Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом г.Саратова к ФИО1 о взыскании задолженности, пени за просрочку платежа по договору аренды,

установил:

Комитет по управлению имущества города Саратова обратился в суд с иском к ФИО1, согласно которому просит взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> за период с 01 июля 2019 года по 28 апреля 2021 года в размере 1421044 рублей 54 копеек, пени за период с 10 октября 2019 года по 21 июня 2021 года в размере 1079979 рублей 53 копеек.

Истец обосновывает свои требования тем, что постановлением администрации муниципального образования «город Саратов» от <Дата><№> ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 5369 кв.м, с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием для строительства магазинов от 500 до 1000 кв.м. Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «город Саратов» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка <№> от <Дата>. Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка <№> от <Дата>, определено, что арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Пунктом 6.2. договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на дату внесения очередного платежа от суммы, подлежащей оплате.

Таким образом, задолженность ФИО1 по арендной плате по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> составляет за период с 01 июля 2019 года по 28 апреля 2021 года в размере 1421044 рублей 54 копеек, пени за период с 10 октября 2019 года по 21 июня 2021 года в размере 1079979 рублей 53 копеек.

Участники процесса в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, администрация муниципального образования «город Саратов» приняла постановление от <Дата><№> о предоставлении ФИО1 в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 5369 кв.м, с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием для строительства магазинов от 500 до 1000 кв.м. Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «город Саратов» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка <№> от <Дата>.

Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Комитет по управлению имущества города Саратова, ссылаясь на то, что ФИО1 в период с 01 июля 2019 года по 28 апреля 2021 года не заплатил за аренду в размере, установленном договором аренды, обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как установлено судом, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного Кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертиз, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в статье 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.

В судебном заседании установлено и не оспаривается представителем ответчика, что из вышеуказанного постановления и договора аренды следует, что вид разрешенного использования передаваемого в аренду земельного участка - для строительства магазинов от 500 до 1000 кв.м.

Вместе с тем, по сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером <№>, имеет вид разрешенного использования: для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

В судебном заседании представитель ответчика подтвердил, что учитывая имеющиеся противоречия между сведениями об объекте недвижимости, ответчик был лишен возможности зарегистрировать указанный договор аренды земельного участка в установленном законом порядке и возможности получить разрешения на выполнение строительных работ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды, предусмотренные пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельствуют о таких недостатках договора аренды, которые исключают выдачу разрешения на строительство. Исправить указанные недостатки должна была Администрация, однако она этого не сделала.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При этом следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Суд, установив, что Администрация не исполнила свою встречную обязанность по предоставлению земельного участка ответчику для реализации цели аренды по договору <№> от <Дата>, ответчик по вине арендодателя не мог использовать и не использовал спорный земельный участок для строительства в отсутствие государственной регистрации договора аренды, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований комитета по управлению имущества города Саратова к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> за период с 01 июля 2019 года по 28 апреля 2021 года в размере 1421044 рублей 54 копеек, пени за период с 10 октября 2019 года по 21 июня 2021 года в размере 1079979 рублей 53 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом г.Саратова к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> за период с 01 июля 2019 года по 28 апреля 2021 года в размере 1421044 рублей 54 копеек, пени за период с 10 октября 2019 года по 21 июня 2021 года в размере 1079979 рублей 53 копеек, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Г. Московских