Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лубниной Елены Ивановны к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Север-Инвест» о признании незаконным прекращения исполнения обязанностей по управлению многоквартирным жилым домом, возложении обязанности возобновить управление многоквартирным жилым домом,

установил:

Лубнина Е.И. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Север-Инвест» (далее – ООО «УК «Север-Инвест») в котором с учетом уточнения требований, просила признать незаконным прекращение ООО «УК «Север-Инвест» исполнения обязанности по управлению домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме № по <адрес>, возложить на ответчика обязанность возобновить исполнение обязанности по управлению домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В обоснование иска указано, что истец является собственником доли в квартире № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> на основании решения общего собрания собственников помещений от 18.11.2014 года в спорном многоквартирном доме в качестве управляющей организации была избрана ООО «УК «Север-Инвест» с которой заключен договор управления от 01 декабря 2014 года сроком действия на 3 года, с 01.12.2017 года действие указанного договора управления было прекращено, с указанного времени ответчик прекратил оказывать услуги по управлению домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в спорном многоквартирном доме, не регистрирует и не выполняет заявки жильцов дома на качество предоставлений коммунальных услуг, на аварийные случаи, также не убираются лестничные клетки и придомовая территория, не выставляются счета, не производится обследование вентиляционных каналов, дымоходов, газового оборудования, истец полагает, что указанные действия ответчика являются незаконными и несоответствующими закону.

В судебном заседании Лубнина Е.И. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснила, что с 2014 года управление жилым домом № по <адрес> осуществляет ООО «УК «Север-Инвест». В феврале 2017 года ООО «УК «Север-Инвест» было проведено собрание с собственниками данного многоквартирного дома, на котором было предложено жильцам перейти на непосредственное управление жилым домом, против чего жильцы дома возражали. 10.07.2017 года от ответчика было получено уведомление о прекращении договора управления по истечение его срока. 03.12.2017 года обратившись в ООО «УК «Север-Инвест» в связи с тем, что перестал убираться дворник, был получен ответ о том, что срок договора управления истек. Факт того, что срок действия договора управления истек, не оспаривает, но полагает, что управляющая компания должна продолжать управление спорным жилым домом. В марте 2018 года собрание собственников многоквартирного дома было проведено, на нем было принято решение об избрании вновь ООО «УК «Север-Инвест» в качестве управляющей компании, однако с указанным решением в управляющую компанию не обращались, заключить с жильцами дома договор управления не предлагали. Также пояснила, что Администрация ТМР после прекращения договора управления инициировала проведение собрания собственников помещений МКД, но оно не состоялось. Потом администрацией был объявлен конкурс по отбору управляющей организации, но ни одна управляющая компания на конкурс не заявилась. Просила признать незаконным прекращение исполнения обязанностей по управлению многоквартирным домом ответчиком и возложить на него обязанность по исполнению обязанностей по управлению многоквартирным домом на основании ч.3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ.

