Гражданский кодекс часть 1

Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Фетисовой И.С., при секретаре судебного заседания Кравченко М.Ю.,

С участием:

Представителя истца (ответчика по встречному иску) Гришиной Ю.В. по доверенности - Оборина И.Г.,

Представителей ответчика (истца по встречному иску) ООО «Сфера бытовых услуг» - Мининой Н.В., адвоката Сонина С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гришиной Ю.В. к ООО «Сфера бытовых услуг» о признании договоров аренды незаключенными, взыскании суммы неосновательного обогащения и обязании освободить занимаемое помещение, встречному иску ООО «Сфера бытовых услуг» к Гришиной Ю.В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений по ремонту жилого помещения

У С Т А Н О В И Л :

Истец Гришина Ю.В. обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Сфера бытовых услуг» и с учетом уточненных исковых требований просит:

Признать незаключенными ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды в отношении помещения - доля в праве 61/100 в ...-х комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит. А, объект , часть , по адресу: :

- основной договор от , подписанный от арендатора ООО «Сфера бытовых услуг» /должность/ Мининой Н.В.,

- договор аренды от , подписанный от арендатора ООО «Сфера бытовых услуг» /должность/ Мининой Н.В., а от арендодателя Гришиной Ю.В.;

- договор аренды б/н от , подписанный от арендатора ООО «Сфера бытовых услуг» /должность/ Мининой Н.В., а от арендодателя Гришиной Ю.В. с обозначенной в п.2.1 договора суммой арендной платы ежемесячно в 5000 рублей 00 копеек;

- договор аренды от , подписанный от арендатора ООО «Сфера бытовых услуг» /должность/ Мининой Н.В., а от арендодателя Гришиной Ю.В., с обозначенной в п.2.1 договора суммой арендной платы ежемесячно в 5000 рублей 00 копеек;

Взыскать с ООО «Сфера бытовых услуг» денежные средства в размере 387042 рубля 00 копеек за пользование ответчиком принадлежащими истцу жилыми помещениями за период с по день рассмотрения дела в суде Указанная сумма складывается из неосновательного обогащения в размере 340000 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения в размере 78642 рубля.

Обязать ООО «Сфера бытовых услуг» освободить незаконно занимаемое им помещение, а именно: помещения, составляющие принадлежащую Гришиной Ю.В. 61/100 долю в праве в ...-х комнатной квартире общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит. ..., объект , часть , по адресу: :, в срок 10 дней после вступления решения суда в законную силу и передать все существующие комплекты ключей от входной и межкомнатных дверей.

Свои требования истец мотивирует тем, что ей принадлежит на праве собственности доля в праве - 61/100 в ...-х комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит. ..., объект , часть , по адресу: , на основании свидетельства о государственной регистрации права серии , выданного Московской областной регистрационной палатой.

ООО «Сфера бытовых услуг» в лице генерального директора Мининой Н.В. и Гришина Ю.В. заключили договор аренды, предметом которого являлось указанное помещение. В соответствии с п.1.1 Договора - срок действия договора с по заключен договор аренды со сроком действия с по заключен договор аренды сроком действия с по С Арендатор не отдавала Арендодателю арендную плату. Заказанным письмом от истец предупредила арендатора об отказе в дальнейшем в сдаче помещения в аренду и намерении расторгнуть договор аренды с Заказанным письмом от истец уведомила арендатора о намерении расторгнуть договор аренды с В ответ ООО «Сфера бытовых услуг» заказанным письмом прислала «Отзыв на предупреждение и уведомление», датированный , в котором ссылается на неизвестные истцу документы, производит расчет якобы образовавшейся задолженности истца перед ответчиком, возникшей в результате действия Договора аренды в период их действия, и на основании этого расчета предлагает истцу возместить ООО «Сфера бытовых услуг» 199525 рублей в срок В случае невыплаты данной суммы Арендодателем Арендатор пользуется арендованным помещением до погашения суммы задолженности. После этого ответчик производит непонятный расчет и делает вывод, что срок пользования имуществом после будет продолжен на ... месяцев. Для выяснения данного расчета истец прибыла в офис ответчика, где ей представили Основной договор, который она ранее не видела и никогда не подписывала, считает данный документ подделкой, изготовленный после получения ее уведомления и Предупреждения. Данный договор нарушает ее права как собственника, имеет в своем составе кабальные условия, которые полностью изменяют договорные отношения в пользу Арендатора. Истец считает, что договоры аренды являются незаключенными, так как каждый из Договоров аренды заключены на срок ... год и ... день, то есть подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация договоров не произведена. Договор аренды в соответствии с п.1.4 является неотъемлемой частью договора аренды от Соответственно договор также подлежит государственной регистрации, а ввиду ее отсутствия является также незаключенным.

