Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройАльянсГрупп» о признании договора купли-продажи недвижимости от дата недействительным, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взыскании судебных расходов,-

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройАльянсГрупп» о признании договора купли-продажи недвижимости от дата недействительным, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которого усматривается следующее. дата между ФИО1, за которого действовал по доверенности ФИО3 - «Продавец», с одной стороны и ООО «СтройАльянсГрупп», в лице директора ФИО5 - «Покупатель», с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимости. Переход права собственности был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> дата года. Предметом договора купли-продажи являлся объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойка и кафе, инвентарный номер 37724, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м., 6% готовности, условный номер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> б. Соглашением сторон была определена стоимость объекта - 850 000 рублей. Согласно соглашения от дата ООО «Иман» передало ООО «СтройАльянсГрупп» права и обязанности по договору аренды № от дата земельного участка общей площадью 550 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> б, в квартале 570, для продолжения строительства гостиничного комплекса автомойки и кафе, которое было зарегистрировано в Управлении Росреестра. Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Для данных сделок характерно искажение действительной воли стороны, вступающей в сделку, которая необходима для признания сделки действительной. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от дата является недействительной сделкой, совершенной под влиянием обмана со стороны ответчика. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в т.ч. мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки. ФИО1 согласно договора купли-продажи недвижимости от дата приобрел у ООО «Иман» объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойка и кафе - 6% готовности, литер А, площадью 367,40 кв.м по адресу <адрес> б за 850 000 рублей. Также продавцом были переданы ФИО1 проектная декларация от 2009 г., выданная ООО «Творческая мастерская архитектора ФИО6», разрешение на строительство № <данные изъяты>С» от дата г., выданное Комитетом градостроительства администрации <адрес> и паспорт объекта незавершенного строительства от дата г.. дата ФИО1 заключил договор подряда № с ООО «УспехЖильеСтрой» на выполнение строительно-монтажных работ гостиничного комплекса, автомойки и кафе согласно проекта по адресу <адрес> б. Срок выполнения работ до дата. Согласно смете стоимость выполненных работ составляет 11 789 930 рублей. дата строительно-монтажные работы согласно договора подряда были выполнены и между сторонами были произведены расчеты. В результате выполненных работ был возведен 3-х этажный комплекс нежилых помещений свободной планировки, была установлена кровля и окна. Водоснабжение и электрификация объекта осуществлялись от находящегося рядом кафе «Блок-пост» с согласия собственника. На момент заключения договора купли-продажи от дата степень готовности гостиничного комплекса, автомойки и кафе составляла не менее 70% готовности и стоимость его составляла 12 000 000 рублей. Согласно разрешения на строительство предусматривалось возведение 2-хэтажного гостиничного комплекса. Однако в ходе строительства было возведено 3-этажное здание, т.е. было возведено самовольное строение. У истца не было возможности узаконить данное строение, поэтому он стал искать варианты решения этой проблемы. Ответчик по делу - ООО «СтройАльянсГрупп» предложил ФИО1 заключить фактически мнимую сделку - договор купли-продажи гостиничного комплекса, автомойки и кафе, поскольку у них как у юридического лица больше возможности для того, чтобы узаконить самовольный объект. Также ФИО1 убедили в том, что Администрация <адрес> не даст согласия на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от дата для строительства гостиничного комплекса, автомойки и кафе, т.к. он является физическим лицом и не проживает в <адрес>. Разрешение на строительство было также выдано на ООО «Иман». После того, как ООО «СтройАльянсГрупп» узаконило бы объект, то они должны были вернуть его истцу в собственность, получив за это соответствующее вознаграждение. Поскольку фактический предмет купли-продажи являлся самовольно возведенным строением, то в договоре купли-продажи было указано, что Продавец продает, а Покупатель покупает объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, 6% готовности по <адрес> б <адрес> и стоимость его составляет 850 000 рублей, т.е. в том виде и состоянии, что и приобретался в 2010 г.. Также предполагалось, что денежные средства ответчик ФИО1 не выплачивает, поскольку все взаиморасчеты предполагалось произвести после того, как объект будет узаконен и возвращен истцу в собственность. Все эти действия ответчик должен был произвести в течении 6-8 месяцев. Однако ответчик обманул истца, свои обязательства не выполнил и ФИО1 обратился в суд с заявлении о расторжении данного договора купли-продажи, как только он обратился в суд с иском ответчик по делу тут же перечислил ему на счет в банке 850 000 рублей. Вышеуказанный договор ФИО1 заключил под влиянием обмана со стороны ответчика - ООО «СтройАльянсГрупп», который убедил его в том, что сможет

