Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи действительным, понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи действительным, понуждении к заключению договора купли-продажи, сославшись на то, что 16 января 2019 года между ней и ответчиком ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка, согласно условий которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - жилищное строительство, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес> принадлежащий продавцу ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 17 августа 2007 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 17 сентября 2007 года составлена запись регистрации права №23-23-26/066/2007-274. В соответствии с пунктом 1.3. указанного договора стороны пришли к соглашению, что основной договор купли-продажи будет заключен у нотариуса не позднее 01 мая 2019 года. При этом стороны определили, что цена ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок будет составлять 2 500 000 рублей. Согласно расписки от 16 января 2019 года ответчику ФИО3 переданы денежные средства в размере 2 500 000 рублей. При этом в соответствии с пунктом 1.7. договора с 16 января 2019 года ? доли в праве общей долевой собственности земельного участка находится в ее владении и пользовании.

В обоснование заявленных исковых требований истец ФИО1 ссылается, что 16 апреля 2019 года она сообщила ответчику ФИО3 о готовности заключить основной договор купли-продажи, для чего просила продавца ФИО3 прибыть 23 апреля 2019 года в период времени с 12 часов 00 минут до 15 часов 00 минут по адресу: <адрес> для подготовки необходимых документов для обращения к нотариусу по вопросу заключения основного договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес> Однако ответчик ФИО3 в назначенное время не явилась. Впоследствии, 06 мая 2019 года она повторно сообщила ответчику ФИО3 о готовности заключить основной договор купли-продажи и пригласила продавца ФИО3 13 мая 2019 года для подготовки необходимых документов с целью последующего обращения к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Однако ответчик ФИО3 вновь проигнорировала указанное требование и уклонилась от заключения договора купли-продажи, не смотря на взятые на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи в срок до 01 мая 2019 года. В связи с чем истец ФИО1 обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями и просит признать договор купли-продажи доли земельного участка (предварительный) от 16 января 2019 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3 в отношении ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – жилищное строительство, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес> действительным, понудить ответчика ФИО3 заключить с ней нотариальный договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – жилищное строительство, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес> в случае уклонения ответчика ФИО3 от заключения указанного договора считать договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - жилищное строительство, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес>, заключенный между ФИО3 с ФИО1 на условиях предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от 16 января 2019 года, указав, что в случае уклонения ФИО3 от заключения указанного договора решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права на ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - жилищное строительство, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес>, с ФИО3 на ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 заявленные исковые требования поддержал по изложенным доводам.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила в адрес суда возражения на заявленные исковые требования, в которых просила рассмотреть дело в ее отсутствие и указала, что заявленные исковые требования ФИО1 не признает, сославшись на то, что в настоящее время она имеет намерения реализовать спорный объект недвижимого имущества по более высокой стоимости, в связи с чем после его реализации обязуется возвратить истцу ФИО1 полученные по сделке денежные средства за указанный объект недвижимого имущества, в связи с чем просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.

В силу положений части 5 статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское в отсутствие не явившегося в судебное заседание ответчики ФИО3

Заслушав представителя истца ФИО1 - ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования, подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В этой связи для правильной оценки предварительного договора купли-продажи следует руководствоваться положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

При отсутствии совокупности этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Из анализа указанных правовых норм следует, что предметом предварительного договора купли-продажи является не отчуждение объекта как такового, а обязательство заключить договор по отчуждению объекта в будущем, то есть определенные действия по заключению договора.

Как следует из материалов дела, 16 января 2019 года между ФИО3, выступающей в качестве продавца, и ФИО1, выступающей в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи доли земельного участка (предварительный), согласно условий которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи в отношении ? доли земельного участка (объектов недвижимого имущества на нем не имеется), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилищное строительство, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес>

Пунктом 1.2. приведенного договора установлено, что ? доли земельного участка с кадастровым номером № принадлежит продавцу ФИО3 на праве долевой собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 17 августа 2007 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации права долевой собственности №23-23-26/066/2007-274 от 17 сентября 2007 года.

В соответствии с пунктом 1.3. договора стороны пришли к соглашению, что основной договор будет заключен у нотариуса не позднее 01 мая 2019 года.

Согласно пункта 1.4. договора цена ? доли земельного участка составляет 2 500 000 рублей.

