Дело № 2-14/2017
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ст-ца Кавказская 09 января 2017 года
Кавказский районный суд Краснодарского края в составе:
судьи Агеевой Н.Г.,
при секретаре Кузьминой И.А.,
с участием помощника прокурора Кавказского района Хижнего В.Д.,
ответчика Дегтярева Романа Владимировича,
представителя ответчика Дегтярева Р.В. – адвоката Новиковой Н.П., действующей на основании ордера № от 29.11.2016 г.,
представителя третьего лица администрации муниципального образования Кавказский район Войку Т.В., действующей на основании доверенности № № от 11.10.2016 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Кавказского района в интересах муниципального образования Дмитриевское сельское поселение Кавказского района к Дегтяреву Роману Владимировичу, Администрации Дмитриевского сельского поселения, третьи лица: Администрация муниципального образования Кавказский район, Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Кропоткинский отдел), о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным),
установил:
Прокурор Кавказского района в интересах муниципального образования Дмитриевское сельское поселение Кавказского района обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), просит признать договор купли-продажи земельного участка от 09 марта 2016 года б/н, заключенный между администрацией Дмитриевского сельского поселения Кавказского района и Дегтяревым Романом Владимировичем, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», недействительным (ничтожным).
Применить последствия недействительности сделки в виде возврата администрацией Дмитриевского сельского поселения Кавказского района Дегтяреву Роману Владимировичу уплаченных им денежных средств - стоимости выкупа земельного участка в размере <данные изъяты>.
Возложить обязанность на Дегтярева Романа Владимировича вернуть земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» администрации Дмитриевского сельского поселения по акту приемки-передачи.
Погасить регистрационную запись в Едином Государственном реестре о праве собственности Дегтярева Романа Владимировича на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».
Свои требования обосновывает тем, что прокуратурой района по заданию прокуратуры края проведена проверка соблюдения земельного законодательства, в том числе при распоряжении органами местного самоуправления земельными участками.
Согласно п. 3 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-03 «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 1 марта 2015 года) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЭ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.
Правила землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района утверждены решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013 года № 4 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района».
На основании изложенного, в соответствии с п. 3 статьи 3.3. Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения автоматически.
Поскольку Правила землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района были утверждены решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района в декабре 2013 года, а статья ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступила в силу с 1 марта 2015 года, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления Дмитриевского сельского поселения с 1 марта 2015 года. С этой же даты прекратились соответствующие полномочия у администрации муниципального образования Кавказский район.
09.03.2016 между администрацией Дмитриевского сельского поселения Кавказского района и Дегтяревым Р.В. заключен договор купли-продажи (купчая) спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером №, принадлежащий Дегтяреву Р.В. на праве собственности.
Согласно свидетельству о государственной регистрации прав собственности Дегтярева Р.В. от 12.10.2015, общая площадь жилого дома по вышеуказанному адресу составляет 125 кв.м.
Проверкой установлено, что при продаже администрацией Дмитриевского сельского поселения Кавказского района Дегтяреву Р.В. указанного выше земельного участка не учтены требования п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), Правил землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, утвержденных решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013 № 4, согласно которых установлены предельные (максимальные) размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства в размере не более 2000 кв.м.
При этом не подтверждено фактическое использование всего участка для ведения личного подсобного хозяйства, не обоснована данная площадь при выкупе в порядке реализации исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, земельного участка занятого объектом, площадью, необходимой для эксплуатации именно данного объекта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2015 № 310-КГ 15- 1570, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 06.09.2011 по делу № 33-2330).
В статье 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Исходя из положений статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Считают договор купли-продажи земельного участка от 09 марта 2016 года б/н, заключенный в противоречие ст. 209 ГК РФ недействителен (ничтожен) на основании ст. 168 ГК РФ.
Своими действиями администрация Дмитриевского сельского поселения нарушила установленный в соответствии с действующим законодательством порядок предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Кроме того, предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов большей площадью, чем это установлено в градостроительном регламенте Дмитриевского сельского поселения лишает муниципалитет возможности получить дополнительный доход за счет реализации излишней площади земельного участка. При таких обстоятельствах нарушаются интересы муниципального образования Дмитриевского сельского поселения, администрации муниципального образования Кавказский район.
