Гражданский кодекс часть 1

Новотроицкий городской суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Этмановой Т.Е., при секретаре Фроловой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КВАРТАЛ» о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ООО ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» о взыскании задолженности по договору аренды от 01.06.2018 за период с 01.02.2019 по 01.07.2019 в сумме 123 000 руб., понесенных затрат по оплате коммунальных платежей в размере 88 500 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 5 315 руб.

В обоснование своих требований истец указал, что 01.06.2018 между истцом и ООО «Квартал» заключен договор аренды встроенного нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п.4.1 договора арендатор до 19 числа текущего месяца оплачивает арендодателю ежемесячную плату в размере <данные изъяты>. Однако с февраля 2019 арендатор не в полном объеме выполнил свои обязательства по оплате аренды, с апреля 2019 прекратил выполнять договорные обязательства по аренде. Общая задолженность по арендной плате составляет 123 000 руб. Арендатором также не выполняется обязанность по оплате коммунальных услуг, общая сумма задолженности по которым составила 88 500 руб. Ответчику 01.07.2019 была направлена претензия, требования которой ответчиком не исполнены.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещался, в иске просил рассмотреть дело без его участия.

Представители истца ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ООО «КВАРТАЛ» ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, указывая, что она в полном объеме выплатила арендную плату и коммунальные расходы. У нее была устная договоренность со ФИО1 о том, что стоимость произведенного ею ремонта засчитывается в счет арендной платы. Оплата коммунальных услуг произведена ею полностью по платежным документам. Свою деятельность в арендованном помещении она прекратила в апреле 2019 года, передала помещение ФИО1 У них была договоренность о том, что после прекращения пользования помещением она не обязана уплачивать арендную плату.

Суд, представителей сторон, исследовав материалы дела, пришёл к следующему выводу.

Статьей 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьёй 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1, 5 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого встроенного помещения № по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

01.06.2018 между ФИО1 и ООО «Квартал» заключен договор аренды нежилого встроенного помещения № по адресу: <адрес>.

Ежемесячная арендная плата составляет <данные изъяты>. Размер арендной платы не включает в себя стоимость коммунальных услуг, которые оплачиваются арендатором в течении 5 дней с момента получения соответствующего счета (п.4.1 Договора).

Судом из условий договора установлено, что договор аренды заключен 01.06.2018 на 11 месяцев и действовал с 01.07.2018 по 31.06.2019. Данный факт сторонами по делу не оспаривался. Следовательно, в договоре имеется опечатка в дате его составления.

Нежилое помещение было передано Арендатору по договору аренды от 01.06.2018, подписанному сторонами. Фактическое использование помещение начато ООО «КВАРТАЛ» с 01.07.2018, что сторонами не оспаривалось.

В силу п. 4.1 Договора арендатор обязуется ежемесячно производить арендные платежи до 19-го числа текущего месяца.

Согласно расчету истца, ООО «Квартал» были оплачены денежные средства в размере 7000 руб. – за февраль 2019 г., 5 000 руб. – за март 2019г. С апреля 2019 года денежные средства в счет оплаты не вносились, в связи с чем, задолженность за апрель 2019 года составила 37 000 руб., за май 2019 года – 37 000 руб., за июнь 2019 года – 37 000 руб. Общая сумма задолженности по арендной плате составила 123 000 руб.

Из материалов дела следует, что за период действия договора аренды арендная плата составила 407000 руб. (37000 руб. х 11).

Из представленных ответчиком платежных поручений следует, что за период действия договора аренды ООО «КВАРТАЛ» уплачена арендная плата в размере 279000 руб.(за июль 2018 года 37000 руб., за август 2018 года, за сентябрь 2018 года 37000 руб., за октябрь 2018 года 37000 руб., за ноябрь 2018 года 37000 руб., за декабрь 2018 года 30000 руб., за январь 2019 года 30000 руб., за февраль 2019 года 40000 руб., за март 2019 года 31000 руб.) Следовательно, задолженность по арендной плате ответчика за весь период действия договора составила 128000 руб.

В соответствие с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Принимая во внимание, что истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 123000 руб., суд считает их подлежащими удовлетворению, поскольку наличие и размер задолженности установлены судом на основании исследованных доказательств.

