Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дубровник А.В. в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 к Дубровнику И.С. о взыскании компенсации разницы в стоимости долей в праве общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Дубровник А.В. обратилась в суд с иском к Дубровнику И.С. в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о взыскании компенсации разницы в стоимости долей в праве общей долевой собственности на квартиру

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик приобрел квартиру, состоящую из двух комнат, по адресу: <адрес>, общей площадью 53,15 м., этаж 1, кадастровый №.

Покупка была совершена по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с продавцом ФИО3 в собственных интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2. Квартира была оформлена в общую долевую собственность – по 1/3 между всеми покупателями -Дубровником И.С., ФИО1, ФИО2.

Указанные дети являются совместными детьми истца и ответчика, что подтверждается прилагаемыми свидетельствами о рождении.

Согласно указанному договору купли-продажи эта квартира приобретена за 2 200 000руб. Переход права на указанное недвижимое имущество был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу за регистрационным номером №.

В указанный период времени истица состояла с ответчиком в зарегистрированном браке.

ДД.ММ.ГГГГ брак был расторгнут отделом записи актов гражданского состояния <адрес> службы записи актов гражданского состояния <адрес> (актовая запись №).

Дети после расторжения брака между супругами остались проживать с матерью (истицей).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истицы был направлен подписанный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества -квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 53,15 м., этаж 1, кадастровый №, заключенный Дубровником И.С. в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей -ФИО1, ФИО2 (Продавцы) и ФИО4 (Покупатель).

Стоимость продаваемой квартиры составила согласно условий указанного договора (Раздел 2 договора, пункт 2.1.) 2 600 000 рублей.

Пунктом 2.3.1. договора стороны согласовали обеспечительную меру в виде задатка в размере 100 000 рублей. Передача задатка была подтверждена прилагаемой распиской в получении денежных средств на сумму 100 000 рублей.

Данный договор был направлен для того, чтобы истица дала нотариальное согласие на совершение сделки по продаже квартиры (в указанной квартире была ее супружеская доля в праве, кроме того, истица дала согласие на отчуждение долей детей).

Истица оформила согласие на сделку с участием малолетних детей (ЗАЯВЛЕНИЕ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано нотариусом нотариального округа <адрес>ФИО6 в реестре №, СОГЛАСИЕ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа <адрес> в реестре №).

Распоряжением Администрации муниципального образования <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ О выдаче предварительного разрешения на отчуждение имущества малолетних детей было дано разрешение Дубровнику И.С. на отчуждение долей малолетних детей в указанной квартире.

Одним из условий выдачи согласия на отчуждение долей в квартире по указанному адресу являлось обязательство ответчика предоставить в течение шести месяцев с момента перечисления денежных средств на счета малолетних детей приобрести в их собственность равнозначные по площади доли недвижимого имущества взамен отчужденного.

25.08 2020 указанная квартира была продана ответчиком по договору купли-продажи квартиры, удостоверенному нотариусом нотариального округа <адрес>ФИО7 Договор зарегистрирован в реестре за №.

Стоимость продаваемого объекта согласно данного договора оказалась значительно ниже стоимости, указанной в предварительном договоре.

Согласно п. 4.1. данного договора квартира была продана за 1 800 000 рублей.

Денежные средства малолетних детей были перечислены на указанный в договоре расчетный счет в размере 600 000 рублей за долю каждого.

Однако, учитывая, что малолетние дети проживают с матерью (истицей) Распоряжением Администрации муниципального образования <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ «О выдаче предварительного разрешения на распоряжением имуществом несовершеннолетних детей» истице разрешили использовать денежные средства от продажи квартиры на приобретение нового жилья, обязав при этом обеспечить площадью не менее 17,7 кв.м. на каждого.

Стоимость проданной квартиры при ее первоначальной покупке составляла 2 200 000 руб. У малолетних детей при покупке жилья по договору купли продажи квартиры в 2011 году было по 1/3 доли в общем праве на указанную квартиру.

Одновременно с этим, стоимость доли каждого несовершеннолетнего ребенка составляла 733 333, 30 руб.

