Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании суммы уменьшенной покупной цены, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом последующего уменьшения требований просит взыскать с ответчика 287 300 руб. в счет уменьшения покупной цены жилого дома по адресу: /________/, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.04.2020 по 19.01.2021 в размере 9949,21 руб., а начиная с 20.01.2021 – 35,41 руб. ежедневно до момента вынесения решения суда; расходы по уплате госпошлины на размере 6 073 руб., за услуги представителя в размере 30000 руб., по оплате экспертизы 40000 руб., по оплате за определение рыночной стоимости 14000 руб.; возвратить из бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 2127 руб.

В обоснование указано, что 24.04.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанной недвижимости, который прошел государственную регистрацию. Договор имел силу акта приема-передачи, соответственно, при передаче имущества от продавца к покупателю оно должно было иметь нормальное техническое состояние и быть пригодным для тех целей, для которых товар такого рода обычно используется, то есть для постоянного проживания в нем ее и членов ее семьи. На момент заключения договора она действительно визуально осматривала объект, замечаний по качеству и внешнему виду жилого дома не имела, т.к. не является специалистом в области строительства. В момент осмотра дом не был освобожден от имущества и личных вещей продавца – была мебель, ковры, половые покрытия, висели зеркала, полки. В связи с этим она не смогла обнаружить скрытые дефекты, а продавец умышленно умолчала о них. Ключи от жилого дома после выселения ответчика были предоставлены ей посторонним человеком, так как ответчик в это время уже выехала. После вселения она обнаружила, что подпольное помещение дома подтапливается грунтовыми водами, в том числе, из-за отсутствия фундамента под пристройкой к жилому дому, в которой расположена кухня, туалет, душевая кабина, слив. В результате чего стены пристройки «повело», выгнуло подоконник, вспучило полы, подвальное помещение покрыто плесенью, отопительная печь имеет прогибы и трещины. Возникли проблемы с использованием канализации ввиду неправильно смонтированного слива – появление неприятного запаха после каждого пользования туалетом и душевой кабиной. Оплату по договору она произвела в полном объеме. Считает, что цена подлежит соразмерному уменьшению. В добровольном порядке ответчик возвращать денежные средства не желает, а потому она должна за счет своих средств устранять недостатки. Для обращения в суд обратилась за помощью к юристу.

Истец ФИО1 в ходе рассмотрения дела и в судебном заседании поддержала требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с учетом их уточнения. Пояснила, что выводы экспертизы, приложенной к иску, подтверждают, что дом требует ремонта. Дом осматривали с мужем визуально, в нем было все чисто, красиво, ничего проблемного не увидела. Никаких препятствий к осмотру не было. Краны не открывали, слив не пробовали. Дом искала второпях и остановилась на этом варианте, так как это было лучшее из того, что она смотрела. Когда заехали и вошли в дом, то увидели, что на кухне линолеум на полу испорчен (при осмотре этого не видели, так как кухня была заставлена). Панели разного цвета, деформированы под пленкой. В ванной панели отошли от стен, уровень пола нарушен. На кухне и в зале пол также с перепадом. Печь имеет трещину. В подполе сыро, но когда смотрели, воды там не было. После вскрытия пола на кухне обнаружили, что половые балки с плесенью. На стене «дранка» отходит. Когда смотрели специалисты, то сообщили, что вся электрика смонтирована с нарушением. Крыша также сделана с нарушением строительных норм и правил. Обратила внимание, что под печью должен быть фундамент, развод неправильный, так как труба примыкает к балкам. Пристройка выполнена из старого бруса, венцы сгнили. Считает, что все эти дефекты существенные. Она хотела урегулировать этот вопрос мирно. Годом постройки она не интересовалась. Изначально цена дома с участком была 1600000 руб., потом была снижена до 1500000 руб. На момент продажи пользоваться кухней и ванной нельзя. Сумму к уменьшению она определила на свое усмотрение. Сожалеет о покупке, не проявила должную осмотрительность при совершении сделки. Уже провела часть работ – переделали полы, пристройку. На момент проведения исследования изменений никаких не производила. Дополнила, что кухонный гарнитур покупала за личные деньги, шкаф-купе входил в стоимость дома. В последнее время были морозы, дом не держал тепло.

Ранее в судебном заседании принимала участие представитель истца ФИО4, которая поддержала позицию доверителя, дополнив, что специалистами были установлены нарушения, и дом был признан ограниченно-работоспособном техническом состоянии. Год постройки специалистами учитывался. Считала, что такой объект должен быть в нормальном, пригодном состоянии для проживания.

