Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АМ Воронеж» ОГРН <данные изъяты> о взыскании задолженности по договору аренды, задолженности по коммунальным платежам, пени по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, судебных расходов, и встречному иску ООО «АМ Воронеж» ОГРН <данные изъяты> к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании части обеспечительного платежа по договору аренды, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате <данные изъяты>., задолженность по коммунальным платежам-<данные изъяты>., пени по договору- <данные изъяты>., проценты за пользование чужими денежными средствами- <данные изъяты> руб., убытки-<данные изъяты>., возврат госпошлины; впоследствии уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате - <данные изъяты>., задолженность по коммунальным платежам-<данные изъяты>., пени по договору- <данные изъяты>. за период с 06.1113 по 24.04.14, проценты за пользование чужими денежными средствами- <данные изъяты>., убытки-<данные изъяты>., возврат госпошлины.

В обоснование своих требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежало нежилое помещение <данные изъяты> расположенное в <адрес> по адресу <адрес>, о чем ему ДД.ММ.ГГГГг. выдано свидетельство о государственной регистрации права серия <данные изъяты>. Данное помещение было предоставлено им в аренду ответчику ООО «AM Воронеж» на основании договора аренды <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГг. (далее- договор), зарегистрированного в установленном законом порядке 01.10.2013г., номер регистрации: <данные изъяты>. Помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГг. для размещения магазина по продаже продовольственных и непродовольственных товаров (в том числе по розничной продаже алкогольной продукции), а также для использования под склад и офис, срок аренды 5 лет. В соответствии с п. 4.1. договора, арендная плата составляет <данные изъяты> (включая НДФЛ) в месяц. Ответчику предоставлялись «арендные каникулы» в течении <данные изъяты> для осуществления ремонта в помещении, в течении которых арендная плата не начисляется. Обязанность по уплате арендных платежей возникла у Ответчика с 18.10.2013г. Ответчик арендную плату в течении действия договора не вносил.

В ходе рассмотрения дела истец и его представитель исковые требования поддерживали полностью по доводам, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание истец не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца в судебное заседание не явился о месте и времени рассмотрения дела был извещен судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «Эталон Альянс» не явился о месте и времени рассмотрения дела был извещен судом надлежащим образом.

Представитель ответчика заявленный истцом иск признал частично в сумме <данные изъяты>.– т.е. в сумме арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по 22.11.2013, т.к., по мнению представителя ответчика, фактически помещение было передано только по акту приема-передачи от 23.10.2013, с учетом «арендных каникул» (п. 3.1 договора), начало уплаты арендной платы с 17.11.13, а ДД.ММ.ГГГГ договорные отношения сторон были фактически прекращены, полагая иск необоснованным в остальной части, и ответчик в свою очередь обратился со встречным иском, которым просил взыскать с истца <данные изъяты>. – часть обеспечительного платежа за минусом суммы <данные изъяты>, которая подлежит выплате истцу в качестве арендной платы (п. 3.4 договора), пеню за неисполнение обязательств, предусмотренных п.п.6.1.1, 6.1.4,6.1.6 договора, несвоевременную передачу помещения по акту приема-передачи за период 03.10 по 22.11.2013- 32.22 руб., почтовые расходы <данные изъяты>., проценты аз пользование чужими денежными средствами -частью обеспечительного платежа <данные изъяты>. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ -<данные изъяты>., убытки вследствие бездействия истца ФИО1 – стоимость риэлтерских услуг за подбор помещения-<данные изъяты>., возврат госпошлины, расторгнуть договор аренды с истцом №1-В от ДД.ММ.ГГГГг., указывая на следующее: после заключения договора с истцом и передачи помещения ответчик в лице своих служащих на сайте Лицензионной палаты <адрес> ознакомился с информацией для получения лицензии на право розничной реализации алкогольной продукции, из которой узнал, что должен предоставить, в том числе, техническую документацию на помещение, предполагаемое для использования в качестве магазина для реализации алкогольной продукции, помещение должно иметь складское помещение. После этого ответчик подготовил проект перепланировки арендованного помещения и обратился к истцу о согласовании перепланировки и получении документов на помещение- кадастрового и технического паспорта. Истец не согласовал перепланировку и не передал документы, в силу чего ответчик не смог получит лицензию и организовать торговлю алкогольной продукцией, для чего предполагал использовать арендованное помещение, заключая договор аренды. Ответчик передал спорное помещение истцу по акту приема-передачи от 04.12.13, с этого момента все договорные отношения прекращены, фактически они прекращены 22.11.13, с этого момента ответчик и просит расторгнуть договор.

