Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам. Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 01.09.2017 истец передал ответчику за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 110 кв. м по адресу: <данные изъяты>. С 01.07.2019 договор расторгнут, помещение передано истцу. Указанное помещение принадлежит ФИО4 и ФИО5 на праве общей долевой собственности, истцу передано на основании договора аренды от 30.08.2017. За период с 01.09.2017 по 01.07.2019 ответчик не оплачивал коммунальные услуги, плату за электричество, прочие расходы по содержанию помещения. Задолженность перед АО «КТК» составляет 119 671,41 руб. Перед ООО «АКОР» задолженность составляет 27 838,15 руб. Претензия от 28.01.2020 о погашении имеющейся задолженности по аренде и плате за коммунальные услуги ответчиком оставлена без ответа. Истец с учетом уточнений от 17.06.2021 просит взыскать с ответчика арендную плату за июнь 2019 г. – 49 500 руб., арендную плату за период с 01.07.2019 по 25.01.2021 – 940 500 руб., проценты за неправомерное удержание денежных средств за период с 10.06.2019 по 25.01.2021 – 40 733,36 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг – 23 137,46 руб., задолженность по оплате за снабжение тепловой энергией – 98 292, 61 руб., а также расходы по уплате госпошлины – 5 210,31 руб., расходы по оплате услуг представителя – 9 000 руб.

Определениями суда, занесенными в протоколы судебных заседаний от 19.11.2020 и 28.12.2020, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО4, АО «КТК» и ООО «АКОР» в лице конкурсного управляющего ФИО6

18.02.2021 определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в связи с тем, что деятельность АО «КТК» прекращена путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «Т Плюс», произведена замена третьего лица АО «КТК» на ПАО «Т Плюс».

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, причина неявки суду не известна, направила представителя ФИО2

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании пояснила, что настаивает на уточненных исковых требованиях от 17.06.2021, просит взыскать задолженность по оплате коммунальных платежей и отопление, исходя из площади помещения 109, 8 кв. м, поскольку указанный метраж подтверждается заключением кадастрового инженера от 15.01.2021. Дополнительно пояснила, что уведомлением от 31.05.2019 ФИО1 сообщила ИП ФИО3 о расторжении договора аренды с 01.07.2019, между тем, арендатор до настоящего времени не исполнил свою обязанность по передаче арендованного имущества, в связи с чем, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за весь период просрочки.

Ответчик ФИО3, ее представитель адвокат Окулов А.А. в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. В судебном заседании 10.02.2021 ответчик поясняла, что исковые требования не признает, поскольку оплачивала коммунальные услуги и теплоснабжение по квитанциям, предоставленным истцом, после оплаты подтверждающие документы отдавала истцу. Также поясняла, что вносила арендную плату ежемесячно в размере 49 500 руб. Представитель ответчика в судебном заседании 13.09.2021 просил принять контрасчет исковых требований от 02.04.2021, подтвердил доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, полагал завышенной сумму расходов на оплату услуг представителя. Считает договоры аренды и субаренды, заключенные между истцом и ответчиком притворными сделками, совершенными в одно и то же время на иных условиях по поводу одного и того же объекта недвижимости, как следствие, ничтожными независимо от признания их таковыми решением суда.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, не явились, ПАО «Т Плюс», ООО «АКОР» в лице конкурсного управляющего ФИО6 представителей в судебное заседание не направили, извещены, причины неявки суду не известны, ходатайств в адрес суда не поступало.

От АО «КТК» поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому на 01.01.2021 задолженность по договору теплоснабжения № 944453 от 14.11.2019, заключенному с ФИО4 составляет 98 848, 21 руб., по договору теплоснабжения № 944454 от 20.05.2020, заключенному с ФИО5 составляет 104 127, 92 руб., представлены акты сверки (т. 2 л.д. 1, 8-73, 75-113, 115-139).

