Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Голубовской Н.С., при секретаре судебного заседания Яновой В.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» к ФИО1 о взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» о признании договора возмездного оказания услуг недействительным в части,

установил:

ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» обратилось в суд с названным выше иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 был заключен договор возмездного оказания услуг, предметом которого явились действия истца по продаже жилого помещения по адресу: <адрес>, стоимостью 1 260 000 рублей. Стоимость услуг согласована с ответчиком и составляет 100 000 рублей. На протяжении действия договора истцом была продела работа, что подтверждается актами приемки выполненных работ и подписанных ответчиком, однако ответчик в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора и самостоятельно заключила ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи с потенциальным покупателем, который был найден исполнителем. С покупателем был заключен договор о задатке, по которому покупатель внес 10 000 рублей. В соответствии с условиями п.4.1. договора ответчик должен оплатить неустойку в размере 8% от стоимости объекта недвижимости вследствие заключения договора с покупателем, который был найден истцом. Истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 8% от стоимости продаваемого объекта недвижимости в размере 100 800 рублей, а также возместить судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 216 рублей.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика ФИО1 предъявлено встречное исковое заявление о признании договора возмездного оказания услуг недействительным в части, который принят судом в части признания недействительным пункта 4.1 договора возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, регулирующего ответственность заказчика, вмененную ответчику. Встречный иск мотивирован тем, что условие договора не соответствует закону и нарушает права ФИО1 как потребителя услуг.

В ходе судебного разбирательства в качеств третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен ФИО2

В судебном заседании представитель ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» ФИО3, действующий на основании доверенности, первоначальный иск поддержал, указав, что фактически вследствие действий ответчика исполнителем понесены убытки в виде упущенной выгоды, встречный иск не признал.

В судебном заседании ФИО1, ее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, первоначальный иск не признали, встречный иск поддержали по доводам в нем изложенным.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании оставил на разрешение спора на усмотрение суда, указал, что жилое помещение было найдено его женой, в ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» ходил и заключал соглашение о задатке после осмотра квартиры. Доводов о том, что он как потенциальный покупатель был найден агентством недвижимости не привел.

Исследовав материалы гражданского дела, проверив фактическую обоснованность и правомерность исковых требований в пределах заявленных требований, суд находит исковые требования ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» не подлежащими удовлетворению, встречный иск обоснованным.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт», выступившим в качестве исполнителя, и ФИО1, выступившей в качестве клиента, действующей также по доверенности за Р, был заключен договор возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости (л.д.7-12).

Из содержания раздела 1 данного договора следует, что клиент поручает исполнителю оказать услуги по продаже объекта недвижимости – жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 1 260 000 рублей. Для обеспечения надлежащего исполнения условий данного договора клиент предоставляет эксклюзивное право продажи объекта недвижимости и правоустанавливающие документы. Стоимость услуг исполнителя определена в сумме 100 000 рублей (пункт 1.5 договора).

В числе обязанностей исполнителя разделом 2 договора предусмотрены проведение рекламной и организационной работы по продаже объекта, ежедневная публикация фотографий объекта на интернет-сайте исполнителя и других специализированных сайтах по недвижимости, осуществление показа продаваемого объекта потенциальным покупателям и др. обязанности.

В числе обязанностей клиента разделом 3 предусмотрены не обращение клиента в другие агентства недвижимости, оплата задолженности и других обязательных платежей, обеспечение возможности осмотра объекта исполнителем с потенциальными покупателями и др. обязанности.

Из содержания обязательств сторон следует, что с клиента удерживаются 30 000 рублей в день продажи объекта, в том числе до снятия с регистрационного учета лиц, фактически проживающих в жилом помещении (пункт 3.11). В судебном заседании ФИО1 пояснила, что при обращении в ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» последним было гарантировано снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в жилом помещении лиц, однако, никаких действий произведено не было, что обусловило отказ от сделки двух потенциальных покупателей.

