Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», указав, что <дата изъята> между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-280, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи <адрес изъят> расположенной на 11 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20 –этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО4<адрес изъят> (5 дом). Цена квартиры установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 2 197 430 рублей.

<дата изъята>ФИО3 и ФИО2 заключили договор № У-6402 об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения.

ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате стоимости жилого помещения в размере 2 197 430 рублей и 296 950 рублей исполнила в полном объеме.

По соглашению об изменении договора от <дата изъята> стороны пришли к соглашению дополнить преамбулу предварительного договора купли-продажи жилого помещения №Н5-280 от <дата изъята> абзацем следующего содержания: «Настоящий предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-280 от <дата изъята> заключается от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» в соответствии с положениями агентского договора от <дата изъята> и дополнительных соглашений к нему, заключенных между «продавцом» (агентом) и ООО «Молодежный» (принципал)».

Соглашением об изменении договора от <дата изъята> стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца, но не позднее <дата изъята>.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-280 от <дата изъята> был подписан от имени ООО «ЖК Молодежный» - ООО «ФОН-Ривьера», который действовал на условиях агентского договора от <дата изъята>.

Поскольку обязательства по внесению оплаты за жилое помещение в полном объеме исполнены, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.

Однако в нарушение условий договора ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность истца в установленные сроки.

На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-280 от <дата изъята>, в отношении двухкомнатной <адрес изъят>, расположенной в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО4<адрес изъят> (5 дом), номер секции 1, количество этажей в секции 20, количество комнат 2, общей площадью 59,39 кв.м, жилая площадь 31,04 кв.м, этаж 11 заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» и ФИО2 - договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя, который исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика, в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от <дата изъята> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что <дата изъята> между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-280, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи <адрес изъят> расположенной на 11 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20 –этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО4<адрес изъят> (5 дом). Цена квартиры установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 2 197 430 (два миллиона сто девяносто семь тысяч четыреста тридцать) рублей.

По соглашению об изменении договора от <дата изъята> стороны пришли к соглашению дополнить преамбулу предварительного договора купли-продажи жилого помещения №Н5-280 от <дата изъята> следующим абзацем «Настоящий предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-280 от <дата изъята> заключается от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» в соответствии с положениями агентского договора от <дата изъята> и дополнительных соглашений к нему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> №Н5-280 является истец.

Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанного договора следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости – <адрес изъят> истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

Отсутствие у истца задолженности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> №Н5-280 подтверждается справкой ответчика об отсутствии задолженности.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объекта недвижимости.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от <дата изъята> № Н5-280 и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом <номер изъят>ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный 16-18-20-этажный кирпичный жилой дом по улице ФИО4<адрес изъят> и передать квартиру в данном доме. Более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения должна была быть произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование истца, заключившего предварительный договор купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, подлежащим государственной регистрации удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № Н5-280, в отношении двухкомнатной <адрес изъят>, расположенной на 11 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20- этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО4<адрес изъят> (5 дом), общей площадью 59,39 кв.м, жилой площадью 31,04 кв.м, заключенный между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» -договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения <дата изъята> № Н5-280, заключенного между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в качестве договора участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Советский районный суд <адрес изъят> в течение одного месяца.

Судья ФИО5

районного суда <адрес изъят> /подпись/ С.С. Курникова

Копия верна, судья С.С. Курникова

Мотивированное решение изготовлено <дата изъята>.