узаконить самовольно возведенный им объект и возвратит его в собственность, получив за это вознаграждение. При других обстоятельствах ФИО1 никогда бы не продал недвижимость, стоимость которой составляет не менее 12 000000 рублей, за 850 000 рублей. Согласно ст. 181 ГК РФ иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. О том, что ответчик не желает выполнять свои обязательства согласно договоренности ФИО1 узнал в апреле 2012 г. и сразу же обратился сначала с претензией, а затем с иском о расторжении договора. Просил суд признать договор купли - продажи недвижимости от дата года, заключенный между ФИО7 и ООО «СтройАльянсГрупп» недействительным. Применить последствия недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации права собственности за ООО «СтройАльянсГрупп» № в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела ФИО1 уточнил исковые требования и просил суд признать договор купли - продажи недвижимости от дата года, заключенный между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп» недействительным. Применить последствия недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации права собственности за ООО «СтройАльянсГрупп» № в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Взыскать с ООО «СтройАльянсГрупп» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 10 000 рублей за услуги представителя и госпошлину.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен, сведений об уважительности причин своей неявки не представил. Суд в соответствие со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие истца с участием представителя по ордеру ФИО2.

Представитель истца ФИО1 по ордеру от дата ФИО2, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить, дала пояснения аналогичные изложенным в иске.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просила суд их удовлетворить, дал пояснения аналогичные изложенным в иске и добавил, что он, как доверенное лицо на данном объекте со всеми полномочиями строительный работы не вел, а занимался документальной работой объекта незавершенного строительства -гостиничного комплекса, автомойка и кафе, расположенного по адресу: <адрес> б, поскольку он - ФИО3 являлся доверенным лицом согласно нотариальной доверенности от дата года. Когда ФИО1 приобрел данный объект незавершенного строительства, его готовность была 6 %. ФИО1 заключил договор подряда с ООО «УспехЖильеСтролй» на выполнение строительно-монтажных работ гостиничного комплекса, автомойки и кафе согласно проекта по адресу: <адрес> б. У него – ФИО3 не было возможности узаконить данное строение, поэтому он стал искать варианты решения этой проблемы. ООО «СтройАльянсГрупп» предложил заключить фактически мнимую сделку - договор купли-продажи гостиничного комплекса, автомойки и кафе, поскольку у них как у юридического лица больше возможности для того, чтобы узаконить самовольный объект. Также убедили в том, что Администрация <адрес> не даст согласия на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от дата для строительства гостиничного комплекса, автомойки и кафе ему, т.к. ФИО1 являлся физическим лицом и не проживает в <адрес>. Разрешение на строительство было также выдано на ООО «Иман». После того, как ООО «СтройАльянсГрупп» узаконило бы объект, то они должны были вернуть его в собственность ФИО1, получив за это соответствующее вознаграждение. Поскольку фактический предмет купли-продажи являлся самовольно возведенным строением, то в договоре купли-продажи было указано, что Продавец продает, а покупатель покупает объект незавершенного строительства-гостиничный комплекс, автомойку и кафе, 6% готовности по <адрес> б <адрес> и стоимость его составляет 850 000 рублей, т.е. в том виде и состоянии, что и приобретался в 2010 <адрес> предполагалось, что денежные средства ООО «СтройАльянсГрупп» ему – ФИО1 не выплачивает, поскольку все взаиморасчеты предполагалось произвести после того, как объект будет узаконен и возвращен ФИО1 в собственность. Все эти действия ответчик должен был произвести в течение 6-8 месяцев. Однако ООО «СтройАльянсГрупп» обманул нас, свои обязательства не выполнил. Так же дополнил, что сумма по договору была перечислена на счет в банке в размере 850 000 рублей. При других обстоятельствах ФИО1 никогда бы не продал недвижимость, стоимость которой составляет не менее 12 000000 рублей, за 850 000 рублей, поскольку готовность гостиничного комплекса, автомойки и кафе составляла не менее 70 %.