В судебном заседании ФИО1 пояснила, что никаких действий по снятию с регистрационного учета проживающих в жилом помещении ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» предпринято не было, данные действия предприняты ею самостоятельно. Данные пояснения представителем ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» не опровергнуты.

Разделом 4 предусмотрены условия ответственности сторон. Согласно п.4.1 клиент выплачивает исполнителю неустойку в размере 8% от стоимости объекта в следующих случаях: при расторжении клиентом в одностороннем порядке договора до окончания срока действия договора, при повышении стоимости объекта в одностороннем порядке или отказа от его продажи, при отказе от сделки лиц, имеющих право собственности или право проживания в объекте, в случае невыполнения обязанностей, предусмотренных разделом 3.1 договора, в случае заключения клиентом договоров купли-продажи, мены, дарения и других договоров по отчуждению объекта продажи с потенциальным покупателем, направленным исполнителем на просмотр объекта, без участия исполнителя, данное условие действует как в период, так и после срока действия договора.

Договор возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подписан ФИО1

Следуя материалам дела, за период работы исполнителя с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписаны промежуточные акты выполнения работ (л.д.14-15), из содержания данных актов следует, что исполнителем оказаны услуги по договору, в числе прочих указано совершение звонков с потенциальными покупателями клиентской базы агентства 17 раз, консультации потенциальных покупателей. Данные акты также подписаны ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 и ФИО1, от имени которой действовала сотрудник агентства недвижимости Ш, заключено соглашение о задатке, из содержания которого следует намерение ФИО2 приобрести квартиру по адресу: <адрес>, внесение 10 000 рублей в качестве задатка (л.д.16).

Суд отмечает, что при заключении данной доверенности Ш действовала на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.73). Данная доверенности оформлена в простой письменной форме, ФИО1 при подписании данной доверенности действовала за себя и как представитель Р

Из содержания доверенности от ДД.ММ.ГГГГ оформленной от имени Р на имя ФИО1 на осуществление действий по продаже квартиры по адресу: <адрес>, исключено передоверие прав по доверенности третьим лицам. В числе полномочий также указано на заключение предварительных договоров по продаже квартиры (л.д.74-76).

В соответствии с положениями ч.3 ст.187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.

Принимая во внимание прямой запрет на передоверие полномочий третьи лицом в силу доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, оформленной от имени Р на имя ФИО1, учитывая несоблюдения формы доверенности, составленной ДД.ММ.ГГГГ, действия ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» по заключению с ФИО2 соглашения о задатке правомерными не являются и правовых последствий в виде обязательства ФИО2, основанного на указанном соглашении о задатке, не повлекли.

В соответствии с пунктом 5.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Из пункта 5.6. данного договора следует, что в случае заключения соглашения о задатке срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ определяется сроком действия соглашения о задатке. Из содержания указанного соглашения о задатке не следует четкий определенный срок его действия, содержится лишь указание на обязательство ФИО2 совершить сделку по приобретению до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку соглашение о задатке по указанным выше причинах правовых последствий не повлекло, установленный в нем срок (ДД.ММ.ГГГГ) не может быть учтен в качестве срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ.

При изложенных обстоятельствах срок действия договора возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах дела имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО1 правоустанавливающих документов (л.д.18). После получения данных документов и написания расписки к ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» в рамках договора от ДД.ММ.ГГГГФИО1 больше не обращалась.

Каких-либо денежных средств за оказанные ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» услуги ФИО1 не оплатила.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей за себя и как представитель Р, и ФИО2, Б, действующих за себя и за несовершеннолетних Б, Б, был заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес> (л.д.94-97). Право собственности Б на жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке (л.д.24-27).

В судебном заседании ФИО1 пояснила, что отказалась от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ее не устроили условия договора об оказании ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» услуг, в частности стоимость услуг и условия наступления ответственности, в совокупности с теми действиями, которые были фактически предприняты исполнителем. Указала, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен юристами бюро технической инвентаризации, иных действий какими-либо юристами при совершении сделки предпринято не было.