Указанные обстоятельства являются в соответствии со ст. 45 ГПК РФ, основанием для обращения прокурора района в суд в защиту интересов муниципального образования.
В судебном заседании помощник прокурора Кавказского района Хижний В.Д. исковые требования поддержал, просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Ответчик Дегтярев Р.В. в судебном заседании с иском прокурора не согласен, также пояснил суду, что данный земельный участок находился в его пользовании с 2010 года, был сформирован, поставлен на учет и передан ему в аренду. Поэтому он владел им на законном основании, платил арендную плату за указанный земельный участок. Границы не менялись с 2010 года, и он его приобрел с соблюдением всех правил.
Дегтярев Р.В. также представил суду возражения на исковое заявление, считает данное исковое заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
11 августа 2010 года между ним и Администрацией муниципального образования Кавказский район Краснодарского края заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №, согласно которому ему предоставлен во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 6029 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в границах, указанных в кадастровом плане участка с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Указанный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 26.07.2010 г., т.е. за три года до утверждения градостроительных регламентов Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, утвержденных решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013 г. №, указанных в исковом заявлении. На момент постановки земельного участка на кадастровый учет размер земельного участка соответствовал предельному максимальному размеру, установленному Решением Совета муниципального образования Кавказский район от 26.02.2009г. №37 «Об утверждении Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования Кавказский район», в редакции решения Совета муниципального образования Кавказский район от 25 июня 2009 года № 120 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования Кавказский район от 26.02.2009г. №37 «Об утверждении Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования Кавказский район».
(Внести в решение Совета муниципального образования Кавказский район от 26 февраля 2009 года N37 «Об утверждении Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования Кавказский район» следующие изменениям пункте 5.8 главы 5 слова «в сельских поселениях до 5000 кв. м» заменить на слова «в сельских поселениях до 8000 кв. м.»).
В соответствии с ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ «Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В соответствии с ч. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ «Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Считает, что прокуратурой Кавказского района не представлены доказательства возникновения опасности для жизни и здоровья людей, окружающей среды в случае продолжения использовать спорный земельный участок по его целевому назначению с указанными в исковом заявлении несоответствиями градостроительным регламентам Дмитриевского сельского поселения.
Вышеуказанные нормы закона позволяли ему на законных основаниях использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением, без нанесения вреда жизни и здоровью людей, а так же, не представляя опасности для природной и окружающей среды.
В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, что означает, что действие Правил не могут быть применены к договору купли-продажи от 09.03.2016 г. земельного участка с кадастровым номером №, так как данный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 26.07.2010 года и передан ему в аренду 11.08.2010 года. При этом, в соответствии с п. 11 ст. 1 Земельного кодекса РФ, органам местного самоуправления при разработке и утверждении Правил необходимо было учитывать все ранее согласованные к предоставлению земельные участки, в отношении которых утвержден акт выбора и согласовано место размещения объекта.
Кроме того, считает, что Правила землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, утвержденные Решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013 г. № противоречат ст. 12.1 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. №532-К3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» Максимальный размер общей площади земельных участков (приусадебных и полевых), которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 1,5 гектара, занимающихся виноградарством, садоводством, молочным животноводством и откормом крупного рогатого скота, - 2,5 гектара. Так же противоречит Федеральному закону от 07.07.2003 г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», где согласно ч. 5 ст. 4 «Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз».
Согласно ч. 2 ст. 11 ГПК РФ суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.
В связи с чем, считает, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 6029 кв.м., был приобретен им в соответствии с законодательством РФ.
Кроме того, на приобретенном им в установленном законом порядке земельном участке в соответствии с разрешением на строительство от 04.08.2011. был построен жилой дом, общей площадью 125 кв.м..
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного Кодекса РФ (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ)
Исходя из норм ЗК РФ, в частности пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.15 ЗК РФ, а так же Приказа Минэкономики России от 12.01.2015 №1, площадь земельного участка, предоставляемого в собственность за плату гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, определяется в соответствии с кадастровым планом такого земельного участка и включает в себя не только часть земельного участка, находящегося непосредственно под самим объектом недвижимости, но и остальную часть земельного участка, необходимую для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости.
