Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция», Администрации г.Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» к ФИО1, Кубарю А. А. о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи, присоединенному иску ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости

при участии представителя истца ФИО2 - ФИО3, представитель ответчика Администрации г. Екатеринбурга - ФИО4, представителей ответчика ООО «ПКТИ «Проектстройконструкция» ФИО5, ФИО6, представителя ответчика Кубаря А.А. - Кожевниковой М.А. представителя третьего лица ЗАО «Профит» - ФИО7, представителя третьего лица ФИО8 - ФИО9

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ОАО «ПКТИ «Проектстройконструкция», Администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Ответчик ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» обратился с встречным иском к ФИО1, Кубарю А.А. о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи.

ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» обратилась в суд иском к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости. Дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения определением суда от 22.05.2012.

ПредставительистцаФИО3 иск ФИО1 поддержал и суду пояснил, что ФИО1 является собственником нежилых помещений: здания проходной, литер В, площадью 121,2 квадратных метров, здания проходной, литер Д, площадью 120,50 квадратных метров, гаража, литер Г, площадью 52,8 квадратных метров, расположенных по адресу: <...> на основании договора купли-продажи от 10.05.2011, заключенному с ФИО10 Право собственности истца на указанные объекты подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Далее представитель истца ФИО3 указал, что между ОАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» и Администрацией г. Екатеринбурга 20.07.2011 заключен договор <№> купли-продажи земельного участка по адресу: <...>. На основании данного договора 23.08.2011 за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок. Принадлежащие истцу на праве собственности здания под Литерами В, Г, и Д самоуправно снесены ответчиком. В ходе выездного судебного заседания выяснено, что на месте снесенных зданий имеется свежее асфальтовое покрытие и сохранились лишь их конструктивные части, возможно, под асфальтом есть элементы фундамента. За забором имеются остатки снесенного здания - гаража под литером Г. Ответчиком грубо нарушены права истца как собственника этих помещений.

По мнению представителя истца, договор <№> от 20.07.2011 купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям закона, поскольку на указанном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу. Нарушены положения ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и соответственно права истца на приобретение этого участка.

На основании вышеизложенного представитель истца ФИО3 просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка <№> от 20.07.2011 между Администрацией г.Екатеринбурга и ОАО «ПКТИ «Проектстройконструкция», признать недействительным зарегистрированное право собственности на земельный участок и применить последствия недействительности сделки. В удовлетворении встречного иска и требований о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим отказать.

Представитель ответчика ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» ФИО5 иск не признал, поддержал встречные требования, а также требования о признании зарегистрированного права истца на спорные объекты отсутствующим, в обоснование суду пояснил, что первоначально право собственности на указанные объекты недвижимости, как на вновь созданные, было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за ООО «Цезарь-групп» 09.12.2010 с нарушениями норм ввода в эксплуатацию объектов, а также в отсутствие прав указанного юридического лица на земельный участок, поскольку постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу; <...>, заключенный 07.02.2008 между администрацией г. Екатеринбурга и ООО «Цезарь-групп», признан недействительным (ничтожным) с момента его совершения. В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 03.12.2009 представителем ОАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» сдано заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении права на земельный участок за ООО «Цезарь-групп». На этот момент, здания проходной литер В, проходной литер Д и гаража, литер Г отсутствовали на земельном участке по адресу: <...>. В период с 01.01.2005 по настоящее время разрешений на строительство, или ввод в эксплуатацию спорных объектов недвижимого имущества на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, не предоставлялось. Правоустанавливающие документы за период с 09.12.2010 по 27.12.2010 в регистрационных делах Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области по объектам, по <...>, с условными номерами<№>, <№>, <№> - утрачены. При отсутствии прав на земельный участок у ООО «Цезарь-групп», регистрирующий орган произвел 09.12.2010 регистрацию права на вновь созданные спорные объекты недвижимости. Свидетельства о государственной регистрации права получены 14.12.2010. В тот же день ООО «Цезарь-групп» продало объекты З., который 17.12.2010 продал объекты К., а он 23.12.2010 продал объекты Кубарю А.А., а последний 10.05.2011 - ФИО1. Единственным правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: <...>, является ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция». Регистрация права на объект недвижимости не может быть произведена на земельном участке, не принадлежащем предполагаемому собственнику вновь созданных объектов недвижимости.

