Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Дандаровой А.А., при секретаре судебного заседания Сайнсаковой А.Б. с участием помощника прокурора района Цыреновой А.В., представителей истца Ласая Л.И., ответчиков Урбазаева В.Н., Урбазаевой Д.Р., представителя ответчиков Дорофеевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ к Урбазаеву В. Н., Урбазаевой Д. Р., УрБ.у Б. В. о принудительном изъятии жилого помещения с выплатой выкупной стоимости и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Комитет обратился в суд с иском к Урбазаеву В.Н., Урбазаевой Д.Р., Урбзаеву Б.В., с учетом уточнений исковых требований просит принудительно изъять: жилое помещение – квартиру с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме; долю в праве общей долевой собственности на земельный участок; определить размер возмещения за изымаемой жилое помещение по адресу: <адрес> в размере 1977 000 рублей. Истец также просит прекратить право собственности Урбазаева В.Н., Урбазаевой Д.Р., УрБ.а Б.В. на жилое помещение: <адрес>; признать право муниципальной собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обязать ответчиков предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течении месяца после вступления решения в законную силу, и выселить из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>Урбазаева В.Н., Урбазаевой Д.Р., УрБ.а Б.В.

Исковые требования мотивированы тем, что распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ№-р многоквартирный жилой дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. На основании распоряжения Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об изъятии земельного участка, многоквартирного дома и жилых помещений по адресу: <адрес>», осуществляются мероприятия по изъятию объектов недвижимого имущества по <адрес>. Согласно договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ№Урбазаев В.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (1/2 доли), Урбазаева Д.Р., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (1/4 доли), УрБ. Б.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (1/4 доли), являются собственниками квартиры № в доме по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.метров. Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество составляет 1 125 000 рублей. Стоимость убытков, причиняемых собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 852000 руб., общая сумма составляет 1 977 000 рублей. Ответчикам УрбазаевымДД.ММ.ГГГГ вручено уведомление № с соглашением об изъятии недвижимости. В настоящее время собственниками изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение, либо уведомление об отказе в подписании соглашения.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ласая Л.И. исковые требования поддержала в полном объеме, суду дала пояснения, аналогичные содержанию иска. Представила письменные дополнения и пояснения, которые поддержала. Суду пояснила, что не согласна с выводами эксперта ООО «<данные изъяты>» по нескольким позициям. Эксперт Байкова М.В. не могла производить данную экспертизу, так как она не является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, с ДД.ММ.ГГГГ была исключена из членов СРО «Русское общество оценщиков», то есть не могла проводить экспертизу. Кроме этого, оценочная деятельность Байковой М.В. не застрахована, эксперт не имеет квалификационного аттестата, в нарушение Федерального закона №135-ФЗ. Кроме этого, она не согласна с выводами, сделанными в заключении эксперта ООО «<данные изъяты>» Байковой М.В. При расчете рыночной стоимости спорного жилого помещения датой оценки согласно Заключению эксперта является ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, эксперт проводил анализ и расчеты не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако согласно Заключению была проведена в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Данные несоответствия по дате оценки приводят к выводу, что экспертиза недостоверная. № При расчете рыночной стоимости спорного жилого помещения в таблице б на стр. 27 в строках 15-18 экспертом неверно рассчитана корректировка «Скидка к ценам предложения». При расчете рыночной стоимости жилого помещения экспертом не выделялась стоимость доли собственников квартиры № в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, приходящейся на оцениваемое жилое помещение. При этом экспертом рыночная стоимость доли собственника квартиры № в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, приходящейся на оцениваемое жилое помещение в таблице на стр. 35-36 и в итоговой таблице на стр. Заключения эксперта 86 была просуммирована. То есть, при расчете рыночной стоимости жилого помещения, экспертом дважды были учтены стоимости мест общего пользования, приходящихся на долю собственника квартиры №. При расчете рыночной стоимости доли земельного участка под многоквартирным жилым домом, в котором расположена оцениваемая квартира, эксперт не провел анализ рынка по продажам земельных участков с разрешенным видом использования «под размещение многоквартирных жилых домов». В рассматриваемом деле земельный участок не был сформирован и в отношении него не был проведен кадастровый учет, следовательно, не является объектом права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Постановка земельного участка на кадастровый учет исключает вероятность пересечения его границ с границами других земельных участков и позволяет точно определить площадь земельного участка. Никто из собственников не обращался с заявлением о формировании земельного участка под жилым домом, в связи с чем земельный участок не был сформирован не был поставлен на кадастровый учет. У собственников квартиры в данном МКД, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом РФ права на земельный участок. Таким образом, ответчиками не доказан факт увеличения его рыночной стоимости с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество. Просит не принимать судебную оценочную экспертизу, поскольку экспертом допущены ошибки в расчетах, использованы некорректные данные. Просит исковые требования удовлетворить, приняв в основу заключение ООО «<данные изъяты>».