Ответчик ФИО2 в ходе рассмотрения дела и в судебном заседании исковые требовании не признала, письменные пояснения поддержала. Пояснила, что истец с мужем дом осматривали, после чего истец сказала, что ее все устраивает. Осматривали примерно 2 часа. Она сказала им, что пол на кухне возле печки неровный. Подпол не открывали. После случившегося, она (ответчик) предложила расторгнуть договор, но истец отказалась. О том, что дом /________/ года постройки, истец могла узнать, ознакомившись с выпиской из ЕГРН на объект. Выявленные в заключении экспертом дефекты могли быть обнаружены истцом путем визуального осмотра при покупке жилого строения при должной степени заботливости и осмотрительности.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 ФИО3 (представляет интересы ответчика по устному ходатайству) изложенную ранее позицию, а также пояснения доверителя поддержала в полном объеме. Дополнила, что по результатам экспертизы не выявлено нарушений для проживания в спорном жилом доме, а указано, что дом находится в ограниченно-работоспособном состоянии. Требования истца некорректны и не подлежат удовлетворению.

Заслушав мнения явившихся участников судебного разбирательства, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником индивидуального жилого дома общей площадью 73,8 кв.м, расположенного по адресу: /________/, кадастровый /________/, а также земельного участка площадью 2040 кв.м по указанному адресу с кадастровым номером /________/, что следует из выписок из ЕГРН от 27.04.2020.

Указанное недвижимое имущество приобретено истцом по договору купли-продажи от 24.04.2020 у ФИО2

Согласно п.п.2, 3 данного договора цена земельного участка составляет 100000 руб., а жилого дома – 1400000 руб.

23.04.2020 истцом дан ответчику задаток в размере 100000 руб. в качестве подтверждения приобретения спорных объектов недвижимости.

Пунктом 1 ст. 469 ГК Российской Федерации установлена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Отдельный акт приема-передачи спорного жилого дома и земельного участка в сторонами не составлялся.

Вместе с тем, как следует из п.8 договора, он имеет силу акта приема-передачи.

Как видно из иска, ФИО1 после покупки и более тщательного осмотра дома усомнилась в действительности той цены, за которую ею был продан дом.

ФИО1 обратилась в ООО «Сибирский институт независимой экспертизы и оценки» с целью осуществления экспертизы спорного жилого дома.

По договору /________/ на оказание услуг по осуществлению экспертизы объекта от 16.05.2020 проведена экспертиза технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: /________/.

В соответствии с заключением /________/ по результатам экспертизы строительных конструкций указанного жилого дома, выполненного ООО «Сибирский институт независимой экспертизы и оценки» 17.05.2020, по результатам обследования и совокупности выявленных дефектов жилой дома по указанному адресу на момент проведения экспертизы находится в ограниченно-работоспособном техническом состоянии согласно оценочным характеристикам ГОСТ 31937-2011.

16.05.2020 между ООО «Сибирский институт независимой экспертизы и оценки» и ФИО1 заключен договор /________/ на оказание услуг по оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости – жилого дома.

Согласно отчету /________/ об определении рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: /________/, от 04.09.2020 рыночная стоимость данных объектов на дату оценки округленно составляет 1155000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец ссылалась на то, что ФИО2 продала ей дом в ненадлежащем состоянии, в нем невозможно было проживать, имелось множество недостатков, которые не были заметны при первоначальном осмотре дома.

Допрошенные в судебном заседании свидетели дали показания по состоянию дома.

Так, свидетель ФИО10 в судебном заседании 01.10.2020 показала, что проживает в /________/. С ФИО2 знакома, приходила к ней смотреть дом, хотела купить его сыну по /________/ в /________/, ездила не одна, с сотрудником ФИО13, примерно в июле 2020 года. Дом осматривала, ходила по комнатам. Состояние дома было хорошее, очень понравилось, комнаты большие, ремонт хороший, недочетов не было. В кухонной зоне повреждения линолеума, в ванной комнате вспученные панели не видела, не рассматривала. На пол сильно не смотрела, уклона не заметила в сторону туалета. Систему канализации, сливной бачок не смотрели. Печка не была в трещинах, сделана из нового кирпича, покрыта лаком. Печь стоит на кухне и в коридоре. Подполье не видела, только сверху смотрела, воды не было, сухо, плесени не было, запаха не было и в квартире тоже, заметила бы, т.к. является астматиком. Крыша была новая, ее делал ФИО16, строительный мастер в деревне, крыши делает всем, работает сам на себя. По электрике не было разговоров с ФИО2. ФИО2 по недочетам ничего не поясняла, сказала самим все осмотреть. Пристройка к дому недавно делалась, год постройки дома не спрашивала, видела, как она строилась. ФИО2 покупала брусовой дом и пристроила его к основному дому, там сейчас 2 большие спальни. По поводу узаконивания пристройки не спрашивала, фундамент дома не осматривала. Указала, что мимо дома ездит постоянно, дом стоит на проезжей части, видела строительные работы. Ей (свидетелю) предлагалось приобрести дом за 1600000 руб., стоимость соответствовала техническому состоянию, но не хватало денег, поэтому отложили покупку. Камин в доме был. Не спрашивала, есть ли фундамент под печкой. Пояснила, что имеет 8 классов образования. Технический паспорт на дом не видела.

