Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Ульянка» к Дядиной Екатерине Александровне о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ульянка» обратилось в суд с иском к Дядиной Е.А. и, уточнив исковые требования, просила взыскать с ответчика задолженность по договору аренды №№ от 02.10.2018 года в размере 159 474 рубля, а также расходы по оплате госпошлины.

В обоснование исковых требований ООО «Ульянка» указало, что 02.10.2018г. между ИП Черницкой Е.А. и ООО «Полярная звезда» заключен договор аренды №У/ПЗ-18/10-82, согласно которому арендатор получил в пользование нежилое помещение <адрес>, площадью 59,6 кв.м. Факт передачи объекта аренды подтверждается Актом приема-передачи от 01.11.2018г. Срок аренды составил 11 месяцев. 01.12.2018г. в связи с изменением имени арендатора с Черницкой Е.А. на Дядину Е.А. сторонами заключено дополнительное соглашение №3 к договору аренды, в соответствии с которым в договор внесены изменения в сведения об арендаторе. Дополнительным соглашением №6 от 13.09.2019г. к договору аренды действие договора аренды возобновлено на новый срок 11 месяцев, с 01.10.2019г. по 31.08.2020г. включительно. 07.04.2020г. сторонами заключено дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды от 02.10.2018г. в связи с переходом права собственности на объект аренды от ООО «Полярная звезда» к ООО «Ульянка», согласно пункту 2 которого все права и обязанности арендодателя по договору с 23.03.2020г. переходят к новому арендодателю. 24 июля 2020 года сторонами заключено Соглашение к договору аренды №У/ПЗ-18/10-82 от 02.10.2018 года, согласно которому договор аренды расторгнут, датой расторжения договора является дата, указанная в акте возврата (приема-передачи помещения). Акт возврата (приема-передачи помещения) подписан сторонами 31 июля 2020 года. Учитывая, что ответчик не погасил задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020г. по 31.07.2020г., истец, ссылаясь на пункт 3.2.2 Договора аренды, обратился в суд с иском и просил взыскать с ответчика 437 464 рубля, из которых: 109 366 рублей – за апрель 2020г., 109 366 рублей – за май 2020 года, 109 366 рублей – за июнь 2020г., 109 366 рублей – за июль 2020 года. В ходе судебного разбирательства, истец уменьшил исковые требования, и просит взыскать с ответчика 159 474 рубля. Ссылаясь на ст.ст. 606, 614 ГК РФ, истец просил удовлетворить исковые требования.

Представитель истца в судебное заседание явилась, на уточненном иске настаивала.

Ответчица Дядина Е.А. в суд не явилась, извещена надлежаще, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности, который в судебном заседании против иска возражал, представил отзыв на иск с дополнениями, в котором указал, что задолженности по арендной плате не имеется, поскольку договор аренды расторгнут 17.05.2020г. согласно уведомлению о расторжении от 16.03.2020г., которое было вручено арендатору ООО «Полярная звезда». Основанием для расторжения договора аренды послужили обстоятельства непреодолимой силы, форс-мажор, а именно пандемия коронавируса COVID-19, из-за которых ответчица не смогла осуществлять предпринимательскую деятельность и выполнять обязательства по договору аренды.

Суд, изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, допросив свидетелей ФИО7, ФИО8 находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст. 614 ГК РФ).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ).

Как установлено судом, 02.10.2018г. между ИП Черницкой Е.А. и ООО «Полярная звезда» заключен договор аренды №, согласно которому арендатор получил в пользование нежилое помещение № расположенное по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв.м. Факт передачи объекта аренды подтверждается Актом приема-передачи от 01.11.2018г. Срок аренды составил 11 месяцев. 01.12.2018г. в связи с изменением имени арендатора с Черницкой Е.А. на Дядину Е.А. сторонами заключено дополнительное соглашение №3 к договору аренды, в соответствии с которым в договор внесены изменения в сведения об арендаторе. Дополнительным соглашением № от 13.09.2019г. к договору аренды действие договора аренды возобновлено на новый срок 11 месяцев, с 01.10.2019г. по 31.08.2020г. включительно. 07.04.2020г. сторонами заключено дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды от 02.10.2018г. в связи с переходом права собственности на объект аренды от ООО «Полярная звезда» к ООО «Ульянка», согласно пункту 2 которого все права и обязанности арендодателя по договору с 23.03.2020г. переходят к новому арендодателю. 24 июля 2020 года сторонами заключено Соглашение к договору аренды № от 02.10.2018 года, согласно которому договор аренды расторгнут, датой расторжения договора является дата, указанная в акте возврата (приема-передачи помещения). Согласно пункту 1.2 Соглашения, на дату подписания настоящего соглашения у арендатора перед арендодателем имеется задолженность по договору аренды от 02.10.2018г. в сумме 328 098 рублей, и указанную задолженность арендатор обязуется выплатить арендодателю до 20 августа 2020 года. Акт возврата (приема-передачи помещения) подписан сторонами 31 июля 2020 года.