Проанализировав обстоятельства спора, суд приходит к убеждению о том, что ФИО1 в одностороннем порядке отказалась от договора возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, действия по продаже жилого помещения семье Б совершены ФИО1 за пределами срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ и после его расторжения ею в одностороннем порядке.

Обращаясь в суд с названным выше иском, ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» нарушение своих прав связало с

При этом, наряду с указанным основанием истец по первоначальному иску фактически также указывает на односторонний отказ ФИО1 от исполнения своих обязательств без возмещения реально понесенных исполнителем затрат.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Закрепленное в ст.421 Гражданского кодекса РФ правило о свободе договора предполагает свободное вступление в договорные правоотношения, выбор сторонами договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей, а также определяет механизм реализации этих прав.

В силу разъяснений пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с положениями ст.32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В силу положений ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положениями ч.1 и ч.2 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Исковой стороной во встречном иске оспорены условия п.4.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая обоснованность доводов встречного иска, суд учитывает приведенные положения закона и полагает, что условие наступления ответственности клиента в виде неустойки за односторонний отказ от исполнения договора закону не соответствует и в силу требований ст.168 ГК РФ является недействительным.

Также в качестве нарушения ФИО1 своих обязательств ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» квалифицировано заключение с клиентом (ФИО2) договора купли-продажи по отчуждению объекта продажи с потенциальным покупателем, направленным исполнителем, без участия исполнителя.

Проверяя действительность данного условия наступления ответственности, а также фактическое нарушение ФИО1 данного условия, суд учитывает следующее.

Доказательств того, что ФИО2 был найден агентством недвижимости приглашен на осмотр жилого помещения именно ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» исковой стороной не представлено. Суд полагает, что, являясь длительное время субъектом коммерческой деятельности на рынке недвижимости, ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» имеет возможности фиксации сведений о потенциальных покупателях, источнике получения потенциальным покупателем информации о продаваемом объекте и о приглашении потенциальных покупателей на осмотр объекта продажи, их присутствии на осмотре объекта именно по приглашению ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт».

Во исполнение судебного запроса о фактически проделанной агентством недвижимости работе последним представлены скриншоты с соответствующих сайтов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (л.д.54,57-59).

Размещение информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информации на соответствующих сайтах о продаже объекта недвижимости, по мнению суда, не свидетельствует о персональной работе с потенциальными клиентами, поскольку доступ к данным сайтам имеет неограниченный круг лиц, которые заинтересованы в приобретении недвижимости, и не связанных какими-либо обязательствами с ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт». В свою очередь, заинтересованные лица, просматривающие общедоступные объявления о продаже объекта недвижимости, по мнению суда, не заинтересованы по общему правилу в каком-либо посредничестве агентства недвижимости. В обратном случае, заинтересованное лицо обратилось бы именно в ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» для подбора объекта недвижимости.

В судебном заседании ФИО2 пояснил, что поиском квартиры занималась его жена, просматривала сайты по продаже объекта недвижимости, о продаже квартиры узнала от знакомых. Суд также учитывает, что ФИО2 в судебном заседании пояснил, что его супруга выразила категорический отказ какого-либо участия ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» при приобретении жилого помещения.

Доказательств того, что семья Б обратилась в агентство недвижимости для подбора объекта недвижимости в материалах дела не имеется. В равной степени не имеется доказательств того, что семья Б являлась потенциальными покупателями и состояли в клиентской базе агентства.

Более того, в рамках настоящего дела ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» не представлено доказательств проведения какой-либо персональной работы с ФИО2 до заключения договора о задатке, а также не представлены доказательства приглашения ФИО2 агентством недвижимости на осмотр жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, либо доказательств участия семьи Б в данном осмотре исключительно в связи с осуществлением агентством недвижимости своих обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании ФИО1 пояснила, что ключи от продаваемой квартиры находись только у нее, указала, что к ней по поводу приобретения квартиры обратилась супруга ФИО2 – Юлия, которая работает в управляющей компании, знала о продаже квартиры. ФИО1 также пояснила, что супруга ФИО2 осматривала квартиру одна без супруга.

