Гражданский кодекс часть 1

Истица ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику и просит суд взыскать с ООО «СПб Реновация» неустойку в двойном размере 900.000 рублей 00 копеек за период просрочки передачи объекта с 01.03.2016 года (пункт 6.2.4 договора) по 16.03.2017 года (дата получения ключей); убытки в размере 48.012 рублей 95 копеек (оплата коммунальных платежей); компенсацию морального вреда в размере 30.000 рублей 00 копеек и штраф согласно Закона РФ «О защите прав потребителей»; расходы на представителя в размере 10.000 рублей 00 копеек; признать акт приема-передачи квартиры от 20 января 2016 года, подписанный в одностороннем порядке застройщиком, недействительным на основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации; установить факт приемки квартиры 16 марта 2017 года.

В обоснование иска указывает, что 21 февраля 2014 года истица как дольщик заключила с ООО «СПб Реновация» Договор участия в долевом строительстве № 09-001-1-Д-Ж-000259 по адресу: **, кадастровый номер ** (территория квартала **), в соответствии с которым 65,04 кв.м. общей площади квартиры с условным номером **, расположенной на **-м этаже, в секции ** жилого дома по вышеуказанному адресу принадлежит истцу. Размер участия составил 4.574.590 рублей 43 копейки. Срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры дольщику исчисляется с получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 29 февраля 2016 года. В соответствии с договором истица оплатила вышеуказанную сумму в полном объеме в размере 1.373.590 рублей 43 копейки за счет собственных средств, в размере 3.201.000 рублей 00 копеек за счет кредитных средств. Квартира не была принята дольщиком 07 августа 2015 года, 16 сентября 2015 года, 22 декабря 2015 года по причине отступлений застройщика от условий договора.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель адвокат Никифорова В.С. по ордеру адвоката и по доверенности от 15.08.2017 года в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «СПб Реновация» ФИО2 по доверенности от 05.04.2017 года в судебное заседание явилась, предоставила возражения против заявленных исковых требований, поскольку квартира передана до 29 февраля 2016 года, просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д.144-157).

Представитель третьего лица отдел по защите прав потребителей Местной администрации Внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга г.Колпино в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен.

Принимая во внимание извещение лиц, участвующих в деле, о месте и времени слушания дела, учитывая, что ходатайств об отложении слушания дела в суд первой инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, суд считает возможным в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело при объявленной явке.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца, возражения ответчика, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 7 указанного закона установлены обязанности застройщика такие как безвозмездное устранение недостатков в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства в одностороннем порядке. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерация каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

Судом установлено, 18 июля 2013 года органом осуществляющим выдачу разрешения на строительство было выдано на имя ООО «СПб Реновация» Разрешение на строительство № 78-06007920-2013 жилого дома, 05 июня 2015 года - Разрешение на ввод дома в эксплуатацию (л.д.166-170).

07 августа 2015 года, 18 сентября 2015 года и 22 декабря 2015 года истица осмотрела квартиру и отказалась ее принять по причине отступления застройщика от условий договора.

20 января 2016 года квартира № ** в доме ** передана застройщиком к дольщику-истице на основании акта приема-передачи. В акте подпись дольщика отсутствует (л.д.46).

Истица получила подписанный застройщиком в одностороннем порядке акт приема-передачи квартиры от 20 января 2016 года.

Вступившим в законную силу 17 января 2017 года решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 15 декабря 2016 года по гражданскому делу №2-3446/16 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СПб Реновация» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании компенсации морального вреда и штрафа постановлено: взыскать в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 33.690 рублей 42 копейки, компенсацию морального вреда 5.000 рублей 00 копеек, штраф 15.000 рублей 00 копеек, расходы на представителя 3.369 рублей 00 копеек, в остальной части исковых требований отказать (л.д.140-143).

Истица получила уведомление от застройщика о возможности получить ключи от квартиры в любое удобное время. В данном уведомлении застройщик указал о том, что акт 20 января 2016 года является действительным. Ключи от квартиры истица получила на следующий день, а именно 16 марта 2017 года.