Выслушав представителя ответчика, исследовав представленные суду доказательства, суд приходит к следующему:

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд полагает установленным, что истцу на праве собственности принадлежало нежилое помещение №44, расположенное в <адрес> по адресу <адрес>, о чем ему ДД.ММ.ГГГГг. выдано свидетельство о государственной регистрации права серия <данные изъяты> <данные изъяты> Данное помещение было предоставлено им в аренду ответчику ООО «AM Воронеж» на основании договора аренды №1-В от ДД.ММ.ГГГГг. (далее- договор), зарегистрированного в установленном законом порядке 01.10.2013г., номер регистрации: <данные изъяты>-931. Помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГг. для размещения магазина по продаже продовольственных и непродовольственных товаров (в том числе по розничной продаже алкогольной продукции), а также для использования под склад и офис, срок аренды 5 лет. В соответствии с п. 4.1. договора, арендная плата составляет <данные изъяты> (включая НДФЛ) в месяц. Ответчику предоставлялись «арендные каникулы» в течении 45 дней со дня передачи помещения для осуществления ремонта, в течении которых арендная плата не начисляется. Арендная плата производится не позднее 10 числа следующего месяца.

Договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком арендная плата не вносилась в период действия договора. Ответчик внес истцу обеспечительный платеж в сумме <данные изъяты>. 13.09.2013г. платежным поручением <данные изъяты>.

Эти обстоятельства признаны сторонами, подтверждаются исследованными доказательствами.

Суд также приходит к следующим выводам:

1.Спорное помещение находилось в пользовании ответчика ООО «АМ Воронеж» с 04.09. по 04.12.2013г.

Представитель ответчика заявил, что арендованное помещение было фактически передано истцом ответчику по акту приема- передачи от 23.10.2013г., ранее составленный и подписанный сторонами акт приема-передачи от 04.09.2013г. носил формальный характер, был оформлен только для передачи в орган государственной регистрации для регистрации договора долгосрочной аренды.

Истец утверждал, что помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ г.

Суд приходит к выводу в этом случае о передаче помещения по акту от 04.09.2013г., т.к. в соответствие с п. 5.1 договора передача имущества осуществляется в течении трех рабочих дней с момента подписания договора аренды, акт был подписан сторонами без возражений, передан вместе с договором ДД.ММ.ГГГГ в орган госрегистрации, что подтверждается сторонами, и материалами дела правоустанавливающих документов № <данные изъяты>, хотя акт приема передачи не является документом, представление которого в орган госрегистрации является обязательным, хотя ответчик заявил такой акт был необходим для осуществления регистрации и был для этого составлен формально.

Ответчик также заявил, что ДД.ММ.ГГГГ передал истцу спорное помещение, т.к. не мог и не смог бы в дальнейшем использовать его по предполагаемому им при заключении договора назначению в качестве магазина по продаже алкогольной продукции в следствии неисполнения договорных обязанностей со стороны истца.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к истцу с просьбой передать необходимые документы и согласовать перепланировку помещения, одновременно рассмотреть вопрос о продлении срока, в течении которого не начисляется арендная плата (л.д. 92)

Ответа на это предложение от истца не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к истцу о расторжении договора аренды и передаче помещения, приложив подписанные им соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещения (л.д. 93,94,95)

ДД.ММ.ГГГГ истец сообщил ответчику, что согласен на расторжение договора после погашения задолженности по арендной плате, заявил, что кадастровый паспорт им был передан ответчику, передача технического паспорта не предусмотрена договором, отказывает в продлении срока, в течении которого не начисляется арендная плата, обеспечительный платеж оставляет себе в счет обеспечения убытков (л.д. 122)

ДД.ММ.ГГГГ истец потребовал погашения арендной платы за октябрь-ноябрь 2013г. (л.д. 11)

Начисление арендной платы прекращается с момента возврата помещения Арендодателю, а если тот уклоняется от принятия помещения- с момента когда возврат помещения и согласно уведомления арендатора должен был произойти (п.3.1 Договора).

Истец не отрицал изложенные обстоятельства.

Суд приходит к выводу, что помещение было возвращено истцу по акту приема-передачи от 04.12.13, т.к. истец фактически отказал ответчику в согласовании перепланировки помещения, без которой ответчик не мог использовать его для розничной реализации алкогольной продукции.

Согласно п.3.1 договора арендная плата не начисляется и не оплачивается в течении 45 дней с момента передачи помещения по акту приема передачи, арендная плата, следовательно, подлежала начислению с 19.10.2013г. ( ДД.ММ.ГГГГ + 45 календарных дней- 18.10.13, начало начисления арендной платы со следующего дня, т.е. 19.10.13, истцом дата начала начисления арендной платы ошибочно исчислена с 18.10.13). Истец просил взыскать задолженность по договору аренды с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.13.