При указанных обстоятельствах, с учетом мнения представителя истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Как следует из материалов дела и установлено судом:

30.08.2017 между ФИО4, ФИО5 и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, площадью 110 кв. м для размещения детского центра (т. 1 л.д. 12-13);

01.09.2017 между ФИО1 и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, площадью 110 кв. м для размещения детского центра сроком на 11 месяцев, с возможностью пролонгирования (т. 1 л.д. 14-15, 187-189).

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 400 руб. в месяц за квадратный метр до 31.01.2018, что составляет 44 000 руб. в месяц, с 01.02.2018 арендная плата составляет 450 руб. в месяц за квадратный метр и составляет 49 500 руб. в месяц.

В соответствии с пп. «к» п. 3.2 договора арендатор обязан самостоятельно заключить договоры с ресурсонабжающими организациями и своевременно вносить плату за коммунальные услуги, плату за электричество, нести прочие расходы по содержанию помещения.

Также в материалы дела представлен оригинал договора от 01.09.2017 между ФИО1 и ИП ФИО3 субаренды нежилого помещения расположенного по адресу: <данные изъяты>, площадью 108 кв. м для размещения детского центра сроком на 11 месяцев, с возможностью пролонгирования (т. 1 л.д. 190-192).

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 400 руб. в месяц за квадратный метр до 31.01.2018, что составляет 43 200 руб. в месяц, с 01.02.2018 арендная плата составляет 450 руб. в месяц за квадратный метр и составляет 48 600 руб. в месяц.

В соответствии с пп. «к» п. 3.2 договора субарендатор обязан своевременно оплачивать все счета, выставляемые арендодателем за коммунальные услуги, плату за электричество, отопление, водоснабжение, водоотведение, нести прочие расходы по содержанию помещения.

Кроме того, представлен оригинал договора от 01.01.2019 между ФИО1 и ИП ФИО3 субаренды нежилого помещения расположенного по адресу: <данные изъяты>, площадью 103 кв. м для размещения детского центра сроком на 11 месяцев, с возможностью пролонгирования (т. 3 л.д. 99-101).

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 48 600 руб. в месяц.

Согласно представленным актам сверки задолженность в пользу ООО «АКОР» на 31.03.2020 у ФИО5 составляет 24 267, 56 руб. (т. 1 л.д. 18, 41-59, 71-107), по состоянию на 01.04.2020 у ФИО4 - 19 404, 07 руб. (т. 1 л.д. 19-40, 106-128).

15.05.2019 информационным письмом № 1 ИП ФИО3 уведомлена о наличии задолженности по коммунальным платежам в размере 62 132, 27 руб. (т. 3 л.д. 97-98).

31.05.2019 ФИО1 на имя ИП ФИО3 направлено уведомление о расторжении договора с 01.07.2019. указано, что до полного погашения имеющейся задолженности за аренду помещения и коммунальные платежи имущество, находящееся в помещении будет удержано (т. 1 л.д. 60).

23.07.2019 ФИО1 на имя ИП ФИО3 направлена претензия о наличии задолженности по арендной плате в размере 49 500 руб. и задолженности за коммунальные платежи 57 438, 19 руб. указано, что после проведения сверки взаимных расчетов с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями будут выставлены счета за фактически потребленные до 30.06.2019 коммунальные услуги (т. 3 л.д. 95)

28.01.2020 ФИО1 на имя ИП ФИО3 направлено предарбитражное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате в размере 49 500 руб. и коммунальные услуги 184 313, 12 руб. (т. 1 л.д. 61, 193).

17.07.2020 мировым судьей судебного участка № 66 Октябрьского судебного района г. Кирова вынесен судебный приказ о взыскании с ФИО3 задолженности по договору аренды от 01.09.2017 за июнь 2019 в сумме 49 500 руб., процентов за неправомерное удержание денежных средств за арендную плату 3 270, 80 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 27 838, 15 руб., задолженности по оплате за снабжение тепловой энергией в горячей воде и теплоносителе – 119 667, 41 руб.