Представитель ответчика ООО «СтройАльянсГрупп» по доверенности от дата ФИО4, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал и пояснил следующее. Как указывает истец, дата между ним и ООО «УспехЖильеСтрой» был заключен договор подряда № на выполнение строительно -монтажных работ объекта по адресу <адрес> б согласно проекту. К договору представлен локальный сметный расчет от дата на сумму 11789930 руб. Также представлен акт выполненных работ от дата на сумму 11789930 руб.. Представляется, что к данным доказательствам следует отнестись критически как не имеющим достаточной степени достоверности по следующим основаниям. Сметный расчет от дата и акт выполненных работ (форма КС-2) от дата совпадают между собой по каждой позиции и по каждой сумме вплоть до копейки, что свидетельствует о формальном изготовлении акта выполненных работ, т.к. при отражении реальных работ данное совпадение невозможно, что свидетельствует о том, что акт выполненных работ не является достоверным доказательством выполнения работ. ФИО1 дата приобрел в собственность незавершенный строительством объект строительной готовностью 6 %. Т.е. на момент приобретения объект имел готовый котлован, выложенный ленточный фундамент. Между тем, сметный расчет от дата (и соответственно акт выполненных работ) содержат в себе позиции работ по разработке грунта с погрузкой на автомобили-самосвалы экскаваторами (количество 2125 куб.м. грунта), перевозке грузов самосвалами (количество 3825 тн. груза), работе на отвале (количество 2125 куб.м. грунта), установке блоков стен подвалов (количество 52 шт.), блокам бетонных стен подвалов 52 шт., устройству ленточных фундаментов. Истцом не представлены документы о расчетах между ФИО1 и ООО «УспехЖильеСтрой», не смотря на то, что в иске указано, что расчеты произведены. Договор подряда на строительно-монтажные работы согласно представленной смете заключен на доведение объекта до состояния только 70% готовности, а не до 100 %, что соответствовало бы обычным хозяйственным сделкам по строительству объекта (100% готовность и ввод в эксплуатацию). То обстоятельство, что объем работ по договору совпадает с реальным состоянием объекта (согласно техпаспорту полученному ответчиком в июне 2012 г. объект имеет 72 % готовности) позволяет предполагать, что данный договор по своим условиям «подогнан» под реальные обстоятельства. Визуальное сравнение подписи ФИО1 (например, на нотариальных доверенностях) с подписями на договоре, сметном расчете и акте выполненных работ позволяет усомниться в подлинности подписи ФИО1 на указанных документах. Данные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что представленные документы не соответствуют действительности, составлены с целью введения суда в заблуждение относительно фактических обстоятельств дела (такой договор не заключался, работы по нему не выполнялись). В качестве основания признания договора недействительным истцом заявлены обстоятельства обмана продавца со стороны покупателя. При этом под обманом истец подразумевает невыполнение ответчиком обязательств по узакониванию и возврату здания после заключения мнимой сделки и получения в собственность объекта. Для выяснения наличия оснований для применения ст. 179 ГК РФ изначально следует исходить из того, что сам факт продажи объекта большей стоимостью за меньшую цену (при вольном допущении факта строительства спорного объекта за счет средств истца) сам по себе не порождает оснований для применения указанной статьи. Данный тезис подтверждается соответствующей судебной практикой. Таким образом, истец в силу ст. 56 ГПК РФ обязан доказать именно факт обмана со стороны ответчика. При этом в предмет доказывания входит факт того, что ответчик преднамеренно создал у истца не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, повлиявших на решение истца о заключении договора. Об этом свидетельствует также многочисленная судебная практика. Таким образом, истцом должно быть доказано, что именно ответчик (ООО «СтройАльянс Групп») совершил обман, а также то, что данный обман касается обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки. Истец в исковом заявлении указывает на то, что именно ООО «СтройАльянс Групп» предложило заключить оспариваемую сделку при условиях оформления права собственности на спорный объект за ответчиком с последующим возвратом истцу. Однако, никаких доказательств данному факту истец, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не приводит. Так, юридическое лицо по своей сути является обезличенным субъектом права. Соответственно от имени юридического лица всегда выступает его руководитель, либо уполномоченные им в установленном законом порядке лица. Истец не указывает на то, кто именно (фамилия) сообщил ему от имени ответчика вводящую в заблуждение информацию (обманул) и какое отношение этот человек имеет к ООО «СтройАльянс Групп», что позволяет крайне критически относиться к данному ничем не обоснованному заявлению истца. Между тем, не может быть основанием для принятия решения по делу ничем не обоснованное заявление стороны, обратившейся в суд, поскольку она является