Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд города Хабаровска в составе: председательствующего судьи О.М. Красногоровой, при секретаре А.О. Коваленко, а также с участием истца ФИО4 и ее представителя ФИО5 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» о взыскании неустойки (пени) за нарушение сроков исполнения обязательств,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с указанным иском к ответчику, в котором утверждают, что между ними и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, стоимость которой составляла 1781542 рублей. При подписании договора оговаривались сроки сдачи объекта в эксплуатацию и оформления в собственности квартиры – 4 квартал 2008 года. Разрешение на ввод в эксплуатацию дома застройщиком получено в июле 2010 года. До настоящего времени истцами не был подписан акт приема-передачи квартиры для дальнейшей ее регистрации. В связи с указанным, на основании статьи 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы просят суд взыскать с ответчика неустойку в размере 1781542 рублей.

Истец ФИО2, надлежащим образом уведомленный о времени и месте заседания, в суд не явился, в материалах дела имеется письменное ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, а также в силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО2

Истец ФИО1 и ее представитель в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика с иском не согласилась полностью, расценила его необоснованным и не подлежащим удовлетворению, суду пояснила, что возникновение из предварительного договора каких-либо иных прав и обязанностей, кроме обязанности заключить в будущем основной договор и права требовать от другой стороны заключения основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.

Пунктами 4.1.2, 4.2.3 предварительного договора срок исполнения предварительного договора определен как 60 (шестьдесят) календарных дней с момента государственной регистрации права собственности ЗАО «Желдорипотека» на квартиру. Учитывая производный характер права собственности, которое должно быть, передано покупателю посредством заключения основного договора купли-продажи квартиры, такой срок можно считать событием, которое неизбежно должно наступить. При заключении предварительного договора между сторонами было достигнуто согласие относительно всех его условий. Возражения от Покупателей-истцов, как стороны договора, об ущемлении своих прав и законных интересов каким-либо из условий договора в адрес ЗАО «Желдорипотека» не поступали.

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора, в момент его заключения истцам было известно о том, что права на квартиру, которую ЗАО обязано передать ему в собственность, носят производный характер, что заключение предварительного, а не основного договора купли-продажи объективно обусловлено тем, что у ответчика отсутствует право собственности в отношении отчуждаемой квартиры, наличествуют только имущественные права требования.

Жилищная концепция РЖД направлена на улучшение жилищных условий работников железнодорожного транспорта на льготных условиях, при этом ОАО «РЖД» компенсировало «Покупателю» часть процентов за пользование ипотечным кредитом.

Действующий Закон РФ «О защите прав потребителей», на который ссылается истец, принят в целях детализации определенных положений ГК РФ, регулирующих сферу гражданских правоотношений по розничной купле-продаже, вытекающих из публичного договора, заключаемого коммерческой организацией и физическим лицом в результате адресованной неопределенному кругу лиц, публичной оферты.

Правоотношения, возникшие между ЗАО «Желдорипотека» и истцами, не отвечают требованиям публичного договора.

Заслушав пояснения представителей сторон, истца, исследовав материалы дела в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Право на имущество (включая квартиру), которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статьям 549 и 558 Гражданского кодекса РФ по договору продажи недвижимого имущества (квартиры) продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (квартиру). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Об этом говорится в пунктах 1 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Желдорипотека» (Общество) и ФИО2, ФИО1 (Покупатель) был заключен предварительный договор №ПрХКр5 купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) по строительному адресу: , в срок и на условиях, установленных настоящим договором.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 3.2 предварительного договора №ПрХКр5 купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что Покупатель обязуется уплатить Обществу на условиях предварительной оплаты до заключения основного договора цену Квартиры в сумме 1781542 рублей. Обязательства в части оплаты стоимости приобретаемой квартиры истцы выполнили в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора предварительная оплата по договору эквивалентна стоимости квартиры, подлежит зачету в счет оплаты покупателем стоимости квартиры по основному договору, согласно пункту 3.2 предварительного договора оплата стоимости квартиры по основному договору осуществляется не позднее 15-ти рабочих дней с момента заключения предварительного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Общества.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что стороны, в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрели тем самым способ обеспечения исполнения обязательств по заключению в установленный срок основного договора купли-продажи, что не противоречит положениям статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из пунктов 4.1.2 и 4.2.3 предварительного договора №ПрХКр5 купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились заключить основной договор купли-продажи Квартиры в срок не позднее 60-ти календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру.

В силу статей 190, 191 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Оценивая условия предварительного договора №ПрХКр5 купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что в нем указаны данные, определяющие предмет договора - основные характеристики квартиры, установлен срок заключения основного договора, то есть заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи соответствует требованиям действующего гражданского законодательства.

Право собственности ЗАО «Желдорипотека» на спорную квартиру, исходя из условий договора №-СД5 «ДВ» инвестирования строительства объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ООО «Строительно-монтажная фирма «Энергожилстрой» (Общество) и ЗАО «Желдорипотека» (Инвестор) договорились о строительстве и инвестировании строительства 9-ти этажного жилого дома, находящегося по строительному адресу: , со сроком ввода в эксплуатацию Объекта – декабрь 2008 года является производным от следующих обстоятельств. Согласно пункту 3.2.8 договора инвестирования Заказчик обязывается письменно уведомить Инвестора о готовности к передаче квартир и в течение 60-ти дней с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать квартиры Инвестору по акту приема-передачи (передаточному акту), в соответствии с Протоколом об исполнении обязательств по инвестированию.

Из материалов дела усматривается, что разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию выдано ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи квартир и Протокол об исполнении обязательств подписаны сторонами договора №-СД5 «ДВ» инвестирования строительства объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, пакет документов, необходимый для государственной регистрации возникновения права собственности Инвестора на полученные квартиры сдан в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ, дата окончания срока регистрации, согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию – ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок заключения основного договора купли-продажи с истцами, предусмотренный пунктами 4.1.2 и 4.2.3 предварительного договора №ПрХКр5 купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, на день рассмотрения настоящего спора не истек.

Доводы истцов о том, что в предварительном договоре содержится указание на конкретный срок заключения основного договора, оговоренный конкретной календарной датой, а именно датой, предусмотренной договором №-СД5 «ДВ» инвестирования строительства объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ – не позднее декабря 2008 года, судом отвергаются, поскольку ФИО1 и ФИО2 стороной данного договора - Инвестором не являются, для них не наступают последствия, предусмотренные Законом либо договором за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию. Кроме того, предметом предварительного договора могут быть обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи имущества. В силу этого предварительный договор не может содержать условие о денежных обязательствах сторон за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.

Таким образом, исковые требования ФИО1 и ФИО2 не основаны на Законе, удовлетворению не подлежат.

Ссылка истцов в обосновании своих требований на Закон «О защите прав потребителей» также является необоснованной.

Так, Закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав (преамбула Закона).

Отношения по предварительному договору урегулированы главой 27 Гражданского кодекса РФ «Понятие и условия договора». Целью предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что отношения по предварительному договору не подпадают под предмет регулирования Закона РФ «О защите прав потребителей» и положения данного Закона к отношениям по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества не применяются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованиях ФИО1 и ФИО2 к Закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» о взыскании неустойки (пени) за нарушение сроков исполнения обязательств – отказать в полном объеме.

Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Хабаровский краевой суд в 10-ти дневный срок с момента изготовления решения в окончательной форме через Центральный районный суд г. Хабаровска.

Мотивированное решение изготовлено: 15.02.2011 г.

Председательствующий О.М. Красногорова