13.08.2020 указанный судебный приказ отменен (т. 1 л.д. 139).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 103, 7 кв. м, принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доли ФИО5 и ФИО4 (т. 1 л.д. 183-186, 215-221, 222-226).

В судебном заседании 25.01.2021 представитель ответчика ИП ФИО3 адвокат Окулов А.А. представил копии кассовых чеков о внесении платежей за тепловую энергию, коммунальные платежи, содержание общего имущества, пояснив, что ответчиком вносились указанные платежи на основании квитанций, предоставляемых истцом (т. 2 л.д. 147-155, 161-170, 176-193), оригиналы указанных квитанций предоставлены в судебных заседаниях 10 и 18 февраля 2021 (т. 3 л.д. 4-27, 102-111). Дополнительно пояснил, что согласно скриншотам из социальной сети «Вконтакте», истец пользовалась нежилым помещением по адресу: <данные изъяты>, с 01.07.2019 для нужд размещения детского сада «Сказка», а в последующем для сдачи в субаренду детскому саду «Ладошки», что свидетельствует о возврате арендатором имущества арендодателю (т. 3 л.д. 1-3, 28-41). Не согласен с исковыми требованиями относительно размера взыскиваемой задолженности по уплате коммунальных платежей, поскольку информационным письмом от 15.05.2019 г. указан иной размер долга – 57 438, 19 руб. (т. 3 л.д. 93-94).

Заключением кадастрового инженера от 15.01.2021 года установлено, что в нежилом помещении с кадастровым номером <данные изъяты>, имеется неучтенный тамбур, площадью 6,1 кв. м, через который осуществляется доступ в нежилое помещение, таким образом, тамбур является неотъемлемой частью указанного помещения и должен входить в общую площадь помещения. Исходя из изложенного, общая площадь помещения с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 109, 8 кв. м (т. 2 л.д. 240-241).

По обращениям ФИО7 по факту самоуправства со стороны ФИО1 ОП № 1 УМВД России по г. Кирову проводилась проверка. По результатам проверки принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела (т. 3 л.д. 123-138).

Определением суда от 08.04.2021 по ходатайству представителя истца назначена судебная финансово-экономическую экспертиза для определения размера задолженности ИП ФИО3 по оплате коммунальных услуг, оказанных ООО «АКОР» и за снабжение АО «КТК» тепловой энергией в горячей воде и теплоносителе (отопление и горячая вода) за помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, исходя из площадей 103,7 кв. м и 109, 8 кв. м, за период с сентября 2017 по июнь 2019, с учетом произведенных оплат по оригиналам платежных документов, имеющихся в материалах дела Октябрьского районного суда № 2-153/2021 и материалах дела № 2-2769/2020 мирового судьи судебного участка № 66 Октябрьского судебного района г. Кирова. Проведение экспертизы поручено экспертам АНО «Приволжский экспертный центр».

Согласно экспертному заключению № СБЭ1-21 от 17.05.2021 размер задолженности с учетом произведенных оплат ИП ФИО3 составит перед ОАО «КТК» исходя из площади 103, 7 кв. м – 91 995, 61 руб., исходя из площади 109, 8 кв. м – 98 292, 61 руб.; перед ООО «АКОР» исходя из площади 103, 7 кв. м – 20 742, 94 руб., исходя из площади 109, 8 кв. м - 23 137, 46 руб. (т. 4 л.д. 47-68).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 609 ГК РФ предусматривает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В связи с изложенным, учитывая, что ответчик в судебном заседании 10.02.2021 подтвердила, что ежемесячно уплачивала арендные платежи в размере 49 500 руб., суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за июнь 2019 в размере 49 500 руб. и проценты за неправомерное удержание денежных средств за период с 11.06.2019 по 25.01.2021 в размере 4 580, 71 руб.

