Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения и встречному иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения.

Требования мотивированы тем, что согласно договору аренды от 01.11.2018 года, заключенного между сторонами, ответчик, как собственник, предоставил истцу в аренду нежилые помещения 3-6, общей площадью 67,1 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, сроком на 36 месяцев. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 27.12.2018 года. Ежемесячная арендная плата по договору составила 10 000 руб. и оплачивалась с 1 по 5 число текущего месяца. В случае задержки арендной платы договором предусмотрена пеня в размере 5% за каждый день просрочки. В случае невнесения платежей по арендной плате до 10 числа договор аренды автоматически расторгается. Арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность потребления им электроэнергии не более 2 кВт. Однако, прибор учета потребляемой электроэнергии был установлен ответчиком только в июне 2019 года. Истец вовремя оплачивала арендную плату, как наличными денежными средствами, так и безналичными на счёт ответчика. По просьбе ответчика, в связи с выполнением им реконструкции и ремонта нежилых помещений, истец вносила арендную плату в счет будущих периодов. 10.07.2019 года истец получила от ответчика уведомление об одностороннем расторжении договора аренды с требованием освободить помещение. В указанном уведомлении ответчик ссылался на нарушение истцом сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца, указывал сумму арендной платы 40 000 руб. в месяц, в связи с чем расторгает договор аренды с 15.07.2019 года. Вместе с тем, стороны не согласовали увеличение арендной платы в 4 раза. Истец не согласилась с размером платежей по арендной плате, и потребовала вернуть выплаченные авансом арендные платежи в размере 250 000 руб., после чего ответчик отключил подачу электроэнергии. Истец до истечения срока аренды вынужденно освободил нежилые помещения 03.08.2019 года. Ответчик подтвердил сумму, полученную от истицы в счет арендной платы и расходов за электроэнергию, в размере 348 500 руб., указав период с 01.11.2018 года по 03.08.2019 года. Указанная сумма включает в себя: 8 500 руб. – оплата электроэнергии, 90 000 руб. – арендная плата за 9 месяцев с 01.11.2018 года по 03.08.2019 года. Таким образом, неосновательное обогащение ответчика составило 250 000 руб.

ФИО1, с учетом изменения исковых требований, просит взыскать с ФИО3 в свою пользу сумму неосновательного обогащения, сбереженную при досрочном одностороннем расторжении договора аренды в размере 249 032 руб., с возмещением уплаченной государственной пошлины.

Ответчик ФИО5 обратился со встречным иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

Требования мотивированы тем, что 01.11.2018 года арендодателем ФИО6 и арендатором ФИО1 заключено несколько договоров аренды торговой площади на 1 этаже по адресу: <адрес>, площадью 65 кв.м., для торговли продуктами питания. В соответствии с условиями договора арендатор обязуется оплачивать электроэнергию по показаниям счетчика до 5 числа каждого месяца, аренду за пользование помещением в размере: в ноябре 2018 года – 25 000 руб., с декабря 2018 года по февраль 2019 год – 30 000 руб., с марта 2019 года- 40 000 руб., ежемесячно с 1 по 5 число текущего месяца. Кроме того, между сторонами был заключен договор аренды для торговли алкогольной продукцией, в соответствии с которым ФИО1 были предоставлены помещения 3-6 (67,1 кв.м.) по вышеуказанному адресу, сроком на 36 месяцев, размер арендной платы составил 10 000 руб. Вместе с тем, арендатор арендную плату по данному договору не вносил. Договор до настоящего времени не расторгнут.

Денежные средства по договору аренды от 01.11.2018 года за пользование электричеством вносились не регулярно и не в полном объёме, как и плата за электроэнергию. При данных обстоятельства истец расторг договор от 01.11.2018 года в одностороннем порядке, о чем 05.07.2019 года направил уведомление. Арендатор покинул помещение только в августе 2019 года. Фактически арендатором внесена плата в размере 348 500 руб. по всем договорам. По долгосрочному договору аренды от 01.11.2018 года выплат не произведено.

С разрешения ФИО3 ФИО1 сдала часть помещений в субаренду ООО «Кураж» с арендной платой в размере 30 000 руб. ежемесячно. Задолженность по договору аренды от 01.11.2018 года за аренду помещения составляет 56 500 руб., задолженность по арендной плате за аренду помещения для торговли алкогольной продукции составляет 90 000 руб.