Ответчик признал свою обязанность по уплате арендной платы за время фактического нахождения спорного помещения в его пользовании, но определил этот период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата, которую ответчик предложил ситцу считать последним днем действия договора), что суд полагает необоснованным.

сумма арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила:

За октябрь 2013 -<данные изъяты>.

За ноябрь 2013 – <данные изъяты>.

За декабрь 2013- <данные изъяты>.

Итого 392247,68 руб. <данные изъяты>.)

В зачет этой суммы подлежит сумма обеспечительного платежа, переданная ответчиком истцу согласно п. 3.ДД.ММ.ГГГГ11 руб. и удержанная ответчиком платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу истца сумма НДФЛ 32935 руб.- всего <данные изъяты>. Порядок расчетов, по которому сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной плате при окончательном расчете на момент прекращения договорных отношений, признал и ответчик.

Сумма арендной платы к взысканию таким образом составит <данные изъяты>. =<данные изъяты>

В силу ст. ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), т.е. определенной денежной суммой, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или просрочки исполнения обязательств.

Договором сторон установлено, что в случае нарушения Арендатором сроков выплаты арендных платежей, последний выплачивает Арендодателю пеню за просрочку оплаты в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Первым днем просрочки является день, следующий за последним днем срока оплаты по Договору (10 число следующего месяца) ( п. 8.4 Договора)

Сумма договорной пени в таком случае составит:

<данные изъяты> (арендная плата за октябрь) х 164 дн. ( с ДД.ММ.ГГГГ по 24.04.2014г.) х 0,001 =<данные изъяты>.

<данные изъяты> ( часть арендной платы за ноябрь 2013г. не погашенной зачетом обеспечительного платежа, при этом истец фактически оставил сумму обеспечительного платежа за собой, что следует из его заявления от 09.12.13, обеспечительный платеж не вносился на специальный счет, предполагающий его сохранность в течении действия договора) х 134 дн. ( с ДД.ММ.ГГГГ по 24.04.2014г.) х 0,001 = <данные изъяты>.

Итого пени <данные изъяты>. (<данные изъяты>.)

Ответчик просил снизит размер пени с учетом обстоятельств дела, в частности нарушением обязательств ответчиком, повлекшим, в том числе, спор сторон.

Исходя из права, предоставленного суду положениями статьи 333 ГК РФ, суд находит сумму пени, начисленную истцом, несоразмерной последствиям нарушения обязательств, в связи с чем считает возможным уменьшить ее до суммы <данные изъяты>, в остальной части требования о взыскании пени отказать.

2. С ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.2013г. истцу ООО УК «Атмосфера» начислены оплата комплексного управления и коммунальные платежи за спорное помещение в сумме <данные изъяты> (л.д. 12), которые согласно сообщения ООО УК «Атмосфера» тот оплатил до 07.02.14

В силу п. 3.1 договора об уплате арендатором арендодателю коммунальных расходов, что не входит в арендную плату, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию коммунальные платежи за три месяца, оплаченные истцом, т.е. в следующей сумме:

За сентябрь 2013 -<данные изъяты>

За октябрь 2013 -<данные изъяты>

За ноябрь 2013 – <данные изъяты>.

За декабрь 2013- <данные изъяты>.

Итого: <данные изъяты>

3.В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.

Так истец просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами- <данные изъяты>. и убытки-<данные изъяты>.

При наличии в договоре условия о размере неустойки, подлежащей уплате в случае просрочки исполнения денежного обязательства, кредитор вправе выбирать между применением договорной неустойки и процентов, установленных ст. 395 ГК РФ (абз. 2 п. 6 Постановления Пленума ВС РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от ДД.ММ.ГГГГ "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами"). Истец, как следует из характера его требований, заявил о взыскании пени, что исключает взыскание процентов, установленных ст. 395 ГК РФ.

Указывая на причинение ему убытков, истец сослался на то, что он имеет неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч.2 ст. 15 ГКРФ), но доказательств заявленного требования по делу не представил.

4. встречные требования ответчика ООО «АМ Воронеж» удовлетворению не подлежат.

Так <данные изъяты>. – часть обеспечительного платежа (п. 3.4 договора) суд полагал в общей сумме обеспечительного платежа подлежащим зачету не выплаченной ответчиком задолженности по арендной плате по мотивам, уже изложенным. По этой причине отсутствуют и основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами -частью обеспечительного платежа <данные изъяты>. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>

В части требования о взыскании пени за неисполнение обязательств, предусмотренных п.п.6.1.1, 6.1.4,6.1.6 договора, несвоевременную передачу помещения по акту приема-передачи за период 03.10 по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>. и почтовых расходов в сумме <данные изъяты>., суд исходит из следующего.