Представитель ответчика Дорофеева Т.В., действующая на основании ордера и удостоверения адвоката, исковые требования признала частично. Суду представила письменные возражения, пояснила, что ответчики не согласны с выкупной стоимостью изымаемого имущества, поскольку в условиях рыночной стоимости жилых помещений на данный момент невозможно приобрести даже однокомнатную квартиру по выкупной цене, предложенной истцом в размере 1977000 рублей. Соглашение между сторонами не заключено. Жилое помещение взамен изымаемого ответчикам не предлагалось. Согласно заключению эксперта выкупная цена составляет 3 058 064 руб., полагают, что выкупная цена должна быть определена по экспертизе, назначенной судом, поскольку заключение эксперта мотивировано, содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Не согласны с оценкой, проведенной ООО «<данные изъяты>», поскольку в отчете имеется лишь описание границ земельного участка на кадастровом плане территории с системой координат. В настоящее время изымается земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., тогда как согласно копиям технических паспортов площадь земельного участка по фактическому пользованию составляет <данные изъяты> кв.м. Просят исковые требования удовлетворить, определив выкупную цену по заключению эксперта ООО «<данные изъяты>».

Ответчики Урбазаев В.Н., Урбазаева Д.Р. исковые требования признали частично, просили определить выкупную стоимость в большей сумме, так как иначе не смогут купить даже однокомнатную квартиру. Поддержали доводы своего представителя.

Ответчик УрБ. Б.В. не явился, извещен о рассмотрении дела. Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав участников процесса, заключение помощника прокурора района, полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 3 ст. 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Лишение лица имущества по решению суда может иметь место только в предусмотренных законом случаях.

Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Статья 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ответчики Урбазаев В.Н., Урбазаева Д.Р., УрБ. Б.В. являются собственниками жилого помещения – квартиры № в доме № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается договором приватизации от ДД.ММ.ГГГГ и договором дарения ? доли от ДД.ММ.ГГГГ. При этом Урбазаеву В.Н, принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение, Урбазаевой Д.Р. принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение, УрБ.у Б.В. принадлежит 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение. Указанная квартира (жилое помещение) площадью <данные изъяты> кв.м.

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ№ многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об изъятии земельного участка, многоквартирного дома и жилых помещений по адресу: <адрес>», осуществляются мероприятия по изъятию объектов недвижимого имущества по <адрес>.

Во исполнение указанного выше распоряжения Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ подготовил проект соглашения с Урбазаевым В.Н., Урбазаевой Д.Р., УрБ.ым Б.В. об изъятии недвижимости по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд городского округа «<адрес>».

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество составляет 1 125 000 рублей. Стоимость убытков, причиняемых собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 852000 рублей. Общая сумма составляет 1 977 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ за № в адрес Урбазаева В.Н., Урбазаевой Д.Р., УрБ.а Б.В. Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации <адрес> было направлено уведомление с проектом Соглашения об изъятии недвижимого для муниципальных нужд городского округа «<адрес>», в котором было предложено возмещение за изымаемое недвижимое имущество в размере 1 977 000 руб.

Указанный проект соглашения получен ответчиками Урбазаевым В.Н., Урбазаевой Д.Р., УрБ.ым Б.В.ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11), что подтверждается их подписями в уведомлении о направлении для рассмотрения и подписания проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Принимая во внимание положения ст. 32 Жилищного кодекса РФ, то обстоятельство, что от подписи проекта соглашения ответчики отказались, установленная обязательная процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ была соблюдена.