При расчете суммы неосновательного обогащения, подлежащей взысканию с лица, пользовавшегося чужим недвижимы имуществом, истцом использован размер стоимости арендной платы, установленной при подписании договора аренды за . После получения результатов проведенной по делу экспертизы истец просит применить установленный экспертом размер арендной платы жилого помещения в размере 8600 рублей в месяцев, без уменьшения данного размера на 30%, так как на момент заключения договора аренды в жилом помещении, принадлежащем истцу, был проведен капитальный ремонт. Истец признает суммы, полученные от ответчика в качестве арендной платы, которые подтверждены расписками и платежными поручениями. Представленные ответчиком налоговые декларации об уплате подоходного налога ООО «Сфера бытовых услуг» за истца не свидетельствуют о получении истцом арендной платы.

Истец Гришина Ю.В. в судебное заседание не явилась, ее интересы по доверенности представлял Оборин И.Г., который уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме, указывая на то, что договоры аренды являются незаключенными, так как они заключены на срок более года, в связи с чем подлежали государственной регистрации. С истец не получала никакой арендной платы за принадлежащие ей жилые помещения, в связи с чем просит взыскать с ответчика арендную плату исходя из заключения эксперта, которым установлена ставка оплаты. При этом не может быть применен указанный экспертом процент корректировки, так как ООО «Сфера бытовых услуг» стало арендовать помещение уже после проведения в нем ремонта. Просит рассмотреть заявленные требования о признании договоров незаключенными, несмотря на позицию ответчика о признании данных договоров ничтожными, и удовлетворить требования в сумме, указанной в первоначальном заявлении, но за период по , так как ответчик продолжает удерживать здание и пользоваться им.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Гришиной Ю.В. в порядке ст.167 ГПК РФ, с участием ее представителя.

Представители ответчика ООО «Сфера бытовых услуг» - Минина Н.В., адвокат Сонин С.Н. с заявленными требованиями не согласились, ссылаясь на то, что договор аренды нельзя признать незаключенным, так как спорные помещения являются жилыми, расположенными в трехкомнатной квартире, которая не переведена в статус нежилого помещения. Данное помещение по договору аренды занимает юридическое лицо - ООО «Сфера бытовых услуг». Ответчик рассматривает заключенные договоры аренды как ничтожные в соответствии с законом, правовые последствия признания данных договоров ничтожными суд может применить по своей инициативе. Однако ответчик не заявляет требований о признании данных договоров ничтожными, это право истца, с которым ответчик находился в фактических отношениях. Договоры являются ничтожными, так как закон не предусматривает использование жилого помещения под офис организации. По договорам аренды, подписанным сторонами, ответчик выплачивал истцу Гришиной Ю.В. денежные средства в соответствии с условиями данных договоров, что подтверждается расписками истца, платежными поручениями, а также декларациями об уплате подоходного налога от полученных доходов Гришиной Ю.В. в виде арендной платы, представленными ответчиком в налоговую инспекцию. Согласны, что при определении размера арендной платы необходимо исходить из ставок аренды за жилое помещение, а не из ставок, применяемых для сдаваемых в аренду нежилых помещений. В этой части согласны с заключением эксперта, определившего арендную плату с учетом корректировки, так как жилое помещение было сдано в аренду неотремонтированым.

Ответчиком ООО «Сфера бытовых услуг» предъявлено встречное исковое заявление к Гришиной Ю.В. о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений по ремонту жилого помещения ответчика Гришиной Ю.В. - доля в праве 61/100 в ...-х комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит. ..., объект , часть , по адресу: .С учетом уточнения заявленных встречных требований истец по встречному иску ООО «Сфера бытовых услуг» просит взыскать с ответчика Гришиной Ю.В. стоимость неотделимых улучшений в соответствии с заключением эксперта К. в ценах 2010 года в сумме 419000 рублей.

