Гражданский кодекс часть 1

Судья Гурьевского районного суда Калининградской области Кунина А.Ю., при секретаре Сафоновой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агентства по имуществу Калининградской области к ФИО1 об изъятии земельных участков для государственных нужд, определении размера возмещения

У С Т А Н О В И Л:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с указанным выше иском, которым просило изъять в собственность Калининградской области для государственных нужд земельные участки с кадастровыми номерами № площадью <данные изъяты> кв.м. и №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес >, <адрес > образованные путем раздела исходного участка с кадастровым номером №, принадлежащие на праве собственности ФИО1, определить размер возмещения в связи с изъятием указанных выше объектов недвижимости, который составляет за участок № – 69 000 рублей, за участок № – 52 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что согласно постановлению Правительства Калининградской области от 27 июля 2016 года № 381 для реконструкции второй очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) первого этапа строительства – от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к городу Гурьевску подлежат изъятию у ответчика путем выкупа указанные выше земельные участки. В этой связи 15 июня 2018 года ответчику был направлен проект соглашения об изъятии с отчетами об оценке для ознакомления и подписания. До настоящего времени проект соглашения не подписан, что препятствует проведению реконструкции второй очереди кольцевого маршрута.

В судебном заседании представитель Агентства по имуществу Калининградской области ФИО2 исковые требования поддержала по указанным выше доводам и основаниям, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки не известны, ходатайств об отложении не поступало.

Представитель ответчика ФИО1 –ФИО3, возражала против удовлетворения заявленных требований в части выкупной цены изымаемых земельных участков, предложенной Агентством. При определении размера возмещения просила принять во внимание экспертное заключение, выполненное по результатам проведения судебной экспертизы.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентирован главой VII.1. Земельного кодекса РФ, статьями 56.2 – 56.11. В случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение: осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию; направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости, направляют копию решения об изъятии в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи» заказного письма. После уведомления правообладателя изымаемой недвижимости он вправе направить в орган, принявший решение об изъятии, сведения о почтовом адресе для направления данному правообладателю проекта соглашения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

Согласно статье 56.9 Земельного кодекса РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии. Проект такого соглашения направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельный участок и расположенные на них объекты недвижимого имущества. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ответчик ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № площадью <данные изъяты> кв.м, №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, местоположение земельных участков установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес >, <адрес > Земельный участок с кадастровым номером № состоит из двух контуров.

Указанные земельные участки были образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Раздел исходного участка был обусловлен необходимостью изъятия части его территории для реконструкции линейного объекта.

Постановлением Правительства Калининградской области от 17 февраля 2014 года № 65 утверждена Государственная программа Калининградской области «Развитие транспортной системы».

15 мая 2014 года постановлением Правительства Калининградской области от № 286 утвержден проект планировки территории с проектом межевания в его составе для размещения линейного объекта «Реконструкция второй очереди Кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северный обход города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом)» в границах первого этапа строительства - «От транспортной развязки на Московском проспекте, с учетом ее реконструкции, до транспортной развязки на Зеленоградск включительно» (от мостового перехода через реки Старая и Новая Преголя на Южном обходе города Калининграда до км 11+680 существующего километража автомобильной дороги Северный обход города Калининграда).

27 июля 2016 года Правительством Калининградской области для государственных нужд Калининградской области, а именно для реконструкции второй очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) первого этапа строительства – от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к городу Гурьевску, было принято постановление № 381, согласно которому часть принадлежащего ответчику земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>.м., из которого впоследствии были образованы участки № подлежит изъятию для государственных нужд Калининградской области.

15 июня 2018 года ФИО1 письмом № направлены проект соответствующего соглашения об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами № площадью <данные изъяты> кв.м, №, площадью <данные изъяты> кв.м, образованных путем раздела указанного исходного земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес >, <адрес >», и копии отчетов об оценке размера возмещения в связи с изъятием участков, для ознакомления и подписания. Согласно отчету № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 69 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГ, согласно отчету №, составляет 52 000 рублей.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Агентство по имуществу Калининградской области указывает на истечение установленного девяностодневного срока для заключения сторонами соглашения о выкупе объекта, и отказ ФИО1 заключать какие-либо сделки в отношении изымаемой недвижимости на предлагаемых Агентством условиях.

