Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к мэрии г. Ярославля, комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Обществу с ограниченной ответственностью «СтройКапитал» об оспаривании аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории и договора о развитии застроенной территории,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к мэрии г. Ярославля, ООО «СтройКапитал», просила признать недействительным несостоявшийся аукцион (предмет аукциона – право на заключение договора о развитии застроенной территории по <адрес> от 19.12.2017 г. и его результат – договор № 5 о развитии застроенной территории от 29.12.2017 г. недействительным.

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к мэрии г. Ярославля, ООО «СтройКапитал», просила признать недействительным несостоявшийся аукцион (предмет аукциона – право на заключение договора о развитии застроенной территории по <адрес> от 19.12.2017 г. и его результат – договор № 5 о развитии застроенной территории от 29.12.2017 г. недействительным.

Определением суда от 08.04.2019 г. указанные исковые требования ФИО1 и ФИО2 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В исковых заявлениях указано, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме <адрес> и земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом. 19.12.2017 г. мэрией г. Ярославля проводился аукцион права на заключение договора о развитии застроенной территории по ул. Клубная (в районе домов № 18-22), который признан несостоявшимся, так как участвовал только один участник ООО «СтройКапитал», с которым 29.12.2017 г. заключен договор № 5 о развитии застроенной территории. Решение об изъятии для муниципальных нужд указанного недвижимого имущества до них не доводилось. Уменьшение начальной цены аукциона с 32395000 руб. до 14800000 руб. привело к занижению выкупной стоимости квартиры.

Судом с учетом характера спорных правоотношений судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен КУМИ мэрии г. Ярославля, в качестве третьих лиц департамент градостроительства мэрии г. Ярославля, Управление ФАС России по Ярославской области.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали, пояснили, что они против сноса аварийного дома не возражают, не согласны с размером возмещения за изъятые у них жилые помещения.

Дополнительно ФИО2 указала, что изъятие принадлежащего истцам жилья и земельного участка произошло с нарушением установленного порядка. Постановление об изъятии имущества она получила только в Заволжском районном суде г. Ярославля, соглашения об изъятии имущества им не направлялись. Им предложили выкупить жилье по 36020 руб. за квадратный метр, с такой ценой она не согласна. Расчет выплаты за жилья идет из его кадастровой стоимости, которую намеренно занизили перед аукционом. Полагает, что в результате аукциона имущество было изъято без выплаты компенсации, аукцион является частью процедуры изъятия имущества. Продажа жилых помещений произошла без ее согласия. Изначально по жилому дому <адрес> аукцион не планировался, дом намеренно подожгли, после чего он стал аварийным. Полагает, что компенсацию за земельный участок ей не выплатят.

Представитель ответчиков мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля по доверенностям ФИО3 исковые требования не признала, указала, что истцами выбран неверный способ защиты своих прав, в данном случае им следует произвести независимую оценку принадлежащего им имущества и оспаривать размер предложенного им возмещения. Аукцион права истцов не нарушает, проведен в соответствии с законодательством. Процедура изъятия жилья для муниципальных нужд является самостоятельной, соглашения об изъятии имущества с истцами до настоящего времени не подписаны, поэтому процедура изъятия имущества не завершена.

Представитель ответчика ООО «СтройКапитал» по доверенности ФИО4 исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 150-152), пояснил, что аукцион проведен в соответствии с действующим законодательством, торги по существу не состоялись, поэтому договор о развитии застроенной территории был заключен с единственным участником аукциона. В аварийных домах хилые помещения находятся как в собственности, так и по договорам социального найма. Расселение жильцом производится за счет ООО «СтройКапитал», условия расселения определяются индивидуально, большинство уже переехало в новые квартиры. Выкупную цену за жилые помещения и землю определяем по рыночной стоимости по отчетам, выполненным ООО «Яр-Оценка». У ФИО2 несколько квартир, одна в собственности одна по найму. Решением суда ФИО2 уже выселена в другое жилое помещение по договору социального найма. Сейчас стоит вопрос об изъятии у нее собственной квартиры. Истцы заблуждаются относительно правовых последствий аукциона. Цена аукциона к процедуре изъятия имущества не имеет отношения. Для изъятия жилых помещений и земельного участка проводится отдельная оценка. Аукцион и договор никаким образом на права истцов не повлияли, напротив выплата компенсации возможна только в результате исполнения договора о развитии застроенной территории.