Доводы истца о расположении на спорном участке жилого дома площадью 125 кв.м. и отсутствие доказательств фактического использования всего участка для ведения личного подсобного хозяйства считает не состоятельными.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 2 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. По смыслу закона на земельном участке с целевым использованием для ведения личного подсобного хозяйства возведение объектов недвижимости не является главенствующим. В связи с тем, что основная часть земельного участка используется для ведения подсобного хозяйства (огород, сад), жилой дом занимает только часть земельного участка с кадастровым номером №.
Считает, что договор купли-продажи от 09 марта 2016 года земельного участка заключен в соответствии с законодательством РФ, не нарушая прав и интересов третьих лиц, в связи с чем, доводы прокурора Кавказского района являются необоснованными. Просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований прокурору Кавказского района в полном объеме.
Представитель ответчика Дегтярева Р.В. – адвокат Новикова Н.П. в судебном заседании поддержала доводы своего доверителя, также обращает внимание суда, что в иске указано о приобретении ответчиком участка большей площадью. Целевое назначение участка - для ЛПХ, предусматривает его использование для застройки и использования для ЛПХ. Таким образом, Дегтяревым Р.В. не нарушен закон об использовании и приобретении участка. И учитывая, что на указанном земельном участке в соответствие с его целевым назначением, возведено жилье, принадлежащее ему на праве собственности, он имел право без проведения торгов его приобрести. На момент формирования объекта- земельного участка, его размер соответствовал требованиям законодательства. И оснований в последующем изменять указанный объект не имелось. При удовлетворении требований прокурора последствия недействительности повлекут нарушение прав собственника Дегтярева Р.В. на объект недвижимости. В случае удовлетворении иска решение суда будет являться неисполнимым, поскольку оснований для раздела земельного участка с соблюдением закона и с соблюдением прав Дегтярева Р.В. на жилище не имеется, и в данном случае это невозможно с учетом местоположения участка. При выделе 2000 кв.м., они должны быть переданы ответчику в части расположения жилья с соблюдением конституционного права на жилище, а оставшаяся часть участка не будет имеет доступа, поскольку участок уходит вглубь водоема – реки <данные изъяты>. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Ответчик- Администрация Дмитриевского сельского поселения в судебное заседание не явился, согласно ходатайству просят рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении заявленных прокурором требований отказать.
Представитель третьего лица Администрации муниципального образования Кавказский район Войку Т.В. в судебном заседании не согласна с иском прокурора, пояснила суду, что требования не направлены на защиту поселения. Полагает, что иск прокурора не направлен на защиту интересов администрации, бюджет которого не получал эти средства, так как в соответствии со ст. 65 БК РФ, средства полученные от сделки поступили в бюджет МО Кавказский район, поэтому оснований взыскивать их с сельского поселения и удовлетворять в этой части иск не имеется. Удовлетворение требований прокурора о возврате ответчиком Администрации Дмитриевского сельского поселения земельного участка повлечет нарушение прав Дегтярева Р.В., в том числе и его право на жилье, оснований погашать регистрационную запись в ЕГРП о праве собственности Дегтярева Р.В. на земельный участок не имеется, так как на земельном участке имеется принадлежащее на праве собственности Дегтяреву Р.В. жилье, право на которое никем не оспаривается. Земельный участок в указанных границах использовался Дегтяревым Р.В. и по настоящее время на законных основаниях им используется. Доказательств, что данный участок нарушает чьи-либо права, не имеется.
Также представила суду возражения на исковое заявление, в которых указывает, что Администрация муниципального образования Кавказский район считает поданное прокуратурой Кавказского района исковое заявление необоснованным, а потому не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Во-первых, земельный участок сформирован задолго до утверждения градостроительных регламентов Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, в связи с чем его использование, в том числе и предоставление в собственность за плату, может допускаться и без приведения в соответствие Правилами землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, утвержденными решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013 г. №, что подтверждает следующее.
Земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 09 августа 2010 года, что подтверждается кадастровым паспортом.
На момент постановки земельного участка на кадастровый учет размер земельного участка соответствовал предельному максимальному размеру, установленному Решением Совета муниципального образования Кавказский район от 26 февраля 2009 года № 37 «Об утверждении Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования Кавказский район», в редакции решения Совета муниципального образования Кавказский район от 25 июня 2009 года № 120 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования Кавказский район от 26 февраля 2009 года № 37 «Об утверждении Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования Кавказский район» (8000 кв.м.).
