Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указала, что она с ФИО4 являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Доля в праве каждого составляет <данные изъяты>. На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО4, истица вправе единолично распоряжаться имуществом, в т.ч. сдавать в аренду и получать доходы от аренды имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора, арендная плата составляет <данные изъяты> рублей в месяц, которая вносится в размере 100 % месячной платы вперед не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Нежилое помещение было передано ответчику ДД.ММ.ГГГГ. Имуществом ответчик пользовался до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако принятые на себя обязательства по уплате арендной платы ответчик исполнила ненадлежащим образом, задолженность по уплате арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>.

Кроме того, ответчиком было самовольно размещена информационно-печатная продукция (рекламная вывеска) на фасаде многоквартирного дома, за что она была привлечена к административной ответственности по ст. 30 Закона ХМАО от 11 июня 2010 года «Об административных правонарушениях». ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> было согласовано размещение вывески магазина «<данные изъяты>» на фасаде входной группы, ответчик получила согласие истицы на установку торгового оборудования и на размещение вывески салона <данные изъяты> к карнизу фасада входной группы при условия соблюдения п.10.4, 10.5, 10.6 договора аренды.

Между тем, после передачи ключей, истица обнаружила, что обязанность арендатора по устранению повреждений помещения вызванных установкой торгового оборудования, предусмотренная п.10.4, 10.5, 10.6 договора аренды ответчиком не исполнена.

В результате истица была вынуждена устранить причиненные помещению повреждения, стоимость устранения которых составила <данные изъяты>.

Претензия истицы от <данные изъяты> о возмещении убытков и арендных платежей оставлена ФИО2 без удовлетворения.

Просит суд: взыскать с ФИО2 в свою пользу задолженность по договору аренды в размере <данные изъяты>, убытки в размере <данные изъяты>, судебные расходы в размере <данные изъяты>.

Определением суда от 02 марта 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечен ФИО4 (л.д. 100).

Истица в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что ответчик неоднократно допускала просрочку платежей по арендной плате, вносив ее в размере, не предусмотренном условиями договора. Также указала, что ключи от нежилого помещения были получены ею от Б.А.ДД.ММ.ГГГГ, тогда и были обнаружены повреждения в нежилом помещении. Соответствующий акт, свидетельствующий о возврате нежилого помещения между ними не составлялся, был подписан акт передачи ключей от него.

Ответчик, представитель ответчика ФИО3, действующая на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122), в судебном заседании исковые требования не признали, указали, что сторонами было достигнуто условие об изменении размера арендной платы, в сторону уменьшения до <данные изъяты> рублей ежемесячно. Нарушение сроков внесения арендной платы было связано с экономической ситуацией в Российской Федерации. В части заявленных требований о возмещении убытков пояснили, что жилое помещение было приведено в первоначальное состояние, с этой целью ФИО2 заключила договор С.О. от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по ремонту нежилого помещения.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании полагал заявленные истицей требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Допрошенный в судебном заседании свидетель С.О. показала, что между ней и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по косметическому ремонту нежилого помещения, в результате исполнения которого ею были произведены работы по шпатлеванию откосов, стен, оклейки обоями, окрашиванию стен двумя слоями. Работы в части ремонта подоконников и фасадной части магазина ею не производились. Указанные работы были произведены в течение ...-х дней.

Свидетель П.Е. суду показала, что она является арендатором помещения, расположенного рядом с арендуемым ответчицей. Во время проведения ремонтных работ каких-либо претензий со стороны собственников нежилого помещения высказано не было. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 освободила арендуемое помещение и они с ней выехали в <адрес>. По факту приезда в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение уже было сдано новому арендатору. Также показала, что по просьбе ответчика истицей была снижена арендная плата по договору до <данные изъяты> рублей.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Б.А. показал, что ответчица является его сестрой. На момент сдачи ключей и возвращению помещения истице, ответчицы не было в <адрес>, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ он по просьбе ФИО2 передал ключи от нежилого помещения истице. Пояснил, что при осмотре помещения каких-либо претензий истицей на предмет его конструктивных недостатков, повреждений, некачественно выполненного ремонта высказано не было

Выслушав присутствующих в судебном заседании лиц, допрошенных свидетелей, исследовав и проанализировав представленные в материалы дела доказательства, дав им оценку на основании положений ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец и третье лицо ФИО4 являются собственниками нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на ... этаже по адресу: <адрес> (л.д. 12-13).

