Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Виктория 2006" о признании недействительным пункта дополнительного соглашения к договору, взыскание незаконно удержанных денежных средств, пени, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Виктория 2006", в котором просит признать недействительным п.3 дополнительного соглашения от 25.11.2016 г. о расторжении договора на оказание услуг бронирования от 25.10.2016 г.; взыскать с ООО "Виктория 2006" сумму незаконно удержанных денежных средств, уплаченных по договору бронирования от 25.10.2016 г., в размере 100000 рублей; взыскать в соответствии со ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" неустойку (пеню) за просрочку исполнения требования потребителя в размере 85000 рублей; взыскать в соответствии со ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей; расходы на оформление нотариальной доверенности представителя в размере 1790 рублей; взыскать в соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной судом к взысканию суммы.

В обоснование иска указывает, что 25.10.2016 г. между ФИО1 и ООО "Виктория 2006" заключен договор на оказание услуг бронирования. В соответствии с договором бронирования 25.10.2016 г. истец внесла в кассу ООО "Виктория 2006" 1500000 рублей.

Согласно п.1.1 договора бронирования ООО "Виктория 2006" обязалось провести комплекс услуг, связанных с бронированием объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Виктория 2006" на праве собственности, со следующими параметрами: квартира №, общей площадью 64,9 кв.м, находится на 10 этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Срок бронирования установлен до 16.11.2016 г. (п. 4.5 договора бронирования).

14.11.2016 г. дополнительным соглашением к договору бронирования срок бронирования продлен до 16.12.2016 г.

При получении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с сделок с ним выяснилось, что общая площадь забронированной квартиры составляет 46,7 кв.м, а не заявленные в договоре бронирования 64,9 кв.м. Таким образом при заключении договора бронирования истец была введена в заблуждение по поводу характеристик объекта недвижимости, который собиралась купить. Разница между общей площадью, заявленной в договоре бронирования и фактической общей площадью, приобретаемой в собственность, составила 18,2 кв.м. В покупке квартиры с общей площадью 46,7 кв.м истец заинтересована не была.

25.11.2016 г. истец была приглашена в офис ответчика для подписания соглашения о расторжении договора бронирования и возврата денежных средств. По прибытию в офис ООО "Виктория 2006" истцу было сообщено, что вернут ей только 1400000 рублей, а деньги будут возвращены исключительно в случае, если истец подпишет дополнительное соглашение о расторжении договора бронирования на условиях, продиктованных ответчиком.

При удержании денежных средств в размере 100000 рублей ответчик сослался на п.5.3 договора бронирования, согласно которому в случае отказа заказчика от исполнения своих обязательств и расторжения договора в одностороннем порядке, исполнитель денежные средства, в размере 100000 рублей, из полученных им по настоящему договору, не возвращает.

Испытывая на тот момент финансовые затруднения, истец была вынуждена пописать соглашение о расторжении договора бронирования на крайне невыгодных для себя условиях, поскольку по-другому деньги не возвращали.

02.12.2016 г. в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возврате незаконно удержанных денежных средств в размере 100000 рублей. Свои требования истец обосновала тем, что положения п.5.3 договора бронирования и п.3 дополнительного соглашения о расторжении договора бронирования не соответствуют положениям ГК РФ и Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее закон "О защите прав потребителей").

12.19.2016 г. истцом получен ответ, в котором ответчик отказал в удовлетворении требований, изложенных в претензии, ссылаясь на то, что:

причины отказа от исполнения договора бронирования не обоснованы, так как в сведениях о размере общей площади, указанных в договоре и содержащихся в ЕГРП, разночтений нет: общая площадь забронированной квартиры составляет 64,9 кв.м: 46,7 кв.м - это площадь жилого помещения. Таким образом, причиной расторжения, по мнению ответчика, является не вина исполнителя, а односторонний отказ заказчика, что в соответствии с п.5.3 договора бронирования влечет право ответчика не возвращать истцу 100000, полученных им по договору бронирования;

по смыслу договора бронирования 100000 рублей - это плата за упущенную выгоду, убытки исполнителя от простоя в продаже квартиры, вызванные ростом цен, инфляцией денежных средств, о которой стороны договорились заранее. У заказчика был выбор: заключить договор купли-продажи незамедлительно, либо забронировать данную квартиру. Выбрав бронирование, заказчик получил отсрочку в заключении договора купли-продажи, за которую согласился заплатить "невозвратную сумму";

при заключении договора бронирования заказчик имел возможность познакомиться с информацией о всех параметрах забронированной квартиры по экспликации к поэтажному плану многоквартирного дома, находящейся в офисе исполнителя.

Доводы Ответчика не соответствуют обстоятельствам, а действия противоречат действующему законодательству ввиду следующего.