изначально заинтересованной в удовлетворении заявленного требования. В свою очередь, отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что именно ответчик совершил обман в отношении истца, исключает возможность удовлетворения требований основанных на положениях ст. 179 ГК РФ. Далее истец описывает суть обмана: ответчик вводит в заблуждение истца относительно обстоятельств того, что ему как юридическому лицу будет проще узаконить самовольно построенный объект, вследствие чего предлагает сделку, по которой приобретает право собственности на спорный объект для совершения указанных действий с обязательством последующего возврата данного объекта истцу. Срок, в течение которого должны быть совершены действия по узакониванию объекта - 4-6 месяцев. Однако в нарушение ст. 56 ГПК РФ истец вновь не представляет в обоснование описанных обстоятельств ни одного доказательства. Иными словами, истец просто «рассказывает» некую историю, не называя фамилий, не объясняя почему те или иные «доводы» ответчика были для него решающими при заключении договора, не объясняя почему он абсолютно и безоговорочно поверил ответчику, передав ему в собственность имущество без оплаты, стоимостью 12 млн.руб., без каких-либо обеспечительных мер и документов, и вообще не представляя никаких доказательств. В свою очередь, не может быть основанием для принятия решения по делу ничем не обоснованное заявление стороны, обратившейся в суд, поскольку она является изначально заинтересованной в удовлетворении заявленного требования. Между тем, действительно следует обратить внимание на следующие стороны истории, изложенной истцом в иске. Так, лицо (истец), вложившее в строительство почти 12 млн. руб., при всей своей разумности, осмотрительности и ответственности по отношению к сохранению своих прав на имущество, тем не менее. не осуществило никаких действий для юридической проверки тех «доводов», которыми его «убедили» пойти на «мнимую» сделку, без каких-либо письменных обеспечительных обязательств передало в собственность никак не связанному с ним юридическому лицу объект недвижимости, не получило за это никаких денежных средств и при выявлении обмана не обратилось в правоохранительные органы. Представляется, что все эти «действия» истца, вытекающие из его истории, изложенной в иске, не выдерживают никакой критики и свидетельствуют только о том, что данная история является сфабрикованной. В свою очередь, ООО «СтройАльянс Групп» заключило сделку с ФИО1 в соответствии с законом при наличии выраженной им воли на продажу объекта, который на момент продажи имел 6 % строительную готовность. Никаких иных обязательств (отличных от приобретения объекта в собственность) ООО «СтройАльянс Групп» в лице уполномоченных лиц на себя не принимало. Мнимая сделка (т.е. сделка без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) ООО «СтройАльянс Групп» не заключалась, объект был приобретен в собственность, право собственности зарегистрировано, объект достроен до строительной готовности 72 %. Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Исходя из того, что истец якобы вложил в объект почти 12 млн.руб., а также презюмируя разумность и ответственность истца в отношении сохранения своих прав на объект, который он считает своим, представляется, что он мог и должен был бы контролировать любые процессы, связанные с «обязательствами» ответчика по узакониванию спорного объекта недвижимости. Очевидно, что процессы, связанные с узакониванием объекта недвижимости подразумевают определенные действия (обращение в администрацию или в суд) и имеют достаточно длительный срок. Иными словами, о том, что ответчик не совершает никаких действий по исполнению своих «обязательств» ответчик мог знать еще в 2011 г. (полгода более чем достаточный срок для понимания того, совершается ли в отношении истца обман). Иного истцом не доказано (истец не доказал, что в этот период он все еще не знал об обмане, т.к. например, ответчиком совершались в этот период какие-либо действия во исполнение ранее оговоренных «обязательств»). Учитывая данные обстоятельства, полагаем, что истец мог и должен был знать об основаниях недействительности договора, о которых он говорит в иске, еще в 2011 г., что в совокупности с датой подачи иска (февраль 2013 г.) свидетельствует о том, что истец пропустил срок исковой давности. Настоящим ответчик заявляет о пропуске срока исковой давности по требованиям истца, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. На основании вышеизложенного просил суд в исковых требованиях отказать в полном объеме.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснил, что он является строителем-монтажником и работал у ФИО1 примерно с февраля по июнь 2011 года, они совместно с ФИО9, ФИО10 достраивали строительный объект, расположенный по адресу: <адрес> б рядом с кафе «Блок-пост», объект был готовностью 6 %, были только стены, и то не все. Мы с бригадой, которую нанял ФИО1, полностью достроили, то есть была возведена кровля и окна. Водоснабжение и электрофикация осуществлялась от находящегося рядом кафе «Блок-Пост» с согласия собственника.

