Гражданский кодекс часть 1

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Гурман З.В., при секретаре Плетниковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Бургражданстрой» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств,

установил:

Обращаясь в суд с указанным иском, представитель ООО «Бургражданстрой» ФИО3 сослался на то, что 11 февраля 2020 г. между истцом и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям данного договора проектная площадь объекта строительства составляла 77,33 кв.м., стоимость квадратного метра проектной площади – 57 347 руб., цена договора была определена как произведение размера проектной площади объекта долевого строительства на цену 1 квадратного метра площади объекта, что на момент подписания договора составило 4 434 650 руб. и было оплачено дольщиками в полном объеме. При этом договором было предусмотрено, что в случае увеличения площади объекта по результатам обмеров более, чем на 0,5 метров, дольщики производят доплату за разницу метража, исходя их стоимости одного квадратного метра, установленной данным договором. 15 декабря 2020 г. застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при этом согласно данным ЕГРН объект долевого строительства, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 83 кв.м. Поскольку Березовские отказываются в добровольном порядке произвести доплату за увеличение площади объекта долевого строительства, просил взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2 задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 102 850 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 257 руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «Бургражданстрой» ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. При этом суду пояснил, что гарантийное письмо об отсутствии претензий по разнице квадратов было оформлено в марте 2020 г., когда по замерам площадь квартиры ответчиков составляла 80,63 кв.м., окончательные замеры площади объекта долевого строительства были произведены в декабре 2020 г., изменение площади произошло за счет изменений в устройстве вентиляционных коробов, в связи с чем ответчикам было предъявлено обоснованное требование о доплате за увеличение площади.

Ответчик ФИО1, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направив в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве. При этом суду пояснила, что на момент подписания договора участия в долевом строительстве объект (площадью 77,33 кв.м) имел все наружные стены, окна, балконную группу, цена договора была оплачена ими в полном объеме, при этом устно их заверили, что никаких доплат за увеличение площади с них требовать не будут. В марте 2020 г. им было выдано гарантийное письмо, в котором указывалось, что площадь объекта составляет 80,63 кв.м, но к ним не будет предъявлено требований о внесении денежных средств по разнице квадратов. 15 сентября 2020 г. им был предложен для подписания акт приема-передачи квартиры, в котором указана фактическая площадь квартиры 83 м, при этом каких-либо претензий по внесению доплаты им также не предъявлялось. После ввода объекта в эксплуатацию в декабре 2020 г. им было предложено произвести доплату за разницу квадратов, с чем они не согласны, так как это не было согласовано сторонами, нарушает их права дольщиков.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО5 позицию своего доверителя поддержала и суду пояснила, что увеличение площади объекта долевого строительства произошло сначала из-за увеличения коридора за счет общего имущества, оплата за которое уже была включена в цену договора, а затем из-за изменения конфигурации вентиляционных коробов, что не повлекло увеличения расходов застройщика на строительство. Кроме того, внесение доплаты за увеличение площади возможно только по соглашению сторон, однако такое соглашение между сторонами достигнуто не было, поэтому требования истца незаконны, что следует и из ответов контролирующих органов.

Выслушав пояснения участников процесса, допросив специалиста ФИО6, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договору, сроки и

порядок ее уплаты.

В соответствии с ч. 1ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что 11 февраля 2020 г. между ООО «БурГражданСтрой» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участникам долевого строительства объект долевого строительства – жилое помещение <адрес>

В соответствии с п. 3.1 данного договора цена договора составляет 4 434 650 руб. и определяется как произведение размера проектной площади объекта долевого строительства (77,33 кв.м.) на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства (57 347 руб.). Сторонами не оспаривается, что указанная в договоре цена (4 434 650 руб.) ответчиками оплачена в полном объеме.

В силу п. 3.3 договора площадь объект долевого строительства является проектной. Уточненная (фактическая) площадь объекта долевого строительства устанавливается по завершении строительства и определяется органом, осуществляющим технический учет объекта недвижимости, согласно действующей на тот момент инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ. В случае отклонения общей площади квартиры (за исключением площадей балконов и/или лоджий) по результатам обмеров данным органом от соответствующей площади, указанной в п. 1.2 договора (проектной площади), более, чем на 0,5 кв.м., стороны осуществляют возврат/доплату за разницу метража более или менее 0,5 кв.м., исходя из стоимости одного квадратного метра, установленной настоящим договором.

Обращаясь с требованиями о взыскании с ответчиков задолженности по договору участия в долевом строительстве от 11 февраля 2020 г., сторона истца ссылается на то, что по сведениям ЕГРН площадь объекта долевого строительства увеличилась до 83 кв.м., в связи с чем ответчики обязаны внести доплату за увеличение площади.

В силу ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

По смыслу данной нормы закона изменение цены договора участия в долевом строительстве после его заключения (если договором предусмотрены

возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения) возможно только по соглашению сторон.

Как установлено судом, какого-либо соглашения об изменении цены договора от 11 февраля 2020 г. после его заключения между ООО «Бургражданстрой» и Березовскими не заключалось. Напротив, после подписания договора (02 марта 2020 г.) застройщиком Березовским было выдано гарантийное письмо, из которого следует, что между сторонами достигнуто согласие о том, что общая площадь объекта долевого строительства составляет 80,63 кв.м., и что у застройщика не имеется каких-либо требований к дольщикам по оплате за указанную площадь. Также 15 сентября 2020 г. застройщиком был оформлен и подписан акт приема-передачи квартиры №12, из которого следовало, что дольщикам передается объект долевого строительства площадью 83 кв.м и при этом у сторон не имеется претензий друг к другу по существу договора.

Кроме того, как видно из имеющейся в деле технической документации, увеличение площади объекта долевого строительства до 80,63 кв.м произошло из-за увеличения коридора за счет общего имущества, оплата за которое уже была включена в цену договора, а до 83 кв.м - из-за изменения конфигурации вентиляционных коробов, что не свидетельствует о фактическом увеличении расходов застройщика на строительство.

При таких обстоятельствах оснований к удовлетворению иска ООО «Бургражданстрой» суд не находит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Бургражданстрой» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца с момента его принятия судом в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 22 апреля 2021 г.

Судья: З.В.Гурман