Заключенный между истцом и ответчиком договор бронирования по своей правовой природе является предварительным договором купли-продажи квартиры. В соответствии с требованиями ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В договоре бронирования указан предмет основного договора - п.1.1, стоимость отчуждаемого объекта недвижимости - п.4.3, срок до которого должен быть заключен основной договор - п.4.5. Пунктом 4.1 договора бронирования установлена стоимость бронирования - 1500000 рублей.

Таким образом, договор бронирования фактически является предварительным договором купли-продажи квартиры с внесением аванса.

Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что к отношениям сторон предварительного договора (ст.429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Согласно ст.10 Закона "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Статья 12 Закона "О защите прав потребителей", если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

В заключенном между истцом и ответчиком договоре бронирования, указана общая площадь забронированной квартиры - 64,9 кв.м.

Согласно ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Выбирая квартиру и подписывая договор бронирования, истец ориентировалась именно на общую площадь помещения. Пояснений о том, что под общей площадью жилого помещения предполагается какая-то иная площадь, в момент заключения договора бронирования ответчиком разъяснено не было. Каких-либо документов, содержащих информацию о параметрах бронируемой квартиры, истцу также представлено не было.

Заказав выписку из Единого государственного реестра прав не недвижимое имущество и сделок с ним истцом выяснено, что ООО "Виктория 2006" принадлежит квартира с кадастровым номером 23:49:0205029:3058, расположенная на 10 этаже жилого дома, по адресу: Россия, Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, площадью 46,7 кв.м, а не 64,9 кв.м. Площадь приобретаемой квартиры являлась существенным условием для истца, покупка квартиры меньшей площади ее не интересовала.

Истцу не дали возможности ознакомиться с информацией о товаре и, кроме того, предоставили недостоверную информацию, в результате чего истец приняла решение о приобретении квартиры, несоответствующей ее требованиям.

В соответствии со ст.12 Закона "О защите прав потребителей" истец имела полное право на расторжение договора бронирования и возврат денежных средств в полном объёме.

21.11.2016 г. истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием о расторжении договора бронирования и возврате денежных средств в полном объеме, а именно 1500000 рублей. Причины расторжения в письме разъяснены.

25.11.2016 г. ответчик пригласил истца на подписание расторжения договора бронирования. В соглашение о расторжении договора бронирования был включен п.3, согласно которому денежные средства в размере 100000 рублей истцу не возвращались в силу п.5.3 договора бронирования.

При этом, Истцу было заявлено, что если она не подпишет дополнительное соглашение о расторжении договора бронирования на таких условиях, денежные средства ей не будут возвращены вообще. Поскольку истец именно в это время испытывала финансовые затруднения и ей необходимы были денежные средства, она была вынуждена подписать дополнительное соглашение на крайне невыгодных условиях.

Вместе с тем, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ).

В п.1 ст.168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Как разъяснено в п.76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса РФ", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующей актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст.3, пункты 4 и 5 ст. 26 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п.1 ст.16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ст.12 Закона "О защите прав потребителей", если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Следовательно, п.3 дополнительного соглашения к договору бронирования, согласно которому исполнитель денежные средства в размере 100000 рублей из полученных им по договору не возвращает в силу п.5.3 договора бронирования, является недействительным, поскольку противоречит положениям ст.12 Закона "О защите прав потребителей", а удержанные денежные средства подлежат возврату.

Кроме того, истец полагает, что с ответчика подлежит неустойку в размере 85000 рублей.

Так, 05.12.2016 г. ООО "Виктория 2006" получена претензия истца с требованием о возврате незаконно удержанных 100000 рублей. Ответом на претензию от 13.12.2016 г. ответчик отказал в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку согласно п.4.2 договора бронирования денежные средства, внесенные истцом на основании п.4.1 договора бронирования исполнитель передает (а фактически принимает, поскольку Ответчик является собственником квартиры) в счет стоимости квартиры, данные денежные средства стоит рассматривать как аванс, внесённый по предварительному договору купли-продажи квартиры.

Статьяей 22 Закона "О защите прав потребителей" установлено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной м товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ст. 23 Закона "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Просрочка исполнения обязательства составляет - 85 дней (с 14.12.2016 г. по 07.03.2017 г.).

В соответствии со ст.23 Закона "О защите прав потребителей" с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 85000 рублей, которая рассчитана следующим образом: (100000 рублей х 0,01 ) х 85 дней = 85000 рублей.

Статьей 15 Закона "О защите прав потребителей" установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. ответчиком истцу причинен значительный моральный вред. Вынуждая истца подписать дополнительное соглашение от 25.11.2016 г. о расторжении договора бронирования с условием о незаконном удержании денежных средств, ответчик воспользовался тем, что истцу были необходимы денежные средства. При этом истец чувствовал себя униженной. Переживая, в течение долгого времени истец пребывала в нервном напряжении, в результате чего у нее начались проблемы с артериальным давлением.