Свои требования истец по встречному иску мотивирует тем, что заключен основной договор аренды жилого помещения для размещения офиса. Пункт 1.2 договора предусматривает проведение арендатором капитального ремонта арендуемого помещения за свой счет, «в дальнейшем - в счет арендной платы». Пункт 1.3 Договора предусматривал, что основной договор аренды заключается до погашения задолженности арендодателя за проведенный капитальный ремонт арендатором. Стоимость согласованных неотделимых улучшений подлежит возмещению арендодателем. Затраты Арендатора на материалы и выполнение ремонтных работ оплачивает Арендодатель Арендатору за счет арендной платы. Срок проведения капитального ремонта был определен периодом с по Договорная стоимость ремонта по соглашению сторон была определена в размере 400000 рублей (пункт 2.1 договора). В указанный период времени ООО «Сфера бытовых услуг» выполнило работы по капитальному ремонту жилых помещений, принадлежащих ответчику по встречному иску.Вместе с тем, рассчитанный экспертом по плановым нормативам износ в сумме 65791 руб. не может уменьшить рыночную стоимость неотделимых улучшений, поскольку относится к нормальному износу материалов, и согласно ст.622 ГК РФ не компенсируется арендодателю.

Представитель ответчика по встречному иску Гришиной Ю.В. по доверенности - Оборин И.Г. заявленные ООО «Сфера бытовых услуг» требования не признал, ссылаясь на то, что в соответствии со ст.623 ГК РФ ответчик по встречному иску считает, что право требования у ООО «Сфера бытовых услуг» не возникло. Только тогда, когда будет передано имущество вместе с неотделимыми улучшениями, будет подписан акт приема-передачи, в котором будут отражены неотделимые улучшения, после этого истец по встречному иску имеет право заявлять такие требования. Истец в течение ... лет ... месяцев пользовался имуществом и в соответствии с износом данного ремонта заявленные требования не могут быть равны стоимости первоначального ремонта. Заявленные истцом требования могут рассматриваться только после передачи Гришиной Ю.В. принадлежащего ей имущества. Кроме того, ответчик по встречному иску считает, что расходы, связанные с производством капитального ремонта не подлежат возмещению, поскольку истец по встречному иску не исполнил обязанность производить ремонтные работы под контролем арендодателя и на основании утвержденной им документации. Документов, свидетельствующих о том, что выполненные капитальные работы на момент их выполнения предъявлялись к сдаче ответчику, отсутствуют. Ввиду отсутствия таких документов и отсутствия подписи ответчика в каких-либо актах о приемке выполненных работ оснований считать установленными факт приобретения ответчиком результатов работ не имеется. Работы по капитальному ремонту арендованного помещения были проведены ООО «Сфера бытовых услуг» в период с по . Следовательно, право на возмещение затрат, связанных с проведением капитального ремонта возникло у истца по встречному иску с момента окончания работ, в связи с чем срок исковой давности по данному требованию следует исчислять с . Истец обратился в суд со встречным иском , то есть по истечении установленного ст.196 ГК РФ срока исковой давности. Данное обстоятельство является в силу п.2 ст.199 ГК РФ основанием для отказа в иске. Ответчик по встречному иску Гришина Ю.В. просит применить исковую давность к требованиям ООО «Сфера бытовых услуг» о взыскании с нее стоимости неотделимых улучшений по ремонту жилого помещения и отказать в удовлетворении данного требования.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля и эксперта К., исследовав материалы дела по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Гришиной Ю.В. на основании договора дарения доли квартиры от принадлежит 61/100 доля в праве собственности на ...-комнатную квартиру, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит...., объект , часть , расположенную по адресу: , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации и выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия от (т.1, л.д. 11).