Исковое требование Комитета о принудительном изъятии жилого помещения, подлежащего сносу, подано в суд с соблюдением установленного законодательством срока – не ранее истечения трехмесячного срока со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (иск подан в суд ДД.ММ.ГГГГ по истечении 4-х месяцев со дня получения ответчиками проекта соглашения ДД.ММ.ГГГГ). Факт получения уведомления об изъятии недвижимости с проектом соглашения подтвержден ответчиками в судебном заседании.

Комитетом также соблюден предусмотренный ст. 282 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ двухгодичный срок с момента направления собственнику уведомления о принятии решения об изъятии недвижимого имущества для предъявления искового требования о выкупе изымаемого жилого помещения.

По ходатайству ответчиков Урбазаевых определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная оценочная экспертиза по определению стоимости изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес>.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» Убодоевой О.В.№ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, в подлежащем сносу доме, расположенном по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1045291 рублей; рыночная стоимость долей в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, приходящихся на ответчиков составила 86919 рублей; рыночная стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельной участок площадью <данные изъяты> кв.м. составила 969925 рублей; величина стоимости долей истцов в компенсации за не произведенный капитальный ремонт составила 811809 рублей; величина стоимости убытков, которые понесут собственники квартиры, составили 144120 рублей. Общая сумма составила 3058064 рублей.

В связи с тем, что полученное заключение эксперта не давало в полном объеме ответа на поставленные вопросы и имеющимися в заключении эксперта неопределенными ответами на поставленные судом вопросы, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчиков судом была назначена дополнительная экспертиза в ООО «Баймис» другому эксперту. На разрешение эксперта поставлен вопрос: Какова рыночная выкупная стоимость изымаемого недвижимого имущества - квартиры, а также доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, приходящегося на ответчиков Урбазаеву В.Н., Урбазаевой Д.Р., УрБ.у Б.В., включая долю на земельный участок по адресу: <адрес> исходя из расчета площади земельного участка <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м. (3 варианта), включая стоимость всех убытков в связи с изъятием жилого помещения, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт?

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» Байковой М.В.№ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная выкупная стоимость изымаемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> составила:

По 1 варианту исходя из площади земельного участка <данные изъяты> кв.м. – 2 147 320 рублей, включая стоимость квартиры, а также доли в праве собственности на общее имущество – 1 147 074 рублей; стоимость доли на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. – 202 475 рублей; стоимость доли в компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 856 126 рублей; размер убытков в связи с изменением места проживания – 144 120 рублей.

По 2 варианту исходя из площади земельного участка <данные изъяты> кв.м. – 2 255 004 рублей, включая стоимость квартиры, а также доли в праве собственности на общее имущество – 1 147 074 рублей; стоимость доли на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. – 194 986 рублей; стоимость доли в компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 856 126 рублей; размер убытков в связи с изменением места проживания – 144 120 рублей.

По 3 варианту исходя из площади земельного участка <данные изъяты> кв.м. – 3 162 810 рублей, включая стоимость квартиры, а также доли в праве собственности на общее имущество – 1 147 074 рублей; стоимость доли на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. – 1 015 490 рублей; стоимость доли в компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 856 126 рублей; размер убытков в связи с изменением места проживания – 144 120 рублей.

Как следует из заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» Байковой М.В.№ от ДД.ММ.ГГГГ согласно представленной выписки из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном доме по адресу: <адрес> всего № жилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м. Десятой квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. эксперт при исследовании не обнаружил. При сложении сумм площадей жилых помещений согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, общая сумма квартир составляет <данные изъяты> кв.м. (лист 3), вместе с тем в разделе площадь дома на листе 1 указана общая площадь 287,5 кв. метров. Экспертом исследовался технический паспорт многоквартирного жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отражено № квартир. Площади № квартир соответствует данным, указанным в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кроме № квартиры. Общая площадь № квартир составила № кв.м., с учетом общих коридоров площадями 3,1 кв.м. +2,4 кв.м.+7,4 кв.м.=№ кв.м., итого площадь дома составила <данные изъяты> кв.метров. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном доме имеется еще один общий коридор площадью <данные изъяты> кв.м. При исследовании, экспертом выявлено наличие еще одного общего коридора площадью 2,18*1,4 кв.м.=<данные изъяты> кв.м. (стр. 5 экспертизы). Таким образом, экспертом для расчетов принята общая площадь жилых помещений и коридоров – <данные изъяты> кв.м., в которую вошла общая площадь квартир 274,6 кв.м., а также площади коридоров 12,9 кв.м., 11 кв.м. и 3,1 кв.метров. Проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, а также исследование эксперта, суд находит обоснованным довод эксперта о принятии к расчету общей площади жилых помещений и коридоров - 301,6 кв.м.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца, земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес> на кадастровый учет не был поставлен, не сформирован, сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка не определены в установленном порядке.