Исследовав доводы сторон относительно заявленных требований, в том числе и стоимости возмещения за изымаемое имущество, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что основанием к принятию Правительством Калининградской области решения об изъятии части принадлежащего на праве собственности ответчику земельного участка с кадастровым номером № явилась необходимость использования такого земельного участка для реконструкции транспортной развязки в Калининградской области, то есть для нужд Калининградской области.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. Пунктом 5 указанной выше статьи установлено, что определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 56.10 Земельного кодекса РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

При обращении в суд Агентством по имуществу Калининградской области были представлены отчеты №.04-33 и №.34 от ДД.ММ.ГГ, выполненные ИП ФИО4, согласно которым размер возмещения за изымаемые у ФИО1 земельные участки с кадастровыми номерами № включающие рыночную стоимость участков, составляет 69 000 рублей и 52 000 рублей соответственно, общий размер возмещения в связи с изъятием двух участков составляет 121 000 рублей. Результаты оценочных работ также являлись предметом экспертизы ООО «РАО «Оценка-Экспертиза» (заключения № и № от ДД.ММ.ГГ).

Сторона ответчика возражала относительно предлагаемой суммы возмещения, представив отчет №, изготовленный 19 июля 2018 года ООО «Партнер-Контракт» по заказу ФИО1 Согласно указанным отчетам рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 18 июля 2018 года составила 1 505 000 рублей, при этом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 856 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 649 000 рублей.

Определением суда от 13 декабря 2018 года по делу была назначена оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков, размера убытков и упущенной выгоды, причиненных изъятием земельных участков, по результатам которой экспертом ООО «Декорум» ФИО5 составлено заключение № от ДД.ММ.ГГ. Согласно выводам эксперта на дату составления заключения рыночная стоимость, размер убытков и размер упущенной выгоды, причиненных собственнику изъятием земельных участков с кадастровыми номерами № составляет 790 000 рублей и 600 000 рублей соответственно.

После проведения по делу судебной экспертизы сторона ответчика окончательно определилась с позиций по заявленному иску относительно стоимости возмещения за изымаемые земельные участки, полагая возможным изъять участки для государственных нужд за сумму 1 390 000 рублей, согласно расчетов, составленных судебным экспертом.

Изучив и проанализировав представленные сторонами отчеты ИП ФИО4, ООО «Партнер-Контракт», заключение эксперта ООО «Декорум», суд приходит к выводу о том, что требования Агентства по имуществу подлежат удовлетворению с учетом определенной судебными экспертом ООО «Декорум» ФИО5 стоимости возмещения за спорные земельные участки в размере 1 390 000 рублей.

Анализ экспертного заключения относительно определения выкупной цены земельных участков свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение стоимости возмещения.

Рыночная стоимость изымаемых участков определена экспертом с использованием метода сравнения продаж, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. В качестве объектов для сравнения были отобраны земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. В качестве единицы сравнения экспертом был принят показатель удельной стоимости участка за единицу его площади – рубль/кв.м. Приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости Гурьевского района на дату оценки по земельным участкам категории земель – земли сельскохозяйственного назначения и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, его количественных и качественных характеристиках.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № экспертом произведен расчет с использованием двенадцати аналогов и следующих корректировок: понижающая корректировка на торг (-16,1%) по отношению ко всем аналогам, понижающая и повышающие корректировки ко всем аналогам на местоположение (район) (в диапазоне от -0,6 % до 16,1%), понижающая корректировка на наличие свободного подъезда к некоторым аналогам (-21,9%). По результатам произведенных экспертом расчетов определена удельная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 59,84 рублей/кв.м, рыночная стоимость указанного земельного участка определена как произведение рыночной стоимости земельного участка за один кв.м и его площади (59,84х13196=789648,64 рубля), что с учетом округления результата математического действия составляет сумму 790 000 рублей.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № экспертом произведен расчет с использованием двенадцати аналогов и следующих корректировок: понижающая корректировка на торг (-16,1%) по отношению ко всем аналогам, понижающая и повышающие корректировки ко всем аналогам на местоположение (район) (в диапазоне от -0,6 % до 16,1%), понижающая корректировка на наличие свободного подъезда к некоторым аналогам (-21,9%). По результатам произведенных экспертом расчетов определена удельная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 59,84 руб/кв.м, рыночная стоимость указанного земельного участка определена как произведение рыночной стоимости земельного участка за один кв.м и его площади (59,84х10000=598400 рублей), что с учетом округления результата математического действия составляет сумму 600 000 рублей.