06.08.2020 года ИП Дядина Е.А. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 74).

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснила, что договор аренды от 02.10.2018г. расторгнут со Соглашению сторон от 24.07.2020г. – 31 июля 2020г., когда сторонами был подписан Акт возврата (приема-передачи) помещения. Таким образом, у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020г. по 31.07.2020г.

Представитель ответчика, возражая против доводов истца, указал, что 16 марта 2020 года Дядина Е.А. вручила представителю арендодателя ООО «Полярная звезда», Комяковой А.В. уведомление, о чем последняя поставила подпись, в котором предложила арендодателю уменьшить арендную плату на 40% до 55 544 рублей начиная с марта 2020 года, ссылаясь на п.7.1 Договора аренды (форс-мажор), и указала, что, в случае оставления настоящего уведомления без удовлетворения или ответа, просит считать его уведомлением о расторжении договора аренды №У/ПЗ-18/10-82 от 02.10.2018 года (л.д. 99). Как пояснил представитель ответчика, данное уведомление было оставлено без ответа, в связи с чем ответчик полагал, что на основании п.5.4 Договора аренды, договор расторгнут с 17.05.2020 года.

Согласно пункту 5.4 Договора аренды от 02.10.2018г., арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения. Арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив арендодателя, не позднее, чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения. При более позднем уведомлении арендодателя арендатором обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит и засчитывается сторонами в качестве штрафа в пользу арендодателя от периода задержки уведомления относительно выше установленного срока.

Представитель истца не оспаривала, что указанное уведомление от 16.03.2020г. было получено представителем арендодателя ООО «Полярная звезда», Комяковой А.В.

Как пояснил представитель ответчика, поскольку уведомление о расторжении договора от 16.03.2020г. было истцом проигнорировано, Дядина Е.А. повторно 19.06.2020г. направила в адрес ООО «Ульянка» уведомление о расторжении договора аренды, в котором указала, что считает договор аренды расторгнутым с 01.04.2020г. (л.д. 100).

Указанное уведомление было получено истцом и 26.06.2020г. последовал ответ на указанное уведомление, в котором ООО «Ульянка» указало, что поскольку пользование арендованным помещением продолжается по настоящее время, договор аренды не может быть расторгнут с 01.04.2020г. В период действия ограничительных мер вы арендованном помещении продолжает находиться имущество Дядиной Е.А., арендодатель несет расходы на техническое обслуживание ТК «Ульянка», на территории которого находится арендуемое помещение, оплачивает охрану ТК «Ульянка», с расположенным в нем имуществом арендаторов, в связи с чем основания для полного освобождения от арендной платы отсутствуют (л.д. 101)

Данный ответ был получен 06.07.2020г. ФИО7, представителя Дядиной Е.А. по доверенности (л.д. 153).

Однако, суд находит указанные доводы ответчика несостоятельными, полагает данные доводы не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку между сторонами заключено Соглашение от 24.07.2020г. о расторжении договора, которое подписано сторонами, согласована дата расторжения договора аренды, и ответчиком не оспорено. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