По настоящее время право собственности истицы на квартиру № ** в доме ** не зарегистрировано. Причины невозможности зарегистрировать право собственности не предоставлены.

Согласно расчёту истицы по состоянию на 16 марта 2017 года период просрочки с 01 марта 2016 года составил 379 дней, размер неустойки составляет 1.212.113 рублей 97 копеек, часть от которой в сумме 900.000 рублей 00 копеек истица просит взыскать за нарушение застройщиком пункта 6.2.4 договора.

Направленная в адрес застройщика претензия получена застройщиком и отказана им в удовлетворении.

В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно разъяснениям, данными Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013 г., исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федеральный закон от 22.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 6 Закона установлено, что объект долевого строительства должен быть передан участнику не позднее срока, предусмотренного договором (ч. 1).

В случае нарушения такого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2).

Согласно ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ, не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В уведомлении от 11 декабря 2015 года застройщик разъяснил участнику долевого строительства последствия уклонения от принятия объекта долевого строительства или отказа от принятия объекта долевого строительства (л.д.44).

На дату составления акта приема-передачи неправомерно уклонялся от его подписания дольщик, поскольку вопрос об уменьшении цены был дольщиком поставлен в судебном порядке только 24 июня 2016 года по истечении четырех месяцев с даты предусмотренной договором передачи квартиры, а мог быть поставлен сразу после возникновения разногласий с застройщиком.

Поскольку у застройщика возникло право на подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке в сроки предусмотренные частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик воспользовался своим правом и передал квартиру до дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства с последующим погашением обязательства перед дольщиком.

При рассмотрении требований истца о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 20 января 2016 года, суд исходит из того, что право истца на отказ от подписания акта приема-передачи объекта строительства возникает только тогда, когда в квартире есть недостатки, делающие ее непригодной для проживания. Однако недостатки, на которые истец ссылается, являются малозначительными и не препятствуют использованию квартиры по назначению.

Поскольку доказательства акта приема-передачи квартиры от 16 марта 2017 года не предоставлены, установить данный факт не возможно. В данном требовании истице надлежит отказать.

Суд не усматривает нарушение права истицы по получению объекта долевого строительства в установленный договором срок, в связи с чем, не нашел основания для удовлетворении требований истицы в части взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства за период с 01 марта 2016 г. (дата, следующая за датой, когда объект строительства должен был быть передан) по 20 января 2016 г. (дата составления одностороннего акта).

В требованиях, вытекающих из Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в части компенсации морального вреда и взыскания штрафа надлежит отказать в виду отсутствия нарушения прав истицы.

Истица указывает на наличие убытков в размере 48.012 рублей 95 копеек связанных с оплатой коммунальных платежей.

Суд исходит из того, что до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации: лица, принявшее от застройщика после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, - и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.14 ст.161 ЖК РФ). Однако доказательства вины застройщика в причинении истице убытков не предоставлены. В требованиях истице о возмещении убытков надлежит отказать.

В силу положений статей 98, 100 ГПК РФ, согласно которым подлежат возмещению расходы той стороны, чьи требования были удовлетворены, в связи с отказом в удовлетворении требований, расходы истицы на услуги представителя возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.15, 166, 309, 404, 406 ГК РФ, п.2 ст.6, 8 Закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", ст.ст. 98, 100, 103, 194-198, 264 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СПб Реновация» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного пунктом 6.2.4 договора № 09-001-1-Д-Ж-000259 от 21 февраля 2014 года участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства с 01 марта 2016 года по 16 марта 2017 года в размере 900.000 рублей 00 копеек, убытков в размере 48.012 рублей 95 копеек, компенсации морального вреда в размере 30.000 рублей 00 копеек, штрафа, расходов на представителя в размере 10.000 рублей 00 копеек - отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СПб Реновация» о признании акта приема-передачи квартиры от 20 января 2016 года, подписанный в одностороннем порядке застройщиком, установлении факта приемки квартиры 16 марта 2017 года – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

решение изготовлено в окончательной форме 16.10.2017 года

Судья Федоришкина Е.В.

Разместить на сайте суда