Представитель третьего лица УФАС России по Ярославской области по доверенности ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражала, указала, что нарушения процедуры изъятия имущества не является основанием для отмены аукциона и его результатов.

Третье лицо департамент градостроительства мэрии г. Ярославля направило в суд письменный отзыв на иск, против удовлетворения требований возражал, указал, что земельный участок и жилые помещения в многоквартирном доме <адрес> до настоящего времени принадлежит истцам, процедура изъятия не завершена, соглашение об изъятии с собственниками не заключены, вопрос об изъятии имущества может быть разрешен в судебном порядке.

Третьи лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в ходе рассмотрения дела с исковыми требованиями согласились.

Третьи лица ФИО10, ФИО11, Управление Росреестра по Ярославской области, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, отзыв на иск не представили.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги (аукцион), проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Под заинтересованным в признании сделки (договора) недействительным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки, ее части недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять. Лицо, не являющееся стороной оспариваемой сделки, при обращении в суд должно доказать наличие нарушения его прав и законных интересов, что оспариваемая сделка прямо нарушает его права и интересы, признание сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки повлечет восстановление его нарушенных прав и интересов.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником квартиры <адрес> и 512/3794 долей в праве собственности на земельный участок под указанным многоквартирным домом.

ФИО2 на праве собственности принадлежит29/45 доли в праве собственности на квартиру <адрес> и 726/3794 долей в праве на земельный участок под указанным многоквартирным домом.

Постановлением мэрии города Ярославля от 02.08.2016 № 1218 на основании заключения городской межведомственной комиссии от 23.06.2016 г. <адрес> после пожара признан аварийным и подлежащим сносу.

В целях привлечения средств из внебюджетных источников финансирования для расселения аварийного жилищного фонда, приближения срока расселения многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, в соответствии со статьями 46*-46J Градостроительного кодекса РФ принято постановление мэрии города Ярославля от 10.04.2017 № 507 «О развитии застроенной территории по улице <адрес> в Заволжском районе города Ярославля».

Согласно статье 462 Градостроительного кодекса РФ договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом и соответствии с частями 172, 17J, 25 и 28 статьи 46J Градостроительного кодекса РФ.Решение о проведении аукциона на право заключить договор о развитии указанной территории было принято постановлением мэрии города Ярославля от 29.06.2017 № 941 «о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории по <адрес> в Заволжском районе города Ярославля».

Аукцион, объявленный на 08.08.2017, не состоялся по причине отсутствия заявок.

С учетом части 30 статьи 463 Градостроительного кодекса РФ в целях повышения инвестиционной привлекательности территории в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» была проведена работа по определению новой рыночной стоимости права заключить договор о развитии застроенной по <адрес> в Заволжском районе города Ярославля (начальная цена предмета аукциона снижена до 14800000 рублей).

Во исполнение вышеуказанного постановления мэрии города Ярославля в соответствии со статьей 463 Градостроительного кодекса РФ был организован и проведен аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории по улице <адрес> в Заволжском районе города Ярославля.

Информация о проведении аукциона была опубликована в газете «Городские новости» от 18.11.2017 № 90, на официальном портале мэрии города Ярославля, официальном сайге Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов.

Согласно протоколу аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории от 19.12.2017 № 2922 к участию в аукционе было допущено ООО «СтройКапитал», которое представило документы, необходимые для участия в аукционе в соответствии с пунктом 5 извещения о проведении аукциона, и перечислило задаток в сумме 1480000 рублей на счет организатора аукциона.