В связи с указанным, представитель ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» просит в удовлетворении иска ФИО1 отказать, встречный иск удовлетворить, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи здания проходной, общей площадью 120,5 кв.м, литер Д, гаража литер Г, общей площадью 52,8 кв.м, здания проходной, литер В, общей площадью 121,2 кв.м, расположенных по адресу: <...>. заключенный 10.05.2011 между ФИО10 и ФИО1

По мнению представителя ФИО5, спорные объекты недвижимого имущества на земельном участке, принадлежащим ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция», при их возведении являлись самовольными постройками и находились на земельном участке, не принадлежащему их владельцам, в том числе и ответчику. Поэтому представитель истца ФИО5 просит также признать зарегистрированные за ФИО1 права собственности на спорные объекты отсутствующим.

Представитель ответчика Кубаря А.А. - адвокат Бабин И.Б. требования по первоначальному иску поддержал, встречный иск и требования ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» не признал, в обоснование возражений пояснил, что договор купли продажи спорных объектов заключен на законных основаниях и является реальным. Продавец был собственником спорных объектов на основании правоустанавливающего документа договора купли-продажи с К.. Сама сделка и переход права собственности к Кубарю А.А. зарегистрированы в установленном законом порядке. Доказательств самовольного возведения спорных объектов не имеется. Просил в удовлетворении встречного иска отказать. Представитель ответчика Кубаря А.А. - адвокат Кожевникова М.А. дала суду аналогичные пояснения и просила в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель Администрации г. Екатеринбурга ФИО4 иск ФИО1 не признал, с встречным иском и требованиями ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» о признании отсутствующим зарегистрированного права согласился, в обоснование суду пояснил, что право собственности должно быть не только технически зарегистрировано, но и возникнуть либо в силу закона, либо через разрешение на ввод в эксплуатацию, или в силу судебного акта. Истцы основывают свою позицию на том, что они являются собственниками объектов недвижимости. Но доказательств получения данного права не представлено. Право на объекты, которые не существуют, не может быть нарушено. Спорные объекты под Литерами В,Г, и Д, на которые выданы свидетельства о праве собственности имели статус самовольных построек. В Администрации г. Екатеринбурга какая-либо информация об этих объектах отсутствует. При заключении договора купли продажи с ЗАО ПКТИ «Проектстройконструкция» применялись положения ст. 36 Земельного кодекса. Представленная топографическая информация является официальной и соответствует фактически данным, и подтверждает отсутствие спорных объектов на земельном участке на момент заключения договора о продаже земельного участка. Трансформаторная подстанция находится справа от места где находились предполагаемые спорные Литер Г и В, по адресу <...>. Здание под литером А снесено в 2003 году и свидетельство о праве собственности на него погашено в установленном порядке. Фрагмент строения это остаток снесенного литера А и не является элементом спорного Литера Г. Просил в удовлетворении иска отказать, встречный иск удовлетворить требования ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» о признании отсутствующим зарегистрированного права удовлетворить.

Представителя третьего лица ЗАО «Профит» - ФИО7 первоначальный иск поддержал, с встречным иском и требованиями ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» о признании отсутствующим зарегистрированного права не согласился, в обоснование доводов пояснил, что договор купли - продажи спорного земельного участка нарушает права истца и ЗАО «Профит» как владельцев объектов недвижимости, расположенных на нем. Спорные здания под литерами В, Г, и Д существовали, но были самоуправно снесены. Это подтверждается юридически зарегистрированным правом. Поэтому у истца есть возможность восстановить здания. Существование объектов с литерами В, Г, Д подтверждается также отчетом об оценке и имеющимися в нем фотографиями. На основании изложенного, представитель ЗАО «Профит» полагал встречный иск и требованияЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» о признании отсутствующим зарегистрированного права необоснованными.