ФИО5 просит взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по договору аренды от 01.11.2018 года на торговлю продуктами питания в размере 52 989 руб. 50 коп., по договору аренды от 01.11.2018 года на торговлю алкогольной продукцией в размере 90 000 руб., неустойку в размере 90 000 руб.

ФИО8 вступила в брак 19 декабря 2019 года, в связи с чем, сменила фамилию на - ФИО9.

В судебное заседание истец – ответчик ФИО10 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку представителя ФИО2 который в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснив, что было заключено несколько договоров в отношении одного и того же помещения, на один и тот же срок. Фактически арендная плата составляла по договору 10 000 руб. ежемесячно, иной размер сторонами не согласовывался. Между сторонами действовал один договор, зарегистрированный в установленном законом порядке. Остальные заключались для организации предпринимательской деятельности ФИО10 У истицы по первоначальному иску ФИО10 задолженности не имеется, напротив имеется переплата в размере 249 032 руб. Порядок оплаты электроэнергии не согласовывался сторонами, прибором учета помещение, переданное в аренду ФИО10, не оборудовано.

Ответчик-истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно и надлежащим образом, обеспечил явку представителя ФИО4, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения требования ФИО1, поскольку обязательства по заключенным договорам аренды истцом-ответчиком исполнялись ненадлежащим образом. Арендная плата по договору за торговлю алкогольной продукцией 10 000 руб. в месяц не вносилась. ФИО10 потребляла большое количество электроэнергии, которую не оплачивала, в связи с чем был расторгнут договор в одностороннем порядке. Отдельные приборы учета на помещения, которые были переданы ФИО10 в аренду, не устанавливались, а расходы за потребленную электроэнергию распределялись самим ФИО6 исходя из сложившегося размера (по мнению арендодателя) потребления остальными арендаторами. У других арендаторов также приборы учета установлены не были. Встречные исковые требования поддержала в полном объёме, настаивала на их удовлетворении.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст.310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу закона неосновательное обогащение является неосновательным приобретением (сбережением) имущества за счет другого лица без должного правового основания. Обязательства из неосновательного обогащения возникают при следующих условиях: наличие приобретения или сбережения имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО3 на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание – магазин, расположенное по адресу: <адрес>.

01 ноября 2018 года между ФИО6 (Арендодатель) и ФИО8 (Арендатор) заключен договор аренды (л.д.9-11), в соответствии с которым арендодатель предоставил за плату во временное пользование арендатора нежилое помещение по вышеуказанному адресу на 1 этаже, площадью 67,1 кв.м., помещения 3,4,5,6 (п. 1.3 Договора), с арендной платой 10 000 руб. ежемесячно (п. 4.1 Договора) сроком на 36 месяцев. Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 27.12.2018 года. Заключая на таких условиях договор аренды, стороны преследователи цель получения лицензии на торговлю алкогольной продукцией арендатором, о чем также свидетельствуют их последующие действия.

13.11.2018 года данные нежилые помещения 3,4,5,6 ИП ФИО8 были переданы во временное владение и пользование ООО «Кураж» по договору субаренды № на срок с 13.11.2018 года по 01.11.2021 года, с арендной платой 30 000 руб. (л.д. 110). Исходя из объяснений сторон, ООО «Кураж» фактически деятельность в указанных помещениях не осуществляло. Нахождение юридического лица по месту аренды было обусловлено необходимостью получения лицензии ФИО10 на торговлю алкогольной продукцией.

В материалах дела имеется вариант подписанного сторонами договора аренды (л.д.124), в соответствии с условиями которого ФИО6 (Арендодатель) предоставлено ФИО7 (Арендатор) за плату во временное пользование нежилое помещение площадью 65 кв.м. по адресу: <адрес> сроком на 11 месяцев. В соответствии с п. 3.5 Договора, арендатор обязуется оплачивать свет по показаниям счетчика № до 05 числа каждого месяца. Согласно п. 4.1 Договора, арендатор обязуется выплачивать арендную плату за пользование арендованными помещениями в размере: ноябрь – 25 000 руб., декабрь – 30 000 руб., январь 30 000 руб., февраль 30 000 руб., с марта – 40 000 руб. Арендная плата выплачивается вперед с 1 по 5 число текущего месяца (п. 4.2 Договора.). В случае задержки арендной платы выплачивается пеня в размере 5 % за каждый день просрочки, и если арендатор не выплачивает арендную плату до 10 числа, то договор аренды автоматически расторгается и арендатор обязан освободить арендованное помещение в течение 5 дней (п. 4.3 Договора). В случае неисполнения арендатором условий настоящего договора, арендодатель оставляет за собой право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств, предварительно предупредив об этом арендатора, не менее чем за пять календарных дней (Статья 5 Договора).