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и нотариального согласия от ДД.ММ.ГГГГ, истица вправе единолично, в том числе, сдавать указанное помещение в аренду, заключать договор аренды на условиях по своему усмотрению, получать доходы от аренды имущества (л.д. 14-15).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами спора заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель (ФИО1) предоставила арендатору (ФИО2) во временное пользование за плату указанное выше нежилое помещение с целью размещения в нем <данные изъяты> (л.д. 16-17).

Договор заключен на срок ... месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 13 договора).

Действительность и заключенность договора сторонами не оспаривалась, наличие договорных отношений по аренде помещения сторонами признается.

Факт передачи нежилого помещения в момент заключения договора подтвержден имеющимся в материалах дела передаточным актом нежилого помещения (л.д. 18).

В силу п.1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 5 договора аренды, арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет <данные изъяты> рублей в месяц.

Порядок внесения арендной платы определен сторонами спора в п. 6 договора, согласно которому арендатор вносит арендодателю 100 % месячной арендной платы вперед за месяц безналичным путем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ каждого месяца. Датой исполнения обязательств по оплате является дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Пунктом 10.1. договора, арендатор принял на себя обязательства своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя по договору обязательства в части уплаты арендных платежей, что явилось основанием для обращения истца в суд с указанным иском к ответчику.

Частично удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по уплате арендных платежей, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вопреки требованиям ч.1 ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не было представлено суду доказательств уплаты арендной платы в заявленном ко взысканию размере, сумму иска в данной части ответчик не оспорил.

Факт уплаты арендных платежей не в полном объеме и имеющейся задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подтвержден материалами дела, а именно: расчетом исковых требований, приходными кассовыми ордерами <данные изъяты> платежными поручениями <данные изъяты> (л.д 22, 27-29).

Таким образом, факт частичной оплаты арендных платежей за требуемый период (<данные изъяты> рублей) и имеющейся задолженности в размере <данные изъяты> рублей подтвержден материалами дела.

Применительно к вопросу об обоснованности иска в остальной части задолженности, надлежит констатировать наличие оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде взыскания арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей.

Как установлено в судебном заседании, нежилым помещением ответчик пользовался до ДД.ММ.ГГГГ включительно, что следует из пояснений сторон, показаний свидетеля Б.А. и доводов, изложенных в обоснование иска. ДД.ММ.ГГГГ помещение возвращено истице, что следует из передаточного акта ключей от нежилого помещения и ею не оспаривается (л.д. 20).

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании арендной платы за полный месяц в размере <данные изъяты> рублей нельзя признать обоснованными.

С учетом времени фактического владения и пользования нежилым помещением, в части требований за ДД.ММ.ГГГГ, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей, исходя из ... дней фактического владения (<данные изъяты>) и до возвращения его истцу.

Давая оценку доводам ответчика о том, что сторонами в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ были изменены условия договора в части размера арендной платы суд исходит из следующего.

Согласно п.3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы не чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Вместе с тем, такого соглашения между сторонами не было достигнуто, в то время, как заключение в установленном законом порядке дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения размера арендной платы является обязательным, что следует из п. 15 договора.

Кроме того, в соответствии с пп.1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из положений п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Каких-либо соглашений, которыми указанный договор аренды был изменен или дополнен, сторонами заключено не было.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Представленная в материалы дела собственноручно написанная ФИО1 расписка (л.д. 123) не может быть расценена как соглашение сторон об изменении условий договора в части размера арендной платы, поскольку содержит сведения о датах внесения арендной платы с указанием на просрочку платежей, и в отсутствии подписи ответчика не свидетельствует о выраженной воле сторон на изменение условий договора.

Поскольку договор в указанной части сторонами не оспорен в установленном законом порядке, с требованиями о понуждении к изменению условий договора ответчик к истице не обращалась, следовательно, условие договора, предусмотренное пунктом 5 о размере ежемесячной арендной платы, являлось обязательным для ответчика.

Согласно п.1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.24 договора аренды в случае прекращения настоящего договора арендованное помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту, подписываемому сторонами.