Ставить указанное экспертное заключение в части определения рыночной стоимости объектов оценки под сомнение у суда оснований не имеется.

Выводы относительно стоимости возмещения в связи с изъятием земельных участков, изложенные в представленных стороной истца отчетах, выполненных ИП ФИО4, не могут быть приняты судом по следующим основаниям.

Представленные стороной истца отчеты № № от 28 апреля 2018 года, выполненные ИП ФИО4, не отражают в полном объеме стоимость затрат в связи с изъятием у ФИО1 земельных участков с кадастровыми номерами №, поскольку специалистом в ходе исследования отобраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам не в полной мере совпадают с объектами оценки. Приведены для исследования аналоги, площадь которых в несколько раз больше площади объектов оценки, что в значительной степени влияет на ликвидность таких участков. Не в полном объеме представлены сведения относительно месторасположения аналогов, без указания названия поселков, на территории которых они расположены.

Отчет № от ДД.ММ.ГГ, выполненный ООО «Партнер-Контракт», и представленный стороной ответчика в качестве возражений относительно предлагаемого Агентством размера возмещения за изъятие земельных участков, также не может быть принят судом во внимание при разрешении требований настоящего иска. Расчет стоимости изымаемых участков был произведен методом сравнения продаж четырех участков, используемых специалистом в качестве аналогов. При определении стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода оценщиком были отобраны аналоги, несопоставимые с объектом оценки по его местонахождению и площади. В качестве одного из аналогов (№ 4) приведен земельный участок, расположенный в городе Гурьевске, тогда как объекты оценки расположены в Гурьевском районе; подобранные аналоги существенно отличаются по площади с объектами оценки. Кроме того, указанный участок является дорогостоящим, и не подлежит использованию в качестве объекта-аналога для сопоставления с оцениваемым объектами надвижимости.

С учетом изложенного выше, выбор оценщиками ООО «Партнер-Контракт», ИП ФИО4 приведенных в отчетах аналогов не позволяет учитывать информацию по таким участкам в качестве актуальной и соответственно объективно определить стоимость изымаемых участков.

В соответствии со статьей 56.11. Земельного кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности. В результате изъятия земельного участка, принадлежащих гражданину на праве собственности, для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина на такое имущество.

При таких обстоятельствах, учитывая, что между сторонами в досудебном порядке не достигнуто соглашение о размере возмещения в связи с изъятием земельного участка, у суда имеются достаточные основания для удовлетворения исковых требований истца в части изъятия принадлежащих ФИО1 земельных участков, определения стоимости возмещения в связи с их изъятием, равного 1 390 000 рублей (790 000 рублей - за земельный участок с кадастровым номером №, 600 000 рублей - за земельный участок с кадастровым номером №), прекращения права собственности на изымаемые объекты недвижимости.

Доводы стороны Агентства по имуществу по Калининградской области о том, что при определении рыночной стоимости изымаемых участков необходимо учитывать ограничения в виде запрета на выполнение регистрационных действий, принятые в рамках возбужденных в отношении ФИО1 исполнительных производств, судом отклоняются. Указанные ограничения по своему характеру не относятся к тем характеристикам участка, которые принимаются оценщиками во внимание при подборе аналогов и определении стоимости возмещения. Кроме того, как пояснила в процессе рассмотрения дела сторона ответчика, данные исполнительные производства окончены в связи с их фактическим исполнением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Агентства по имуществу Калининградской области – удовлетворить в части.

Изъять у ФИО1 в собственность Калининградской области для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес >, <адрес >

Определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером № в сумме 790 000 (семьсот девяносто тысяч) рублей, подлежащей уплате ФИО1 в течение пятнадцати дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес >, <адрес >

Определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером № в сумме 600 000 (шестьсот тысяч) рублей, подлежащей уплате ФИО1 в течение пятнадцати дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес >

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2019 года.

Судья А.Ю. Кунина