Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру, прекращения права пользования жилым помещением,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> прекращении права собственности ФИО2 на указанную квартиру, признании права собственности на квартиру ФИО1, прекращении права пользования ФИО2 указанной квартирой.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ был между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. за №. П. 3 договора купли-продажи предусмотрен порядок оплаты продаваемого имущества - покупатель оплачивает продавцу покупную цену квартиры в размере <данные изъяты> равными долями до ДД.ММ.ГГГГ, после государственной регистрации права собственности. Согласно п. 5 договора стороны пришли к соглашению установить залог в пользу продавца. Ипотека в силу закона зарегистрирована в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. При этом в полном соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлена в момент подписания договора - п.8. договора. Ответчик, зарегистрировался в квартире ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, истцом обязанности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в точном соответствии с Законом и условиями Договора. В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. До настоящего времени ответчик не исполнил свое обязательство по оплате недвижимого имущества по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В конце 2012 года он выехал за пределы <адрес>, связи с ним нет. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом ст. 451 ГК РФ определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Более того, согласно п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Соответственно, при расторжении договора стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. При этом право собственности на спорную квартиру за ответчиком подлежит прекращению, и должно быть признано за истцом. Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Оплата товара в рассрочку является особым случаем продажи товара в кредит. Оплата в рассрочку требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроков периодических платежей и их размеров. Условиям о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей придается значение существенных. Согласно ст. 5 ФЗ № 102 ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, право, на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (ст.6 ФЗ № 102ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В случае принятия судом решения о расторжении Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, прекращается право собственности ответчика на спорную квартиру, стороны возвращаются в первоначальное положение, следовательно, за истцом право собственности на квартиру признается без обременений. Право пользования спорной квартирой возникло у ответчика как производное от его права собственника, включающее в себя в силу ст.209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Соответственно, при прекращении права собственности на спорное имущество, подлежит прекращению и право ответчика пользования жилым помещением. В соответствии с требованиями ч.2 ст. 452 ГК РФ ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено ответчику по месту его регистрации предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры (заказным письмом с описью вложения). Письмо было истцу возвращено с отметкой сотрудника отдела почтовой связи: отсутствие адресата по указанному адресу. Таким образом, истцом соблюдён досудебный порядок разрешения спора. Согласно справки о составе семьи администрации Яснополянского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик зарегистрирован по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, не проживает с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. Выписка ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает регистрацию права собственности на указанную квартиру за ФИО2 и наличие обременения в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно справки Филиала № 15 БТИ г. Прокопьевска ГПКО «ЦТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., жилой площадью <данные изъяты>., принадлежит истцу на основании договора на передачу квартиры в собственность гражданина от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, инвентарная стоимость квартиры <данные изъяты>. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, прекратить право собственности ФИО2 на указанную квартиру, признать право собственности ФИО1 на указанную квартиру, признать утратившим право пользования ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал заявленные ФИО1 уточненные исковые требования, дал пояснения аналогичные уточненному исковому заявлению. Просит иск удовлетворить, расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать право собственности ФИО1 на жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать утратившим право пользования ФИО2, квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Прокопьевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, заслушав представителя истца, свидетеля, старшего помощника прокурора Прокопьевского района, полагавшего заявленные ФИО1 требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485, п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Соответственно, при расторжении Договора стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. При этом право собственности на спорную квартиру за ответчиком подлежит прекращению, и должно быть признано за истцом.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Оплата товара в рассрочку является особым случаем продажи товара в кредит. Оплата в рассрочку требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроков периодических платежей и их размеров. Условиям о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей придается значение существенных.

Согласно ст. 5 ФЗ № 102 ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 настоящего ФЗ имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (ст.6 ФЗ № 102ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был между ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 11).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода (прекращения) прав собственности ответчика ФИО2, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости по ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.13).