Представитель третьего лица ФИО8 - ФИО9 первоначальный иск поддержала, с встречным иском и требованиями ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» о признании отсутствующим зарегистрированного права не согласилась, в обоснование доводов пояснила, что на момент рассмотрения дела остались конструктивные элементы зданий литеров Г, В, и Д.Права собственности истца на данные здания зарегистрированы в установленном порядке. Третье лицо ФИО8 собственник литеров А, А1, А2, площадью 12 500 квадратных метров. На момент приобретения землиЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция», он имел права на выкуп земельного участка. Решением судаустановлено, что ФИО8 наряду, с ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция», имел права на покупку земельного участка. По мнению представителя ФИО9 право собственности на землю у ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» нет в силу ничтожности сделки купли-продажи земельного участка. Спорные объекты литеров Г, В, и Д самоуправно снесены, и участки заасфальтированы. Полагает, что встречный иск и требования ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» о признании отсутствующим зарегистрированного права истца на объекты литеров Г, В, и Д необоснованными.

Третье лицо ФИО12 надлежаще извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему:

10.05.2011 между ФИО1 и ФИО10 заключен договор купли-продажи нежилых заданий: литер В, общей 121,2 кв.м., кадастровый номер <№>; литер: Г, общей площадью 52,8 кв.м кадастровый номер <№>; литер Д общей площадью 120,5 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенных по адресу: <...> (л.д. 222 том 3). Истцу 29.07.2011 выданы свидетельства о государственной регистрации права на указанные объекты (далее спорные здания) (л.д. 16 - 18 том 1).

В ходе выездного судебного заседания судом установлено, что спорные здания по адресу <...> в натуре не существуют. На указанном участке, на территории, огороженной забором, имеется фрагмент фундамента здания старой постройки и строительный мусор. Доказательств того, что указанный фрагмент является конструктивным элементом спорного здания гаража под Литером Г не предоставлено.

Из представленного фрагмента выкопировки плана города <№> по состоянию на 25.07.2012 усматривается, что спорные здания на земельном участке отсутствуют (л.д. 138 т. 4).

Из информации «ЕМУП Бюро технической инвентаризации г.Екатеринбурга» следует, что спорные здания на инвентаризационный учет не ставились (л.д.130 т.4).

Как следует из кадастровых паспортов по данным технической инвентаризации, выданных Свердловским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», нежилые здания литеры В, Г, Д по адресу: <...> введены в эксплуатацию в 2002 году. Кадастровые паспорта составлены по данным технической инвентаризации на 03.09.2008, объекты не обследовались на предмет выявления изменения конфигурации (л.д. 122 - 127 т.м 4). Однако, данные кадастровые паспорта не являются ни правоустанавливающими, ни правоподтверждающими документами, они отражают лишь техническую информацию об объектах. Аналогично и представленный ЗАО «Профит» отчет об оценке объектов недвижимости по адресу: <...>, с имеющимися в нем фотографиями спорных зданий.

В результате исследования имеющихся материалов дела, суд установил, что изначально 09.12.2010 право собственности на спорные здания литеры В, Г, Д по адресу: <...> как на вновь созданные, было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за ООО «Цезарь-групп».

Однако на момент указанной государственной регистрации спорные здания не были надлежаще введены в эксплуатацию в соответствие с необходимой процедурой, не имелось разрешений на строительство, что следует из материалов дел правоустанавливающих документов, представленных в суд Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области.

Также, у ООО «Цезарь-групп» на момент регистрации права на спорные здания не было прав на земельный участок. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу; <...>, от 07.02.2008 между администрацией г. Екатеринбурга и ООО «Цезарь-групп», признан недействительным с момента его совершения.

Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что земельный участок для строительства спорных объектов недвижимости не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось, государственная регистрация на спорные объекты за ООО «Цезарь-групп», как на вновь возведенные, и их введение в гражданский оборот были осуществлены в период, когда единственным правообладателем земельного участка являлось ОАО «ПКТИ «Проектстройконструкция». На основании данных обстоятельств суд установил, что отсутствующие в настоящее время спорные здания являлись самовольно возведенными.

Согласно требованиям ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из материалов регистрационных дел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области следует, что свидетельства о государственной регистрации права получены ООО «Цезарь-групп» 14.12.2010. В этот же день ООО «Цезарь-групп» продало спорные здания З., который 17.12.2010 продал объекты К., который 23.12.2010 продал объекты Кубарю А.А., а последний 10.05.2011 - ФИО1.