Ответчиком в 2020 году данный объект недвижимости был отчужден по стоимости 1 800 000 рублей, что значительно ниже рыночной стоимости объекта. Стоимость доли каждого несовершеннолетнего уменьшилась и, соответственно, составила 600 000 руб.

Таким образом, при продаже квартиры были существенно нарушены права несовершеннолетних детей, поскольку их доли в квартире были проданы по стоимости ниже реальной стоимости объекта недвижимости, малолетние дети недополучили денежные средства от продажи, сделка по продаже доли в квартире ухудшила положение несовершеннолетних, так как стоимость проданной доли оказалась ниже, что является недопустимым.

Учитывая общероссийскую тенденцию роста жилья на рынке недвижимости, ее продажная стоимость через 10 лет не могла быть ниже той, по которой она приобреталась, ее потребительская ценность не была снижена.

Так, согласно отчету об оценке квартиры, произведенной ООО <данные изъяты> рыночная стоимость квартиры по адресу : <адрес>, общей площадью <данные изъяты> м., <данные изъяты>, на момент ее продажи составляет 2 700 000 рублей.

Таким образом, стоимость доли каждого малолетнего ребенка в проданной квартире должна составлять не менее 900 000 рублей, то есть малолетние дети недополучили денежные средства от ее продажи в размере не менее 300 000 рублей на каждого (900 000 руб.- 600 000 руб.).

Указанное обстоятельство свидетельствует о существенном ущемлении прав малолетних детей, поскольку приобрести равнозначное жилое помещение взамен отчужденного по стоимости проданной доли не представляется возможным: в результате данной сделки несовершеннолетние утратили право собственности на принадлежавшие им доли в проданной квартире, при этом другое равноценное жилое помещение в долевую собственность они не могут приобрести.

Таким образом, действия ответчика по продаже по 1/3 доли в праве собственности на квартиру детей привело к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних.

Истица не была участником сделки по продаже квартиры.

Давая согласие на отчуждение, она руководствовалась ценой, указанной в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стоимость продаваемой квартиры была указана в размере 2 600 000 руб.

О цене квартиры в 1 800 000 рублей ей известно не было.

Истица полагает, что ответчик и покупатель умышленно занизили стоимость квартиры, уменьшив при этом выплату несовершеннолетним детям.

Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14лет (малолетних), в силу требований ст. 28 ГК РФ могут совершать от их имени только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями.

Действия родителей, опекунов и попечителей по распоряжению имущественными правами, принадлежащими несовершеннолетним, в определенных законом случаях, находятся под контролем государства. Такими функциями контроля обладают органы опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, которые должно быть равноценными имеющимся. Согласно нормы п. 1 ст. 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться.

По общему правилу эти сделки должны соответствовать интересам несовершеннолетних, не должны ущемлять имущественные права или законные интересы детей.

На основании положений ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетнего не вправе совершать сделки (давать согласие на совершение сделок) по отчуждению, в частности по обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче такого имущества в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, ведущие к уменьшению имущества несовершеннолетнего.

В нарушении указанного требования ответчик уменьшил стоимость отчужденных долей ФИО1, ФИО2, чем существенно нарушил их права и законные интересы.

Согласно п. 1 ст. 7 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, должностные лица указанных органов в соответствии со своей компетенцией содействуют ребенку в реализации и защите его прав и законных интересов с учетом возраста ребенка и в пределах установленного законодательством Российской Федерации объема дееспособности ребенка посредством порядка защиты прав, установленных законодательством Российской Федерации.

Разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки с имуществом несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет должно быть получено законными представителями ребенка на совершение конкретной сделки, при предоставлении сведений обо всех существенных ее условиях, включая условие о цене; выдача разрешения без указания существенных условий договора, законодательством не предусмотрена.

Истица обратилась с запросом в органы опеки с просьбой провести проверку законности выдачи разрешения на отчуждение доли несовершеннолетних детей.

Однако на письменный запрос истицы о проверке законности отчуждения указанной квартиры заместитель главы администрации ФИО8 указала на то обстоятельство, что орган опеки не занимается отслеживанием рыночной стоимости квартиры, а потому разрешение на отчуждение было выдано без исследования фактических обстоятельств продажи, без истребования каких-либо подтверждающих документов, снимая, тем самым с себя ответственность по контролю действий родителя по распоряжению имущественными правами, принадлежащими несовершеннолетним.

Таким образом, при продаже ответчиком долей несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 в квартире по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый № ответчик уменьшил стоимость отчужденных долей по сравнению с первоначальным положением, чем существенно нарушил их права и законные интересы несовершеннолетних.

Указанное нарушение явилось основанием для обращения истицы в суд за защитой законных прав и интересов несовершеннолетних детей.

До направления настоящего искового заявления в суд истица направила в адрес ответчика досудебную претензию, предложив урегулировать спор. Направлению ответчику досудебной претензии подтверждается почтовой квитанцией. Претензия истца была ответчиком проигнорирована.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, ст. 130, ст. 218, ст. 254, ст.256 Гражданского кодекса РФ, ст. 131, ст. 132, ст. 133,139, 140 Гражданского процессуального кодекса РФ, просит взыскать с Дубровника И.С. в пользу ФИО1, ФИО2 компенсацию разницы стоимости отчужденного имущества -долей в праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждого в квартире по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, в размере 300 000 рублей на каждого, госпошлину в размере 9 200 рублей.

Истец Дубровник А.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия.

Ответчик Дубровник И.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя ФИО9, действующую на основании доверенности, которая в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указав, что инициатором скорейшей продажи спорной квартиры явилась именно истица Дубровник А.В., которая приобрела в <адрес> квартиру с использованием материнского семейного капитала и ей необходимы были дополнительные денежные средства, которые она могла получить после продажи квартиры Дубровника И.С. в <адрес>, где долевыми собственниками были дети. Первоначально, использовав материнский капитал, Дубровник А.В. оформила в собственность каждому из детей по 1/10 доли в приобретенной квартире по <адрес>, а после получения денежных средств от продажи Дубровником И.С. долей детей увеличила доли детей в приобретенной ранее квартире до 4/10.

Конституция Российской Федерации в ст. 38 устанавливает, что детство находится под защитой государства. Забота о детях, их воспитание - равное право и обязанность родителей.

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса РФ).

Согласно положениям ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Как следует из ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Истец в иске указывает на то, что действия ответчика по продаже 1/3 доли несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, привели к ухудшению жилищных условий и нарушению прав последних.

Вместе с тем, данный довод иска опровергается действиями самого истца.

Общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляла 53,15 м2. Соответственно, доля каждого ребенка составляла 17,72 м2.

Распоряжением Администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О выдаче предварительного разрешения на отчуждение имущества малолетних детей» ответчику и истцу было дано разрешение на продажу долей несовершеннолетних детей в праве собственности на спорную квартиру.

Пунктом 2.2 данного распоряжения на ответчика и истца была возложена обязанность в шестимесячный срок после перечисления на счета малолетних детей: ФИО1 и ФИО2 денежных средств от продажи жилого помещения приобрести в их собственность равнозначные по площади доли недвижимого имущества взамен отчужденного жилого помещения.

По результатам рассмотрения заявления Дубровник А.В. от ДД.ММ.ГГГГ и согласия Дубровника И.С. от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче разрешения на снятие денежных средств со счетов, открытых в <данные изъяты> на несовершеннолетних детей: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Управлением образования Администрации муниципального образования <адрес> разрешено Дубровник А.В. снять денежные средства:

- в размере 600 000 (шестьсот тысяч) рублей со счета №, открытого в Западно-Сибирском отделении №<данные изъяты> на имя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

- в размере 600 000 (шестьсот тысяч) рублей со счета №, открытого в Западно-Сибирском отделении №<данные изъяты> на имя ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Данное разрешение оформлено распоряжением Администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии с п. 2 указанного распоряжения на Дубровник А.В. возложена обязанность в двухмесячный срок предоставить в отдел опеки и попечительства Управления образованием Администрации муниципального образования <адрес> документы, подтверждающие приобретение в собственность несовершеннолетних детей: ФИО1 и ФИО2 долей жилого помещения в <адрес> по площади не менее чем 17,7 кв. м. на каждого.

Во исполнение распоряжений Администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ и от ДД.ММ.ГГГГ№ истец выделила несовершеннолетним детям ФИО1 и ФИО2 дополнительно доли в праве собственности (18,42 м2) в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 61,4 м2.

Таким образом, факта ухудшения жилищных условий и нарушения прав несовершеннолетних детей не имеется.

Указанное подтверждается распоряжениями Администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ и от ДД.ММ.ГГГГ№, документами из материалов гражданского дела №: возражениями Дубровник А.В. и Управления образованием Администрации муниципального образования <адрес>, письмом Управления образованием Администрации муниципального образования <адрес>№ в адрес Дубровника И.С., выписками из ЕГРН на несовершеннолетних детей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, в иске истец ссылается на противоправные действия ответчика в виде занижения стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, при ее продаже (продана за 1 800 000 руб.) по сравнению со стоимостью, установленной предварительным договором купли продажи недвижимого имущества– квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (цена – 2 600 000 руб.), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (покупатель) и ответчиком, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 (продавцы).

Однако, пункт 2.2 предварительного договора предусматривал возможность изменения стоимости объекта недвижимости по обоюдному согласию продавцов и покупателя.

При подписании предварительного договора ответчиком в адрес ФИО4 был представлен технический паспорт квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что физический износ объекта недвижимости составляет 4%.

После заключения предварительного договора и для составления основного договора, по просьбе ФИО4 ответчиком в органах БТИ и Росреестра были запрошены технический паспорт на квартиру и сведения о ее кадастровой стоимости со сведениями на момент продажи.

Из технического паспорта жилого помещения (квартиры) № в <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что физический износ квартиры составляет 26%. Данный показатель отличался от сведений о физическом износе указанной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости №, выданной ДД.ММ.ГГГГ филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЯНАО, указано, что кадастровая стоимость спорной квартиры составляет 1 332 294 руб. 04 коп. Данная выписка была представлена ответчиком нотариусу для включения в текст основного договора. Указанные сведения отражены в пункте 3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая обновленные сведения о физическом износе квартиры и ее кадастровой стоимости, а также то, что в продаваемой квартире ремонт не проводился, в рамках условий предварительного договора (п. 2.2) ответчик и ФИО4 после умеренного торга пришли к соглашению об установлении цены продаваемой квартиры в размере 1 800 000 руб. Указанное соглашение о стоимости квартиры в размере 1 800 000 руб. было закреплено в подписанном ответчиком и ФИО4 и нотариально удостоверенном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное подтверждается техническими паспортами на спорную квартиру по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик, устанавливая стоимость спорной квартиры в размере 1 800 000 руб. 00 коп. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ действовал в рамках прав владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением, предоставленных ему как собственнику жилого помещения ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

Далее, в обоснование требований в части определения цены иска истец ссылается на отчет об оценке квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Отчет), которая была проведена ООО «Эко-Н Сервис».

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны, в том числе, точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – Стандарт).

Согласно п. 8 Стандарта вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в том числе, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет определяет стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из раздела 1 Отчета (подраздел 1.1) характеристики объекта и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики, составлены на основании копий свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ: №, №, №. Также указано, что точное (подробное) описание объекта оценки представлено в разделе 2 Отчета.

В разделе 2 Отчета указано, что при проведении оценки были использованы следующие документы: копии свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ: №, №, №; договор купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (подраздел 2.1).

Подраздел 2.2 Отчета в части количественных и качественных характеристик объекта оценки: содержит следующие технические характеристики объекта оценки:

- конструктивные элементы - признаки износа: фундамент, стены, перекрытия, крыша – хорошее состояние;

- физический износ: 9%;

- основные конструктивные элементы жилого дома: фундамент – железобетонный; наружные и внутренние капитальные стены (материал) – блоки; перекрытия (материал) – железобетонные; оконные проемы – деревянные; дверные проемы: входная – металлическая, межкомнатные – деревянные; отделка внутренняя: стены – обои, пластиковые панели, пол – линолеум, потолок – покраска; вид отопления – автономное; инженерные сети и коммуникации: водоснабжение, электроснабжение, канализация, горячее водоснабжение.

Указанное описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в Отчете является недостоверным по следующим основаниям.

В тексте свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ: №, №, № и договора купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ количественные и качественные характеристики объекта оценки, перечисленные в подразделе 2.2 Отчета, отсутствуют.

Технический паспорт жилого помещения (квартиры) № в <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в разделе III – Техническое описание квартиры содержит технические характеристики, отличающиеся от характеристик, содержащихся в подразделе 2.2 Отчета: физический износ – 26%; наружные стены (материал) – брусчатые; перегородки (материал) – деревянные; перекрытия (материал) – деревянные отепленные; полы: в жилых комнатах – ДВПт, окрашено, в кухне, в ванной, в других помещениях квартиры – линолеум; проемы: оконные – двойные створные переплеты, дверные – филенчатые; отделка стен: в жилых комнатах, в кухне, в других помещениях квартиры – оклеено обоями, в ванной – окрашено; отделка полов: в жилых комнатах, в кухне, в ванной, в других помещениях квартиры – окрашено; вид отопления – сведения отсутствуют; водоснабжение – центральное; электроснабжение (тип проводки) – открытая; канализация – местный выгреб; горячее водоснабжение – отсутствует.

Содержание сведений, приведенных в таблице 4.8 Отчета, свидетельствует, что были использованы данные по объектам жилого назначения, в том числе о материале стен – блоки, отличающиеся от фактических данных оцениваемой квартиры.

Из подраздела 4.4 Отчета следует, что при его составлении был проведен анализ предложений к продаже 2-хкомнатных квартир в районе расположения объекта оценки, но ввиду отсутствия рынка жилой недвижимости в <адрес>, оценщиком было принято решение принять в анализ близлежащие малонаселенные пункты в ЯНАО, выставленные на продажу на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ и установлен диапазон цен, результаты которого приведены в таблице 4.8.

Также в разделе 5.3.2 Оценки указано, что для проведения расчетов были использованы данные об объектах-аналогах. При подборе аналогов, в первую очередь, учитывалось сходство местоположения, типа и назначения объектов, типа исполнения дома, наличия ремонта в доме. В результате выборки оценщик использовал материал, необходимый для обоснованных выводов. Информация о подобранных объектах – аналогах приведена в таблице 5.1 Отчета, в которой в параметрах сравнения, в том числе, в характеристике «Материал стен объектов» указано «Блоки».

Анализ данных таблиц 5.11 Отчета «Определение стоимости объекта оценки» свидетельствует о том, что размер стоимости объекта, определенного Отчетом, был рассчитан исходя, в том числе, из сведений о материале стен объекта – блоки.

Таким образом, содержащиеся в Отчете сведения об описании объекта оценки и противоречащие фактическим данным, существенным образом повлияли на определение размера стоимости объекта.

Указанное свидетельствует о нарушении при составлении Отчета принципа достоверности (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Соответственно, Отчет в силу его недостоверности и на основании ст. 67 ГПК РФ не может быть принят в качестве доказательства по настоящему гражданскому делу.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 35, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, просит в удовлетворении исковых требований Дубровник А.В. в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 к Дубровнику И.С. о взыскании компенсации разницы в стоимости долей в праве общей долевой собственности на квартиру, отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Администрации МО <адрес>ФИО10 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, направил в суд письменное мнение по иску, из которого следует, что по существу заявленных требований Администрация муниципального образования <адрес> может пояснить следующее.

В исковом заявлении истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была заключена сделка по отчуждению квартиры по адресу: <адрес>, за сумму в размере 1800000 рублей. Указанное жилое помещение принадлежало Дубровнику И.С. и его несовершеннолетним детям ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому. Ранее ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи данного жилого помещения, в котором стороны определи стоимость квартиры в размере 2600000 рублей и установили обеспечительную меру в виде задатка в размере 100000 рублей. Таким образом, истец считает, что уменьшение ответчиком стоимости отчуждаемого жилого помещения по основному договору купли-продажи в сравнении с предварительным договором привели к существенному нарушению имущественных прав и законных интересов несовершеннолетних.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из чего следует, что предметом предварительного договора является заключение будущего основного договора по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости не ограничивает собственника в праве, распорядиться таким имуществом по его усмотрению в соответствии со ст. 209 ГК РФ. То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор купли-продажи недвижимости в соответствии с условиями заключенного предварительного договора, само по себе не может являться основанием для признания сделки недействительной.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, внесенный собственником имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (п. 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

По общему правилу гражданского законодательства стороны в совершении сделки являются самостоятельными. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (цену).

