Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску МАА к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,

установил:

МАА обратился с иском о взыскании с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения - квартиру, общей площадью 29,7 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес>, в размере 257 924 руб.; расходов по оплате государственной пошлины - 300 руб., расходов за составление отчета об оценке – 15 000 руб. В обоснование требований указал, что ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала квартира общей площадью 29,7 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес>. Жилой <Адрес> в <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор об изъятии жилого помещения, в который не была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Компания «Центр недвижимости», стоимость непроизведенного капитального ремонта составляет 257 924 руб.

Истец в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором настаивал на заявленных требованиях.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором с исковыми требованиями не согласилась, считает их не подлежащими удовлетворению, по доводам ранее направленного отзыва. Заключение эксперта №-КР/2023 от ДД.ММ.ГГГГ представителем ответчика изучено, ходатайствовать о проведении экспертизы не намерены. Из ранее направленного письменного отзыва следует, что администрация г.Перми возражает против удовлетворения заявленных требований, поскольку при подписании договора об изъятии, в котором была оговорена выкупная стоимость жилого помещения и что входит в эту выкупную стоимость, истец был согласен с выкупной стоимостью. С договором истец был ознакомлен заблаговременно и при подписании каких-либо требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не высказывал. Оплата по договору произведена, договор считается исполненным и изменению не подлежит. Право собственности на жилое помещение зарегистрировано за муниципальным образованием. Считает, что истец злоупотребляет правом. Доказательств того, что на дату первой приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме (ДД.ММ.ГГГГ – дата регистрации права собственности гражданина) многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта, в материалах дела не имеется. Согласно данным технического паспорта, дом 1978 года постройки, по состоянию на 2007 износ жилого дома составлял 24%. Ресурс срока конструктивных элементов не истек. Отсутствуют доказательства, что именно невыполнение администрацией г. Перми обязанности по проведению капитального ремонта привело к снижению уровня надежности жилого здания.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором с исковыми требованиями не согласилась, считает их не подлежащими удовлетворению, по доводам отзывов администрации г.Перми.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, изучив материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Положениями ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В судебном заседании установлено, что истцу на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежала квартира общей площадью 29,7 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес> (л.д. 55-56).

Согласно заключению по результатам технического состояния жилого <Адрес>, выполненного в 2015 году ООО «АУДИТПРОЕКТСТРОЙ», при обследовании строительных конструкций установлено, что основание и фундаменты находятся в недопустимом состоянии, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций); наружные и внутренние стены в целом находятся в аварийном состоянии, при котором строительные конструкции здания или сооружения в целом, характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий); плиты перекрытий находятся в работоспособном состоянии, при котором, некоторые из численно оцениваемых контролирующих параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющие нарушения требований проекта, норм и стандартов, требований в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается; в целом конструкции крыши (плиты покрытии и карниза) и кровля находятся в ограниченно работоспособном состоянии, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности условий эксплуатации. В целом техническое состояние здания оценено как аварийное. Также в заключение содержится суждение эксперт о том, что образовавшиеся отклонения от вертикали (крены) углов здания, могли образоваться в период строительства здания из-за низкого качества строительно-монтажных работ и дальнейшему развитию с направлением в сторону оврага предшествовало, отсутствие мероприятий по отводу паводковых вод, что привело к разрушению грунтового основания, вымыванию насыпного грунта. Дальнейшее функционирование конструкций и эксплуатации здания возможно только при условии выполнения мероприятий по восстановлению и усилению несущих и ограждающих конструкций, без увеличения существующих на период настоящего обследования нагрузок и других факторов способных привести к обрушению здания (л.д. 67-113).

Заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения заключения ООО «АУДИТПРОЕКТСТРОЙ» принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного <Адрес> в <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 64).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, с учетом распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение о признании многоквартирного <Адрес> в <Адрес> аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений указано освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение одного месяца с даты получения уведомления, срок отселения граждан предусмотрен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65-66).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Пермь и МАА заключен Договор об изъятии жилого помещения, в соответствии с которым предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру, общей площадью 29,7 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес>, в размере 2 278 326 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 2 193 600 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап.ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду): стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 84 726 руб. (л.д. 8).

Пунктом 1.5 Договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит.

Право собственности на жилое помещение квартиру, общей площадью 29,7 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес>, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за муниципальным образованием город Пермь (л.д. 63).

Согласно письму администрации Мотовилихинского района г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ, в многоквартирном доме по адресу: <Адрес> первой на приватизацию обратилась <Адрес> право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <Адрес> не имеется (л.д. 54).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1978 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствую. При разрешении исковых требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Согласно выводам заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного частнопрактикующим оценщиком ОМВ следует, что многоквартирный дом по адресу: <Адрес> на дату первой приватизации квартиры в данном доме, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, не нуждался в проведении капитального ремонта (л.д. 156-185).

Из указанного заключения усматривается, что жилой дом, в котором расположено изымаемое жилое помещение, относится к I группе (стены кирпичные, перекрытия – железобетонные), общим сроком службы 150 лет. В соответствии с положениями «О проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденными Госстроем СССР 08.09.1964 I группа зданий долговечностью 150 лет нуждается в капитальном комплексном ремонте – 1 раз в 30 лет. За период с 1978 год (год постройки жилого дома) по июль 1993 год (дата первой приватизации жилого помещения в жилом доме) – 15 лет, срок проведения комплексного капитального ремонта жилого дома (1 раз в 30 лет) еще не наступил, нормативный срок проведения капитального ремонта – 2008 год. Поскольку датой исследования являлась ретроспективная дата, то возможность проведения визуального осмотра здания для определения технического состояния конструкций отсутствовала. Техническое состояние здания на момент июль 1993 года оценено экспертом расчетным путем как хорошее.

Вместе с тем из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что по состоянию на июль 1993 года полной замене – капитальному ремонту, подлежало покрытие кровли, в связи с чем компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в объеме, предусмотренном ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, пропорционально доле в общем имуществе многоквартирного дома, приходящейся на жилое помещение по адресу: <Адрес> на дату первой приватизации (июль 1993 года) с учетом индексации суммы на дату производства экспертизы – ДД.ММ.ГГГГ, составляет 33 400 руб.

С учетом нормативных сроков эксплуатации конструктивных элементов, этот дом не нуждался в проведении капитального ремонта, в том числе по состоянию на июль 1993 года (дата первой приватизации), за исключением капитального ремонта покрытия кровли, следовательно, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт покрытия кровли подлежит включению в выкупную цену жилого помещения.

Учитывая, что потребность в капитальном ремонте покрытия кровли многоквартирного дома возникла до начала приватизации, обязанность бывшего наймодателя – органа местного самоуправления по капитальному ремонту покрытия кровли многоквартирного жилого дома, в котором расположен объект исследования, должна быть исполнена.

Доказательств того, что на дату первой приватизации покрытие кровли многоквартирного дома не требовало капитального ремонта, ответчиком не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта покрытия кровли многоквартирного дома, в результате которого, в том числе произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт покрытия кровли многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственнику возмещения в соответствии с договором об изъятии жилого помещения.

Ссылка ответчика на состоявшееся между сторонами соглашение по выкупной цене, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований не является.

Из буквального толкования договора об изъятии следует, что при определении выкупной стоимости жилого помещения ее размер определялся как рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, перечисленные именно в п. 1.4 договора.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения п. 1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

Поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.

При этом суд принимает во внимание, что в пункте 1.4.2. договора об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с МАА, в качестве убытков, выплачиваемых собственнику в связи с изъятием жилого помещения указан «кап. ремонт». Однако в сумму убытков, исходя из пункта 1.4.2.2. компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включена.