В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Аналогичные положения, содержащие такой запрет, установлены п. 4 статьи 85 ЗК РФ.Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Идентичная норма закреплена в части 2 статьи 4 Правил землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, утвержденных решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013 г. №, согласно которой объекты недвижимости, ставшие несоответствующими после внесения изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами. Исключение составляют те несоответствующие настоящим Правилам, и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды. В соответствии с федеральным законом может быть наложен запрет на продолжение использования данных объектов.
Следовательно, принятие оспариваемых Правил не исключает возможность использования Дегтяревым Р.В. спорного земельного участка по целевому назначению. Данное обстоятельство подтверждает тот факт, что земельный участок в установленных границах используется Дегтяревым Р.В. с 11 августа 2010 года на основании договора аренды земельного участка №.
Прокурором Кавказского района не предоставлены доказательства того, что продолжение использования спорного земельного участка с имеющимся несоответствием градостроительным регламентам поселения опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды.
Вышеизложенный вывод подтверждает Определение Верховного Суда РФ от 12 июля 2016 г. № 304-ЭС16-7864.
Более того, правоотношения ответчиков по использованию земельного участка с кадастровым номером № возникли до вступления в силу Правил, нормами которых руководствовался прокурор Кавказского района. Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются только к правоотношениям, возникшим после введения их в действие, поэтому нормы Правил не могут быть использованы при оценке договора купли-продажи от 09 марта 2016 года земельного участка с кадастровым номером №. Кроме того, при разработке и утверждении Правил органы местного самоуправления должны были учитывать все ранее согласованные к предоставлению земельные участки, в отношении которых утвержден акт выбора и согласовано место размещения объекта (пункт 11 статьи 1 Земельного кодекса).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец, арендатора) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов.
Во-вторых, администрацией Дмитриевского сельского поселения Кавказского района при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № не допущено превышение установленного размера для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждает следующее.
В силу с ч. 1,2 ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых граждан в собственность за плату и бесплатно из находящихся в муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
В соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз.
Согласно ст. 12.1 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-K3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» максимальный размер общей площади земельных участков (приусадебных и полевых), которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 1,5 га, занимающихся виноградарством, садоводству, молочным животноводством и откормом крупного рогатого скота - 2,5 га.
При этом, на основании Правил землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, утвержденных решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013 г. №, предельные (максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность за плату на территории Дмитриевского сельского поселения для ведения личного подсобного хозяйства - до 2000 кв.м.
В силу ч. 2 ст. 11 ГПК РФ суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.
Таким образом, к данным правоотношениям подлежит применению Закон Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-K3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».
Аналогичный вывод содержится в Апелляционном определении Краснодарского краевого суда от 17 февраля 2015 года по делу № 33- 3439/2015.
В-третьих, администрация Дмитриевского сельского поселения Кавказского районе не вправе отказывать заявителю в предоставлении земельного участка за плату в собственность по причине соответствия площади земельного участка установленным градостроительным регламентам, что подтверждает следующее.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Исключение составляют земельные участки, предусмотренные в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Так, согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
Приказ Минэкономики России от 12 января 2015 г. № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» в пункте 6 прилагаемой таблицы устанавливает перечень документов, которые необходимо представить для решения вопроса приобретения земельного участка в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ:
С 01 марта 2015 года в ЗК РФ отсутствуют положения, регламентирующие размер (площадь) земельного участка, предоставляемого в собственность за плату без торгов.
Пунктом 6 ст. 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ и иными федеральными законами. При этом согласно п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.
Исходя из системного анализа норм Земельного кодекса, в частности пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.15 ЗК РФ, а также Приказа Минэкономики России от 12 января 2015 г. № 1, площадь земельного участка, предоставляемого в собственность за плату гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, определяется в соответствии с кадастровым планом такого земельного участка и включает в себя не только часть земельного участка, находящегося непосредственно под самим объектом недвижимости, но и остальную часть земельного участка, необходимую для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости.
Согласно п. 5 статьи 39.17 ЗК РФ, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Таким образом, статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В силу положений статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган не вправе отказать в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, расположенных на этом земельном участке, а равно в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды земельного участка тем более по причине превышение размера земельного участка.