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ№ изъят для муниципальных нужд городского округа «<адрес>» земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., занимаемый многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>.

Как следует из пояснений представителя истца и заключения кадастрового инженера ООО «<данные изъяты>» Нуждина Е.А., на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ на геодезическую съемку и подготовку координатного описания границ земельного участка, была выполнена геодезическая съемка границ земельного участка многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. На основании п. 9 приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№/пр «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома» по результатам геодезической съемки подготовлено координатное описание границ земельного участка по контуру дома площадью <данные изъяты> кв.м.

Рассматривая довод истца об изъятии земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> площадью именно <данные изъяты> кв.м. по контуру дома, суд находит его необоснованным.

В силу статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию (пункт 1). Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2).

К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование таких земельных участков. В этом случае решение об изъятии должно содержать указание на утверждение схемы расположения земельного участка (пункт 5). Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ таких земельных участков или сведений об указанных объектах недвижимого имущества либо пересечение одной из границ земельного участка, подлежащего изъятию, и одной из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем, наличие споров о правах на такие земельные участки и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества не являются препятствием для принятия решения об изъятии (пункт 8).

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства (часть 2 статьи 11.10 ЗК РФ).

Из вышеизложенного следует, что истцом решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом по <адрес> могло быть принято, несмотря на то, что земельный участок не был образован, не поставлен на кадастровый учет. Для изъятия такого земельного участка, необходимо утверждение схемы расположения земельного участка. При утверждении схемы расположения земельного участка, следовало учесть, что согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При проведении геодезической съемки границ земельного участка многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровым инженером ООО «Свидетель №1» Нуждиным Е.А., не учтено, что многоквартирный жилой дом является неблагоустроенным, у данного дома имеется придомовая территория в виде уборных, надворных построек, огородов, которые находились в фактическом пользовании у жильцов дома.

К такому выводу суд приходит с учетом того, что согласно данным технического паспорта на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, площадь земельного участка по фактическому пользованию составила <данные изъяты> кв.м., из которой застроенная площадь 650 кв.м., не застроенная – <данные изъяты> кв. метров. Как следует из технического паспорта и заключения эксперта, при каждой неблагоустроенной квартире имелась придомовая территория, на которой располагались: уборные, выгребные ямы, сараи для хранения дров, кладовые, огороды, заборы и так далее. Из фотоматериалов экспертного заключения также следует, что у ответчиков Урбазаевых имеется в фактическом пользовании придомовой земельный участок, которые используется ими для размещения уборной, гаража, дровника, бани и огорода.

Из публичной кадастровой карты усматривается, что на кадастровом учете состоит земельный участок под зданием № по ул. <адрес>ю 2400 кв.м. с учетом придомовой территории. Из указанной кадастровой карты также видно, что земельный участок под многоквартирным жилым домом № не сформирован, на кадастровом учете не состоит, при этом также усматривается, что у данного жилого дома имеется придомовая территория в виде надворных построек, огородов.

Таким образом, площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м., на котором расположен жилой дом по <адрес>, определенная в результате геодезической съемки границ земельного участка кадастровым инженером ООО «<данные изъяты>» Нуждиным Е.А. не соответствует фактическому землепользованию, а также пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ. В рассматриваемом случае, кадастровым инженером необоснованно не учтено, что на земельном участке, на котором расположен неблагоустроенный многоквартирный жилой дом, размещены предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты в виде надворных построек, уборных, кладовок.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что собственникам многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом, суд считает возможным определить площадь такого земельного участка исходя из технического паспорта на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь земельного участка по фактическому пользованию составила 2897,5 кв.м., из которой застроенная площадь 650 кв.м., не застроенная – <данные изъяты> кв. метров.