В соответствии с пунктом 173 статьи 463 Градостроительного кодекса РФ аукцион был признан несостоявшимся. Дополнительная сумма к сумме задатка в размере 13 320 000 рублей была переведена ООО «СтройКапитал» 26.12.2017 г.

В соответствии с пунктом 172 статьи 46J Градостроительного кодекса РФ департаментом от имени мэрии города Ярославля был заключен договор о развитии застроенной территории от 29.12.2017 № 5.

Согласно части 3 статьи 462 Градостроительного кодекса РФ одними из существенных условий договора о развитии застроенной территории являются: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома; обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

При этом земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу и расположенный на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, может быть предоставлен органом местного самоуправления для строительства лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории, только после исполнения указанным лицом обязательств по обеспечению расселения жилых помещений в таком многоквартирном доме, то есть после перехода права собственности на все жилые помещения в многоквартирном доме и земельный участок, на котором он расположен, к органу местного самоуправления.

Таким образом, аукцион по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории от 19.12.2017 г. проведен в соответствии с полномочиями органов местного самоуправлении, с соблюдением установленных регулирующим порядок проведения торгов законодательством требований. Предусмотренных ст. 449 Гражданского кодекса РФ оснований для признания аукциона недействительным суд из обстоятельств дела не усматривает.

В силу ст. 239.2 Гражданского кодекса РФ, ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ст. 56.2 – 56.12 Земельного кодекса РФ изъятие недвижимого имущества (земельных участков, жилых помещений) для муниципальных нужд в предусмотренных законом случаях осуществляется на основании соответствующего решения органа местного самоуправления и заключаемого с собственником или иным правообладателем недвижимого имущества соглашения о возмездном изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

Согласно статье 5611 Земельного кодекса РФ основанием для перехода к муниципальному образованию права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности, является заключенное соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии недвижимости, причем в данном случае только после предоставления возмещения за изымаемое имущество в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 11 статьи 32 ЖК РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ.

Размер возмещения за жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд, определяется пунктом 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ исходя из рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, а также всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Таким образом, снижение цены аукциона не затрагивает права и законные интересы истцов, поскольку в силу закона цена права заключения договора о развитии застроенной территории не может определять размер возмещения (компенсации) за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество.

На основании части 11 статьи 32 ЖК РФ в апреле 2017 года к собственникам жилых помещений в многоквартирном доме <адрес> городской межведомственной комиссией были предъявлены требования о его сносе (копии требований, реестра их направления собственникам помещений в доме, а также уведомлений о вручении прилагаются).

Учитывая, что собственники помещений в многоквартирном доме неосуществили их снос в установленный срок, мэрией города Ярославля принято постановление от 14.05.2018 № 686 об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по <адрес> и жилых помещений.

В соответствии с п. 3.3 договора о развитии застроенной территории № 5 от 29.12.2017 г. размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество определяется в размере и в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Условий о том, что размер возмещения за изымаемое имущество каким-либо образом зависит от цены аукциона, договор не содержит.

Учитывая, что ФИО1, ФИО2 сторонами договора о развитии застроенной территории не являются, договор о развитии застроенной территории основанием для изъятия недвижимого имущества, прекращения и перехода прав собственности не является, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор права и законные интересы истцов не нарушает, не повлек для них какие-либо неблагоприятные последствия.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО1, ФИО2 не обладают правом на оспаривание в судебном порядке договора о развитии застроенной территории № 5 от 29.12.2017 г.

Доводы истцов о невыплате им компенсации за изымаемое имущество, недостаточности предложенного им возмещения, неправильном определении размера возмещения, занижении стоимости принадлежащего им недвижимого имущества правового значения для рассмотрения заявленных требований не имеют, свидетельствую о том, что ими выбран неверный способ защиты своих прав, так как договор о развитии застроенной территории размер возмещения (компенсации) за изымаемое у частных собственников недвижимое имущество (жилые помещения и земельный участок) не регулирует.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г., при возникновении спора о размере возмещения за изымаемое имущество рыночная стоимость жилого помещения и земельного участка должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья А.Ю. Козлов