Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-1548/2020 по иску ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних детей: ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6, действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО8 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа, признании недействительным зарегистрированного права на жилой дом, третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Государственное учреждение Управления Пенсионного фонда РФ в г. Новошахтинске Ростовской области (межрайонное), Управление образования Администрации г. Новошахтинска Ростовской области,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просят: расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа от 10.10.2013, заключенный в простой письменной форме между ФИО1, ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, действующей от себя и как законный представитель ФИО7, ФИО8, ФИО8; признать недействительными зарегистрированные права общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 35,5 кв.м, Литер: А, А1, а1, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа от 10.10.2013 за: ФИО6, запись регистрации №.... от 26.11.2013, вид права: общая долевая собственность: 1/4; ФИО8, запись регистрации №.... от 26.11.2013, вид права: общая долевая собственность: 1/4; ФИО7, запись регистрации №.... от 26.11.2013, вид права: общая долевая собственность. 1/4; ФИО8, запись регистрации №.... от 26.11.2013, вид права: общая долевая собственность: 1/4, возвратив стороны в первоначальное состояние, передав жилой дом в общую собственность ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 по 1/5 доле каждому.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 10.10.2013 между ФИО1, ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей, ФИО3, ФИО4, ФИО5 ( в дальнейшем - продавцы ) и ФИО6, действующей от себя и как законный представитель ФИО7, ФИО8, ФИО8 ( в дальнейшем - покупатели ) был заключен договор купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа. Согласно п. 1 вышеназванного договора продавцы на основании постановления Администрации города Новошахтинска №.... от 27.09.2013 «О разрешении совершения сделки купли-продажи жилого дома семьей ФИО2» продали, а покупатели (в лице ответчиков по настоящему делу) купили в общую долевую собственность, каждый по 1/4 доле, принадлежащий продавцам по праву собственности каркасный жилой дом с надворными постройками и сооружениями, расположенный по адресу: <адрес> Стороны оценили указанный дом с надворными постройками и сооружениями в 394 668 руб. 67 коп. (п. 5 договора). Покупатели приобретают вышеуказанный жилой дом по соглашению сторон за 394 668 руб. 67 коп. Оплата продажной цены указанного жилого дома осуществляется по соглашению сторон в следующем порядке: указанный жилой дом приобретается с использованием средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья, предоставленных в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации № 256-ФЗ (о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей) от 29.12.2006. Право на получение средств материнского (семейного) капитала удостоверяется Государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серия МК – ИК №...., выданный 09.12.2009 УПФР в Советском районе г. Ростова-на-Дону ФИО6 (п. 7 договора). Согласно п. 8 договора обязательства покупателей по денежным расчетам с продавцами считаются исполненными с даты фактического зачисления денежных средств, указанных в п. 7 настоящего договора на счета продавцов и приобретают вышеуказанное недвижимое имущество в равных долях в 1/4 доле каждому. Стороны договорились, что покупатели приобретают право собственности на указанный жилой дом в полном объёме, после поступления всей суммы денег в порядке, предусмотренном п. 7 настоящего договора, и после государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 14 договора ). Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Ответчики не исполнили условия договора по оплате жилого дома до настоящего времени. Между тем, как следует из положений ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Оплата по договору купли - продажи за жилой дом не произведена за счет средств материнского капитала либо иными способами до настоящего времени.

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО5, уточнили заявленные требования просили погасить записи об ипотеке, возвратить им в собственность спорный объект недвижимости в долях, существовавших до заключения договора купли-продажи, не поддержали требования о признании недействительными зарегистрированных прав общей долевой собственности. В остальном просили заявленные требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО6, действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО8 в судебное заседание не явилась, о дате и времени извещена надлежащим образом по адресу регистрации, судебные уведомления возвращены с указанием причины невручения «адресат не проживает», в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО6, действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО8 в соответствии со ст.119 ГПК РФ.