Рассмотрев заключение эксперта ООО «Баймис» Байковой М.В.№ от ДД.ММ.ГГГГ. суд определяет рыночную выкупную стоимость изымаемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> сумме 3 162 810 рублей, исходя из площади земельного участка <данные изъяты> кв. метров. При этом, собственнику Урбазаеву В.Н. (принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру) причитается 1 575 657 рублей, собственнику Урбазаевой Д.Р. (принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности) причитается 787 828 рублей, собственнику УрБ.у Б.В. (принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности) причитается 787 828 рублей.

Судом проверен довод представителя Комитета о том, что размер возмещения за изымаемый земельный участок должен определяться в порядке, установленном законодательством РФ для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет (долгосрочная аренда) и признан необоснованным.

Из смысла положений пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации, не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

Проанализировав указанные положения закона, суд приходит к выводу, что на собственников многоквартирного дома, распространяются положения п. 6 статьи 26 этого Закона, согласно которому если изымается жилой дом для государственных или муниципальных нужд, а земельный участок, на котором он расположен, находится в фактическом пользовании у собственника дома, то гражданину наряду с рыночной стоимостью этого жилого дома выплачивается рыночная стоимость такого земельного участка. При этом законодатель определил одно условие: право собственности на дом должно возникнуть у гражданина до введения в действие ЗК РФ.

Кроме этого, в силу положений пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, даже если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет с учетом положений статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку сам факт того, что земельный участок не образован и не поставлен на кадастровый учет не является препятствием для изъятия земельного участка. При таких обстоятельствах, доводы Комитета о необходимости возмещения ответчикам стоимости земельного участка в порядке, установленном законодательством РФ для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, не основаны на законе.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» Байковой М.В.№ от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, использованная экспертами методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона, экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией. Экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объекта недвижимости; содержащиеся в заключении экспертизы сведения дают представление о местоположении объектов - аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости; в заключении приведен анализ всех необходимых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. В заключении содержится указание на применение экспертами необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертами подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертами результатах исследований. В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки и размер указанных убытков определен экспертом Байковой М.В. в экспертном заключении № от 21.09.2021г. на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности. Ответы на вопросы суда экспертами даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении.

На этом основании суд полагает, что экспертное заключение составлено согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствует требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта.

Применение экспертом корректировки цен мотивировано и также не вызывает сомнений. Эксперт обосновал размер примененной корректировки и доводов, опровергающих выводы эксперта в этой части, не приведено. Корректировка «Скидка к ценам предложения» в размере -5,8% находится в пределах расширенного интервала от 3,7% до 10,0% и не свидетельствует о ее неправильности и обязательном применении среднего значения – 6,8%.

Вопреки доводам истца, на основании собранной информации на дату оценки экспертом выделено несколько объектов земельных участков, наиболее сопоставимые с рассматриваемым объектом. При этом экспертом указано на то, что, поскольку ни один из выбранных аналогов земельных участков по своим характеристикам не соответствует полностью объекту оценки, расчет его стоимости производился путем корректировки цен продаж (предложений (аналогов) по элементам сравнения. Экспертом применены корректировки поправки на местоположение земельного участка, торг, размер земельного участка. Доказательств того, что не применение экспертом корректировки на вид разрешенного использования земельного участка (целевое назначение), повлияло на определение конечного результата его рыночной стоимости, Комитетом не приведено. При этом суд отмечает, что экспертом в качестве аналогов использовались данные, полученные из открытых предложений о продажах. Сведения о целевом назначении земельных участков, указанные в данных предложениях, достоверно не подтверждают, что виды разрешенного их использования соответствуют правоустанавливающим документам и правилам землепользования и застройки г. Улан-Удэ. В связи с изложенным, суд не находит каких-либо нарушений в не применении экспертом корректировки на целевое назначение и разрешенное использование земельных участков.

Предлагаемые представителем Комитета для сравнения земельные участки с целевым назначением для многоэтажной застройки также не идентичны земельным участкам с целевым назначением для размещения многоквартирного жилого дома и не могут опровергать выводы эксперта. При этом следует учитывать, что земельные участки с целевым назначением «под размещение многоквартирного жилого дома» в продаже отсутствуют, так как многоквартирные жилые дома в гражданском обороте как самостоятельные объекты продажи не участвуют и соответственно земельные участки с таким назначением в гражданском обороте отдельно от многоквартирных жилых домов не участвуют. С учетом изложенного доводы представителя Комитета о недостоверности, недостаточности и неполноте экспертного исследования при определении рыночной стоимости земельного участка, в связи с отсутствием анализа по продажам земельных участков с разрешенным использованием «под размещение многоквартирных жилых домов», являются необоснованными.