Представитель ответчика по доверенности ООО «УК «Север-Инвест» Ахмедьянова М.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление, поддержала, дополнительно пояснила, что ООО «УК «Север-Инвест» была учреждена 27 октября 2014 года, 18 ноября 2014 года на основании протокола общего собрания собственников дома № <адрес> ООО «УК «Север-Инвест» была выбрана управляющей организацией, которая в рамках статьи 162 ЖК РФ заключило с собственниками дома договор управления от 01 декабря 2014 года, ранее отношений по управлению данным домом не было. По условиям договора управления срок действия указанного договора составил 3 года с 01 декабря 2014 года по 30 ноября 2017 года (пункт 6.1. договора управления). Пункт 6.2. договора управления предусматривал, что договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 2 месяца до окончания срока его действия ни одна из Сторон не заявит о его расторжении. Все собственники указанного дома были уведомлены ответчиком об отказе от пролонгации, начиная с февраля 2017 года на собрании собственников дома, с июля 2017 года, путем направления почтовых извещений и вручения уведомлений лично. В доме, где проживает истец три квартиры являются муниципальными: № 3, 6, 13 Администрация Тутаевского муниципального района была уведомлена 21.08.2017 года. В соответствии с п.6,п.8 ст.162 ЖК РФ, ст. 407 ГК РФ, п.3 ст. 425 ГК РФ управляющая организация как одна из сторон договора вправе была направить заявление о прекращении договора управления (не пролонгировать договор) в связи с истечением срока его действия. При этом из содержания направленных в адрес собственников уведомлений следует, что ООО «УК «Север-Инвест» уведомляло их именно о прекращении действия договора, а не о его расторжении. Управляющая организация ясно выразила свою волю, направленную на отказ от продления действия договоров на новый срок. Договор управления прекратил свое действие 01 декабря 2017 года. Ссылки истца на отсутствие у ООО «УК «Север-Инвест» права на отказ от договора, в настоящем случае безотносительны, истец не оспаривает факт получения уведомления о прекращении договора управления, а подтверждает надлежащее уведомление за 9 месяцев до даты прекращения договора. Указанного времени было достаточно, чтобы воспользоваться правом собрать собрание собственников и выбрать другой способ управления и (или) новую управляющую организацию до истечения срока управления. Руководством ответчика до жителей дома, где проживает истец, была доведена эта информация и предложено перейти на непосредственную форму управления или выбрать новую управляющую компанию. 29.11.2017 года уведомление об исключении многоквартирного дома <адрес> было направлено в Департамент государственного жилищного надзора Ярославской области, который приказом №ЛИЦ 17/1323 от 12.12.2017 года исключил сведения об указанном доме из перечня многоквартирных домов. Истец считает, что прекращение ответчиком исполнения обязанностей по управлению данным многоквартирным домом с 01.12.2017 года является бездействием ответчиком, так как события, перечисленные в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не наступили, что является незаконным, влечет нарушение прав и законных интересов жителей названного дома. Доводы истца сводятся к тому, что управляющая компания обязана управлять многоквартирным домом без договора управления с 01 декабря 2017 года и до наступления событий, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Это противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Полагает, что исключение сведений из реестра применяется только к лицензиатам, которые имеют административные наказания, вынесенные судом два и более раза, что существенно отличает случаи, когда вносятся изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации на основании заключения, прекращения, расторжения договора управления многоквартирным домом лицензиата. Договор управления многоквартирным домом считается прекращенным с даты, указанной в договоре, следовательно, управляющая организация прекращает управление многоквартирным домом с даты указанной в договоре. В соответствии со ст.ст. 162, 198, 200 ЖК РФ, ст.ст. 407, 425 ГК РФ, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица - Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области, по доверенности Вологдина В.В. в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие, ранее в судебном заседании решение по заявленным исковым требованиям оставила на усмотрение суда, пояснив, что муниципальному образованию принадлежат квартиры № в спорном жилом доме, они находятся в собственности городского поселения Тутаев, а Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области были переданы полномочия Администрации городского поселения Тутаев согласно соглашению. Администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области была уведомлена Департаментом Госжилнадзора ЯО об исключении спорного многоквартирного дома из реестра лицензий. В соответствии со ст.200 ЖК РФ в таком случае муниципальное образование обязано в течении 15 дней провести собрание собственников жилых помещений, если оно признается несостоявшимся, проводится конкурс, 19 января 2017 года было проведено данное собрание собственников многоквартирного жилого дома, которое было признано несостоявшимся, так как никто из жителей не вышел, в связи с чем в настоящее время готовятся документы для проведения конкурса на выбор управляющей компании для данного дома. Считает, что согласно ЖК РФ управляющая компания имела право уведомить жителей, обслуживаемого дома об истечении срока договора управления, и данной управляющей компанией процедура прекращения договора была соблюдена.

Третьи лица - представитель Администрации городского поселения Тутаев, представитель Департамента государственного жилищного надзора Ярославской области, Сорокина Т.Н., Корзина И.В., Волнухина В.В., Карасев А.О., Абрамова И.А., Забористов Д.А., Шабунина Т.А., Борисова Н.Г., Козинская Г.А., Нестерова Е.А., Кошкина З.М., Прокофьева Е.А. в судебное заседание не явились, извещались о месте и времени судебного разбирательства, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили.

Третье лицо Смирнова Е.Ф. в судебное заседание не явилась, извещалась о месте и времени судебного разбирательства, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Выслушав истца, представителя ответчика по доверенности Ахмедьянову М.Н., исследовав письменные материалы дела, оценив все в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец Лубнина (до заключения брака Гидаева) является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры № в многоквартирном доме № по <адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 76-АА №369579 от 21 июня 2006 г. ( том №1 л.д. 16).

01 декабря 2014 года между собственниками помещений многоквартирного дома № по <адрес> и ООО «УК «Север-Инвест» заключен договор управления, в соответствии с условиями которого управляющая организация по заданию собственников жилых/не жилых помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в границах эксплуатационной ответственности, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 1.1.). В соответствии с пунктом 6.1. указанный договор управления заключен сроком на 3 (три) года и вступает в силу с 01 декабря 2014 года. Согласно пункта 6.2. указанный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 2 месяца до окончания срока его действия ни одна из Сторон не заявит о его расторжении ( том №1 л.д. 42-67).

Как следует из пояснений истца и представителя ответчика в судебном заседании, в феврале 2017 года ООО «УК «Север-Инвест» на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома № по <адрес> заявило о намерении прекратить управление данным многоквартирным домом по окончании срока действия договора.

3 июля 2017 года ООО «УК « Север-Инвест» направило заявление о прекращении договора об управлении многоквартирным домом собственникам помещений спорного многоквартирного дома - Козинской Г.А., Борисовой Н.Г. Шабуниной Т.А., Смирновой Е.Ф., Никифоровой А.В., Забористову Д.А., Абрамову М.А., Абрамовой Д.А., Абрамовой И.А., Гидаеву Н.В., Гидаевой (Лубниной) Е.И., Карасеву А.О., Волнухиной В.В., Кошкиной З.М., Сорокиной Т.Н., Прокофьевой Е.А., и 21.08.2017 г. в Администрацию Тутаевского муниципального района, то есть более чем за 2 месяца до окончания срока действия договора (том №2 л.д. 25-54). Истцом указанные обстоятельства не оспаривались.