ООО «Сфера Бытовых Услуг» в лице /должность/ Мининой Н.В., - «Арендатор», с одной стороны, и Гришиной Ю.В. - «Арендодатель», с другой стороны, подписан Основной договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование помещение под офис, долю в праве 61/100 в ...-комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит...., объект , часть , расположенную по адресу: (п.1.1 договора). Арендатор до заключения договора аренды проводит капитальный ремонт этого помещения за свой счет, в дальнейшем в счет арендной платы (п.1.2 договора). Основной договор аренды заключается до погашения задолженности арендодателя за проведенный капитальный ремонт арендатором. Стоимость согласованных неотделимых улучшений подлежит возмещению арендодателем. Затраты арендатора на материалы и выполнение ремонтных работ оплачивает арендодатель арендатору за счет арендной платы (п.1.3). Стороны обязуются заключить договор аренды недвижимого имущества, основные условия стороны определяют в настоящем основном договоре, который является неотъемлемой частью договора аренды от год (п.1.4). Размер арендной платы за пользование помещением определяется в договоре аренды от по соглашению стороны (р.1.5). Капитальный ремонт проводится с по (п.1.6). Договорная стоимость капитального ремонта (с учетом оплаты работ и материалов) определена сторонами в размере 400000 рублей (п.2.1). Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 15000 рублей, из них 5000 оплачиваются арендодателю ежемесячно из кассы предприятия; 9300 рублей арендодатель ежемесячно возмещает арендатору за капитальный ремонт помещения; 700 рублей арендодатель ежемесячно возмещает предприятию за подоходный налог и отчет по декларации (п.2.2). В случае досрочного расторжения договора аренды арендодатель возмещает арендатору оставшуюся сумму задолженности за проведенный капитальный ремонт (п.2.3). Договор действует до окончания погашения суммы задолженности арендодателя арендатору за проведенный ремонт (п.3.4). Арендатор принимает на себя обязательства: завершить капитальный ремонт помещения до , заключить договор аренды (п.4.1). Арендодатель принимает на себя обязательства: заключить договор аренды , передать помещение в течение 1 дня со дня подписания договора аренды; возместить арендатору стоимость затрат проведенного ремонта в арендованном жилом помещении, согласно п.2.1, так как арендатор осуществил ремонт своими силами и за свой счет; не повышать арендную плату; в случае повышения арендной платы возместить оставшуюся сумму и начисленные проценты (п.4.2) (т.1, л.д.15-18).

Минина Н.В. в лице /должность/ ООО «Сфера Бытовых Услуг» - «Арендатор», с одной стороны, и Гришина Ю.В. - «Арендодатель», с другой стороны, подписали Договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование сроком на один год помещение - долю в праве 61/100 в ...-комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит.А, объект , часть , расположенную по адресу: (п.1.1). За пользование имуществом арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в сумме 15000 рублей 00 копеек, из них - 5000 рублей оплачивается арендодателю ежемесячно, 10000 рублей - возмещается за капитальный ремонт помещения арендодателю в счет арендной платы (п.2.1). Арендатор обязан производить капитальный ремонт имущества (п.3.1.1.). Арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя и за собственный счет улучшений арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества (п.3.3.1). Срок аренды имущества начинает течь с и заканчивается (п.7.1.). Если ни одна из сторон в срок до , истечения срока действия настоящего Договора, не заявит о намерении его расторгнуть, то настоящий Договор пролонгируется на срок на тех же условиях (п.7.2) (т.1, л.д.19-22).

Минина Н.В. в лице /должность/ ООО «Сфера Бытовых Услуг» - «Арендатор», с одной стороны, и Гришина Ю.В. - «Арендодатель», с другой стороны, подписали Договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование сроком на один год помещение - долю в праве 61/100 в ...-комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит...., объект , часть , расположенную по адресу: (п.1.1). За пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 5000 рублей 00 ежемесячно (п.2.1). Арендатор обязан производить капитальный ремонт имущества (п.3.1.1.). Арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя и за собственный счет улучшений арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества (п.3.3.1). Срок аренды имущества начинает течь с и заканчивается (п.7.1.). Если ни одна из сторон в срок до , истечения срока действия настоящего Договора, не заявит о намерении его расторгнуть, то настоящий Договор пролонгируется на срок на тех же условиях (п.7.2) (т.1, л.д.88-91).

ООО «Сфера Бытовых Услуг» в лице /должность/ Мининой Н.В. - «Арендатор», с одной стороны, и Гришина Ю.В. - «Арендодатель», с другой стороны, подписали Договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование сроком на один год помещение - долю в праве 61/100 в ...-комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит...., объект , часть , расположенную по адресу: (п.1.1). За пользование имуществом арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере 5000 рублей 00 копеек ежемесячно (п.2.1). Арендатор обязан производить капитальный ремонт имущества (п.3.1.1.). Арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя и за собственный счет улучшений арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества (п.3.3.1). Срок аренды имущества начинает течь с и заканчивается (п.7.1.). Если ни одна из сторон в срок до , истечения срока действия настоящего Договора, не заявит о намерении его расторгнуть, то настоящий Договор пролонгируется на тех же условиях (п.7.2) (т.!. л.д.23-25).