Разрешая исковые требования по существу, суд считает необходимым руководствоваться именно приведенным выше договором аренды от 01.11.2018 года (л.д.124), поскольку он отражает фактически сложившиеся арендные отношения между сторонами.

Во исполнение указанного договора, ФИО1 передано ФИО3 348 500 руб. в счет оплаты аренды и электричества за период с 01.11.2018 года по 03.08.2019 года (л.д.14), что стороной ответчика не оспаривалось и было указано во встречном исковом заявлении (л.д.135-136).

05.07.2019 года ответчиком по первоначальному иску в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 01.11.2018 года (л.д.12) в связи с перечислением арендной платы не в полном объёме и не оплаты денежных средств за потребленную электроэнергию.

Разрешая первоначальные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, суд исходит из сложившихся правоотношений вследствие заключенного договора аренды от 01.11.2018 года (л.д. 124), его существенных условий, и полагает их исполненными ФИО1 в полном объёме. При этом, размер арендных платежей с ноября 2018 года по 03 августа 2019 года составляет 318 870,97 руб., исходя из следующего расчета: (ноябрь 2018 года 25 000 руб. + декабрь 2018 года 30 000 руб. + январь 2019 года 30 000 руб. + февраль 2019 года 30 000 руб. + март 2019 года 40 000 руб. + апрель 2019 года 40 000 руб. + май 2019 года 40 000 руб. + июнь 2019 года 40 000 руб. + июль 2019 года 40 000 руб. + август 2019 года 3 дня х (40 000/31)) = 3 870,97 руб.). Таким образом, неосновательное обогащение ФИО3 составило 348 500-318 870,97=29 629,03 руб. Принимая во внимание, что ответчик по первоначальному иску не представил доказательств обоснованности получения излишне полученных от истицы денежных средств в период действия договора, они полежат взысканию с него в сумме 29 629,03 руб.

Довод стороны истца по первоначальному иску о том, что стоимость арендной платы составляла 10 000 руб. противоречит материалам дела, а именно выписке по счету дебетовой карты (л.д.112-118), из которой следует, что ФИО1 перечисляла денежные средства ФИО3 в размере, превышающем 10 000 руб. в месяц, фактически соответствующие размерам арендной платы, установленной в версии договора аренды от 01.11.2018 года (л.д. 124). Суд также учитывает и то обстоятельство, что денежные средства передавались наличными, о чем в материалы дела представлены расписки.

Ссылка ФИО3 на п. 3.5 Договора аренды о том, что ФИО1 была обязана оплачивать потребленную электроэнергию, не является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения. Стороной истца по встречному иску не представлено доказательств фактического потребления электроэнергии ФИО10, а также не обеспечен учет электроэнергии в переданном ей нежилом помещении. Скриншоты показаний приборов учета из личного кабинета, а также счет-фактуры по поставке электроэнергии, предоставленные стороной истца по встречному иску, не подтверждают объем потреблённой ФИО1 электроэнергии. Кроме того, в спорном здании по адресу: <адрес> имеются иные арендаторы, объем потребленной ими электроэнергии также не установлен, соглашений об оплате расходов за потребленную электроэнергию в твердой денежной сумме сторонами не заключалось.

Разрешая требования по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам аренды и отказывая в их удовлетворении в полном объёме, суд исходит из того, что вопреки утверждениям ответчика по первоначальному иску, между сторонами действовал один договор аренды от 01.11.2018 года (л.д. 124), следовательно, оплата арендных платежей подлежала начислению только по нему. Арендные платежи ФИО10 внесены в объеме больше чем это предусмотрено договором, в связи с чем задолженность у неё перед ФИО6 отсутствует. То обстоятельство, что он не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не влечет его недействительности.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется одной из сторон.

Кроме того, в силу ст. 98 ГПК РФ с ФИО11 – ФИО12 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требования в сумме 1 088,87 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО11 – ФИО12 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО11 – ФИО12 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение – 29 629,03 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 088,87 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: А.А. Гинтер

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.