Правоустанавливающие документы за период с 09.12.2010 по 27.12.2010 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области по объектам, по улице <...>, с условными номерами: <№>, <№>, <№>, <№> - утрачены.

Из содержания договора купли продажи спорных зданий от 23.12.2010 между К. и ФИО10, следует, что спорные здания принадлежат продавцу на единоличном праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации от 21.10.2012 (л.д.75 т.4).

В такой ситуации не представляется возможным установить основания возникновения права продавца К. на отчуждаемые спорные здания, послужившие основанием для производства государственной регистрации права. Свидетельства о государственной регистрации прав К. на спорные объекты отсутствуют.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества. В силу указанного, К. не имел прав на отчуждение спорных зданий и государственная регистрация сделки от 23.12.2010 между К. и ФИО10 произведена в нарушение требований закона.

Согласно ст. 13 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится с обязательной правовой экспертизой документов, представленных на регистрацию, и проверки законности сделки, в том числе установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Таким образом, сделка по отчуждению спорных зданий 23.12.2010 между К. и ФИО10 ничтожна в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Соответственно договор купли-продажи спорных зданий от 10.05.2011 между ФИО10 и ФИО1 также является ничтожным.

Решением суда от 07.08.2008 за ОАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» признано право собственности на объекты незавершенного строительства кадастровый номер <№> и пристрой литер Б1, первый этаж, помещения № 1-4, общей площадью 2 428,9 кв.м кадастровый номер <№>, расположенных по адресу: <...> (л.д. 206 т. 1).

20.07.2011 между Администрацией г. Екатеринбурга и ОАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» заключен договор <№> купли-продажи земельного участка общей площадью 7 115 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенный по адресу: <...>, в пределах границ, указанных в кадастром паспорте, под пристрой и объект, незавершенный строительством (л.д. 81 - 82 т. 1).

Право собственности ОАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» на указанный земельный участок подтверждается свидетельством от 23.08.2011 (л.д. 91 т. 1).

В силу указанных обстоятельств, правопреемник ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» вправе заявлять о ничтожности оспариваемых сделок, поскольку в результате данных сделок имеется необоснованное обременение земельного участка, чем нарушаются его права как единственного легитимного собственника земельного объекта. Поэтому встречный иск ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» суд находит обоснованным и правомерным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В силу 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, лицо имеет право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность лишь в случае, если на нем находится здание (помещения в нем), принадлежащие нескольким лицам, а также земельный участок является неделимым.

Исходя из указанного, и факта отсутствия в натуре спорных зданий под литерами В, Г, и Д на земельном участке по адресу: <...>, а также ничтожности сделки, в результате которой право истца на спорные здания было зарегистрировано, истец ФИО1 не относится к числу лиц, имеющих право оспаривать договор купли-продажи земельного участка между Администрацией г. Екатеринбурга и ОАО «ПКТИ «Проектстройконструкция». Земельный участок не может быть предоставлен под несуществующие объекты. Поэтому оснований для удовлетворения иска ФИО1 суд не находит.

Относительно требований ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права, суд пришел к следующему:

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав», нарушенное право, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, право собственности на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое, ипотека или иное обременение прекратились, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим. Нарушенные права ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» подлежали судебной защите в рамках требования о признании сделок недействительными. В силу указанного, требования ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 14, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция», Администрации г.Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка отказать.

Встречный иск ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» к ФИО1, Кубарю А. А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи удовлетворить:

признать недействительным договор купли - продажи от 10.05.2011 между ФИО10 и ФИО1 здания проходной, площадью 120,5 квадратных метров литер Д по адресу <...>.

признать недействительным договор купли - продажи от 10.05.2011 между ФИО10 и ФИО1 здания гаража, площадью 52,8 квадратных метров литер Г по адресу <...>.

признать недействительным договор купли - продажи от 10.05.2011 между ФИО10 и ФИО1 здания проходной, площадью 121,2 квадратных метра литер Д по адресу <...>.

В удовлетворении требований ЗАО «ПКТИ «Проектстройконструкция» к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости отказать.

Настоящее решение является основанием для погашения записей о правах ФИО1 на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через суд, вынесший решение, путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение изготовлено в мотивированном виде 28.10.2013

Судья: