Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Манийска к ФИО1 о расторжении договора мены жилых помещений,

установил:

Департамент муниципальной собственности Администрации <адрес> обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора меры жилых помещений, мотивировав заявленное требование тем, что решением суда от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 изъят земельный участок и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> в <адрес>, ответчиком подана жалоба на указанное решение. ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор мены жилых помещений, по условиям которого Департамент передает ФИО1 в собственность жилое помещение – <адрес> жилом <адрес>. ФИО1 передает Департаменту в собственность земельный участок и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ договор мены передан в Управление Росреестра по ХМАО –Югре для регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация была приостановлена в связи с необходимостью предоставления ответчику и залогодержателю дополнительных документов. Причины проставления устранены не были, ответчик подал иск об оспаривании решения Управления Росреестра. ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ вступало в законную силу. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия с требованием в 5-дневный срок устранить основания приостановления регистрации перехода права, обеспечить снятие залога с имущества, либо расторгнуть договор мены. Залог не был снят, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со вступившим в законную силу решением суда на депозитный счет нотариус ФИО5 перечислено денежное возмещение в размере 3 645 000 руб. Указанные денежные средства сняты ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об отказе от получения в собственность жилого помещения взамен изымаемого. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости за городским округом Ханты-Мансийск на основании решения суда. Просит расторгнуть договор мены, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Так, в момент его заключения стороны исходили из того, что взамен денежного возмещения истец предоставляет ответчику жилое помещение. Однако ответчик от жилого помещения отказался, получив денежные средства с депозита нотариуса. В момент заключения договора истец исходил из того, что жилой дом находится в аварийном состоянии, требовало скорейшего расселения и сноса, для чего необходимо было в кратчайшие сроки обеспечить регистрацию права собственности на объекты. Однако регистрация перехода права собственности была приостановлено до неопределенного времени в связи с подачей ответчиком иска об оспаривании действий Росреестра. При заключении договора стороны пришли к соглашению, что передаваемое имущество не обременено правами третьих лиц, а залог в пользу ФИО6 будет снят при регистрации права собственности. Ответчик не обеспечил снятие залога.

Приостановление регистрации перехода права было вызвано причинами, не зависящими от воли истца, который не имел возможности за ответчика предоставить требуемые документы. Учитывая, что состояние дома угрожало жизни и здоровью граждан, истец не мог бездействовать и предпринял меры для скорейшего перехода права, расселения и сноса жилого дома. Так как ответчиком получено денежное возмещение, получение жилого помещения существенно нарушит имущественные интересы истца и повлечет значительный ущерб. Из существа договора мены не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец. По условиями договора мены ответчик обязался сняться с регистрационного учета, освободить квартиру от имущества и проживающих в ней граждан. Однако, при проведении мероприятий по сносу в октябре 2020 года установлено проживание в доме ответчика и посторонних лиц, которые выселены в принудительном порядке решением суда. Ответчик жилое помещение не освободил, намеренно вселял посторонних лиц в аварийный жилой дом, о правах третьих лиц на жилое помещение не сообщил, чем препятствовал истцу в проведении мероприятий по сносу дома, ставя под угрозу жизнь и здоровье граждан. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено требование о расторжении договора мены, до настоящего времени ответ на претензию не поступил, договор в добровольном порядке не расторгнут.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, дав пояснения по существу иска.