П. 3 договора купли продажи квартиры предусмотрен порядок оплаты продаваемого имущества - покупатель оплачивает продавцу покупную цену квартиры в размере <данные изъяты> равными долями до ДД.ММ.ГГГГ, после государственной регистрации права собственности. Согласно п. 5 договора стороны пришли к соглашению установить залог в пользу продавца. Ипотека в силу закона зарегистрирована в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 13). При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлена в момент подписания договора купли-продажи, что установлено в п.8. договора.

Согласно справки Филиала № 15 БТИ г. Прокопьевска ГПКО «ЦТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., жилой площадью <данные изъяты> принадлежит ФИО1 на основании договора на передачу квартиры в собственность гражданина от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, инвентарная стоимость квартиры <данные изъяты>. (л.д. 10).

Ответчик ФИО2, зарегистрировался в квартире ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой о составе семьи, выданной администрацией <данные изъяты> сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ, не проживает с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время (л.д.15). Право пользования спорной квартирой возникло у ответчика как производное от его права собственника, включающее в себя в силу ст.209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Соответственно, при прекращении права собственности на спорное имущество, подлежит прекращению и право ответчика пользования жилым помещением.

До настоящего времени ответчик не исполнил свое обязательство по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В конце ДД.ММ.ГГГГ ответчик выехал за пределы <адрес>, связи с ним нет. В соответствии с требованиями ч.2 ст. 452 ГК РФ ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено ответчику по месту его регистрации предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры заказным письмом с описью вложения. Письмо было возвращено с отметкой сотрудника отдела почтовый связи «отсутствие адресата по указанному адресу» (л.д.16-20).

Также исковые требования подтверждаются показаниями свидетеля А, который пояснил, что истца ФИО1 знает со своего рождения. Ему для работы на полях нужны были трактористы, и он с <адрес> привез трактористов, в том числе и ФИО2. А переговорил с ФИО4, предложил ему остаться у них в поселке и предложил ему купить в рассрочку дом по адресу: <адрес>. При этом пояснив, что постепенно А в том числе помогли бы ему купить указанную квартиру, рассчитаться за нее. ФИО4 согласился, они заключили договор купли-продажи квартиры с ФИО1 о покупке квартиры в рассрочку на 5 месяцев, зарегистрировали договор купли – продажи в юстиции. Он проработал у них 2 месяца, потом приехала его жена, она с ним запили, и он собрался и уехал из поселка, больше они его не видели. Деньги за дом ФИО1 ФИО4 не отдал ни копейки. Они также деньги ФИО1 не передавали.

Оценивая показания свидетеля, суд не находит в них противоречий, они последовательны, подробны, не противоречат заявленным требованиям, а также письменным доказательствам по делу, получены с соблюдением требований закона и поэтому суд принимает их в качестве относимых, допустимых и достоверных доказательств.

На основании вышеизложенного судом установлено, что был заключен договор купли-продажи квартиры, право собственности было зарегистрировано в установленном порядке, был определен порядок оплаты, а также был установлен залог в пользу продавца. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлена в момент подписания договора купли-продажи, ответчик зарегистрировался в квартире, следовательно, продавцом обязанности по договору купли-продажи исполнены в полном объеме. До настоящего времени ответчик не исполнил свое обязательство по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи квартиры, местонахождение его неизвестно, соответственно при существенном нарушении договора другой стороной по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут. Соответственно, при расторжении договора стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. При этом право собственности на спорную квартиру за ответчиком подлежит прекращению, и должно быть признано за истцом.

В связи с чем, исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что истцом представлены доказательства, подтверждающие нарушение ответчиком ФИО5 своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, в том числе по оплате стоимости приобретаемого имущества, следовательно, имеются основании для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ФИО2 на указанную квартиру, признании права собственности ФИО1 на указанную квартиру, признании утратившим право пользования ФИО2 квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать утратившим право пользования ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Прокопьевский районный суд Кемеровской области в течение месяца.

Председательствующий Д.А.Пальцев