Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый <№>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 25.02.2014 между сторонами был заключен договор займа, по условиям которого ФИО1 получил от ФИО2 2 553 евро, что эквивалентно 120 000 руб. по курсу, установленному сторонами на день заключения сторонами договора (47 рублей за 1 евро), которые обязался возвратить в срок до 10.02.2016 с ежемесячной уплатой процентов за пользование займом рублевого эквивалента 142 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа.

Решением Кронштадтского районного суда Санкт-Петербурга от 28.03.2016, вступившим в законную силу 05.05.2016, частично удовлетворен иск ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа: с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана сумма основного долга по договору займа от 25.02.2014 в размере 2 553 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа, проценты за пользованием суммой займа за период с 25.02.2014 по 25.11.2014 в размере 3 430 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа, проценты за пользование суммой займа за период с 26.11.2014 по 21.01.2016 в размере 1 992 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа, проценты за пользование суммой займа в размере 142 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа за период с 22.01.2016 по день фактической уплаты кредитору денежных средств, пени за период с 26.11.2014 г. по 28.03.2016 г. в размере 5983 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа, пени в размере 0,046% за каждый день просрочки возврата суммы основного займа от 25.02.2014 (2 553 евро) за период с 22.01.2016 по день по день фактической уплаты кредитору денежных средств, а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 600 рублей.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору займа от 25.02.2014 ФИО2 и ФИО1 был заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 25.02.2014, согласно пункту 11 которого в случае неисполнения залогодателем своих обязательств по договору займа от 25.02.2014 взыскание обращается на заложенный объект недвижимости, а именно на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стоимость закладываемого имущества оценена сторонами в 1 500 000 рублей. С учетом отсутствия со стороны ответчика действий, направленных на исполнение решения суда от 28.03.2016, истец просил обратить взыскание на заложенную квартиру путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 1 500 000 рублей, в счет погашения задолженности по договору займа от 25.02.2014, взысканной решением суда от 28.03.2016 (л.д. 4).

Впоследствии истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил заявленные требования в части установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 496 000 руб. (л.д. 199).

В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 138 ГПК РФ к производству суда принят встречный иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора залога квартиры от 25.02.2014 недействительным, в обоснование встречного иска ФИО1 ссылался на нарушение требований ст. 40 Конституции РФ, ст. 446 ГПК РФ, ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке» и полагал договор залога недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как нарушающей требования вышеуказанных требований закона (л.д. 106-108).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя по доверенности Рассохина А.А., который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на встречное исковое заявление, указав, что договор ипотеки между ФИО2 заключен на основании принципа свободы договора и в соответствии с требованиями законодательства, ссылался на то, что государственная регистрация ипотеки осуществлена на основании решения Кронштадтского районного суда Санкт-Петербурга от 23.07.2014 по гражданскому дела №2-498/2014, то есть законность договора ипотеки была подтверждена в ходе судебных разбирательств по спору с участием тех же сторон. Кроме того заявил о пропуске истцом по встречному иску о применении срока исковой давности, пояснив, что спорный договор ипотеки относится к категории оспоримых сделок, в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок исковой давности составляет один год. Исходя из оснований встречного иска, ФИО3 должен был знать о наличии указанных оснований с момента заключения договора ипотеки, то есть 25.02.2014, в связи с чем, срок исковой давности по встречному исковому требованию истек (л.д. 193-195).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения первоначального иска, ссылаясь на ничтожность договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 25.02.2014, при этом не согласился с указанной истцом стоимости продажи недвижимого имущества с публичных торгов (л.д. 205-206), встречное исковое заявление поддержал, представил письменные возражения на отзыв ответчика по встречному иску (л.д. 207-210).

В соответствии со ст.167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречный иск подлежащим отклонению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Статьей 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона).

Исходя из системного толкования указанных положений, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки и жилые дома, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, названные положения допускают обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным для залогодателя и членов его семьи, если такое жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора или закона.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно договору займа от 25.02.2014 ФИО1 (заёмщик) получил от ФИО2 (займодавец) 2553 евро в рублевом эквиваленте по курсу, который был установлен сторонами договора (л.д. 8).

Заёмщик обязался возвратить займ в срок до 10.02.2016 с ежемесячной уплатой в качестве процентов по договору рублевого эквивалента 142 евро по курсу Центрального банка России на день платежа (всего на сумму 3430 евро в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент платежа – пункт 4 договора).

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по возврату займа от 25.02.2014, уплате процентов, а также исполнения иных обязательств между сторонами 25.02.2014 был заключен договор залога, согласно пункту 11 которого в случае неисполнения залогодателем своих обязательств по договору займа от 25.02.2014 взыскание обращается на заложенный объект недвижимости, а именно на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 34,00 кв.м., жилой площадью 17,30 кв.м, расположенной на втором этаже пятиэтажного жилого дома, кадастровый <№>, принадлежащей на праве собственности ФИО1, стоимость закладываемого имущества оценена сторонами в 1 500 000 рублей (л.д. 5-6).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 06.11.2014 на основании договора залога от 25.02.2014 и решения Кронштадтского районного суда Санкт-Петербурга от 23.07.2014 по гражданскому делу №2-498/2014 произведена государственная регистрация ипотеки квартиры. Срок, на который установлено ограничение (обременение) права: с 16.11.2014 до полного исполнения обязательств (л.д. 7).