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что он является строителем-монтажником и работал у ФИО1 примерно с февраля по июнь 2011 года, они совместно с ФИО8, ФИО10 достраивали строительный объект, расположенный по адресу: <адрес> б рядом с кафе «Блок-пост», объект был готовностью 6 %, были только стены, и то не все. Мы с бригадой, которую нанял ФИО1, полностью достроили, то есть была возведена кровля и окна. Водоснабжение и электрофикация осуществлялась от находящегося рядом кафе «Блок-Пост» с согласия собственника.

Свидетель ФИО11 суду пояснил, что он является строителем-монтажником и работал у ФИО1 примерно с февраля по июнь 2011 года, они совместно с ФИО8, ФИО9 достраивали строительный объект, расположенный по адресу: <адрес> б рядом с кафе «Блок-пост», который был готовностью 6 %, когда они принялись за работу. В частности он – ФИО11 возводил кровлю из различных типов металлочерепицы. Водоснабжение и электрофикация осуществлялась от находящегося рядом кафе «Блок-Пост» с согласия собственника. Выполнив свою работу, я покинул данный объект.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства и в их совокупности, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствие со ст. 55 ГПК доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением администрации <адрес> № от дата ООО «Иман» предоставлен в аренду на новый срок 3 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:010901:1, площадью 550 кв. метров для продолжения строительства гостиничного комплекса, автомойка и кафе, по адресу <адрес> б в квартале 570 из земель населенных пунктов, согласно материалам межевания.

дата на основании вышеназванного Постановления администрации <адрес> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> (Арендодатель) и ООО «Иман» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 7402.