Согласно статье 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Как заявил представитель ответчика, в силу лицензионных требований для организации работы магазина по продаже алкогольной продукции владелец магазина должен предоставить в лицензионный орган техническую документацию на помещение магазина, помещение магазина должно иметь складское помещение. Ответчик при заключении договора аренды предполагал, что это не является необходимыми условиями, в частности, то, что помещение не имеет планировки с выделением складского помещения.

Истец должен был передать ответчику в течении трех дней с момента подписания договора поэтажный план БТИ, экспликацию БТИ, кадастровый план в копиях (п.6.1.1 Договора)

Передачу документов ответчик отрицал, истец заявил, что документы передавал, акт приема передачи -помещения подписан сторонами без возражений, требование о передаче документов ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ ( даты подписания акта приема-передачи помещения) до ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу не предъявлялись.

Согласно п. 6.1.4 истец был обязан передать ответчику по его требованию необходимую документацию для оформления лицензий, переустройства, перепланировки и переоборудования помещения.

Согласно п. 6.1.6 не позднее семи дней с момента получения письменного запроса Арендатора в письменной форме Арендатор должен согласовывать Арендатору производимые Арендатором переустройства, переоборудования и перепланировки Помещения. Однако в рассматриваемом случае заявление о согласовании перепланировки сопровождено ответчиком требованием о продлении срока периода, в течении которого не начисляется арендная плата – вместо 45 дней - без указания определенного срока, а в случае несогласия истца- о досрочном расторжении договора ( л.д.92). В связи с этим суд не усматривает со стороны истца нарушений договора, ответственность за совершение которых предусмотрена п. 8,6 договора.

В части требования о взыскании убытков вследствие бездействия истца ФИО1 в виде стоимости риэлтерских услуг за подбор помещения в сумме <данные изъяты>. суд исходит из следующего.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 ГК РФ)..

Как следует из материалов дела и объяснений представителя ответчика ответчик 09.08.2013г. заключил договор с ООО «Радуга» на поиск и подбор помещения исходя из требований заказчика, в т.ч. соответствующее требованиям для розничной продажи алкогольной продукции. ДД.ММ.ГГГГ ответчик и ООО «Радуга» подписали акт просмотра помещения истца, а 14.10.2013г.- акт приема передачи оказанных услуг, ответчик оплатил услуги ООО «Радуга» за подбор помещения истца ответчику. Таким образом, ответчик ООО «АМ Воронеж» по состоянию на 14.10.2013г. признавал, что помещение истца отвечает требованиям по его использованию в качестве магазина по розничной продаже алкогольной продукции. В связи с этим доводы ответчика, о том, что истец передал помещение, не отвечающее целевому назначению, предусмотренному договором, не может быть принято во внимание. Доказательств несоответствия спорного помещения лицензионным требования для розничной торговли алкогольной продукцией ответчик не представил. Заблуждение ответчика в отношении лицензионных требований, как части требований к помещению, не может повлечь ответственность истца. Последующие разногласия сторон, повлекшие за собой требование о расторжении договора и передачу помещения арендатором арендодателю нельзя расценить как основание для признания суммы, уплаченной ООО «Радуга» в качестве убытков ответчика.

Требование о расторжении договора аренды, заявленное к истцу не может быть удовлетворено, т.к. собственником спорного помещения с 27.02.2014г. является ООО «Эталон Альянс», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.06.14.

Ответчик обратился со встречным требованием о расторжении договора только 20.05.2014.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(ст. 608 ГК РФ).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Это не лишает ответчика право на обращение с иском к надлежащему ответчику.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ст. 98 ГПК РФ).

В пользу истца подлежит взысканию с ответчика возврат госпошлины от суммы удовлетворенных требований ( <данные изъяты>.), т.е. – <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ООО «АМ Воронеж» ОГРН <***> в пользу ФИО1:

-задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты>.,

-пени в сумме <данные изъяты>

-расходы по оплате коммунальных платежей в сумме <данные изъяты>

-расходы по оплате государственной пошлины в сумме - <данные изъяты>

всего взыскать <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В иске ООО «АМ Воронеж» <данные изъяты> к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании части обеспечительного платежа по договору аренды, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца через <адрес>ый суд <адрес>.

Решение изготовлено в окончательном виде ДД.ММ.ГГГГг.

И.о. судьи Саблин В.В.