Особенности продажи недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному или не полностью дееспособному лицу, установлены ст.ст.28, 37 ГК РФ.

В соответствии со ст.28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка.

Согласно ч.1 ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса.

В соответствии с ч.3 настоящей статьи установлено, что имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине.

В силу пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Аналогичные положения содержатся в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

В июле 2020 года истец обратился в отдел опеки и попечительства Управления образования <адрес> (далее-орган опеки) с личным заявлением о выдаче предварительного разрешения на отчуждение двухкомнатной благоустроенной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>. Аналогичное заявление также поступило и от ответчика.

В заявлении истец дополнительно указала об обязательном перечислении денежные средств от продажи долей малолетних детей на их расчетные счета, открытые в <данные изъяты>. С заявительницей были определены детали приобретения ею в собственность малолетних детей равнозначных по площади долей имущества, взамен отчужденных. Истец дала обязательство об обеспечении своих детей долями, равнозначными по площади тем, которые отчуждались. В подтверждение своего обязательства в орган опеки ею была представлена копия договора № об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого она приобретала в собственность двухкомнатную благоустроенную квартиру общей площадью 64,7 кв.м по адресу: <адрес> (объект <данные изъяты>). В данном жилом помещении после введения дома в эксплуатацию истец обязалась выделить по 1/3 доле в собственность на каждого ребенка.

На основании представленных заявлений и прилагаемых к ним документов органом опеки было подготовлено и выдано распоряжение <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О выдаче предварительного разрешения на отчуждение имущества малолетних детей» с обязательным условием в дальнейшем приобретения в собственность малолетних детей равнозначных по площади долей имущества взамен отчужденных.

Указанное предварительное разрешение на совершение сделки с недвижимым имуществом малолетних детей подготовлено в строгом соответствии со ст.ст.28, 37 Гражданского кодекса РФ, ст. 60 Семейного кодекса РФ, ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача в соответствии с федеральным законодательством разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных (выдача разрешения на безвозмездное пользование имуществом подопечного в интересах опекуна; выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного)» (далее-Административный регламент).

Так, в силу требований п. 10.1.2 Административного регламента для получения предварительного разрешения на совершения сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному, заявители предоставляют в отдел опеки и попечительства следующие документы:

а) заявление от обоих родителей на выдачу разрешения на совершение сделок с недвижимым имуществом подопечных;

б) копия страниц паспорта обоих родителей, содержащих данные о личности и месте регистрации;

в) заявление несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет, о согласии на совершение сделки в отношении недвижимого имущества несовершеннолетнего;

г) копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего (для детей, достигших возраста 14 лет, также предоставляется копия паспорта);

д) копия документа, подтверждающего полномочия законного представителя (для опекуна, попечителя, приемного родителя);

е) копии документов, подтверждающих право собственности подопечного на недвижимое имущество, являющееся предметом предстоящей сделки;

ж) справка с места жительства несовершеннолетнего гражданина;

з) документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг (копия лицевого счета), на отчуждаемое жилое помещение, документ предоставляется за предыдущий месяц, предшествующий дате обращения заявителя;

и) копия технического паспорта отчуждаемого жилого помещения;

к) при отчуждении жилых помещений с последующим выездом за пределы Российской Федерации - документ, подтверждающий положительное решение посольства или консульства о приеме подопечного гражданина на постоянное место жительства.

Представление иных документов от заявителя, не указанных в перечне документов, необходимых для предоставления государственной услуги, специалисты органов опеки требовать не вправе.

Выяснение вопроса о стоимости отчуждаемого жилья (долей жилого помещения) несовершеннолетних при выдаче предварительного разрешения на отчуждение имущества не входит в полномочия органов опеки.

Заявители отчуждают имущество несовершеннолетних детей на условиях и за цену по своему усмотрению.