В подтверждение доводов о том, что ТК «Ульянка» в период с 01.04.2020г. по 31.07.2020г. был открыт, работал, истцом представлены в материалы дела следующие доказательства: акт возврата помещения от 31.05.2020г. по договору аренды от 17.05.2019г. между ООО «Ульянка» и ИП Шляповой Г.Н., акт возврата помещения от 30.06.2020г. по договору аренды от 02.10.2018г. между ООО «Ульянка» и ИП Гончаровым Е.Б., копия заявки ИП Шляповой Г.Н. на проведение работ в помещении 7Б с 27.05.2020г. по 01.06.2020г., акты сдачи-приемки услуг по техническому обслуживанию общего имущества нежилого помещения от 30.04.2020г., от 31.05.2020г., от 30.06.2020г., от 31.07.2020г. между ООО «Ульянка» (ООО «Полярная звезда») и ООО «МД», акты по оплате охранных услуг между ООО ООО «Ульянка» (ООО «Полярная звезда») и ООО «Кайгер» от 30.04.2020г., от 31.05.2020г., от 30.06.2020г., копию соглашения между ООО «Ульянка» и ООО «Полярная звезда» об оплате по договорам обслуживания имущества в ТРК «Ульянка» от 27.03.2020г., акт возврата помещения от 25.06.2020г. по договору аренды от 08.04.2019г. между ООО «Ульянка» и ИП Гарькавской О.А. (л.д. 154), акт возврата помещения от 09.07.2020г. по договору аренды от 02.10.2018г. между ООО «Ульянка» и ИП Зязевым А.А. (л.д. 155), договоры на оказание услуг ООО «Полярная звезда» ООО «Кайгер» и ООО «МД».

Представитель ответчика ссылался на то обстоятельство, что ответчица не имела возможности попасть в торговый комплекс «Ульянка», и не могла вывезти свои вещи из арендуемого помещения ранее июля 2020 года.

Судом, по ходатайству ответчика, был направлен запрос в ООО «МД». Согласно ответу от 21.04.2021г. доступ в ТЦ «Ульянка» с 23.03.2020г. по 26.07.2020г. ограничен не был.

Также, истцом в подтверждение своих доводов о том, что имелся доступ в ТК «Ульянка», а также в арендуемые помещения в период с марта 2020г. по июль 2020г., были представлены акты возврата (приема-передачи) помещения по договорам аренды арендаторов Шляповой Г.Н. от 31.05.2020г., Гончарова Е.Б. от 30.06.2020г., Зяева А.А. от 09.07.2020г., заявку на проведение работ по вывозу оборудования и товаров от арендаторов за 01.06.2020г., которые освобождали арендуемые в ТК «Ульянка» помещения и вывозили свое имущество в мае, июне и июле 2020 года.

Таким образом, доводы ответчика о том, что у Дядиной Е.А. отсутствовала возможность освободить арендованное помещение и вывезти своё имущество ранее 27 июля 2020 года, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, и опровергаются материалами дела. Ответчица, несмотря на уведомление от 16.03.2020г., продолжала пользоваться арендуемым помещением, хранила своё имущество в нем, имела доступ в помещение.

Довод ответчика о том, что арендуемое помещение подлежало использованию в коммерческих целях, с целью получения выгоды от продажи товаров, однако фактически пустовало, суд находит несостоятельным, поскольку наличие права аренды не предполагает безусловное его ежедневное использование арендатором путем личного присутствия, поскольку это является правом, а не обязанностью.

Доказательств невозможности пользоваться недвижимым имуществом ответчиком в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено, а судом не добыто.

Таким образом, арендодатель имеет возможность взыскать с арендатора арендную плату даже за тот период, когда арендатор фактически не пользовался имуществом либо пользовался им частично.

Поскольку ответчица Дядина Е.А. не оспаривает факт подписания Соглашения от 24 июля 2020г. о расторжении договора аренды от 02.10.2018г., суд считает установленным факт расторжения договора аренды № от 02.10.2018 года – 31 июля 2020 года.

Доказательств того, что Дядина Е.А. с 17.05.2020г. предпринимала попытки освободить арендуемое помещение, передать его ООО «Ульянка» по акту приема-передачи ранее 27 июля 2020 года, ответчиком не представлено. Представитель ответчика не оспаривал, что Дядина Е.А. с 17.05.2020г. не обращалась с заявлениями в ООО «Ульянка» с просьбой обеспечить ей доступ в помещение и принять помещение по акту приема-передачи.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика указал, что Дядина Е.А. также была вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за пандемии коронавируса, ссылался на п.4 ст.19 ФЗ №98-ФЗ.

Однако, данный довод суд находит несостоятельным и подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с п.4 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

(часть 4 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)

Вместе с тем, учитывая, что п.4 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, суд полагает ссылку ответчика на указанную норму закона несостоятельной, поскольку уведомление Дядиной Е.А. о расторжении договора аренды было вручено арендодателю (ООО «Полярная звезда») 16.03.2020г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, ИП Дядина Е.А. осуществляла следующие виды экономической деятельности (ОКВЭД ОК 029-2014): торговля розничная одеждой в специализированных магазинах (47.71), торговля оптовая одеждой и обувью (46.42), торговля розничная обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах(47.72) (л.д. 71-75).