Представители ответчика ФИО6, ФИО4 заявленные требования не признали, пояснили, что истцом не представлено доказательств наличия неожиданно возникших существенно изменившихся обстоятельств. Напротив, обстоятельства, на которые ссылается истец, произошли в результате злоупотребления правом и намеренных действий самого заявителя. При этом истец предвидел негативные последствия своих действий и желал их наступления. Истец, игнорируя решение суда от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии недвижимого имущества, предложил ответчику заключить договор мены, сторонами подписан акт приема – передачи жилых помещений. С момента подписания договора и акта обязательства сторон по договору исполнены, то есть договор исполнен ДД.ММ.ГГГГ, при этом ответчик вселилась в предоставленное жилое помещение, а истец зарегистрировал право собственности и распорядился имуществом ответчика. Договор мены заключен в рамках исполнения региональной программы, а также в рамках исполнения постановления Главы администрации города от ДД.ММ.ГГГГ Указанные акты не отменены. Истец не вправе ссылаться на решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, так как вопрос изъятия и возмещения разрешен сторонами самостоятельно, на основании договора. Однако истец проигнорировал договор и зарегистрировал право собственности на основании решения суда. Вследствие злоупотребления истцом правом и по независящим от ответчика причинам государственная регистрации перехода права собственности была умышленно затруднена. После регистрации права истец стал препятствовать ответчику в регистрации перехода права на переданную квартиру и ДД.ММ.ГГГГ по своей инициативе перевел на депозит нотариуса денежные средства, при этом настойчиво требовал их получения ответчиком. Истец преследовал цель ввести в заблуждение ответчика, полагая, что если ФИО1 получил денежные средства, откажется от жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратилась к истцу с предложением о возврате денежных средств, однако истец не отреагировал. ФИО1 не отказывалась от квартиры, не нарушала условия договора мены. Из условий договора следует, что истец обязан был обеспечить снятие залога, заключив соглашение. В тексте претензии от ДД.ММ.ГГГГ истец просит освободить и передать жилое помещение, что подтверждает факт исполнения договора. Истец не обращался к ответчику с предложением в порядке досудебного урегулирования об уточнении, изменении условий договора, составлении дополнительного соглашения. Кроме того, истцом не доказан факт получения ФИО1 денежных средств, справка нотариуса указанное не подтверждает.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав в совокупности письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Ханты-Мансийского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Манийска, у ФИО1 изъято имущество в виде ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом; земельный участок, площадью 326 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, с выплатой выкупной стоимости в размере 3 645 000 руб. Прекращено право собственности ФИО1 и признано право собственности за муниципальным образованием город Ханты-Мансийск на указанное имущество.

На указанное решение ответчиком и третьим лицом поданы апелляционные жалобы.

ДД.ММ.ГГГГ между Городским округом Ханты-Мансийск ХМАО – Югры, в лице Департамента муниципальной собственности Администрации <адрес> и ФИО1 заключен договор мены жилых помещений, по условиям которого Департамент передает ФИО1 в собственность жилое помещение - <адрес> жилом <адрес> в <адрес>, состоящую из двух комнат, общей площадью 59,8 кв.м., а ФИО1 передает Департаменту в собственность ? доли в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>, общей площадью 40,8 кв.м.; земельный участок, общей площадью 326 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Стоимость принадлежащей Департаменту квартиры составляет 4 083 000 руб., стоимость принадлежащего ФИО1 имущества – 3 645 000 руб. Обмениваемое имущество признается неравноценным и ФИО1 производит оплату в размере 438 000 руб. с рассрочкой платежа сроком на 10 лет в порядке, определенном графиком платежей. До оплаты всей суммы задолженности <адрес> жилом <адрес> в <адрес> признается находящейся в залоге у Департамента.

На момент заключения договора земельный участок и <адрес> находятся в залоге у ФИО6 в обеспечение исполнения обязательств по договору купли – продажи ? доли жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Залогодержатель ФИО6 одновременно с подачей заявлений сторонами о регистрации перехода права собственности обращается в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения с заложенного имущества, о чем заключено соответствующее соглашение от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на жилые помещения переходит к сторонам с момента государственной регистрации перехода права.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт приема – передачи жилых помещений.

ДД.ММ.ГГГГ договор мены направлен на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по ХМАО –Югре, государственная регистрация приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с необходимостью предоставить ответчику и залогодержателю дополнительные документы. Ответчиком инициирована судебная процедура по оспариванию решения регистрирующего органа.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО – Югры от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО6 – без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия с требованием в течение 5 дней устранить основания приостановления регистрации перехода права, обеспечить снятие залога с имущества, указанного в п.1.2 в соответствии с условиями договора, либо расторгнуть договор.

Залог не был снят, переход права не был осуществлен, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ Департаментом во исполнение решения суда от ДД.ММ.ГГГГ перечислено денежное возмещение в размере 3 645 000 руб. на депозитный счет нотариуса ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на изымаемые объекты недвижимости на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно извещению № от ДД.ММ.ГГГГ нотариуса ФИО7 денежное возмещение за изымаемые объекты недвижимости в размере 3 645 000 руб. получено ответчиком с депозита нотариуса ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Ханты-Мансийского районного суда от ДД.ММ.ГГГГФИО1, ФИО6, ФИО8, ФИО9 выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения. Решение обращено к немедленному исполнению.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено требование о расторжении договора.

ДД.ММ.ГГГГ в ходе проведения исполнительных действий по выселению указанных лиц из жилого помещения установлено проживание в доме ФИО10

ДД.ММ.ГГГГ решением Ханты-Мансийского районного суда ФИО10 выселена из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения. Решение обращено к немедленному исполнению.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО – Югры от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрения.