Исходя из чего следует, что непосредственной обязанностью специалистов органов опеки по соблюдению имущественных прав несовершеннолетних является отслеживание приобретения родителями в собственность несовершеннолетних детей другого имущества (жилого помещения, доли в жилом помещении) равнозначном по площади либо по стоимости имущества взамен отчужденного. Площадь отслеживается по выпискам из ЕГРП, стоимость – по договорам купли-продажи отчуждаемого жилого помещения и приобретаемого жилого помещения.

Таким образом, Администрация муниципального образования <адрес> не усматривает нарушений норм и положений федерального законодательства при совершении указанной сделки, также законность сделки подтверждена удостоверением ее нотариусом.

Считает, что возникший спор между бывшими супругами является сугубо личным, имеющими признаки имущественного характера. В связи с чем, при принятии законного и обоснованного решения по рассмотрению данного гражданского дела полностью полагаются на усмотрение суда. На основании вышеизложенного просит в удовлетворении исковых требований Дубровник А.В. отказать в полном объеме.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без её участия, направила в суд письменное мнение по иску, из которого следует, что с исковыми требованиями Дубровник А.В. не согласна по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (покупатель) и ответчиком, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 (продавцы) был заключен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В п. 2.1 данного предварительного договора указано, что стороны оценивают указанный объект недвижимости в 2 600 000 руб. При этом, пункт 2.2 предварительного договора предусматривал возможность изменения стоимости объекта недвижимости по обоюдному согласию продавцов.

После заключения предварительного договора и для составления основного договора по просьбе ФИО4 ответчиком в органах БТИ и Росреестра были запрошены технический паспорт на квартиру и сведения о ее кадастровой стоимости со сведениями на момент продажи.

Указанное соглашение о стоимости квартиры в размере 1 800 000 руб. было закреплено в подписанном ответчиком и ФИО4 и нотариально удостоверенном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного, просит вынести законное и обоснованное решение по усмотрению суда.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ стороны состояли в браке, что подтверждается свидетельством о заключении брака (л.д.31). У сторон имеется двое детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д.33,34).

В период брака на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Дубровником И.С., действующим в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, приобретена квартира по адресу <адрес>, право общей долевой собственности (по 1/3) на которую зарегистрировано за ними ДД.ММ.ГГГГ. Цена приобретенной квартиры составила 2 200 000 руб. (л.д.15-19).

Брак между сторонами прекращен ДД.ММ.ГГГГ, истец Дубровник А.В. с несовершеннолетними детьми выехала на постоянное место жительство в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил предварительный договор купли-продажи спорной квартиры от своего имени и от имени несовершеннолетних детей с ФИО4, согласно условиям которого, стороны оценили квартиру в 2 600 000 рублей (п.2.1). Согласно п. 2.2 договора стоимость объекта недвижимости может быть изменена по обоюдному согласию Продавцов и Покупателя. Для обеспечения исполнения обязательств по договору покупатель передал продавцу задаток в размере 100 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1) (л.д.20-22).

ДД.ММ.ГГГГФИО4 направила предварительный договор купли-продажи и расписку посредством электронной почты в адрес Дубровник А.В., что следует из распечатки списка входящих писем на электронный адрес Дубровник А.В. и самого письма (л.д.23-24).

ДД.ММ.ГГГГ истцом Дубровник А.В. оформлено Согласие в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса РФ на продажу бывшим супругом Дубровником И.С. на условиях и за цену на его усмотрение нажитого в браке имущества, состоящего из 1/3 доли в праве общей долевой собственности в спорной квартире (л.д.29).

Также ДД.ММ.ГГГГ Дубровник А.В. направила согласие на совершение сделки отчуждения спорной квартиры, собственниками которой на праве общей долевой собственности являются ее дети в адрес Главы администрации МО <адрес>, обязуясь предоставить в орган опеки копию документа, подтверждающего приобретение в собственность детей другого жилого помещения (л.д.135).

Ответчик Дубровник И.С. обратился с аналогичным заявлением ДД.ММ.ГГГГ, указав, что денежные средства будут перечислены на счета детей в <данные изъяты> (л.д.136).