ООО «Сфера Бытовых Услуг» в лице /должность/ Мининой Н.В. - «Арендатор», с одной стороны, и Гришина Ю.В. - «Арендодатель», с другой стороны, подписали Договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование сроком на один год помещение - долю в праве 61/100 в ...-комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит.А, объект , часть , расположенную по адресу: (п.1.1). За пользование имуществом арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере 20000 рублей 00 копеек ежемесячно. Из них 10700 рублей оплачиваются арендодателю ежемесячно, 9300 рублей возмещаются за капитальный ремонт помещению арендодателю в счет арендной платы (п.2.1). Арендатор обязан производить капитальный ремонт имущества (п.3.1.1.). Арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя и за собственный счет улучшений арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества (п.3.3.1). Срок аренды имущества начинает течь с и заканчивается (п.7.1.). Если ни одна из сторон в срок до , истечения срока действия настоящего Договора, не заявит о намерении его расторгнуть, то настоящий Договор пролонгируется на тех же условиях (п.7.2) (т.1, л.д.95-97).

ООО «Сфера Бытовых Услуг» в лице /должность/ Мининой Н.В. - «Арендатор», с одной стороны, и Гришина Ю.В. - «Арендодатель», с другой стороны, подписали Договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование сроком на один год помещение - долю в праве 61/100 в ...-комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж ..., инв. , лит.А, объект , часть , расположенную по адресу: (п.1.1). За пользование имуществом арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере 20000 рублей 00 копеек ежемесячно. Из них 10700 рублей оплачиваются арендодателю ежемесячно, 9300 рублей возмещаются за капитальный ремонт помещению арендодателю в счет арендной платы (п.2.1). Арендатор обязан производить капитальный ремонт имущества (п.3.1.1.). Арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя и за собственный счет улучшений арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества (п.3.3.1). Срок аренды имущества начинает течь с и заканчивается (п.7.1.). Если ни одна из сторон в срок до , истечения срока действия настоящего Договора, не заявит о намерении его расторгнуть, то настоящий Договор пролонгируется на тех же условиях (п.7.2) (т.1, л.д.26-28).

ООО «Сфера Бытовых Услуг» в лице /должность/ Мининой Н.В. - «Арендатор», с одной стороны, и Гришина Ю.В. - «Арендодатель», с другой стороны, подписали Договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование сроком на один год помещение - долю в праве 61/100 в ...-комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., этаж 1, инв. , лит.А, объект , часть , расположенную по адресу: (п.1.1). За пользование имуществом арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере 5000 рублей 00 копеек ежемесячно (п.2.1). Арендатор обязан производить капитальный ремонт имущества (п.3.1.1.). Арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя и за собственный счет улучшений арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества (п.3.3.1). Срок аренды имущества начинает течь с и заканчивается (п.7.1.). Если ни одна из сторон в срок до , истечения срока действия настоящего Договора, не заявит о намерении его расторгнуть, то настоящий Договор пролонгируется на тех же условиях (п.7.2) (т1, л.д.92-94).

арендодатель Гришина Ю.В. предупредила арендатора ООО «Сфера бытовых услуг» в лице /должность/ Мининой о досрочном расторжении договора аренды помещения, находящегося по адресу: (т.1, л.д.12).

арендодатель Гришина Ю.В. направила /должность/ ООО «Сфера бытовых услуг» Мининой уведомление о расторжении договора аренды помещения, находящегося по адресу: , кВ.2 с в связи с окончанием срока договора аренды от (т.1, л.д.13).

арендатором ООО «Сфера Бытовых услуг» оформлен отзыв на Предупреждение и Уведомление Гришиной Ю.В., согласно которого в случае досрочного расторжения договора аренды Арендодатель возмещает арендатору оставшуюся сумму задолженности за проведенный капитальный ремонт с процентами, согласно п.2.3., 2.4 в размере 199.525 рублей В случае не выплаты арендодателем арендатор пользуется арендованным помещением до погашения суммы задолженности (т.1, л.д.14).

Согласно выписок из Журнала проводок 91.50.1 ООО «Сфера бытовых услуг» за , производилась выдача из кассы за аренду помещения Гришиной Ю.В. (т.1, л.д.68-71).

В материалы дела представлены копии налоговых деклараций по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) о доходах Гришиной Ю.В., сданных ООО «Сфера Бытовых услуг» за налоговый период , с указанием общей суммы дохода - и удержанной суммы налога - (л.д. 72-77); за - сумма дохода - , удержанная сумма налога - (т.1, л.д.79-83).