Таким образом, отказ сельской администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность Дегтяреву Р.В. не соответствовал бы ЗК РФ, в связи с чем доводы прокурора Кавказского района в этой части являются также необоснованными.
Просит суд в удовлетворении заявленных исковых требований прокурору Кавказского района отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Кропоткинский отдел) в судебное заседание не явился, представил суду отзыв, в котором указывает, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании Договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 09.03.2016г. внесена запись № о праве собственности Дегтярева Романа Владимировича, на земельный участок по адресу: <адрес>. В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной если она нарушает права или охраняемые законом интересы третьих лиц. Исходя из положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Обращает внимание суда, что по вышеуказанному адресу зарегистрировано право собственности Дегтярева Р.В. на Жилой дом, кадастровый номер №, общая площадь 125 кв.м. Согласно п. 1 ст. 2 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. В случае удовлетворения исковых требований лица, имеющего притязания на объект недвижимости, регистрация признанного судом права осуществляется в общем порядке, при этом погашается запись в регистрации оспоренного права. Действия регистрирующего органа определяются п. 1 ст. 28 Закона о регистрации. При рассмотрении дела просит учесть вышеизложенное и рассмотреть дело в отсутствие представителя регистрирующего органа, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.
Выслушав участников процесса, прокурора, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и не оспаривается сторонами приобретение у ответчика Администрации Дмитриевского сельского поселения Кавказского района спорного земельного участка в установленном размере для ведения ЛПХ в частную собственность без торгов ответчиком Дегтяревым Р.В. по договору купли-продажи от 09.03.2016. за <данные изъяты>, которые уплачены покупателем.
При этом на момент совершения указанной сделки на спорном земельном участке ответчиком Дегтяревым Р.В. был возведен жилом дом в соответствие с полученной в установленном порядке разрешительной документацией, с регистрацией права собственности на указанный жилом дом 06.10.2015, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права от 12.10.2015.
Также судом установлено и подтверждается кадастровым паспортом на спорный земельный участок формирование указанного объекта, его постановку на кадастровый учет 26.07.2010. и предоставление в установленных границах в аренду ответчику Дегтяреву Р.В. по договору аренды от 11.08.2010., зарегистрированному 17.09.2010.
Срок действия договора аренды истекал 06.08.2015. и в соответствие с условиями договора был продлен на неопределенный срок.
На момент постановки земельного участка на кадастровый учет – 26.07.2010, размер земельного участка соответствовал предельному максимальному размеру, установленному Решением Совета муниципального образования Кавказский район от 26 февраля 2009 года № 37 «Об утверждении Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования Кавказский район», в редакции решения Совета муниципального образования Кавказский район от 25 июня 2009 года № 120 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования Кавказский район от 26 февраля 2009 года № 37 «Об утверждении Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования Кавказский район» (8000 кв.м.).
Таким образом спорный земельный участок как объект гражданских прав сформирован задолго до утверждения градостроительных регламентов Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, действие которых распространяется на формируемые участки после утверждения указанных регламентов и обратной силы указанные акты не имеют.
При таких обстоятельствах спорный земельный участок как объект гражданских правоотношений, права аренды на который были зарегистрированы использовался ответчиком Дегтяревым Р.В. на законных основаниях, и его предоставление в собственность за плату, может допускаться и без приведения в соответствие Правилами землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, утвержденными решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013 г. №, не имеющими обратной силы.
В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, земельные участки виды разрешенного использования или размеры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В п. 4 ст. 85 ЗК РФ содержатся аналогичные положения запрета использование земельных участков, размеры которых не соответствуют установленным градостроительным регламентом, только в случае если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Идентичная норма закреплена в части 2 статьи 4 Правил землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, утвержденных решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013. №, согласно которой объекты недвижимости, ставшие несоответствующими после внесения изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами. Исключение составляют те несоответствующие настоящим Правилам, и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды. В соответствии с федеральным законом может быть наложен запрет на продолжение использования данных объектов.
Анализ изложенного не исключает возможность использования Дегтяревым Р.В. спорного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости по целевому назначению и отсутствие оснований налагать запрет в их использовании.