В соответствии с ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

29 ноября 2017 года 2017 года ООО «УК « Север-Инвест» направило в Департамент государственного жилищного надзора уведомление об исключении из перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат на основании лицензии рег. №076-000027 от 21.04.2015 года сведений об управлении многоквартирным домом № по <адрес>

Частью 3 статьи 198 ЖК РФ предусмотрено, что орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации установлен приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 938/пр от 25.12.2015 года.

Приказом №ЛИЦ17/1323 от 12.12.2017 года «О внесении изменений в реестр лицензий Ярославской области» Департамент ГЖН ЯО исключил сведения о спорном многоквартирном доме из перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «УК «Север-Инвест» ИНН:7611023950 (регистрационный номер №076-000027 от 21.04.2015) на предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами (том. №2 л.д. 2-3).

Процедура прекращения ООО «УК «Север-Инвест» деятельности по управлению многоквартирным жилым домом, предусмотренная указанными выше положениями закона, истцом не оспаривалась. Вместе с тем, заявляя указанные исковые требования, истец полагает, что в соответствии с положениями части 3 статьи 200 ЖК РФ ответчик не вправе прекратить управление многоквартирным жилым домом после истечения срока, на который был заключен договор управления.

Оценивая указанные доводы, суд приходит к выводу о том, что они являются ошибочными, основанными на неверном толковании норм права, в связи с чем отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Частью 2 статьи 198 ЖК РФ установлены основания для внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации при заключении, прекращении, расторжении договора управления многоквартирным домом лицензиата.

В ч. 5 ст. 198 ЖК определены случаи исключения сведений из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а именно указано, что в случае, если в течение двенадцати месяцев со дня выдачи органом государственного жилищного надзора предписания в отношении многоквартирного дома или многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два и более раза было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанного предписания, сведения о таких доме или домах по решению органа государственного жилищного надзора исключаются из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, за исключением предусмотренного частью 7 настоящей статьи случая принятия решения.

Частью 7 статьи 198 ЖК РФ предусмотрен порядок действия собственников помещений многоквартирного жилого дома в случае получения сведений о наличии оснований для исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а именно: в течение двух месяцев со дня надлежащего информирования в установленном статьей 197 настоящего Кодекса порядке собственников помещений в многоквартирном доме о наличии оснований для исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации указанные собственники вправе принять на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом. В течение трех рабочих дней со дня оформления протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме орган государственного жилищного надзора должен быть уведомлен о принятом решении путем направления ему копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В этом случае сведения о таком доме не исключаются из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

Статьей 200 (часть 3) ЖК РФ установлено, что лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

1) возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Согласно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года N 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» разграничены случаи внесения изменений в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 198 ЖК РФ) и в случае исключения сведений из Реестра в связи с невыполнением требований лицензиата (часть 5 статьи 198 ЖК РФ).

В соответствии с разъяснениями Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, изложенными в письме от 11 января 2017 года N 241-АТ/04, ч.2 ст. 200 ЖК РФ предусматривает особый порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием в соответствии с ч. 5 ст. 198 ЖК РФ. Исключение сведений из реестра применяется только к лицензиатам, которые имеют административные наказания, вынесенные судом два и более раза, что существенно отличает случаи, когда вносятся изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации на основании заключения, прекращения, расторжения договора управления многоквартирным домом лицензиата. Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления многоквартирным домом. Порядком прекращения деятельности управляющей организации в силу прекращения договора управления многоквартирным домом устанавливается самим договором управления, а в случае отсутствия в договоре порядка нормами главы 26 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с истечением срока сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления. Договор управления многоквартирным домом считается прекращенным с даты, указанной в договоре, следовательно, управляющая организация прекращает управление многоквартирным домом с даты указанной в договоре.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу о том, что положения части 3 статьи 200 ЖК РФ направлены на защиту интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома в случае неправомерного поведения управляющей компании и исключения жилого дома из реестра лицензии субъекта РФ вследствие виновных действий управляющей компании в течение действия договора управления многоквартирным жилым домом, иной вывод противоречил бы положениям части 2 статьи 162 ЖК РФ о том, что договор управления заключается на определенный срок.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования закона при прекращении управления многоквартирным домом № по <адрес> ООО «УК «Север-Инвест» были соблюдены, действия по прекращению управления многоквартирным жилым домом были законными, соответствовали, как условиям договора управления, так и нормам действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований Лубниной Е.И. не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Лубниной Елены Ивановны к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Север-Инвест» признании незаконным прекращения исполнения обязанностей по управлению многоквартирным жилым домом, возложении обязанности возобновить управление многоквартирным жилым домом оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Тутаевский городской суд Ярославской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Я.Ю. Мазевич