В силу ст.ст. 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). В соответствии с абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как следует из материалов дела (т. 3 л.д. 91-92, 122-138), после истечения согласованного срока аренды, арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом путем замены замков, вследствие чего арендатор был лишен возможности их фактически использовать, в связи с чем, суд приходит к выводу, что арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения платы с 01.07.2019 по правилам абз. 2 ст. 622 ГК РФ.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться, в том числе, обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь тогда, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

В рассматриваемом случае установлено, что имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора вследствие оставления данного имущества в помещении после истечения срока аренды, а по причине захвата арендодателем, сменившим замки в помещениях и не допускавшим ответчика в помещение.

Подобное владение имуществом арендатора не может быть признано законным, а оснований для удержания имущества по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ не имелось.

Кроме того, суд учитывает, что истец сам выбрал место хранения удерживаемого имущества – помещения детского сада, а не специализированные складские помещения.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая, что условиями договора предусмотрено возмещение расходов арендодателя, фактически понесенных последним в связи с оплатой услуг ресурсоснабжающих, коммунальных и иных организаций, то требования истца о возмещении расходов по оплате коммунальных платежей и снабжение тепловой энергией за период с сентября 2017 по июнь 2020 подлежит удовлетворению.

Определяя размер подлежащих взысканию коммунальных платежей, суд не принимает контррасчет представленный ответчиком, исходит из размера помещения с учетом заключения кадастрового инженера от 15.01.2021 – 109, 8 кв. м, поскольку указанная площадь соответствует условиям договора, подтверждеными показаниями ответчика, и размеру задолженности, установленного судебной экспертизой, перед ОАО «КТК» – 98 292, 61 руб.; перед ООО «АКОР» - 23 137, 46 руб.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В силу п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Как следует из материалов дела, 15.10.2020 ФИО1 заключила договор оказания юридических услуг с ФИО8 (т. 1 л.д. 66-67).

Предметом договора являлось оказание услуги по судебному сопровождению спора с ИП ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения и оплате коммунальных услуг (п. 1.1).

Стоимость услуг определена п. 3 договора.

Согласно акту № 1 от 21.10.2020 ФИО8 ФИО1 оказаны следующие услуги: подготовка иска (ознакомление с документами, консультация, формирование необходимого пакета документов), составление искового заявления. Указанные суммы получены исполнителем, что отражено в акте (т. 1 л.д. 68).

Учитывая, что заявителем понесены судебные расходы по оплате юридических услуг, в связи с защитой своих интересов в суде, что подтверждено представленными в материалы дела документами, суд находит требования ФИО1 расходов на оплату услуг представителя в размере 9 000 руб. обоснованными.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 710 руб.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в силу положений ст. 94 ГПК РФ относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела, от уплаты которых потребители не освобождены.

Частью 2 ст. 85 ГПК РФ установлено, что эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами (ч. 3 ст. 95 ГПК РФ).

В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.

При рассмотрении данного дела определением суда от 08.04.2021 по ходатайству представителя истца назначена судебная финансово-экономическую экспертиза (т. 4 л.д. 32-36).

Расходы по производству экспертизы возложены на истца ФИО1

Общая стоимость проведения экспертного исследования составляет 20 000 руб.

До настоящего времени оплата экспертизы не произведена, доказательств обратного суду не представлено.

Учитывая, что оплата экспертного исследования АНО «Приволжский экспертный центр» не выполнена, требования истца удовлетворены, суд считает необходимым взыскать расходы по оплате экспертизы с ответчика ИП ФИО3 в размере 20 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 49 500 рублей, проценты за неправомерное удержание денежных средств за период с 11.06.2019 по 25.01.2021 в размере 4 580, 71 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей за период с сентября 2017 по июнь 2019 – 23 137,46 руб., задолженность за снабжение тепловой энергией за период с сентября 2017 по июнь 2019 – 98 292, 61 руб., расходы по уплате государственной пошлины 4 710,22 руб., расходы по оплате юридических услуг – 9 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу АНО «Приволжский экспертный центр» затраты на проведение судебной финансово-экономической экспертизы по гражданскому делу № 2-153/2021 (2-2493/2021) в размере 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд г. Кирова в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме – 28.09.2021.

Судья М.В. Гродникова