Прокурором не предоставлены доказательства, исключающие продолжение использования спорного земельного участка с имеющимся несоответствием градостроительным регламентам поселения, и подтверждающие наличие опасности для жизни и здоровья людей, а также опасности для природной среды.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.06.2013 № 136/13 при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец, арендатора) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у ответчика Дегтярева Р.В. права на использование спорного земельного участка в установленных границах( размере).
Кроме того, администрацией Дмитриевского сельского поселения Кавказского района при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № не допущено превышение установленного размера для ведения личного подсобного хозяйства.
В силу с ч. 1,2 ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых граждан в собственность за плату и бесплатно из находящихся в муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
В соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз.
Согласно ст. 12.1 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-K3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» максимальный размер общей площади земельных участков (приусадебных и полевых), которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 1,5 га, занимающихся виноградарством, садоводству, молочным животноводством и откормом крупного рогатого скота - 2,5 га.
При этом, на основании Правил землепользования и застройки Дмитриевского сельского поселения Кавказского района, утвержденных решением Совета Дмитриевского сельского поселения Кавказского района от 26.12.2013 г. №, предельные (максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность за плату на территории Дмитриевского сельского поселения для ведения личного подсобного хозяйства - до 2000 кв.м.
В силу ч. 2 ст. 11 ГПК РФ суд, установив при разрешении гражданского дела, несоответствие правовой акт другому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.
Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о применении к данным спорным отношениям Закон Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-K3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Исключение составляют земельные участки, предусмотренные в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Так, согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
С 01 марта 2015 года в ЗК РФ отсутствуют положения, регламентирующие размер (площадь) земельного участка, предоставляемого в собственность за плату без торгов.
Согласно п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ и иными федеральными законами. При этом согласно п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.
Исходя из системного анализа норм Земельного кодекса -в частности п. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.15 ЗК РФ, а также Приказа Минэкономики России от 12 января 2015 г. № 1, площадь земельного участка, предоставляемого в собственность за плату гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, определяется в соответствии с кадастровым планом такого земельного участка и включает в себя не только часть земельного участка, находящегося непосредственно под самим объектом недвижимости, но и остальную часть земельного участка, необходимую для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости.
В силу положений статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган не вправе отказать в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, расположенных на этом земельном участке, а равно в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды земельного участка тем более по причине превышение размера земельного участка.
Таким образом, отказ сельской администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность Дегтяреву Р.В. не соответствовал бы ЗК РФ, в связи с чем доводы прокурора Кавказского района в этой части являются также необоснованными.
Удовлетворение иска повлечет нарушение прав ответчика Дегтярева Р.В. на жилье, расположенное на спорном земельном участке.
Применение последствий- двусторонней реституции, невозможно с силу отсутствия оснований для признания сделки недействительной или ничтожной.
П 6 ст. 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.
Согласно п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.
Доводы прокурора о лишении оспариваемой сделкой муниципалитета возможности получить дополнительный доход за счет реализации излишней площади земельного участка, и нарушении интересов муниципального образования Дмитриевского сельского поселения, администрации муниципального образования Кавказский район суд считает не обоснованы.
Доказательств наличия возможности раздела земельного участка с соблюдением указанных выше требований к образованию участков, а также наличие законных оснований для раздела спорного земельного участка с целью возможной реализации его части истцом не представлено и судом не добыто.
Доводы ответчика Дегтярева Р.В. об отсутствие доступа к участку в случае его раздела истцом не опровергнуты.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствие законных оснований для удовлетворения иска прокурора и отказе в его удовлетворении в полном объеме.
Истец подлежит освобождению от оплаты госпошлины. Оснований для взыскания госпошлины с ответчика не имеется.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ
решил:
В удовлетворении исковых требований прокурора Кавказского района в интересах муниципального образования Дмитриевское сельское поселение Кавказского района к Дегтяреву Роману Владимировичу, Администрации Дмитриевского сельского поселения, третьи лица: Администрация муниципального образования Кавказский район, Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Кропоткинский отдел), о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), отказать.
Стороны от оплаты госпошлины освободить.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд в течение одного месяца.
Судья Кавказского районного суда Агеева Н.Г.
Мотивированное решение изготовлено 16.01.2017 г.