Согласно условиям договора аренды от дата Арендодатель в соответствии с Постановлением администрации <адрес> № от дата предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 550 кв. метров для продолжения строительства гостиничного комплекса, автомойка и кафе, по адресу <адрес> б в квартале 570.

дата в отношении ООО «Иман» Комитетом градостроительства <адрес> выдано разрешение на строительство № RU <данные изъяты>о.

дата ООО «Иман» зарегистрировало право собственности на возведенный объект незавершенного строительства 6 % готовности – гостиничный комплекс, автомойка и кафе, расположенный по адресу <адрес> б.

дата между ФИО1 (Покупатель) за которого действовал по доверенности ФИО3 и ООО «Иман» (Продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от дата Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность недвижимое имущество, а именно: объект незавершенного строительства 6 % готовности – гостиничный комплекс, автомойка и кафе, литер А, назначение – нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м., кадастровы (или условный) номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> б. Соглашением сторон была определена стоимость объекта - 850 000 рублей.

дата на основании вышеназванного договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за ФИО1 в Управлении Федеральной регистрационной службы по СК, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись о регистрации №<данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 – АЖ 229567 от дата года.

В последующем дата между ФИО1 (Продавец) за которого действовал по доверенности ФИО3 и ООО «СтройАльянс Групп» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости.

Согласно условиям вышеназванного договора Продавец продает и передает право собственности, а Покупатель принимает в собственность недвижимое имущество, а именно: объект незавершенного строительства 6 % готовности – гостиничный комплекс, автомойка и кафе, литер А, назначение – нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м., кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> б. Соглашением сторон была определена стоимость объекта - 850 000 рублей.

дата между ООО «Иман» и ООО «СтройАльянс Групп» подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес> б в квартале 570.

ФИО1 просит суд о признании договора купли - продажи недвижимости от дата года, заключенного между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп» недействительным и применении последствий недействительности сделки. В качестве основания признания договора недействительным истцом заявлены обстоятельства обмана продавца со стороны покупателя.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 2 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяется по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истец в обоснование иска о признании договора купли - продажи недвижимости от дата года, заключенного между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп» недействительным и применении последствий недействительности сделки указывает, что им после покупки объекта недвижимости у ООО «Иман» было осуществлено продолжение строительства объекта – гостиничного комплекса, автомойки и кафе, расположенного по адресу <адрес> б, со степени готовности объекта 6 % до степени готовности 72 %.

Согласно техническому паспорту объекта незавершенного строительства – гостиничного комплекса, автомойки и кафе, расположенного по адресу <адрес> б, составленному по состоянию на дата года, степень готовности объекта составляет 72%.

В качестве доказательств подтверждающих доводы истца о самостоятельном строительстве спорного объекта в материалы дела представлены: договор подряда № от дата года, заключенный между ФИО1 и ООО «УспехЖильеСтрой»; сметный расчет от дата года; акт выполненных работ (форма КС-2) от дата года. Так же в подтверждение данных доводов по ходатайству истца были допрошены свидетели, осуществлявшие работы по указанному договору: ФИО8, ФИО9, ФИО10, а также ФИО3, являвшийся доверенным лицом ФИО1 в период строительства объекта и заключения договора с ООО «СтройАльянс Групп».

В свою очередь, в качестве доказательств подтверждающих доводы ответчика о самостоятельном строительстве спорного объекта в материалы дела представлены: договор подряда № от дата заключенный между ООО «СтройАльянс Групп» и ООО «Темп»; локальный сметный расчет, являющийся приложением к указанному договору; акты выполненных работ (форма КС-2) (№ от 29.02.2012; № от 31.03.2012; № от 30.04.2012; № от 15.05.2012) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) (№ от 29.02.2012; № от 31.03.2012; № от 30.04.2012; № от 15.05.2012).