Свидетель ФИО11 в судебном заседании 20.10.2020 дала показания о том, что ФИО2 является ее подругой, дружат более 30 лет, вместе долго проработали, в доме по /________/ бывала неоднократно. Последний раз была в гостях в апреле 2020 года до продажи дома. ТА является хорошей хозяйкой, каждый год у нее ремонты, порванного линолеума не замечала. В ванной комнате была, не замечала, что панели вспучены, душ и туалет совмещены. Печка в доме новая, большая с камином, который расположен от кухни, она стоила 70000 руб., стоит на фундаменте. В подпол дома заглядывала, он большой, Т. овощи туда складывала, воды там не видела, сырость не ощущала. Электропроводка сделана 3 года назад, делал знакомый электромонтер. Крышу Т. перекрывала черепицей, она (свидетель) не была на крыше, только внешне видела. Пристройка к дому имеется, бригада делала. В доме канализационного запаха не ощущала. Как-то раз был потоп, но не по вине ФИО2, по вине колхоза, и у всех соседей тоже так было, примерно 5 лет назад. Дом стоит на фундаменте. Точно не помнит, пристраивала ли ФИО2 спальню, лет 20 назад делала. Туалет с душем делала позже, чем спальню. Фундамент был цельный, новый делали, наверно, для пристроек. Слив за домом находился, как канализация оборудована, не знает, Татьяна покупала кольца специальные, она (свидетель) не помнит, в каком году. Была в доме, когда все предметы интерьера были на месте, ковры находились на полу. В период ремонтных работ проходила мимо, там работала бригада.

Свидетель ФИО12 в судебном заседании 20.10.2020 дала следующие показания. ФИО2 приходится ей подругой около 50 лет, у нее дома по /________/ в /________/ бывала очень часто со своей семьей, все праздники проводили вместе. Последний раз была в доме в марте 2020 года. В кухне видела, как делали камин, известно, что был ремонт, линолеум застелили. В ванной бывала, она отделана стеновыми панелями, в кухне имеется машина стиральная, кабинка душевая. На панелях дефектов не было. Печка без фундамента не может быть, фундамент видела, трещин в печке не было, как и дыма. В подполе была, спускалась за картошкой, сырости и воды там не было, соленья находились в подполе. Когда новая пристройка была построена около 20 лет назад, то приглашался электрик, он ее делал, повреждений не видела. На чердаке не была, крышу делала бригада, сайдинг закупали, это видела. Фундамент под домом был, когда делали пристройку, тоже заливали фундамент. Ни разу в доме не чувствовала запаха канализации. На полу имелся дефект в кухне, выделялись дощечки через линолеум.

По ходатайству стороны ответчика определением Кировского районного суда г.Томска от 20.10.2020 по делу назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза с поручением ее проведения ООО «Сибирское экспертное бюро».

По результатам указанной экспертизы, оформленной заключением экспертов от 21.12.2020, рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый /________/, по адресу: /________/, и жилого строения, расположенного на этом участке, кадастровый /________/, по состоянию на 24.04.2020 составляет 1403300 руб., в том числе 290600 руб. - рыночная стоимость земельного участка, 1112700 руб. - рыночная стоимость жилого строения. Техническое состояние жилого строения оценено как ограниченно работоспособное.

Несмотря на это, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу жилого дома с участком, разногласий по качеству между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявляла. Дом был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Согласно положениям ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании ч.1 ст. 475 ГК Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из буквального содержания и толкования ст.475 ГК Российской Федерации следует, что при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и, насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Как видно из иска и позиции истца, основанием для снижения стоимости дома являются выявленные и указанные выше недостатки после заключения договора купли-продажи.