Истец просит расторгнуть договор мены, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Сторона ответчика, возражая против заявленного требования, указывает на исполнении договора мены, фактическую передачу жилого помещения ФИО1, а также отмечает, что допущенное истцом злоупотребление правом явилось причиной приостановления государственная регистрации перехода права собственности.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации относит такое изменение, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В судебном заседании установлено, что по договору мены стороны обязались передать друг другу в собственность объекты недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено требование о расторжении договора.

Договором мены не исполнен.

Доводы стороны ответчика об исполнении договора путем передачи объектов недвижимости со ссылкой на акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а также письмо от ДД.ММ.ГГГГ, где указано на освобождение и передачу жилого помещения по <адрес>16, опровергаются вступившим в законную силу решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым ФИО1 и иные лица выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

При этом судом установлено фактическое проживание ФИО1 в указанном жилом помещении.

Более того, договор мены является двусторонней сделкой, по которой каждая из сторон несет взаимные обязанности, и предполагается совершение действий как со стороны истца, так и со стороны ответчика, при этом обязанности сторон обусловливают друг друга, являются одинаково существенными и эквивалентными.

Обстоятельства, подтверждающие исполнение ФИО1 договора как в части передачи недвижимого имущества в муниципальную собственность, так и в части оплаты в порядке, определенном графиком платежей, не установлены.

Государственная регистрация перехода права приостановлено в связи с необходимостью предоставления ФИО1 и залогодержателем ФИО6 дополнительные документов, ответчик.

Ссылка представителя ответчика на обязанность Департамента обеспечить снятие обременения, несостоятельна, так как из содержания договора следует обязанность сторон передать друг другу в собственность объекты недвижимости, не обремененные права третьих лиц.

При этом наличие решения суда об изъятии недвижимого имущества не препятствует заключению договора мены с целью урегулирования взаимоотношений в связи с реализацией процедуры изъятия, как и наличие договора мены не отменяет судебное решение и правовые последствия, наступившие с момента его вступления в силу, в виде обязательности исполнения, как неотъемлемого элемента права на судебную защиту.

Регистрация перехода права собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, произведена на основании решения суда.

Ответчик получила денежное возмещение за изымаемые объекты недвижимости в размере 3 645 000 руб., что подтверждается извещение нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ, а также установлено апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО1 в качестве варианта расселения аварийного дома приняты денежные средства в счет выкупной стоимости объектов недвижимости. После получения выкупной стоимости изымаемых объектов доводы ответчиков о желании получить жилье не могут быть приняты во внимание.

Принимая во внимание требования части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. N 30-П, согласно которой, действующие во всех видах судопроизводства общие правила распределения бремени доказывания предусматривают освобождение от доказывания входящих в предмет доказывания обстоятельств, к числу которых процессуальное законодательство относит обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу, обстоятельства, установленные судом апелляционной инстанции, являются обязательными для суда.

Заключая договор мены, истец исходил из того, что правоотношения стороной будут урегулированы до вступления решения суда в законную силу, что даст возможность более оперативно провести мероприятия по расселения и сносу аварийного жилья, однако регистрация перехода права была приостановлена. При указанных обстоятельствах, ДД.ММ.ГГГГ истец выполнил свои обязательства по решению суда, перечислив денежное возмещение, которые ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ, тем самым, выразив свою волю на получение денежных средств в качестве варианта расселения аварийного дома.

Указанные обстоятельства не могли быть учтены сторонами при заключении договора, так как имели непредвиденный характер, при этом у истца отсутствовала возможность принять какие - либо меры для возобновления регистрации перехода права собственности, так как причины приостановления находились вне сферы его контроля.

Кроме того, в настоящее время цель заключения договора мены отпала, а ответчик утратила всякое владение объектами недвижимости, исполнение договора при выплаченном денежном возмещении повлечет для истца существенный реальный ущерб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что истцом доказан факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем требование истца о расторжении заключенного с ответчиком договора мены подлежит удовлетворении.

Злоупотребления правом при заключении договора мены, а также в ходе регистрации перехода права собственности, стороной истца не допущено.

Законных оснований для применения последствий расторжения договора в виде передачи в собственность ФИО1 объектов недвижимости, не имеется, так как право собственности перешло к истцу на основании решения суда вступившего в законную силу.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Ханты-Мансийск подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 56,194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Манийска к ФИО1 о расторжении договора мены жилых помещений, удовлетворить.

Расторгнуть договор мены жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между городским округом Ханты-Мансийск Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, в лице Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования г. Ханты-Мансийск государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено и подписано 18 марта 2021 года.

Судья О.В. Костина

копия верна

Судья О.В. Костина