Доводы представителя ответчика в судебном заседании о наличии договоренности между арендодателем ФИО1 и арендатором ООО «КВАРТАЛ» о зачете произведенных затрат по ремонту помещения в счет арендной платы не подтверждены доказательствами.

Письменное соглашение о зачете каких-либо расходов арендатора в счет платежей по арендной плате стороны договора не заключали. Согласно п. 3.3.4 договора аренды стороны согласовали условие о том, что арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендованного помещения без письменного разрешения Арендодателя. Текущий ремонт арендуемого помещения, а также вывоз строительного мусора после ремонта производить за свой счет.

В силу п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом.

Ответчиком суду вопреки ст. 56 ГПК РФ не представлено достоверных и допустимых доказательств произведения неотделимых улучшений в арендованном помещении, наличия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и их стоимости. Таким образом, возражения ответчика в данной части суд признает несостоятельными.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу положений пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Последствия одностороннего отказа или изменения обязательств разъяснены пунктами 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 года № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

Так, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Как установлено, спорным договором аренды нежилого помещения, заключенным между сторонами 01.06.2018, предусмотрено его досрочное расторжение по требованию арендатора в случаях: если арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору, по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Договор может быть досрочно расторгнут или изменен сторонами в период его действия по взаимному согласию, либо в случаях, предусмотренных договором. Все изменения, дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

Ответчиком суду представлено уведомление налогового органа о том, что ООО «КВАРТАЛ» с 30.04.2019 прекратило осуществление предпринимательской деятельности по адресу: <адрес>.

Судом установлено, что актов приема-передачи арендуемого нежилого помещения и ключей от него стороны не составляли. Доказательств фактического освобождения нежилого помещения 30.04.2019 ответчиком суду не представлено.

Следовательно, договор аренды нежилого помещения не может считаться прекращенным 30.04.2019, поскольку соглашения о расторжении договора в установленной форме стороны не достигли, договором не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора по указанным основаниям.

Учитывая изложенное, спорный договор аренды являлся действующим до 31.06.2019, то есть до момента окончания срока его действия. Следовательно, арендная плата должна быть уплачена ООО «КВАРТАЛ» в полном объеме.

В соответствие с п. 4.1 договора аренды размер арендной платы не включает в себя стоимость коммунальных услуг, которые оплачиваются арендатором в течение 5 дней с момента получения соответствующего счета.

Из представленных истцом актов сверки по платежам, вносимым в АО «Энергосбыт Плюс» в период действия договора аренды следует, что по энергоснабжению арендуемого нежилого помещения в 2018 году начислены платежи в размере 110694,05 руб. Из представленных суду копий платежных поручений следует, что ООО «КВАРТАЛ» в 2018 году оплачены денежные средства в сумме 58000 руб. Следовательно, задолженность ответчика по оплате электроэнергии за 2018 год составила 52694,05 руб. В 2019 году начислены платежи в сумме 67570,74 руб., фактически оплачено ООО «КВАРТАЛ» 53000 руб. Следовательно задолженность ответчика по оплате электроэнергии за 2019 год составила 14570,74 руб.

При этом, по состоянию на дату окончания действия договора аренды 30.06.2019 размер задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества, по отпуску электроэнергии в целях содержания общего имущества, отпуску холодной и горячей воды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, составила 24763,40 руб. указанная задолженность оплачена истцом.

Доказательств уплаты денежных средств в счет погашения задолженности по оплате коммунальных услуг ответчиком суду не представлено.

Следовательно размер задолженности по оплате коммунальных услуг за период действия договора аренды составил 92028,19 руб. (14570,74 руб. + 52694,05 руб. + 24763,40 руб.). Принимая во внимание, что истцом заявлены требования о взыскании задолженности в размере 88500 руб., суд находит их подлежащими удовлетворению в пределах размера заявленных исковых требований.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд в сумме 5315 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КВАРТАЛ» о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам – удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КВАРТАЛ» задолженность по договору арендной платы от 01.06.2018 за период с 01.02.2019 по 01.07.2019 в сумме 123000 руб., расходы по оплате коммунальных услуг в сумме 88500 руб., а также государственную пошлину в размере 5315 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 04.10.2019.

Судья