Исследовав доказательства, представленные сторонами в подтверждение факта осуществления продолжения строительства объекта незавершенного строительства – гостиничного комплекса, автомойки и кафе, расположенного по адресу <адрес> б, со степени готовности объекта 6 % до степени готовности 72 %, суд приходит к выводу о том, что к доказательствам истца следует отнестись критически.

Так, из сметного расчета и акта выполненных работ, представленных в материалы дела истцом, следует, что ООО «УспехЖильеСтрой» должно было выполнить и выполнило работы по разработке грунта с погрузкой на автомобили-самосвалы экскаваторами (количество 2125 куб.м. грунта, что соответствует размеру площади застройки), перевозке грузов самосвалами (количество 3825 тн. груза), работе на отвале (количество 2125 куб.м. грунта), установке блоков стен подвалов (количество 52 шт.), блокам бетонных стен подвалов 52 шт., устройству ленточных фундаментов.

Между тем, как следует из материалов инвентарного дела спорного объекта ООО «УспехЖильеСтрой» могло приступить к работам только на объекте степенью готовности 6 %, который включал в себя уже выполненные указанные выше работы. Данное обстоятельство подтверждается фотоотчетом, имеющимся в инвентарном деле объекта.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что представленные истцом документы находятся в противоречии с фактическими обстоятельствами дела.

Сведений технической инвентаризации о существовании спорного объекта степенью готовности 72% в период до июня 2012 года не имеется.

Права аренды на земельный участок под спорным объектом на ФИО1 не переводились, как установлено судом они были переведены с ООО «Иман» на ООО «СтройАльянс Групп» после приобретения последним в собственность спорного объекта в период до фактического начала строительства.

Показания допрошенных в судебном заседании свидетелей о том, что необходимую для выполнения строительных работ электроэнергию строительная организация получала от соседнего кафе, принадлежащего ООО «Блок Пост», опровергается официальным письмом ООО «Блок Пост» № от дата года, полученным на запрос суда и свидетельствующим о том, что в период с дата по дата ООО «Блок Пост» не оказывало никаких услуг по предоставлению воды или электроэнергии ни ФИО1, ни ООО «УспехЖильеСтрой».

Кроме того, согласно тексту искового заявления водоснабжение строительства, осуществляемого ООО «УспехЖильеСтрой», обеспечивалось ООО «Блок Пост».

В свою очередь, свидетелями было показано, что вода бралась из колодца на территории строительной площадки, что свидетельствует о противоречиях в показаниях заявителя и его свидетелей.

Суд критически относится к доводам истца относительно допущенного в его отношении обмана при заключении дата договора купли-продажи объекта незавершенного строительства 6 % готовности – гостиничного комплекса, автомойки и кафе, расположенного по адресу <адрес> б.

Согласно тексту искового заявления, подписанного ФИО3, заявителем в качестве описания обстоятельств обмана указано на то, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно обстоятельств того, что ему как юридическому лицу будет проще узаконить самовольно построенный объект, вследствие чего ответчик предложил совершить сделку, по которой он, получив право собственности на спорный объект, совершит указанные действия, а затем вернет данный объект истцу, получив вознаграждение. Срок, в течение которого должны быть совершены действия по узакониванию объекта – 4-6 месяцев.

Однако, в судебном заседании ФИО3, в противоречие с ранее изложенными доводами иска дал пояснения суду о том, что целью заключения сделки дата была именно продажа объекта ООО «СтройАльянс Групп» за оговоренную цену, которая отличалась от указанной в договоре, без какого-либо возврата объекта истцу в последующем. Однако, ООО «СтройАльянс Групп» повел себя недобросовестно и не только не выплатил оговоренную сумму, но и не оплатил цену по договору (850000 руб., которые были уплачены только в период судебных разбирательств).

По заявлению ФИО3 именно данное недобросовестное поведение ответчика и вынудило истца обратиться в суд.

При этом суд отмечает тот факт, что ФИО3 подписывал от имени ФИО1 исковое заявление и имеет действующую нотариальную доверенность на право представления интересов ФИО1 в суде.