Денежные средства в размере 1790 рублей уплаченные нотариусу за удостоверение доверенности представителя ФИО1 также подлежат взысканию.

Согласно п.6 ст.3 Закона "О защите прав потребителя" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал.

Представитель ответчик пояснил, что все действия ответчика соответствуют договору бронирования, нарушений положения договора и действующего законодательства ответчиком не допущено.

Изучив позиции сторон, материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

25.10.2016 г. между ФИО1 и ООО "Виктория 2006" заключен договор на оказание услуг бронирования. В соответствии с договором бронирования 25.10.2016 г. истец внесла в кассу ООО "Виктория 2006" 1500000 рублей.

Согласно п.1.1 договора бронирования ООО "Виктория 2006" обязалось провести комплекс услуг, связанных с бронированием объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Виктория 2006" на праве собственности, со следующими параметрами: квартира №, общей площадью 64,9 кв.м, находится на 10 этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> Срок бронирования установлен до ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.5 договора бронирования).

14.11.2016 г. дополнительным соглашением к договору бронирования срок бронирования продлен до 16.12.2016 г.

21.11.2016 г. истец обратилась к ответчику с письмом, в котором просила возвратить внесенные денежные средства и разъяснила причину, по которой денежные средства должны быть возвращены в полном объеме, указав, что при получении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с сделок с ним выяснилось, что общая площадь забронированной квартиры составляет 46,7 кв.м, а не заявленные в договоре бронирования 64,9 кв.м.

25.11.2016 г. истец была приглашена в офис ответчика для подписания соглашения о расторжении договора бронирования и возврата денежных средств. Истцу возвращено 1400000 рублей, а при удержании денежных средств в размере 100000 рублей ответчик сослался на п.5.3 договора бронирования, согласно которого в случае отказа заказчика от исполнения своих обязательств и расторжения договора в одностороннем порядке, исполнитель денежные средства, в размере 100000 рублей, из полученных им по настоящему договору, не возвращает (оспариваемый п.3 дополнительного соглашения от 25.11.2016 г.).

Данные обстоятельства для ФИО1 явились основанием для обращения в суд в целях дальнейшей защиты предполагаемого нарушенного права.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ).

Из представленной экспликации к квартире №, общей площадью 64,9 кв.м, на 10 этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, видног, что данная квартира состояит из следующих помещений: прихожая, коридор, санузел, кухня, лоджия, жилая, лоджия, общая площадь жилого помещения составляет 46,7 кв.м, площадь помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд, террас) – 18,2, всего 64.,9 кв.м.

Статьей 135 ГК РФ установлено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Принимая решение по делу, суд на основании фактически установленных обстоятельств дела и оценки представленных доказательств, руководствуется в том числе статьями 209 и 135 ГК РФ, принимает во внимание, что лоджии примыкают к иным жилым помещениям данной квартиры, и приходит к выводу, что данные нежилые помещения (лоджии) не относится к местам общего пользования квартиры, являются принадлежностью других помещений квартиры, используются только для их обслуживания, поэтому следует судьбе главной вещи, в связи с чем у возникает право пользования данными помещениями (лоджиями) только правообладателями квартиры.

Поэтому не принимаются судом доводы истца о разночтения в площади квартиры, послужившие поводом для расторжения договора.

По своему смыслу термин "бронирование" – это резервирование части имеющихся ресурсов, средств для их последующего использования определенным кругом лиц.

Таким образом, применительно к установленным судом обстоятельствам, бронирование жилого помещения есть услуга для конкретного лица с отсрочкой ее приобретения и установлением преимущественного права покупки с установленных сторонками срок.

Суд устанавливает, что между сторонами спорных правоотношений был заключен договор, на оказание услуг по бронированию жилого помещения, которые гарантирует заказчику (истцу) преимущественное право на заключение с собственником (ответчиком) договора купли-продажи жилого помещения.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п.1 ст.779 Гражданского кодекса РФ обязательства по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (п.1 ст.781 Гражданского кодекса РФ обязательства).

Согласно п.1 ст.408 Гражданского кодекса РФ обязательства надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Стороной ответчика исполнены обязательства по договору бронирования жилого помещения, односторонний отказ покупателя от покупки данной квартиры не вызван действиями продавца, умаляющими права потребителя, поэтому оснований полагать, что данный договор нарушает права потребителя у суда не имеется, вследствие чего он не может быть признан недействительным (ничтожным) (статья 167 ГК РФ).

Иные требования истца является производными, поэтому также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ООО "Виктория 2006" о признании недействительным пункта дополнительного соглашения к договору, взыскание незаконно удержанных денежных средств, пени, штрафа, компенсации морального вреда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный суд г.Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21.04.2017 г.

Председательствующий