В соответствии с Реестром сведений о доходах физических лиц за , представленного налоговым агентом ООО «Сфера бытовых услуг» в налоговую инспекцию, доход Гришиной Ю.В. составил , из которого удержан налог в сумме 6900 (т.1, л.д. 85).

Из расчета за аренду помещения с с учетом НДС, подписанного сторонами следует, что за период с по арендодатель Гришина Ю.В. получала ежемесячно арендную плату в размере 5000 рублей (т.1, л.д.87).

В материалы дела ООО «Сфера бытовых услуг» представлены расходные кассовые ордера о выдаче Гришиной Ю.В. денежных средств за аренду помещения (т.1, л.д.138-169).

В подтверждение расходов на ремонт арендованного помещения ООО «Сфера бытовых услуг» представлены товарные и кассовые чеки на приобретение строительных и отделочных материалов (т.1, л.д. 171-236).

По ходатайству сторон по делу ООО «Г.» проведена строительно-техническая экспертиза, согласно заключения которой ООО «Сфера бытовых услуг» произведены ремонтные работы стен по фасадам здания в месте расположения квартиры. С торцевой стороны здания выполнен отдельны вход в помещения квартиры из ранее существующего оконного проема с установкой металлической двери и выполнением порога, произведена частичная закладка кирпичом оконных и дверного проема, дополнительно выполнен оконный проем с установкой стеклопакета и металлической решетки, отделочные работы по фасаду. В жилых помещениях квартиры и коридорах произведена перепланировка и переоборудование, выделено помещение для оборудования туалета, выполнена отделка помещений, произведен ремонт коммуникаций. Рыночная стоимость неотделимых улучшений по ремонту жилых помещений в в ценах 2010 года составляет 419000 рублей. Стоимость ремонта в жилых помещениях квартиры с учетом износа составляет 353363 рубля.

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в подмосковном регионе, с учетом месторасположения, наличия ремонта и мебели, составляет 8600 рублей. Принимая во внимание, что помещение квартиры, сдаваемые в аренду с частичными удобствами, то стоимость арендуемых помещений может быть уменьшена до 30% и с учетом корректировки составит 6020 рублей. С учетом вносимых корректировок, стоимость аренды помещения квартиры, сдаваемой как офисного помещения, составляет в - 13062 руб. (420 руб. х 31,1 кв.м.); в - 14151 руб. (455 руб. х 31,1 кв.м,); в - 12844 руб. (413 х 31,1 кв.м.): в - 15021 руб. (483 руб. х 31,1кв.м.) (т.2, л.д. 4-51).

В судебном заседании эксперт К. поддержала составленное заключение, показав, что были исключены отделимые улучшения. При составлении расчета была установлена стоимость произведенного ремонта по неотделимым улучшениям в размере 419000 рублей, но были установлены признаки износа, так как после ремонта прошло 3 года.

У суда нет оснований сомневаться в правильности заключения эксперта с учетом его компетентности, образования и длительного стажа экспертной работы.

ООО «Сфера бытовых услуг» были понесены расходы за проведение строительно-технической экспертизы в размере 45000 рублей, что подтверждается квитанциями (т.2, л.д.62-65).

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства суд находит заявленные требования Гришиной Ю.В. и встречные исковые требования ООО «Сфера бытовых услуг» подлежащими удовлетворению частично.

В ст.288 ГК РФ закреплено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В ст.609 ГК РФ указано, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В ст.614 ГК РФ закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В соответствии с положениями ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Статья 191 ГКРФ указывает, что течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Срок, исчисляемый годами, в соответствии со ст.192 ГК РФ, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Судом установлено, что истец (ответчик по встречному иску) Гришина Ю.В., являясь собственником доли жилого помещения заключила с юридическим лицом - ООО «Сфера бытовых услуг» договор аренды. Проведя по условиям заключенных сторонами договор капитальный ремонт принадлежащих Гришиной Ю.В. жилых помещений, ООО «Сфера бытовых услуг» использовала их под офис, то есть в качестве нежилых помещений, несмотря на то, что они не были в установленном жилищным законодательством порядке переведены в нежилые.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от « О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288).

При рассмотрении заявленных требований Гришиной Ю.В. и ООО «Сфера бытовых услуг» стороны оспаривали как условия заключенных договоров аренды, так и исполнение данных договоров аренды. Истец Гришина Ю.В. просила признать все договоры не заключенными, ссылаясь на то, что договоры не прошли государственную регистрацию при их заключении на срок более года. Представители ООО «Сфера бытовых услуг» возражали против признания договоров незаключенными, указывая, что договоры необходимо признавать ничтожными, не заявляя в суде таких исковых требований или же требований о применении последствий о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как такие требования могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом.