Однако, как поясняла ответчик, она предложила расторгнуть договор, на что истец ответила отказом, тем самым подтвердив намерение обладать данным домом даже при наличии недостатков.

Требование о соразмерном уменьшении покупной цены предъявляется в том случае, если приобретенный товар, несмотря на свои недостатки, может быть пригоден для использования без устранения таких недостатков, и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы.

Однако, как поясняла неоднократно истец, ею уже произведены многочисленные работы по устранению недостатков. Необходимость проведения дополнительных работ в доме и стала одной из причин обращения в суд с требованием об уменьшении покупной цены.

Таким образом, в данном случае позиция представителя ответчика о том, что истцом избран неправильный способ защиты нарушенного права, нашла свое подтверждение.

Кроме того, наличие в доме вышеуказанных недостатков не говорит о недостатках товара (дома) и его ненадлежащем качестве в том смысле, какой содержится в ст. 557 Гражданского кодекса РФ.

Эксперты в своем заключении от 21.12.2020 установили, что спорный жилой дом представляет собой объект капитального строительства, построенный хозспособом (выполнение строительно-монтажных работ для собственных нужд собственными силасми) с учетом экономии бюджетных средств. Некоторые из численно оцененных контролируемых параметров не отвечают требованиям норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Выявленные дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, являются следствием совокупности факторов, сложившихся при изначально непрофессиональном подходе к строительству, а также длительной эксплуатацией жилого дома. Установлено, что ремонтные работы, выполненные к моменту исследования (24.11.2020) носили локальный и косметический характер (устройство обшивки фасада, замета пола в санузле, косметический ремонт жилых комнат) и не повлияли на основные контролируемые параметры при присвоении категории технического состояния жилому дому.

Экспертами определено, что техническое состояние жилого дома на момент приобретения 24.04.2020 являлось ограниченно работоспособным.

Свод Правил "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" СП 13-102-2003 принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве Постановлением Госстроя РФ от 21.08.2003 №153.

Согласно п.1.1. настоящие Правила предназначены для применения при обследовании строительных конструкций зданий и сооружений жилищного, общественного, административно-бытового и производственного назначения с целью определения их технического состояния, а также могут быть использованы при решении вопросов о пригодности жилых домов для проживания в них.

Правила предусматривают определение по результатам обследования и оценки технического состояния строительных конструкций категории такого технического состояния (исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое, аварийное) (п.4.5).

Как видно из раздела «Термины и определения», ограниченно работоспособное состояние – это категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

При ограниченно работоспособном состоянии конструкций необходимы контроль за их состоянием, выполнение защитных мероприятий, осуществление контроля за параметрами процесса эксплуатации (например, ограничение нагрузок, защиты конструкций от коррозии, восстановление или усиление конструкций). Если ограниченно работоспособные конструкции остаются неусиленными, то требуются обязательные повторные обследования, сроки которых устанавливаются на основании проведенного обследования.

Таким образом, ограниченно работоспособное состояние жилого дома не свидетельствует о невозможности его эксплуатации в целом.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание наличие у истца реальной возможности оценить состояние объекта до заключения договора купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что являющейся предметом договора купли-продажи жилой дом является некачественным и не пригоден для постоянного проживания граждан, что лишает предмет договора основного потребительского свойства, то суд считает необоснованными доводы истца о наличии оснований для уменьшения его покупной цены.

При этом суд учитывает, что представленный истцом отчет не определяет потерю товарной стоимости жилого дома и не учитывает в какой степени утрачены потребительские свойства этого жилого дома, а содержит лишь данные о его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1, поскольку истцу была предоставлена необходимая информация о приобретаемом объекте недвижимости, она визуально объект осматривала, сторонами оговорены все существенные условия договора купли-продажи, что позволяло истцу сделать осознанный выбор товара в соответствии с целями, для которых он приобретался.

Довод истца о вынужденности покупки дома суд отклоняет, так как из п.9 договора купли-продажи от 24.04.2019 следует, что стороны договора подтверждают, что в числе прочего, обстоятельства, вынуждающие совершать данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, отсутствуют.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований истцу отказано, следовательно, требование о взыскании судебных расходов также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании суммы уменьшенной покупной цены, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) Е.Н.Порохнюк

Решение в окончательной форме изготовлено 26.01.2021.

Председательствующий (подпись) Е.Н.Порохнюк

Верно.

Председательствующий Е.Н.Порохнюк

Секретарь Е.В.Назина