Отказывая в иске по основаниям не доказанности факта причинения обмана истцу, суд исходит из следующего.

Недоказанность, по мнению суда, со стороны истца факта строительства и наличия на момент продажи в собственности объекта незавершенного строительством степенью готовности 72 % исключает как обоснованные любые доводы истца о его обмане при продаже данного объекта ответчику по цене приобретения.

При этом следует учесть, что договорная стоимость объекта истцу уплачена, а также и то обстоятельство, что даже сам факт неоплаты по договору не является основанием для признания его недействительным.

Кроме того, согласно ст. 421 ГК РФ во взаимосвязи со ст. ст. 485, 555 ГК РФ стороны свободы в определении цены договора купли-продажи недвижимого имущества, сама по себе небрежность при совершении сделки и заключение ее на невыгодных условиях не могут рассматриваться в качестве достаточных оснований для признания сделки недействительной по правилам п. 1 ст. 179 ГК РФ, что согласуется с существующей судебной практикой.

Также следует отметить, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств того, что именно ответчик - ООО «СтройАльянс Групп» совершил обман, а также то, что данный обман касается обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Учитывая, что ответчик является юридическим лицом и не может действовать самостоятельно по определению, ФИО3, являющийся подписантом оспариваемой сделки, тем не менее, затруднился предоставить сведения о физическом лице, которое, действуя от имени ответчика, совершило в отношении ФИО1 какой-либо обман.

Суд также обращает внимание на то, что каждый участник гражданских правоотношений должен поступать разумно и осмотрительно, исходя из наличия личной заинтересованности в сохранении прав на принадлежащее ему имущество.

Истец не представил никаких доказательств, свидетельствующих о том, что им были предприняты какие-либо предупредительные, обеспечительные, пресекательные или охранные меры в отношении его имущества, как в момент заключения договора, так и в последующем, когда ему должно было стать известно о нарушении его прав ответчиком. Данное обстоятельство в совокупности с иными обстоятельствами позволяет суду относиться критически к доводам истца.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученные по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре ( в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Стороной истца не представлено суду, каких либо доказательств в подтверждение заявленных исковых требований.

Анализируя приведенные вышеназванные нормы закона, суд считает, что истцом не представлено ни одного основания и доказательства в обоснования своих требований для признания спорного договора купли-продажи недвижимости от дата недействительным.

Также отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований суд учитывает, что ответчиком заявлено требование о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиками в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Иными словами, при наличии достаточных доказательств сделка может быть признана недействительной как оспоримая.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, а также из показаний ФИО3 о нарушении своих прав ответчиком истец мог узнать в течение разумного срока после заключения договора купли-продажи дата года.

Суд полагает, что такой разумный срок мог составлять до трех-четырех месяцев, что в совокупности с тем, что исковое заявление было подано в феврале 2013 г. позволяет сделать вывод о том, что истцом пропущен срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной и для применения последствий недействительности сделки.

В связи с указанными обстоятельствами, требования ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимости от дата недействительным, не подлежат рассмотрению судом в связи с пропуском истцами срока исковой давности.

На основании вышеизложенного суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований ФИО1 к ООО «СтройАльянсГрупп» о признании договора купли - продажи недвижимости от дата года, заключенного между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп» недействительным, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации права собственности за ООО «СтройАльянсГрупп» № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора купли продажи недвижимости от дата и применении последствий недействительности сделки заявленные требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя и расходов по оплате государственной пошлины так же не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройАльянсГрупп» о признании договора купли - продажи недвижимости от дата года, заключенного между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп» недействительным, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации права собственности за ООО «СтройАльянсГрупп» № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскании с ООО «СтройАльянсГрупп» в его пользу судебных расходов в размере 10 000 рублей за услуги представителя и госпошлины - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения решения.

Судья Санеев С.О.