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно указанному Перечню, деятельность ИП Дядиной Е.А. подпадает под данный перечень.

Указанное обстоятельство явилось существенным, в связи с чем Дядина Е.А. имела право расторгнуть договор аренды на основании ст. 451 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом, 16 марта 2020 года Дядина Е.А. вручила представителю арендодателя ООО «Полярная звезда», Комяковой А.В., в чем последняя расписалась, уведомление, в котором предложила арендодателю уменьшить арендную плату на 40% до 55 544 рублей начиная с марта 2020 года, ссылаясь на п.7.1 Договора аренды (форс-мажор), и указала, что, в случае оставления настоящего уведомления без удовлетворения или ответа, просит считать его уведомлением о расторжении договора аренды №У/ПЗ-18/10-82 от 02.10.2018 года (л.д. 99). Факт получения 16.03.2020г. данного уведомления представитель истца не оспаривала. Уведомление осталось без ответа, что также не оспаривалось истцом.

Однако, суд полагает, что ответчиком была нарушена процедура расторжения договора аренды, предусмотренная ст. 452 ГК РФ, поскольку в уведомлении от 16.03.2020г. не был указан срок для ответа, то в соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ, срок считается 30-дневным. Таким образом, после 29.04.2020г. Дядина Е.А. была вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, однако, своим правом не воспользовалась.

Также, суд находит несостоятельным довод ответчика о том, что в сложившейся ситуации виновата пандемия из-за коронавируса.

Так, действующее законодательство (абз. 17 ст. 1 ФЗ от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения") под "эпидемией" понимает инфекционные заболевания, представляющие опасность для окружающих, т.е. инфекционные заболевания человека, характеризующиеся тяжелым течением, высоким уровнем смертности и инвалидности, быстрым распространением среди населения. Перечень таких заболеваний утвержден Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 1 декабря 2004 г. N 715 "Об утверждении Перечня социально значимых заболеваний и Перечня заболеваний, представляющих опасность для окружающих"), и в данный Перечень включена коронавирусная инфекция (2019-nCoV) (Постановление Правительства РФ от 31 января 2020 г. N 66 "О внесении изменения в Перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих").

Однако, как следует из анализа указанных нормативных актов, в качестве обстоятельства непреодолимой силы названа не сама коронавирусная инфекция, а режим повышенной готовности, введенный органами государственной власти субъектов РФ для предотвращения ее распространения. На федеральном уровне режим повышенной готовности не введен, а сама эпидемия коронавируса не названа форс-мажором в отношении всех коммерческих отношений (ситуаций). Напротив, такой режим определяет только деятельность органов управления и, в отличие от режима чрезвычайной ситуации, форс-мажором, не является.

Оценив все доказательства в их совокупности, суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 159 474 рубля.

Как указал истец, при расчете задолженности, истец руководствовался, в том числе, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга №121 от 13.03.2020г., в связи с чем уменьшил сумму исковых требований на 50%, а также учел обеспечительный платеж, внесенный ответчиком по дополнительному соглашению от 07.04.2020г. к договору аренды в размере 59 258 рублей (л.д. 117, 118). Факт задолженности ответчика по арендной плате перед истцом подтвержден письменными материалами дела, в том числе Соглашением от 24.07.2020г., которое подписано сторонами и ответчиком не оспорено. Вместе с тем, суд не принимает в качестве надлежащих доказательств по делу представленный истцом акт сверки расчетов (л.д. 118), и акт сверки расчетов, представленный ответчиком (л.д. 119), поскольку указанные акты не подписаны Дядиной Е.А.

Доказательств того, что задолженность по арендной плате погашена, ответчиком в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено, а судом не добыто.

Учитывая изложенное, суд полагает, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 159 474 рубля.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 389 рублей 48 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Дядиной Екатерины Александровны в пользу ООО «Ульянка» задолженность по договору аренды в размере 159 474 рубля, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 389 рублей 48 копеек, а всего – 163 863 рубля 48 копеек.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента вынесения решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья Лещева К.М.

Мотивированное решение суда изготовлено 21.05.2021 года

Судья Лещева К.М.