Суд, рассмотрев гражданское дело в соответствии с положениями ст.196 ГПК РФ в рамках заявленных требований, не находит оснований для признания указанных Гришиной Ю.В. в исковом заявлении договор аренды незаключенными, так как все вышеперечисленные договоры были заключены на срок ... год и ... день, а их государственная регистрация проведена не была. Однако, как видно из текстов договоров они заключались на срок с по . В день истечения срока договора, то есть заключался новый договор аренды. В соответствии с положениями ст.190, 191 ГК РФ срок истечения договоров аренды наступал соответственно , когда стороны заключали новый договор, в связи с чем все договоры были заключены на срок, не превышающий года.

Воспользоваться правом, предоставленным ст.39 ГПК РФ, на изменение основания или предмета иска, представитель истца не пожелал, просил рассмотреть дело по заявленным требованиям.

В связи с тем, что стороны оспаривают условия заключенных договоров, размер арендной платы, который невозможно определить из условий подписанных сторонами договоров в связи с наличием двух договоров аренды, датированных одной датой, с указанием различных условий по размеру арендной платы, суд находит правильным применить ставку арендной платы исходя из заключения эксперта ООО «Г.» с учетом ее корректировки, а именно: в размере 6020 рублей, так как принадлежащее Гришиной Ю.В. жилое помещение было передано в ненадлежащем состоянии, что подтверждается показаниями свидетеля О., и сторонами не оспаривалось.

Ответчиком ООО «Сфера бытовых услуг» представлены платежные документы в подтверждение выплаты истцу Гришиной Ю.В. арендной платы, в соответствии с которыми с по , с по , с по Гришина Ю.В. получала по 5000 рублей ежемесячно. Суд не может принять к расчету расходные кассовые ордера о выплате Гришиной Ю.В. денежных средств в виде арендной платы за , поскольку в указанных платежных документах отсутствует подпись получателя. Представленные ООО «Сфера бытовых услуг» налоговые декларации не могут быть приняты судом в качестве доказательства перечисления истцу по первоначальному иску денег за аренду принадлежащего ей жилого помещения.

Исходя из ставки арендной платы в размере 6020 рублей в месяц истцу Гришиной Ю.В. надлежало выплатить 258860 рублей (6020 руб. х ... месяца - с по ). Согласно представленным платежным документам, на которых имеется подпись истца, подтверждающая получение денежных средств в виде арендной платы, Гришиной Ю.В. было выплачено 145000 рублей (за минусом удержанного подоходного налога), в связи с чем в пользу истца Гришиной Ю.В. с ответчика ООО «Сфера бытовых услуг» подлежит взысканию плата за пользование жилыми помещениями в размере 113860 рублей.

Суд находит подлежащим удовлетворению требования истца Гришиной Ю.В. в части взыскания с ООО «Сфера бытовых услуг» процентов в порядке ст.395 ГК РФ, так как ответчик по первоначальному иску не производил выплату арендной платы с ноября 2009 года. В связи с чем в пользу истца подлежат взысканию проценты в размере 3549 рублей.

Поскольку договор аренды, заключенный прекратил свое действие , и с указанного времени ООО «Сфера бытовых слуг» незаконно занимает жилые помещения Гришиной Ю.В., то требования об обязании ответчика ООО «Сфера бытовых услуг» освободить занимаемое жилое помещение, принадлежащее Гришиной Ю.В., находящееся по адресу: передать все имеющиеся ключи от входной и межкомнатных дверей подлежат удовлетворению.

Как указано в ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Рассмотрев встречные исковые требования ООО «Сфера бытовых услуг» о взыскании с Гришиной Ю.В. стоимости неотделимых улучшений имущества Гришиной Ю.В., суд находит данные требования подлежащими удовлетворению частично.

Как видно из представленных в суд договоров аренды проведение капитального ремонта истцом по встречному иску было согласовано с собственником жилых помещений - Гришиной Ю.В. В соответствии с заключением эксперта ООО «Геоцентр-Юг» стоимость ремонта в жилых помещениях квартиры с учетом износа составляет 353363 рубля. Из указанной суммы подлежат исключению расходы, понесенные ООО «Сфера бытовых услуг» по штукатурке (24637 руб.) и окраске (4043 руб.) поверхности стен фасада здания со стороны квартиры Гришиной Ю.В., а также укладка тротуарной плитки (245 руб.) на общую сумму 28925 рублей, поскольку эти работы не связаны с капитальным ремонтом жилых помещений Гришиной Ю.В. Таким образом, в пользу ООО «Сфера бытовых услуг подлежит взысканию стоимость неотделимых улучшений жилых помещений, принадлежащих Гришиной Ю.В., в размере 324441 рубль.