В подтверждении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, квартиры, общей площадью 29,7 кв.м, по адресу: <Адрес>, истцом представлены:

- отчет ООО «Компания центр недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ согласно, которому компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 257 924 руб. (л.д. 9-43);

- пояснительная записка ООО «Компания центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой жилой дом относиться к III группе капитальности, при которой срок службы здания составляет 100 лет, в течение которого капитальный ремонт здания должен быть произведён 4 раза, на момент первой приватизации не менее чем 1 раз. В качестве даты первой приватизации экспертом принята во внимание - ДД.ММ.ГГГГ. В пояснительной записке эксперт пришел к выводу, что на дату приватизации первого жилого помещения, расположенного в <Адрес>, на 1991 год дом нуждался в проведении капитального ремонта (л.д. 131-134).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено частнопрактикующему оценщику ОМВ (л.д. 148-149).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного частнопрактикующим оценщиком ОМВ следует, что многоквартирный дом по адресу: <Адрес> на дату первой приватизации квартиры в данном доме, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, не нуждался в проведении капитального ремонта. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в объеме, предусмотренном ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, пропорционально доле в общем имуществе многоквартирного дома приходящейся на жилое помещение по адресу: <Адрес> на дату первой приватизации (июль 1993 года) с учетом индексации суммы на дату производства экспертизы – ДД.ММ.ГГГГ, составляет 33 400 руб. (л.д. 156-185).

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд полагает необходимым принять за основу отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный частнопрактикующим оценщиком ОМВ, поскольку он является более актуальным на дату рассмотрения дела, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен на дату первой приватизации (июль 1993 года) с учетом положений ст. 166 ЖК РФ и индексации суммы на дату производства экспертизы.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт возмещение в размере 33 400 руб.

На основании установленных судом обстоятельств оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный в большем размере суд не усматривает.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Истцом понесены расходы по оплате работ ООО «Компания Центр недвижимости» по определению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения в размере 15 000 руб., что подтверждается договором № на оказание услуг по проведению оценки от ДД.ММ.ГГГГ, заданием на оценку, актом № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, отчетом об оценке №, пояснительной запиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131-134).

Указанный отчет приложен истцом к исковому заявлению для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, в связи с чем понесенные истцом расходы по оплате услуг по оценке подлежат возмещению за счет администрации <Адрес>.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О, в случае частичного удовлетворения иска и истец, и ответчик в целях восстановления нарушенных прав и свобод, вызванного необходимостью участия в судебном разбирательстве, вправе требовать присуждения понесенных ими судебных расходов, но только в части, пропорциональной соответственно или объему удовлетворенных судом требований истца, или объему требований истца, в удовлетворении которых судом было отказано. Соответственно, в системе норм гражданского процессуального законодательства правило части 1 статьи 98 ГПК РФ о присуждении судебных расходов пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (той части исковых требований, в которой истцу отказано) применяется ко всем видам издержек, связанным с рассмотрением дела, включая расходы на оплату услуг представителей.

При определении размера данных расходов суд принимает во внимание, что исковые требования МАА удовлетворены частично.

Сумма заявленных требований МАА составила 257 924 руб.

Исковые требования МАА удовлетворены частично, с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми в пользу МАА взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 33 400 руб.

Тем самым, размер удовлетворенных требований МАА составляет 13% (расчет: 33 400 руб. х 100/ 257 924 руб.).

Таким образом, в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов, в пользу МАА подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг оценщика пропорционально той части исковых требований, которой истцу удовлетворено, в размере 1 950 руб. (15 000 руб. х 13%).

Истцом при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., которые подлежат возмещению ответчиком. Факт уплаты государственной пошлины подтвержден чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3).

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу МАА (<данные изъяты>) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 33 400 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 300 руб., по оплате услуг оценщика – 1950 руб.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий - подпись - И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева

Мотивированное решение изготовлено 20.07.20234

Подлинное решение вшито в материалы гражданского дела № 2-1533/2023

Ленинского районного суда г. Перми