении НО «НПРСП «Оренбургский дом» была введена процедура, все указанное имущество было включено в конкурсную массу на открытых торгах в форме аукциона по реализации имущества НО «НПРСП «Оренбургский дом» посредством публичного предложения. Ссылаясь на невозможность зарегистрировать переход собственности в установленном законом порядке в связи с тем, что неоднократно представитель НО «НПРСП «Оренбургский дом» не являлся на государственную регистрацию, ООО «Феникс» обратился в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции исходя из положений 131, 209, 218, 223, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации ст. ст. 6, 13, 16, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 1221 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» удовлетворил требования ОО «Феникс» о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

ООО «Феникс» зарегистрировало право собственности на спорное имущество на основании решения Арбитражного суда, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от **.**.****
№ *.

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная
регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и
подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права
определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и
обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в
Едином государственном реестре недвижимости является единственным
доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Истцы ФИО4 и ФИО1, считающие нарушенными свои права фактом признания права собственности ООО «Феникс» на * долю в квартире № * по ..., не лишены права на судебную защиту способом, предусмотренным действующим законодательством.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № 47-4833/2004-14ПК от 21 сентября 2004 года НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» г. Оренбург признано банкротом с открытием конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5

Доводы представителя ответчика ООО «Феникс» о том, что между ФИО4, ФИО1 и ООО «Феникс» имеются обязательственные отношения, что истцы не оплатили всей денежной суммы Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом», судом отклоняются.

Судом установлено, что между ФИО4, ФИО1 и ООО «Феникс» никогда не было, так и нет обязательственных правоотношений, как нет и договорных отношений.

Как установлено судом, **.**.**** ФИО4 и ФИО1 обратились в суд с иском к Некоммерческой организации «НПРС «Оренбургский дом» о признании за ними * доли в праве собственности на квартиру по адресу: .... Истцами были предъявлены суду: договор купли-продажи квартиры от **.**.****, договор от **.**.****, заключенный ФИО4 с НО «НПРС «Оренбургский дом», квитанции о перечислении денежных сумм по договору от **.**.****.

Из решения мирового судьи судебного участка № 2 г. Медногорска Оренбургской области от 25 апреля 2005 года следует, что ФИО1 и ФИО4 предъявляли исковые требования к НО «НПРС «Оренбургский дом», в интересах которой действовал Конкурсный управляющий ФИО5

Из материалов гражданского дела № 2-338/2005 мирового судьи судебного участка № 2 г. Медногорска Оренбургской области, состоявшегося судебного решения от 25 апреля 2005 года следует, что конкурсный управляющий НО «НПРСП «Оренбургский дом» ФИО5 признал исковые требования ФИО4 и ФИО1 О принятом процессуальном решении мирового судьи конкурсный управляющий НО «НПРСП «Оренбургский дом» ФИО5 знал, так как ему направлялись судебные извещения, он письменно высказал согласие о признании исковых требований К-вых, получал судебное решение по делу, которое было рассмотрено мировым судьей 25 апреля 2005 года.

Решение мирового судьи судебного участка № 2 г. Медногорска Оренбургской области от 25 апреля 2005 года вступило в законную силу 06 мая 2005 года.

Истцы не обращались в Медногорский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области для регистрации перехода права собственности на данный объект, вместе с тем истцы открыто пользовались и пользуются указанным недвижимым имуществом, несут все расходы по его содержанию.

Как установлено судом, между ООО «Феникс» (покупатель) и НО «НПРСП «Оренбургский дом» (продавец) **.**.**** заключены * договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, в том числе договор купли-продажи * доли в <данные изъяты> квартире № *, расположенной адресу: .... Поскольку в отношении НО «НПРСП «Оренбургский дом» была введена процедура, спорное имущество было включено в конкурсную массу на открытых торгах в форме аукциона по реализации имущества НО «НПРСП «Оренбургский дом» посредством публичного предложения.

Однако судом установлено, что на период **.**.***** доли в <данные изъяты> квартире № *, расположенной адресу: ..., уже не принадлежало НО «НПРСП «Оренбургский дом», поскольку согласно решению мирового судьи судебного участка № 2 г. Медногорска Оренбургской области от 25 апреля 2005 года, вступившего в законную силу 06 мая 2005 года, право собственности на данное недвижимое имущество уже было признано за ФИО4 и ФИО1

ООО «Феникс» не является правопреемником НО «НПРСП «Оренбургский дом» г. Оренбург. Определением Арбитражного суда Оренбургской области от
02 октября 2012 года конкурсное производство завершено. НО «НПРС «Оренбургский дом» г. Оренбург исключено из ЕГРЮЛ (ликвидировано).

Как установлено судом с **** года ФИО4 и ФИО1 открыто пользуются недвижимым имуществом – всей квартирой, расположенной по адресу: ..., несут все расходы по содержанию недвижимого имущества. Вместе с тем ООО «Феникс» за период с **.**.**** – даты заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (купли-продажи * доли в <данные изъяты> квартире № *, расположенной адресу: ...), так и с **** года – даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, не несло расходы по содержанию недвижимого имущества и оплате коммунальных услуг по его содержанию, по вопросу разделения лицевых счетов, допуска в жилое помещение, в судебном порядке к ФИО4 и ФИО1 общество не обращалось.

Как установлено судом, ООО «Феникс» приобрело * доли в квартире у юридического лица, которое не имело право на его отчуждение, при этом имущество выбыло из владения ФИО4 и ФИО1 помимо их воли, между истцами и ответчиком ООО «Феникс» нет договорных отношений.

Истцы до настоящего времени как пользовались, так и продолжают пользоваться жилым помещением, неся полное бремя расходов по содержанию всего недвижимого имущества.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО4 и ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 и ФИО4 к ООО «Феникс» о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать за ФИО4 и ФИО1 право общей долевой собственности по * доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....

Право общей долевой собственности ООО «Феникс» на * долю в праве общей долевой собственности по адресу: ...,
..., - прекратить. Решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности на данный объект ООО «Феникс».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Медногорский городской суд Оренбургской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья Медногорского городского суда подпись Н.А. Романенко

Справка: мотивированное решение изготовлено 16 февраля 2019 года.

Судья Медногорского городского суда подпись Н.А. Романенко