Использование экспертом Справочника оценщика недвижимости -ДД.ММ.ГГГГ под ред. Лейфера Л.А., а не Справочника оценщика недвижимости -2020 года по ред. этого же автора не свидетельствует о незаконности выводов эксперта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Байкова М.В. подтвердила свое заключение в полном объеме.

Доводы представителя Комитета о том, что экспертом дважды были учтены стоимости мест общего пользования, приходящихся на долю собственников <адрес> являются голословными и не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Эксперт в экспертном заключении при определении рыночной стоимости квартиры в размере 1 147074 рублей, указал, что в стоимость квартиры включена стоимость доли праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме 102 639 рублей. При этом, какого –либо двойного учета стоимости мест общего пользования судом не установлено.

Оценив представленное заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» Байковой М.В.№ от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими доказательствами и сопоставляя их с материалами дела, суд приходит к выводу о том, что заключение является достоверным и относимым доказательством по делу, в связи с чем, применима рыночная стоимость жилого помещения, расположенной по адресу: <адрес>, определенная экспертом ООО «<данные изъяты>», с учетом рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, исходя из площади участка <данные изъяты> кв.м. (3 вариант). Определяя рыночную стоимость доли ответчиков в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок для обслуживания многоквартирного дома, эксперт указал, что такая стоимость включается в стоимость жилого помещения, принадлежащего ответчику.

Таким образом, выкупная стоимость изымаемого жилого помещения вместе с убытками, причиненными собственнику в связи с таким изъятием, составляет 3 162 810 рублей.

С учетом вышеизложенного, суд полагает, что подлежат удовлетворению требования истца о принудительном изъятии для муниципальных нужд у Урбазаева В.Н., Урбазаевой Д.Р., УрБ.а Б.В. квартиры, с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>; доли в общем имуществе указанного многоквартирного дома; доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Рыночная выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес> с учетом рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, включая стоимость всех убытков в связи с изъятием жилого помещения, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт судом определена в размере 3 162 810 рублей. При этом, собственнику Урбазаеву В.Н. (принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру) причитается 1 575 657 рублей, собственнику Урбазаевой Д.Р. (принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности) причитается 787 828 рублей, собственнику УрБ.у Б.В. (принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности) причитается 787 828 рублей.

Также подлежат удовлетворению требования истца о прекращении право общей долевой собственности Урбазаева В. Н. (1/2 доля), Урбазаевой Д. Р. (1/4 доля), УрБ.а Б. В. (1/4 доля) на квартиру с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Судом признается право муниципальной собственности городского округа «<адрес>» на квартиру с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

На ответчиков Урбазаева В. Н., Урбазаеву Д. Р., УрБ.а Б. В. возлагается принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения суда в законную силу.

Ответчики Урбазаев В.Н., Урбазаева Д.Р., УрБ. Б.В. подлежат выселению из жилого помещения – квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ к Урбазаеву В. Н., Урбазаевой Д. Р., УрБ.у Б. В. о принудительном изъятии и выселении удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд путем выкупа у Урбазаева В. Н., Урбазаевой Д. Р., УрБ.а Б. В.:

- квартиру, с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>;

- долю в общем имуществе многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>;

- долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Определить рыночную выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес> с учетом рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, включая стоимость всех убытков в связи с изъятием жилого помещения, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере 3 162 810 рублей.

Прекратить право общей долевой собственности Урбазаева В. Н. (1/2 доля), Урбазаевой Д. Р. (1/4 доля), УрБ.а Б. В. (1/4 доля) на квартиру с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Признать право муниципальной собственности городского округа «<адрес>» на квартиру с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Обязать ответчиков Урбазаева В. Н., Урбазаеву Д. Р., УрБ.а Б. В. принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения суда в законную силу.

Выселить из жилого помещения – квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, Урбазаева В. Н., Урбазаеву Д. Р., УрБ.а Б. В..

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, то есть путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ РБ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: А.А. Дандарова