Пунктом 1.7. заключенного между сторонами договора установлено, что с момента заключения настоящего договора покупатель ФИО1 пользуется имуществом. Передача указанной доли земельного участка осуществлена до подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта приема-передачи.

Пунктом 2.1. договора установлена обязанность сторон оказывать содействие друг другу для заключения в будущем основного договора и регистрации права собственности на указанный объект.

В силу пункта 2.2. продавец ФИО3 обязалась не совершать с другими лицами сделок в отношении указанной доли земельного участка.

Согласно пункта 1.6. договора продавец ФИО3 передала право долевой собственности на земельный участок покупателю ФИО1 свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

Пунктом 3.1. договора предусмотрена ответственность сторон за нарушение обязанностей, установленных договором, предусмотренная действующим законодательством РФ.

С содержанием статей 209, 223, 454, 460, 549, 551 ГК РФ стороны ознакомлены (пункт 3.2. договора).

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на указанную долю земельного участка с момента государственной регистрации перехода права в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Согласно расписки в получении денежных средств от 16 января 2019 года ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства в размере 2 500 000 рублей по договору купли-продажи доли земельного участка (предварительному) от 16 января 2019 года в отношении ? доли земельного участка, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилищное строительство, расположенного по адресу: г. Анапа, с<адрес>

16 апреля 2019 года ФИО1 обратилась к ФИО3 с требованием о заключении основного договора купли-продажи ? доли земельного участка, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилищное строительство, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес>, и сообщила ФИО3 о необходимости явки 23 апреля 2019 года в период с 12 часов 00 минут по 15 часов 00 минут по адресу: <адрес> для подготовки необходимых документов для обращения к нотариусу по вопросу заключения основного нотариального договора купли-продажи доли земельного участка, которое было получено лично ФИО3 16 апреля 2019 года.

10 мая 2019 года ФИО1 обратилась к ФИО3 с требованием о заключении основного договора купли-продажи ? доли земельного участка, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилищное строительство, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес>, и сообщила ФИО3 о необходимости явки 13 мая 2019 года в период с 12 часов 00 минут по 15 часов 00 минут по адресу: <адрес> для подготовки необходимых документов для обращения к нотариусу по вопросу заключения основного нотариального договора купли-продажи доли земельного участка, которое было получено лично ФИО3 10 мая 2019 года.

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости №23/026/001/2019-8121 от 06 июня 2019 года, земельный участок, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилищное строительство, расположенный по адресу: г. Анапа, с<адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 и ФИО1 по ? доли каждому.

17 сентября 2007 года составлена запись о регистрации права ФИО3 №23-23-26/066/2007-274.

В силу положений статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства представленными суду доказательствами установлено, что заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 предварительный договор купли-продажи доли земельного участка соответствует требованиям ст.429, ст.554, ч.1 ст.555 ГК РФ, содержит все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключен в письменной форме и имеет указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, и из буквального толкования его условий следует, что действительная воля ответчика ФИО3, направленная на заключение в будущем с истцом ФИО1 договора купли-продажи спорного имущества, была ею реализована и нашла своё отражение в предварительном договоре купли-продажи, который влечет для сторон, её заключивших, определенные обязательства, при этом, принимая во внимание, что в срок, установленный предварительным договором, основной договор не был заключен по вине ответчика ФИО3, также учитывая, что все свои обязательства по предварительному договору истец ФИО1 выполнила, уплатив ответчику ФИО3 полную стоимость приобретенной доли земельного участка, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика ФИО3 обязанности заключить с истцом ФИО1 основной договор на условиях предварительного по правилам ст.429 ГК РФ.

Вместе с тем, требования истца ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от 16 января 2019 года действительным заявлены излишне, поскольку действительность данного договора стороной ответчика не оспаривается, требование о расторжении договора ответчиком не заявлено, при этом в силу положений п.4 ст.445 ГК РФ, в случае понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи указанный договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи действительным, понуждении к заключению договора купли-продажи - удовлетворить частично.

Обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи ? доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилищное строительство, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес>, на условиях предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от 16 января 2019 года.

В случае уклонения ФИО3 от заключения указанного договора считать договор купли-продажи ? доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилищное строительство, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес>, между ФИО1 и ФИО3 заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от 16 января 2019 года, с последующей государственной регистрацией перехода права собственности на ? доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилищное строительство, площадью 1 135 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес> от ФИО3 к ФИО1 на условиях предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от 16 января 2019 года.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи действительным - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 09 июля 2019 года