Сведения об организации данного осмотра, дате его проведения и способе вызова ФИО2 на осмотр жилого помещения ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» суду не были представлены. О том, что на осмотре квартиры фактически присутствовал представитель агентства недвижимости пояснил ФИО2 в ходе судебного разбирательства, однако, третье лицо не смогло пояснить даты проведения осмотра, указал, что на осмотр жилого помещения его привела супруга, которая знала о продаже данной квартиры от иных лиц. Однако, после проведения осмотра жилого помещения ФИО2 был приглашен ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» в офис для заключения соглашения о задатке.

Суд полагает, что в данной спорной ситуации покупатель квартиры непосредственно обратился к ФИО1 по вопросу приобретения квартиры, однако, с учетом наличия обязательств ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 был вынужден подписать соглашение о задатке. При этом, никаких действий по реальной работе с семьей Б в качестве потенциальных покупателей ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» не проводило, размещение информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информации на соответствующих сайтах о продаже объекта недвижимости такой работой не является по основаниям, указанным выше.

Как указано выше, ч.2 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрен запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Суд полагает, что условие пункта 4.1. об ответственности клиента в случае заключения клиентом договоров купли-продажи, мены, дарения и других договоров по отчуждению объекта продажи с потенциальным покупателем, направленным исполнителем на просмотр объекта, без участия исполнителя, не соответствует закону, поскольку фактически лишает потребителя, имеющего право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, выбора стороны по договору, обуславливая тем самым, дальнейшую правовую связь между потребителем и ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт». Данное положение пункта 4.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ действует как в период, так и после срока действия договора. При этом, потребитель, отказавшийся в одностороннем порядке от договора до его истечения, фактически лишается право заключить договор купли-продажи самостоятельно без участия ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт».

В силу приведенного положение пункта 4.1., предусматривающее ответственность клиента в случае заключения клиентом договоров купли-продажи, мены, дарения и других договоров по отчуждению объекта продажи с потенциальным покупателем, направленным исполнителем на просмотр объекта, без участия исполнителя, не соответствует закону и является недействительным.

Проанализировав обстоятельства спора, исходя из установленных по делу фактических обстоятельств и требований закона, суд не усматривает со стороны ФИО1 совершение действий, которые явились бы основанием для привлечения к договорной ответственности в виде неустойки.

Совокупность собранных по делу доказательств в достаточной степени свидетельствует об отсутствии со стороны ФИО1 нарушений таких условий договора возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, которые соответствуют закону и правомерно закрепляют действительное обязательство ФИО1

Действия истца по одностороннему отказу от договора от ДД.ММ.ГГГГ являются реализацией предусмотренного законом права на подобный отказ. В свою очередь, ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» не лишено право требовать возмещения фактических затрат, понесенных при оказании услуг по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Подобных требований по настоящему делу не заявлено.

Оснований для признания недействительными иных положений пункта 4.1. об условиях наступления ответственности суд не усматривает, поскольку данных нарушений ФИО1 не вменено и не установлено по настоящему делу, иные условия наступления ответственности ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» в качестве основания для привлечения ФИО1 к ответственности не заявлялись.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» к ФИО1 о взыскании неустойки в размере 8 процентов от стоимости продаваемого объекта недвижимости по адресу: <адрес>, в размере 100 800 рублей оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт» удовлетворить.

Признать условия пункта 4.1 договора возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Агентство недвижимости «Авеста-Риэлт», предусматривающие начисления неустойки в размере 8% в случае расторжения клиентом договора в одностороннем порядке до окончания срока действия договора; в случае заключения клиентом договоров купли-продажи, мены, дарения и других договоров по отчуждению объекта продажи с потенциальным покупателем, направленным исполнителем на просмотр объекта, без участия исполнителя, недействительным.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.С. Голубовская

Мотивированное решение изготовлено 25.06.2018