Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости произведённого ремонта, встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании стоимости произведенного ремонта.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Нязепетровского муниципального района был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которого ей было предоставлено нежилое помещение №, расположенное в <адрес>, общей площадью 13, 1 кв. метра, для использования под магазин. ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание, расположенное в <адрес>, было продано ФИО2 Одним из условий продажи являлось возмещение затрат неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, произведённых арендаторами. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды расторгла, после чего обращалась к ответчику о выплате затрат неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, поскольку при приобретении имущества обязался выплатить ей компенсацию в сумме 53 580 рублей, что являлось условием конкурса, опубликованного в газете «Нязепетровские вести» от ДД.ММ.ГГГГ.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился к ФИО1 со встречным исковым требованием о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование иска ИП ФИО2 указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения №, общей площадью 13, 1 кв. метра, расположенного в <адрес>. Срок аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы был определён 1 965 рублей в месяц. Указанный договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным, но с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение находилось во владении и пользовании ФИО1, которая за период пользования данным помещением неосновательно сберегла 13 755 рублей. Полагает, что с ФИО1 следует взыскать в качестве неосновательного обогащения 13 755 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 550 рублей.

В судебном заседании истица ФИО1 поддержала заявленные к ФИО2 требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 53 580 рублей, дополнила, что нежилое помещение № по адресу: <адрес>, арендовала с 2006 года, почти 6 лет, как начала арендовать, сразу произвела в нем ремонт, по согласованию с администрацией ЮУЖД был сделан отдельный вход, поменяли полы, постелили линолеум, выровняли потолок, стены обшили пластиковыми панелями, затем ежегодно производила текущий ремонт - красили, делали ремонт отопления, так как в магазине было холодно. ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание по <адрес> посредством публичного предложения было продано Индивидуальному предпринимателю ФИО2 При его покупке ФИО2 знал, что приобретает здание с обременением, так как одним из условий продажи была обязанность возместить затраты неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, произведенных арендаторами. Компенсация по арендуемому ей ранее помещению составляла 53 580 рублей. В дальнейшем договор аренды нежилого помещения был заключен ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО2, арендную плату определили в размере 1 965 рублей в месяц, также должна была оплачивать и коммунальные услуги. С августа 2102 года прекратила работу в арендуемом помещении, там оставались товар, витрины, использовала помещение как склад. В ноябре 2012 года отец ФИО2 ФИО3 попросил освободить помещение- всё вывезла. В дальнейшем направляла ИП ФИО2 предложения о выплате произведенных затрат, ответа не получила. Стоимость затрат произведенного ремонта определял оценщик, приглашённый КУМИ Администрации Нязепетровского муниципального района. Претензий по состоянию помещения ИП ФИО2 не предъявлял. С оценкой стоимости ремонта, представленной ИП ФИО2, не согласна, так как прошёл почти год, известно, что данное помещение используется, как общежитие для рабочих. Когда освобождала помещение, оно было в хорошем состоянии. Настаивает на удовлетворении заявленных требований.

Требования ИП ФИО2 признала частично, пояснив, что в счёт арендной платы передавала в мае 2012 года отцу ИП ФИО2 ФИО3 денежные средства в размере 2 000 рублей, затем в июле 2012 года ещё за два- 3895 рублей, в присутствии постоянного покупателя.

Представитель ответчика ИП ФИО2 Огур О.В. исковые требования ФИО1 признала частично, подтвердила, что спорное нежилое помещение № по адресу: <адрес>, ФИО1 арендовала с 2006 года, сначала договор аренды был заключен с ЮУЖД, затем с КУМИ Администрации Нязепетровского муниципального района. ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание по <адрес> посредством публичного предложения было продано ИП ФИО2, который обязался выплатить компенсацию в сумме 53 580 рублей, что являлось условием конкурса. Однако усматривается несоответствие улучшений, выполненных арендатором, затратам по смете- согласно представленному отчету стоимость общестроительных работ, проведённых в нежилом помещении по адресу <адрес> № составляет 28 814 рублей. Кроме того, во исполнение договора аренды, заключенного с ИП ФИО2, арендную плату ФИО1 не вносила, поэтому ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился к истице с претензией об оплате аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ от истицы был получен ответ на претензию, где период аренды не оспаривался. Настаивает на удовлетворении заявленных ИП ФИО2 требований.

Представители третьего лица Администрации Нязепетровского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о чём имеется расписка, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, №, просят о рассмотрении дела без участия своего представителя (том 2, л.д. 114).

Представители третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Нязепетровского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о чём свидетельствует расписка, представлено заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя. В отзыве на иск, датированном ДД.ММ.ГГГГ, указывают, что рыночная стоимость ремонта арендуемого ФИО1 на основании договора аренды №/НРИ от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения определена в размере 53 580 рублей. Исходя из положений ст. 617 ГК РФ, определяющих, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в условия приватизации объекта, в информационное сообщение о его продаже и в заключенный договор купли-продажи объекта были включены сведения об обременении части нежилых помещений в здании действующими договорами аренды, предусматривающие переход к покупателю объекта прав и обязательств арендодателя и балансодержателя по всем договорам аренды, включая обязательства по выплате покупателем арендаторам компенсации за произведенные ими неотделимые улучшения арендуемых помещений в случае расторжения вышеупомянутого договора аренды. Договор купли- продажи подписан покупателем, что свидетельствует, в том числе, о принятии им на себя вышеуказанных прав и обязательств арендодателя по вышеуказанному договору аренды.

Заслушав истицу ФИО1, её представителя Кошелева С.В., представителя истца и ответчика ИП ФИО2 Огур О.В., выслушав свидетеля ФИО8, изучив материалы дела, доводы исков, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1, заявленные к ИП ФИО2, обоснованны, подлежат удовлетворению, встречные требования ИП ФИО2 подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Положения ст. 154 ГК РФ предусматривают, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка).

Договором, как установлено ст. 420 ГК РФ, признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные Главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307- 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Как следует из положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Основные положения о заключении договора установлены ст. 432 ГК РФ, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду, как следует из положений ст. 607 ГК РФ, могут быть переданы земельные участки и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду, согласно ст. 608 ГК РФ, принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Положения ст. 614 ГК РФ предусматривают, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определённых услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены ст. 616 ГК РФ, согласно которых арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведённые арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 1 102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (выгодоприобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение).

Положения ст. 1 105 ГК РФ предусматривают, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из пояснений сторон, материалов дела следует, что на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Негосударственным учреждением здравоохранения «Отделенческая больница на станции Златоуст ОАО «Российские железные дороги» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 последняя получила в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое помещение №, расположенное на первом этаже в нежилом здании амбулатории ст. Нязепетровская, по адресу: <адрес>, площадью 13, 1 кв. метра. Договор был заключен на срок 11 месяцев, в дальнейшем продлевался (том 1, л.д. 9- 18).

На основании договора купли- продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «РЖД» от ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого здания- амбулатории ст. Нязепетровская, расположенного по <адрес> стало Муниципальное образование «Нязепетровский муниципальный район <адрес>», стороной арендодателя выступил Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>, о чём свидетельствует подписанное с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества ОАО «РЖД» за № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 31- 33).

ДД.ММ.ГГГГ Муниципальное образование «Нязепетровский муниципальный район» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Нязепетровского муниципального района <адрес> произвело отчуждение нежилого здания амбулатории ст. Нязепетровская, расположенного в <адрес> и земельного участка по указанному адресу, заключив по результатам состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ продажи объекта посредством публичного предложения с открытой формой подачи предложений по цене договор купли- продажи недвижимости № (том 2, л.д. 117- 123).

Пункт 10 договора купли- продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МО «Нязепетровский муниципальный район» и ФИО2 содержит особые условия, согласно которых отчуждаемое нежилое здание имеет обременения в виде действующих договоров аренды отдельных нежилых помещений, расположенных в нём, в том числе договор аренды недвижимого имущества ОАО «РЖД» №/НРИ от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор- индивидуальный предприниматель ФИО1. Объект аренды- нежилое помещение №, общей площадью 13, 1 кв. метра, срок аренды- неопределённый, размер ежемесячной арендной платы на 2012 год- 905, 06 рублей. Арендатором по согласованию с арендодателем выполнены неотделимые улучшения арендуемого помещения на сумму 53 580 рублей, подлежащие компенсации арендатору арендодателем в случае расторжения договора аренды (том 2, л.д. 120 121).

К покупателю, согласно п. 10. 3 договора купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, переходят права и обязательства арендодателя и балансодержателя по всем договорам аренды, дополнительным соглашениям к ним, включая обязательства по выплате арендаторам компенсации за произведённые ими неотделимые улучшения арендуемых помещений в случае расторжения договоров аренды. Договор прошёл государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (том 2, л.д. 121).

Стоимость улучшений (ремонта) нежилого помещения № (по данным технического паспорта №), арендуемого ФИО1 составляет 53 580 рублей, определена независимым оценщиком, о чём свидетельствует представленный в материалы дела отчёт об оценке № ОН - 36/ДД.ММ.ГГГГ год, выполненный по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> (том 2, л.д. 147- 148).

После очередной смены собственника нежилого здания, расположенного в <адрес>, когда собственником стал ФИО2, ФИО1 продолжала использовать ранее арендованное помещение общей площадью 13, 1 кв. метра, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 был подписан договор аренды, размер ежемесячной арендной платы согласован сторонами в сумме 1 965 рублей (том 2, л.д. 141- 143).

Договор аренды, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, в установленном законом порядке зарегистрирован не был, вместе с тем ФИО1 фактически пользовалась спорным нежилым помещением в период мая- ноября 2012 года, в течение 7 месяцев, освободила помещение в конце ноября 2012 года, прекратив отношения аренды, вернув помещение собственнику. В августе 2012 года ФИО1 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, о чём имеется свидетельство федеральной налоговой службы (том 1, л.д. 24).

При таких обстоятельствах, в соответствии с условиями договора купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МО «Нязепетровский муниципальный район» и ФИО2, ФИО2 должен компенсировать ФИО1 затраты, произведённые на неотделимые улучшения арендуемого помещения в размере 53 580 рублей, поскольку принял на себя такие обязательства при заключении указанного договора, возражений по цене улучшений при заключении договора купли- продажи от ФИО2 не поступало.

Доводы представителя ответчика ФИО2 Огур О.В. о том, что усматривается несоответствие улучшений, выполненных арендатором, затратам по смете, согласно проведённой оценке стоимость общестроительных работ в нежилом помещении по адресу <адрес> №, арендованном ФИО1, составляет 28 814 рублей, суд полагает необоснованными, поскольку данная оценка проведена по инициативе и заказу ответчика ФИО2, после обращения в суд с требованиями о возмещении улучшений, в июле 2013 года, тогда как помещение возвращено ФИО1 собственнику ФИО4 в ноябре 2012 года, при этом претензий по его состоянию, проведённому ремонту собственник ФИО2 не высказывал, как и при подписании договора купли- продажи нежилого помещения с его прежним собственником МО «Нязепетровский муниципальный район».

Поскольку ФИО1, пользуясь принадлежащим ИП ФИО2 нежилым помещением в период мая - ноября 2012 года, согласованную с собственником арендную плату в размере 1 965 рублей не уплатила, неуплаченную арендную плату следует рассматривать как неосновательное обогащение, которое подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 Размер неосновательного обогащения следует определить в сумме 11 755 рублей- данная сумма долга указана в претензии ИП ФИО2, направленной ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ( том 1, л.д. 40).

Доводы ФИО1 о том, что за пользование нежилым помещением в период мая- ноября 2012 года уплатила ИП ФИО2 5 895 рублей, суд полагает несостоятельными, доказательств в обоснование данных доводов суду не представлено.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ с ИП ФИО2 следует взыскать в пользу ФИО1 судебные расходы по делу в размере 3 307 рублей 40 копеек, в том числе расходы по оплате госпошлины- 1 807 рублей 40 копеек, за оказание юридической помощи- 1 500 рублей. Оплата ксерокопий в размере 465 рублей 50 копеек не подлежит взысканию с ответчика, поскольку доказательств того, что данные расходы понесены в связи с рассмотрением иска ФИО1 не представлено.

В связи с частичным удовлетворением требований ИП ФИО2, заявленных к ответчику ФИО1, согласно ст. 98 ГПК РФ, подлежат частичному удовлетворению требования ИП ФИО2 о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, исходя из удовлетворенной суммы 11 755 рублей, в размере 470 рублей 20 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 606, 617, 623, 1 102, 1 105 ГК РФ, 12, 56, 98 и 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость произведённых неотделимых улучшений арендуемого помещения, расположенного в <адрес>, общей площадью 13, 1 кв. метра, в размере 53 580 (пятьдесят три тысяч пятьсот восемьдесят) рублей и судебные расходы в размере 3 307 (три тысячи триста семь) рублей 40 копеек, в том числе расходы по оплате государственной пошлины - 1 807 рублей 40 копеек, оплате юридической помощи- 1 500 рублей, всего в размере 56 887 (пятьдесят шесть тысяч восемьсот восемьдесят семь) рублей 40 копеек, в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 неосновательное обогащение в размере 11 755 (одиннадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 470 рублей 20 копеек, всего 12 225 (двенадцать тысяч двести двадцать пять) рублей 20 копеек.

Произвести зачёт взысканных пользу каждой из сторон денежных сумм, окончательно взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 44 662 (сорок четыре тысячи шестьсот шестьдесят два) рубля 20 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Ерофеева