При этом, в соответствии с п.10.5 договора ответчик приняла на себя обязательства после демонтажа оборудования привести помещение в первоначальное состояние, а именно устранить повреждения в стенах, потолке, полу и фасадной части помещения, способом ранее согласованным с арендодателем. В случае обнаружения недостатков недопустимых с учетом нормального износа, арендодатель вправе потребовать от арендатора их устранения силами и за счет арендатора в разумный срок, согласованный сторонами, при этом расходы арендатора на устранение указанных недостатков арендодателем не возмещаются.

Положениями ст. 1064 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Исходя из положений п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При заключении между сторонами спора договора аренды, истица дала согласие ответчику на установку в помещении торгового оборудования (съемных конструкций) и на присоединение вывески салона <данные изъяты> размером <данные изъяты> к карнизу фасада входной группы в данное нежилое помещение, но при условии соблюдения обязательств по договору аренды п.10.4, п. 10.5, п. 10.6 перед арендодателем по устранению повреждений после демонтажа данного оборудования. При этом, арендатор принял на себя обязательства привести помещение в первоначальное состояние, в котором было ею принято, согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно устранить повреждения от сверления отверстий в стенах, потолке, полу и фасадной части помещения (карниз, откосы, отливы, керамогранит) в полном объеме силами и за счет арендатора до окончания действия договора или его досрочного расторжения (л.д. 19).

В передаточном акте нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ сторонами было определено техническое состояние нежилого помещения (л.д. 18).

В обоснование требований о взыскании с ответчика убытков в размере <данные изъяты>, истицей представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке права требования рыночной стоимости возмещения ущерба, причиненного в результате установки торгового и рекламного оборудования внутренней и внешней отделке нежилого помещения по адресу: <адрес>, выполненного ООО «<данные изъяты>», согласно выводам которого рыночная стоимость такого ущерба составляет <данные изъяты> (л.д. 49-90).

Давая оценку указанному отчету, суд признает его относимым и допустимым доказательством, поскольку он составлен компетентным лицом, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Приказа Минэкономразвития РФ № 256 от 20 июля 2007 года «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», как в части обязательных элементов содержания, так и по форме, стоимость ущерба исчислена с учетом сложившихся в регионе цен и надлежащей нормативной базы, а также рассчитана оценщиком на основании визуального осмотра повреждений.

При этом, в результате осмотра установлено, что были повреждены подоконник и отлив на 1-м окне, по всей площади стен на внутренней отделке некачественно устранены следы сверления отверстий от установки торгового оборудования, на внешней отделке фасада имеются множественные отверстия от установки рекламных конструкций. Фрагментальное восстановление указанных повреждений невозможно (л.д. 80).

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ доказательств, опровергающих данные отчета об оценке, стороной ответчика не представлено, каких-либо ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено.

На основании п.1 ст. 393 Гражданского кодекса РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ). Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 названного Постановления, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Учитывая, что ответчик не доказал отсутствия своей вины, как арендатора, в причинении ущерба принадлежащего истице нежилого помещения, суд приходит к выводу об удовлетворении данной части иска в полном объеме.

Доказательств того, что ущерб помещению был причинен третьими лицами в материалы дела не представлено.

Доводы стороны ответчика о том, что до передачи помещения ФИО1 ответчицей производился его ремонт, о чем был заключен договор оказания услуг с С.О., не свидетельствуют о том, что помещение было приведено в первоначальное состояние в соответствии с передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями договора аренды и принято истцом по акту приема-передачи. Указанные доводы опровергаются вышеуказанным отчетом об оценке, которым установлены повреждения, возникшие в результате установки торгового и рекламного оборудования.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, издержки, связанные с рассмотрением дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21 января 2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее – судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также – истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также – иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

В связи с необходимостью оценки ущерба, причиненного нежилому помещению, истец понес расходы на оплату услуг по проведению оценки в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается договором № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91-93, 94), которые подлежат взысканию с ответчика в качества понесенных истцом убытков.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчика также подлежат взысканию в пользу истицы расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 15, 309, 310, 393, 401, 407, 424, 425, 431, 614, 615, 622, 1064 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 = согласовано = Судья: Н.Б. Тютюнник задолженность по договору аренды в размере <данные изъяты>, убытки в размере <данные изъяты>, расходы на оплату услуг оценщика в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд.

Председательствующий судья Тютюнник Н.Б.

ФИО29