Решением Кронштадтского районного суда от 28.03.2016, вступившим в законную силу 05.05.2016 по гражданскому делу №2-191/2016 частично удовлетворен иск ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа: с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана сумма основного долга по договору займа от 25.02.2014 в размере 2 553 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа, проценты за пользованием суммой займа за период с 25.02.2014 по 25.11.2014 в размере 3 430 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа, проценты за пользование суммой займа за период с 26.11.2014 по 21.01.2016 в размере 1 992 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа, проценты за пользование суммой займа в размере 142 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа за период с 22.01.2016 по день фактической уплаты кредитору денежных средств, пени за период с 26.11.2014 г. по 28.03.2016 г. в размере 5983 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа, пени в размере 0,046% за каждый день просрочки возврата суммы основного займа от 25.02.2014 (2 553 евро) за период с 22.01.2016 по день по день фактической уплаты кредитору денежных средств, а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 600 рублей (л.д. 21-25).

По смыслу ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, также не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Разрешая встречные исковые требования, руководствуясь вышеизложенными положениями законодательства, а также нормами ст. 168 ГК РФ, предусматривающими, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2), на которые в обоснование встречного иска ссылается ФИО1, суд не находит правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Кроме того, суд полагает заслуживающими внимания доводы истца по первоначальному иску ФИО2 о пропуске истцом по встречному иску ФИО1 срока исковой давности, поскольку в соответствии с законом оспариваемый договор залога является оспоримой, а не ничтожной сделкой, в связи с чем, учитывая положения ч. 2 ст. 181 ГК РФ, согласно которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (в данном случае это дата заключения договора ипотеки – 25.02.2014), а также дату предъявления встречного иска в суд истцом по встречному иску ФИО1 (07.12.2016), суд приходит к выводу о том, что истцом по встречному иску ФИО1 срок исковой давности для предъявления требования о признании договора залога недействительным пропущен.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ, при разрешении настоящего спора не установлено.

Задолженность по договору займа ответчиком до настоящего времени не погашена.

С учетом положений ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", содержащей исчерпывающий перечень условий при которых в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, и положений ст. 352 ГК РФ, содержащей исчерпывающий перечень оснований прекращения залога, принимая во внимание неисполнение ответчиком обеспеченного ипотекой обязательства, учитывая сумму и период просрочки исполнения обязательства, суд полагает требование истца об обращении взыскания на заложенную квартиру подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Возражая против заявленных требований, ответчик ФИО1 указал, что квартира, на которую просит обратить взыскание истец является его единственным пригодным для проживания помещением, кроме того, полагал что сумма, указанная истцом при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества существенно занижена и отличается от его рыночной стоимости на момент реализации, что может впоследствии привести к нарушению его прав.

В обоснование своих возражений ответчиком представлен договор от 12.07.2013 купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный между ФИО7 и ФИО1, согласно которому стоимость указанной квартиры составила 3 100 000 руб., а также заявлено ходатайство о назначении судебной товароведческой экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой экспертизы «Петроградский эксперт» <№> от 27.02.2017 рыночная стоимость заложенного имущества – квартиры общей площадью 34,0 кв.м, жилой площадью 17,3 кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> составляет округленно: 3 120 000 (три миллиона сто двадцать тысяч) рублей (л.д. 127-180).

Заключение эксперта соответствует положениям ст.86 ГПК РФ, выполнено экспертом, имеющим высшее образование, квалификацию оценщика, эксперта в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса), судебной строительно-технической экспертизы и стоимостной оценки объектов недвижимости, стаж работы по специальности 8 лет, стаж экспертной работы 4 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, выводы эксперта основаны на всестороннем изучении материалов гражданского дела и осмотре оцениваемого объекта недвижимости, ответ на вопрос, постановленный судом мотивирован, подробен, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

У суда не имеется оснований не доверять указанному заключению экспертов, поскольку оно составлено в соответствии с требованиями Закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом всех собранных в ходе рассмотрения доказательств.

Представитель истца и ответчик указанный размер рыночной стоимости предмета залога в ходе рассмотрения дела не оспаривали.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Таким образом, суд считает необходимым установить начальную продажную цену квартиры в размере, равном 80% от рыночной стоимости, то есть в размере 2 496 000 (два миллиона четыреста девяносто шесть тысяч) рублей, определив способ реализации заложенного имущества путем проведения публичных торгов, при этом установив, что из стоимости заложенного имущества уплате залогодержателю ФИО2 подлежат суммы, взысканные с ФИО1 решением Кронштадтского районного суда Санкт-Петербурга от 28.03.2016 по гражданскому делу №2- 191/2016 по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество – однокомнатную квартиру № <№>, общей площадью 34 кв.м, расположенную на 2 этаже <адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, установив начальную продажную цену в размере 2 496 000 (два миллиона четыреста девяносто шесть тысяч) рублей, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов.

Установить, что из стоимости заложенного имущества уплате залогодержателю ФИО2 подлежат суммы, взысканные с ФИО1 решением Кронштадтского районного суда Санкт-Петербурга от 28.03.2016 по гражданскому делу №2- 191/2016 по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, а именно:

сумма основного долга по договору займа от 25.02.2014 года в размере 2553 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа;

проценты за пользование суммой займа за период с 25.02.2014 года по 25.11.2014 года в размере 3430 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа;

проценты за пользование суммой займа за период с 26.11.2014 года по 21.01.2016 в размере 1992 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа;

проценты за пользование суммой займа в размере 142 евро в месяц в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа за период с 22.01.2016 года по день фактической уплаты кредитору денежных средств;

пени за период с 26.11.2014 года по 28.03.2016 года в размере 5983 евро в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа;

пени в размере 0,046 % за каждый день просрочки возврата суммы основного долга по договору займа от 25.02.2014 года (2553 евро) за период с 22.01.2016 года по день фактической уплаты кредитору денежных средств в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа;

расходы по уплате государственной пошлины в размере 3600 рублей.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.А. Тарновская

Решение принято судом в окончательной форме 19.06.2017.