Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Островских Я.В., при секретаре ФИО4, с участием ответчика ФИО2, представителя ответчика ООО «ЮМАС-Гранд» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «ЮМАС-Гранд» и ФИО2 о расторжении договора, признании прекратившим право, возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л :

В обоснование заявленных требований и изменений к ним истец указала, что является собственником квартиры по адресу: Адрес, приобретённой по результатам торгов по реализации заложенного имущества Дата, проведённых на основании решения суда, договора купли-продажи от Дата, заключённого с МТУ Росимущества в Адрес и Адрес. Однако, в отношении данной квартиры зарегистрировано обременение в виде долгосрочной аренды на срок с Дата по Дата в пользу ООО «ЮМАС-Гранд» на основании договора аренды и дополнительных соглашений к нему. Поскольку залогодержатель своего согласия на передачу квартиры в аренду не давал, право аренды ответчика в отношении жилого помещения прекращено в силу закона с момента вступления решения суда от Дата в законную силу по гражданскому делу №. Истец просила суд расторгнуть договор аренды от Дата, дополнительное соглашение № от Дата к договору аренды квартиры от Дата, дополнительное соглашение № от Дата к договору аренды квартиры от Дата, дополнительное соглашение от Дата между ФИО2 и ООО «ЮМАС-Гранд», признать прекратившимся право долгосрочной аренды ООО «ЮМАС-Гранд» на квартиру по адресу: Адрес, кадастровый №, обязать ООО «ЮМАС-Гранд» освободить квартиру по адресу: Адрес, кадастровый №.

В судебном заседании истец ФИО1 не присутствовала, извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО2, также представляющая интересы ответчика ООО «ЮМАС-Гранд», в судебном заседании иск не признала, просила в его удовлетворении отказать.

Третье лицо ПАО «МТС-Банк» представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, согласно ст.167 ГПК РФ.

Выслушав ответчика, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 12 ГК РФ определены способы защиты гражданских прав, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта органа местного самоуправления, прекращения или изменения правоотношения.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Решением Октябрьского районного суда Адрес от Дата по гражданскому делу №, вступившим в законную силу Дата, расторгнут кредитный договор (при ипотеке в силу закона) <***> от Дата между ОАО «Далькомбанк» и ФИО2, взыскана задолженность по договору потребительского кредита: сумма основного долга 2 974 391 рубль 67 копеек, неуплаченные проценты 888 734 рубля 98 копеек, 27 515 рублей 63 копейки -госпошлина, обращено взыскание в пользу ПАО «МТС-Банк» на предмет ипотеки -однокомнатную квартиру, назначение жилое, общей площадью 54,2 кв.м., по адресу: Адрес, принадлежащую на праве собственности ФИО2, путём реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены имущества в размере 3 267 200 рублей.

Из материалов регистрационного дела следует, что ФИО2 (арендодатель) передала принадлежащую ей квартиру в аренду ООО «ЮМАС-Гранд» (арендатор) по договору аренды от Дата и акту приёма-передачи от Дата, заключив в дальнейшем дополнительные соглашения с арендатором от Дата о наличии обременений в виде ипотеки ОАО «Далькомбанк» от Дата по Дата, ипотеки ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» от Дата по Дата; от Дата№ по изменению условий договора аренды в части перепланировки и ремонта, от Дата№ по условиям субаренды. Договор аренды и дополнительные соглашения были зарегистрированы в УФРС по Адрес.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от Дата ООО «ЮМАС-Гранд» является действующим юридическим лицом, зарегистрировано в налоговом органе с Дата, учредителем общества является ФИО2

На основании вышеуказанного решения суда Дата был выдан исполнительный лист ФС №, который был предъявлен на исполнение в Правобережный отдел судебных приставов Адрес, Дата на основании данного исполнительного листа возбуждено исполнительное производство 27433/16/38016-ИП о взыскании с ФИО2 задолженности в размере 3 890 642 рублей 28 копеек и об обращении взыскание на предмет залога: однокомнатная квартира, назначение жилое, кадастровый №, общей площадью 54,2 кв.м., адрес объекта: Адрес. Дата судебным приставом-исполнителем составлен акт передачи арестованной квартиры на торги в специализированную организацию ТУ Росимущество. На основании постановления от Дата, протоколов №-АИ от Дата победителем торгов объявлена ФИО1, оплата стоимости квартиры произведена полностью, зарегистрировано право собственности на квартиру Дата на основании договора купли-продажи от Дата между ФИО1 и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Адрес и Адрес. Данные обстоятельства подтверждены материалами регистрационного дела, выпиской из ЕГРН от Дата, договором купли-продажи от Дата.

Дата истцом в адрес ООО «ЮМАС-Гранд» направлена претензия о необходимости обращения в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о прекращении договора аренды и заключённых к нему дополнительных соглашений, об освобождении квартиры в течение 30 дней с момента получения претензии, однако ответа не последовало.

Из условий кредитного договора <***> от Дата, заключённого между ОАО «Далькомбанк» и ФИО2, следует, что заёмщик ФИО2 обязалась не отчуждать квартиру, не осуществлять её последующую ипотеку, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора (п.Дата), не сдавать квартиру в наём, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять её правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора (п.Дата).

Согласно ст.346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подп.3 п.2 ст.351, подп.2 п.1 ст.352, ст.353 настоящего Кодекса. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подп.3 п.2 ст.351 настоящего Кодекса. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

В силу подп.4 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой.

На основании п.2 ст.40 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

В соответствии с п.2 ст.237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В силу п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

На основании ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, судом установлено, что залогодержатель своего согласия на передачу спорной квартиры в аренду не давал; а ответчики не представили доказательств, подтверждающих факт получения такого согласия на передачу квартиры в аренду; право аренды и договор аренды спорной квартиры прекращены в силу закона с Дата, с момента вступления в силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество; право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном порядке. Поскольку спорная квартира являлась предметом ипотеки, на основании решения суда на неё обращено взыскание, в соответствии со ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", прекращается право пользования квартирой залогодателя, в том числе и всех лиц, которым было передано залогодателем право по пользованию данным жилым помещением. Без получения согласия залогодержателя на передачу спорной квартиры в аренду у ответчика ООО «ЮМАС-Гранд» не могло возникнуть права аренды, в связи с чем договор аренды и дополнительные соглашения к нему подлежат расторжению.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что согласие на передачу жилого помещения в аренду было получено ею от первоначального залогодержателя ФИО5 по условиям заключённого между ними договора займа и залога от Дата, зарегистрированного в УФРС по АдресДата, являются не обоснованными, поскольку апелляционным определением Иркутского областного суда от Дата отменено решение Ленинского районного суда Адрес от Дата, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2 о регистрации договора займа и залога от Дата в УФРС по Адрес, признании за ФИО5 права залога от Дата на квартиру по адресу: Адрес, признании за ФИО5 права от Дата (с момента подписания договора займа и залога) преимущественно перед другими кредиторами получения удовлетворения из стоимости заложенного имущества -квартиры по адресу: Адрес.

При изложенных обстоятельствах, заявленные истцом требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от Дата, дополнительное соглашение № от Дата к договору аренды квартиры от Дата, дополнительное соглашение № от Дата к договору аренды квартиры от Дата, дополнительное соглашение от Дата, заключённые между ФИО2 и ООО «ЮМАС-Гранд».

Признать прекратившимся право долгосрочной аренды ООО «ЮМАС-Гранд» на квартиру по адресу: Адрес, кадастровый №.

Обязать ООО «ЮМАС-Гранд» освободить квартиру по адресу: Адрес, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, с 13 августа 2019 года.

Судья Я.В. Островских