Адвокат Крикунов А.А., назначенный судом представителем ответчика ФИО6 в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, действующий на основании ордера, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что позиция ответчика ему неизвестна.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Предоставил возражение на заявленные требования, согласно которым предложил истцам уточнить заявленные требования, также просил дело рассмотреть в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ГУ УПФ РФ в г. Новошахтинске Ростовской области (межрайонное) в судебное заседание не явился, о дате и времени извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Предоставили возражения, согласно которым не возражали против удовлетворения заявленных требований. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица ГУ УПРФ РФ в г. Новошахтинске Ростовской области (межрайонное) в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Управления образования Администрации г. Новошахтинска Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом, что подтверждается материалам дела, его неявка не является препятствием к рассмотрению настоящего дела в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения истцов, адвоката ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что 10.10.2013 между ФИО1, ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (в дальнейшем - продавцы ) и ФИО6, действующей от себя и как законный представитель ФИО7, ФИО8, ФИО8 (в дальнейшем - покупатели) был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с отсрочкой платежа. Согласно п. 1 вышеназванного договора продавцы на основании постановления Администрации <адрес>№.... от 27.09.2013 года «О разрешении совершения сделки купли-продажи жилого дома семьей ФИО2» продали, а покупатели (в лице ответчиков по настоящему делу) купили в общую долевую собственность, каждый по 1/4 доле, принадлежащий продавцам по праву собственности каркасный жилой дом с надворными постройками и сооружениями, расположенный по адресу: <адрес>. Стороны оценили указанный дом с надворными постройками и сооружениями в 394 668 руб. 67 коп. (п. 5 договора). Покупатели приобретают вышеуказанный жилой дом по соглашению сторон за 394 668 руб. 67 коп. Оплата продажной цены указанного жилого дома осуществляется по соглашению сторон в следующем порядке: указанный жилой дом приобретается с использованием средств материнского (капитала на приобретение жилья, предоставленных в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации № 256-ФЗ (о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей) от 29.12.2006. Право на получение средств материнского (семейного) капитала удостоверяется Государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серия МК - ИК№...., выданный 09.12.2009 УПФР в Советском районе г. Ростова-на-Дону ФИО6 (п. 7 договора).

Стороны договорились, что покупатели приобретают право собственности на указанный жилой дом в полном объёме, после поступления всей суммы денег в порядке, предусмотренном п. 7 настоящего договора, и после государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 14 договора).

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО6, ФИО8, ФИО7, ФИО8 – за каждым по 1/4 доле - на указанное имущество зарегистрированного в установленном законом порядке, как обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона с 26.11.2013 до полной оплаты стоимости по договору, ипотека установлена в пользу ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО1, ФИО5

В судебном заседании установлено, что покупатель условия договора по внесению оплаты за указанное недвижимое имущество не исполняет, средства в счет оплату приобретенного недвижимого имущества им не внесены, что подтверждается выписками по счетам №...., открытом на имя ФИО3, №...., открытом на имя ФИО4, №...., открытом на имя ФИО5, №...., открытом на имя ФИО1, №...., открытом на имя ФИО2, с даты открытия счетов и по настоящее время, а также решением Государственного учреждения Управления Пенсионного фонда РФ в г. Новошахтинске Ростовской области (межрайонное) №.... от 07.04.2014, согласно которому ФИО6 отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала, поскольку домовладение №....<адрес> не соответствует санитарным и техническим нормам.

Учитывая, что обстоятельства оплаты недвижимого имущества должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований ст.ст. 56, 60 ГПК РФ ответчик суду не представила письменных доказательств, соответствующих требованиям относимости и допустимости и подтверждающих оплату приобретенного у истцов жилого дома.

Таким образом, поскольку ФИО6 допустила нарушение договора, которое повлекло для истцов такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим, ответчик нарушил условия об оплате товара в рассрочку, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае, законодатель указанной нормой отсылает к ст. 1103 ГК РФ, согласно которой, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

С учетом удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, суд полагает, что спорный объект недвижимости подлежит возврату истцам.

Суд также обращает внимание на то, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Разрешая требования о гашении записи об ипотеке в силу закона в отношении обоих объектов недвижимости, суд исходит из следующего.

В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом, в соответствии ч. 1 ст. 334 ГК РФ.

По смыслу ч. 3 ст. 334 ГК РФ, залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, по смыслу ч. 1 ст. 353 ГК РФ.

По смыслу ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998., ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Поскольку в рассматриваемом случае договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут, право собственности продавцов в отношении спорных объектов недвижимости восстановлено, суд полагает, что актуальность ипотеки в данном случае утрачена и считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних детей: ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6, действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО8 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа, признании недействительным зарегистрированного права на жилой дом, третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Государственное учреждение Управления Пенсионного фонда РФ в г. Новошахтинске Ростовской области (межрайонное), Управление образования Администрации г. Новошахтинска Ростовской области, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи с отсрочкой платежа от 10.10.2013 жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1, ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, действующей от себя и как законный представитель ФИО7, ФИО8, ФИО8.

Возвратить в собственность ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1 жилой дом, площадью 35,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, каждому в 1/5 доле в праве общей долевой собственности.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ипотеке в силу закона №.... от 23.11.2013 на жилой дом, площадью 35,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО8 на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 за каждым в 1/5 доле на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со для принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме составлено 30.11.2020.