ДД.ММ.ГГГГ<адрес> на основании заявлений Дубровника И.С. и Дубровник А.В. было вынесено распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ№ «О выдаче предварительного разрешения на отчуждение имущества малолетних детей» указанием о перечислении денежных средств от продажи на расчетные счета детей и с обязанием Дубровника И.С. и Дубровник А.В. в шестимесячный срок после перечисления денег приобрести в собственность малолетних детей равнозначные по площади доли имущества взамен отчужденных (л.д.125-126).

В целях продажи принадлежащих несовершеннолетним детям долей в праве собственности на спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ Дубровник А.В. оформила нотариально удостоверенное заявление в компетентные органы о даче согласия на сделку с участием ее детей, по которой будет отчуждено их имущество, состоящее из 1/3 доли у каждого в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Гарантировала, что имущественные и жилищные права и интересы малолетних собственников ущемлены не будут (л.д.30).

Из копии нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Дубровник И.С., действуя от себя и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, продал ФИО4 принадлежащую им по праву долевой собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, за 1 800 000 рублей. Право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35-36).

Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт передачи ДД.ММ.ГГГГ Дубровник А.В. в общую долевую собственность детей ФИО1 и ФИО2 по 4/10 доли квартиры площадью 61,4 кв.м. в <адрес>.

Таким образом, жилищные права и интересы малолетних детей не нарушены.

ДД.ММ.ГГГГ Дубровник А.В. направила Дубровнику И.С. досудебную претензию о выплате компенсации стоимости квартиры, указав, что на счета детей поступили денежные средства в размере 600 000 рублей каждому, что свидетельствует о том, что квартира была продана за 1 800 000 рублей, что значительно ниже рыночной стоимости объекта, установленной отчетом об оценке квартиры, произведенной ООО <данные изъяты>, которая составляет 2 700 000 рублей (л.д.122-123).

ДД.ММ.ГГГГ Дубровник А.В. обратилась к главе Администрации МО <адрес> с заявлением о проведении служебной проверки по факту выдачи Администрацией предварительного разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ на отчуждение долей малолетних в спорной квартире (л.д.129-130).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Дубровник А.В. Администрацией МО <адрес> направлен ответ о соответствии действий и решений органа опеки требованиям закона (л.д.131-133).

Согласно представленному истцом Дубровник А.В. отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 53,15 кв.м. по адресу <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 700 000 рублей, в том числе доля 1/3 в праве общей долевой собственности составляет 900 000 рублей (л.д.38-120).

В силу п. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 459 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пп. 1 и 4 ст. 460 Гражданского кодекса РФ граждане свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Стороны предварительного договора определили, что могут изменить стоимость объекта недвижимости по обоюдному согласию (п. 2.2 договора).

Истец Дубровник А.В., ознакомившись ДД.ММ.ГГГГ с условиями предварительного договора, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ дала согласие на отчуждение долей своих детей в спорной квартире, не привязывая его к продажной (рыночной) стоимости объекта недвижимости.

Из объяснений представителя ответчика Дубровника И.С. и третьего лица ФИО4 следует, что стоимость объекта недвижимости была изменена в результате торга, поскольку из технического паспорта на квартиру, изготовленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следовало, что физический износ квартиры составляет 26%, а её кадастровая стоимость, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ - 1 332 294 руб. 04 коп. На момент заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ данная информация не была известна покупателю ФИО4, поскольку ей был предоставлен технический паспорт квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что физический износ объекта недвижимости составляет 4%.

Данные доводы подтверждены в судебном заседании вышеназванными документами.

Изменение цены договора не противоречит предварительному договору и закону.

При установленных обстоятельствах у суда отсутствуют основания считать, что жилищные права и интересы малолетних детей были нарушены в результате сделки Дубровника И.С. и ФИО4 по купле-продаже спорного объекта недвижимости, а также отсутствуют основания для взыскания с ответчика разницы в стоимости отчужденного имущества, определенной вышеназванным договором и отчетом об оценке, поскольку фактически объект недвижимости продан по цене, указанной в договоре купли-продажи – 1 800 000 рублей. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Исходя из изложенного, требования Дубровник А.В. являются необоснованными, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Дубровник А.В. в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 к Дубровнику И.С. о взыскании компенсации разницы в стоимости долей в праве общей долевой собственности на квартиру, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красноселькупский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья Л.Т. Шанкина

Решение в окончательной форме принято 01 июля 2021 года.