Суд находит несостоятельным довод представителя ООО «Сфера бытовых услуг» по доверенности - адвоката Сонина С.Н., что в пользу истца по встречному иску подлежит взысканию стоимость неотделимых улучшений в размере 419000 рублей, то есть без учета износа. ООО «Сфера бытовых услуг» в течение 3 лет и 7 месяцев использовало помещение, в котором был сделан ремонт. При взыскании полной стоимости ремонта в пользу истца по встречному иску со стороны ООО «Сфера бытовых услуг» будет иметь место неосновательное обогащение.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как указано в ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Статья 199 ГК РФ закрепляет, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Представителем Гришиной Ю.В. по доверенности - Обориным И.Г. заявлено ходатайство о применении судом исковой давности к требованиям ООО «Сфера бытовых услуг» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, так как срок проведения капитального ремонта был определен периодом с по . В указанный период времени ООО «Сфера бытовых услуг» выполнило работы по капитальному и текущему ремонту жилого помещения Гришиной Ю.В. Следовательно, право на возмещение затрат, связанных с проведением капитального ремонта возникло у истца по встречному иску с момента окончания работ, в связи с чем срок исковой давности по данному требованию следует исчислять с . Истец по встречному иску обратился со встречными требованиями , то есть по истечении установленного законом общего срока исковой давности.

Суд находит ошибочным довод представителя ответчика по встречному иску Гришиной Ю.В. о том, что по заявленным ООО «Сфера бытовых услуг» требованиям истек срок исковой давности.

В соответствии с положениями ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Поскольку действие договора аренды, заключенного сторонами прекратилось , то именно с этого времени ООО «Сфера бытовых услуг» вправе предъявить требования к Гришиной Ю.В. о возмещении стоимости неотделимых улучшений.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом подготовки документов для составления искового заявление, составление искового заявления, участие в досудебной подготовки дела, сложности данного гражданского дела, количества судебных заседаний, ознакомления представителя истца Гришиной Ю.В. с материалами гражданского дела, суд считает разумным взыскать с ответчика ООО «Сфера бытовых услуг» за услуги представителя в пользу истца Гришиной Ю.В. 10000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суд считает подлежащими удовлетворению требования истца по встречному иску ООО «Сфера бытовых услуг» о взыскании судебных расходов, связанных с проведением строительно-технической экспертизы соответственно удовлетворенной части исковых требований, а именно: в размере 36000 рублей.

Соответственно удовлетворенной части исковых требований в пользу истца Гришиной Ю.В. подлежат взысканию с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 3748 рублей 18 копеек, а в пользу истца по встречному иску ООО «Сфера бытовых услуг» - 6444 рубля 41 копейка.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО «Сфера бытовых услуг» в пользу Гришиной Ю.В. неосновательное обогащение в размере 113860 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3549 рублей, расходы на услуги представителя в размере 10000 рублей, государственную пошлину в размере 3748 рублей 18 копеек, а всего взыскать - 131157 рублей 18 копеек.

Обязать ООО «Сфера бытовых услуг» освободить незаконно занимаемое жилое помещение, принадлежащее Гришиной Ю.В., а именно: 61/100 доли в праве в ...-х комнатной квартире, общей площадью ... кв.м., в том числе жилой ... кв.м., этаж ..., инвентарный , литер ..., объект , часть , расположенное по адресу: , в срок десять дней после вступления решения суда в законную силу, передать ключи от входной и межкомнатных дверей.

В остальной части заявленных Гришиной Ю.В. исковых требований к ООО Сфера бытовых услуг» - отказать.

Взыскать с Гришиной Ю.В. в пользу ООО «Сфера бытовых услуг» стоимость неотделимых улучшений в размере 324441 рубль, расходы по оплате экспертизы в размере 36000 рублей, государственную пошлину в размере 6444 рублей 41 копейку, а всего взыскать - 366885 рублей 41 копейку.

В остальной части заявленных ООО «Сфера бытовых услуг» исковых требований к Гришиной Ю.В. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Фетисова И.С.