Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения. В обоснование заявленных требований указано, что 03.11.2019 между истцом и ответчиком заключен договора найма жилого помещения, по условиям которого ФИО1 передала ФИО3 во временное владение и пользование за плату жилое помещение - квартиру площадью 77,6 кв.м, расположенную по адресу: < адрес >. ФИО3 принял на себя обязательство производить оплату помещения в размере 35 000 рублей ежемесячно до 03 числа каждого месяца. Срок действия договора определен с 03.11.2019 по 03.10.2020.

В пункте 5.4 договора найма жилого помещения предусмотрено право нанимателя расторгнуть договор в любое время в одностороннем порядке, предупредив об этом наймодателя не менее чем за один месяц до даты расторжения договора в письменном виде. При этом в пункте 5.2 договора указано, что минимальный срок действия договора до 11 месяцев. В случае если ФИО3 решит расторгнуть договор ранее указанного срока, он обязуется оплатить арендную плату так, как если бы договор действовал 11 месяцев, то есть его совокупные платежи за пользование квартирой должны составлять 11 арендных платежей.

16.01.2020 ФИО3 направил ФИО1 уведомление о расторжении договора найма жилого помещения с 01.03.2020. 29.02.2020 ответчик выехал из спорной квартиры, задолженности по внесению платы за период фактического проживания ФИО3 не имеется.

Истец полагает, что имеются правовые основания для взыскания с ответчика денежных средств в размере 245 000 рублей за оставшиеся 7 месяцев. В качестве правового обоснования заявленных требований ссылается на статьи 329, 421, 431, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО1 просит взыскать с ФИО3 задолженность по договору найма жилого помещения в размере 245 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 5 650 рублей.

В отзыве на иск ответчик ФИО3 просит в удовлетворении требований отказать, поскольку условия договора найма жилого помещения не позволяют прийти к выводу о том, что в случае расторжения договора найма нанимателю необходимо будет уплачивать арендную плату за весь период, на который заключался договор, а не за время фактического проживания.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в иске. Суду пояснила, что задолженность по внесению платы за время фактического проживания у ответчика перед истцом отсутствует.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 просила в удовлетворении иска отказать, поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора предусмотрено законом.

В судебное заседание не явились истец ФИО1, ответчик ФИО3, о дате, времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали. Заблаговременно сведения о движении дела размещены на сайте Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга.

До объявления перерыва в судебном заседании участие принимал ответчик ФИО3, который исковые требования не признал. Суду пояснил, что обязательства по договору найма жилого помещения исполнены им надлежащим образом.

Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, оценив все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартиры площадью 77,6 кв.м, расположенной по адресу: < адрес >. Дата регистрации права собственности 17.05.2019.

03.11.2019 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого истец передала ответчику во временное пользование для проживания за плату квартиру, расположенную по адресу: < адрес >. Срок действия договора составил с 03.11.2019 по 03.10.2020.

Размер платы за найм жилого помещения составил 35 000 рублей ежемесячно, которая подлежит внесению 03 числа каждого месяца наличными, а также депозит за последний месяц аренды в размере 35 000 рублей.

Судом установлено, что 16.01.2020 ФИО3 направил ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды жилого помещения от 03.11.2019. Дата расторжения договора указана как 01.03.2020, дата освобождения помещения - 29.02.2020. Уведомление получено ФИО1 16.01.2020.

Какие-либо претензии по вопросу внесения ответчиком платы за наем жилого помещения за время фактического проживания между сторонами отсутствуют. В судебном заседании представитель истца ФИО2 суду пояснила, что за период по 01.03.2020 задолженность по внесению арендных платежей у ФИО3 отсутствует, сумма депозита зачтена в счет арендной платы за февраль 2020 года.

В качестве основания для взыскания платы в размере 245 000 рублей, истец ссылается на условия договора найма жилого помещения от 03.11.2019, а именно пункт 5.1.

Разрешая заявленные требования, суд оснований для удовлетворения иска не усматривает в связи со следующим.

Действительно, пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по согласованию сторон. Наниматель и наймодатель договорились, что минимальный срок действия договора до 11 месяцев. В случае если наниматель решит расторгнуть договор ранее указанного срока, он обязуется уплатить арендную плату так, как если бы договор действовал 11 месяцев, то есть его совокупные платежи за пользование квартирой должны составлять не менее 11 арендных платежей.

Спорные правоотношения регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Из положений приведенной нормы права следует, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства только при осуществлении его сторонами предпринимательской деятельности.

Пунктами 1 и 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пунктов 2 и 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Следовательно, право нанимателя расторгнуть договор в одностороннем порядке прямо предусмотрено законом.

Более того, в пункте 2.2.2 договора найма жилого помещения предусмотрено право нанимателя досрочно расторгнуть договор. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время в одностороннем порядке, предупредив об этом наймодателя не менее чем за один месяц до даты расторжения договора в письменном виде.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 11 и 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», следует, что при применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.

Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая приведенные разъяснения, положения статей 422, пункта 2 статьи 168, статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие права у ФИО3 на одностороннее расторжение договора найма, предусмотренного законом (статья 687 Гражданского кодекса Российской Федерации), характер спорных правоотношений, не связанный для ФИО3 с осуществлением предпринимательской деятельности, суд, оценив все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку предусмотренное в пункте 5.2 договора найма условие о выплате нанимателем арендной платы за 11 месяцев в случае досрочного расторжения договора найма является ничтожным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.В. Ворожцова