Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <В.П.> к ФИО2 <Г.С.> о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 с учетом уточнений обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, мотивируя требования тем, что между МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 610 кв.м., с расположенным на нем объектом недвижимого имущества – <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>. Права собственности за истцом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На здание гаража наложено обременение в виде аренды по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, арендатором является ФИО4 С момента регистрации договора купли-продажи имущества арендатором не исполнялись обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истец направил арендатору письмо с требованием внесения арендной платы и начисленной неустойки, которое получено ДД.ММ.ГГГГ. Однако данное требование ответчиком проигнорировано. ДД.ММ.ГГГГ истец направил арендатору письмо с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями его условий. Обосновав требования ст.ст. 382,387, 617,619,450 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском и просил расторгнуть договора аренды, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ годам в размере 115 257,29 руб., задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 105 235,68 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства в размере 0,7% от суммы задолженности по арендной плате день, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 3 259 руб.

В судебном заседании ФИО3 исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Ответчик ФИО4, ее представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Межрегионального территориального управления Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай ФИО7 не возражала против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что 26 августа 2016 года между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Алтай (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации.

В соответствии с условиями договора аренды, ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Алтай передал во временное владение и пользование (в аренду) ФИО4 федеральное недвижимое имущество - <данные изъяты>, с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>, для размещения производства по розливу питьевой воды. Срок договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Размер ежемесячной арендной платы составляет 13 534 рубля. Величина арендной платы в год составляет 162 407 рублей (п. 5.1 договора). Арендная плата перечисляется в федеральный бюджет. Внесение арендных платежей производится за каждый месяц вперед по 15 число оплачиваемого месяца включительно (п. 5.2 договора).

В последующем, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ здание гаража, площадью 261,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, было продано ФИО3 Право собственности за ним зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

При этом в отношении указанного гаража имеется ограничение прав в виде аренды в пользу ФИО4 на основании договора № аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со ст. 617 ГК РФ.

Из искового заявления и пояснений истца следует, что ответчиком ФИО4 обязательства по внесению арендной платы не исполняются.

Положения ст. 614 ГК РФ предусматривают, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Кроме того, Договором аренды предусмотрен порядок изменения, досрочного расторжения договора.

Согласно п.7.3 договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию Арендодателя при невыполнении Арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.1, 3.3.3, 3.3.5, 3.3.11, 3.3.12.

При этом пункт 3.3.3 предусматривает обязанность Арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором или уведомлением Арендодателя.

Таким образом, из условий договора следует право Арендодателя на досрочное расторжение договора в случае нарушения условий в части внесения арендной платы.

Судом установлено, что 25 июля 2018 года истцом в адрес ответчика направлено письмо-требование о погашении задолженности по арендной плате, которое получено ФИО4 31.07.2018 года. Однако данное требование осталось без ответа, задолженность перед истцом не погашена, в связи с чем ФИО3 30.10.2018 года направлено ответчику письмо с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Таким образом, судом установлено, что ФИО3 направлял ответчику уведомление о необходимости погасить задолженность по арендной плате, и в связи с неисполнением данного требования направил уведомление ФИО4 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды со ссылкой на неоднократное нарушение обязательств по внесению арендной платы.

В связи с истечением установленного законом тридцатидневного срока для направления ФИО4 ответа на предложение о расторжении договора, ФИО3, воспользовавшись своим правом, обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды принадлежащего ему нежилого помещения.

Поскольку материалами дела установлено нарушение ответчиком условий договора аренды по внесению арендной платы и наличие задолженности по ней, суд полагает возможным расторгнуть договор аренды, так как доказательств обратного ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Истцом произведен расчет задолженности по арендной плате за период с 07.05.2018 года по 22 января 2019 года, сумма задолженности за указанный период составила 115 257,29 рублей. До настоящего времени задолженность ответчиком перед истцом не погашена, представителем ответчика данное обстоятельство не отрицалось. Также арендная плата, причитающаяся истцу, на счет МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай за спорный период не поступала, что следует из ответа на запрос суда и пояснениями представителя Межрегионального территориального управления Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай ФИО7

Учитывая, вышеизложенное, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, суд полагает возможным взыскать задолженность по арендной плате за период с 07 мая 2018 года по март 2019 года включительно в размере 146 254,52 рублей, поскольку истцом заявлено требование о взыскании задолженности и за последующий после 22 января 2019 года период, а также, исходя из условий договора, согласно которым, арендная плата за март должна быть внесена до 15 февраля 2019 года. Взыскание задолженности за период с 07.05.2018 года по март 2019 года включительно в данном случае не является выходом судом за пределы заявленных требований.

Довод представителя ответчика о том, что арендную плату не вносила из-за того, что арендуемое помещение находится в непригодном для использования состоянии, судом отклоняется, поскольку при подписании акта приема-передачи арендуемого помещения арендатору было известно о техническом состоянии помещения, каких-либо замечаний и претензий со стороны арендатора о техническом состоянии объекта указанный акт не содержит. При этом видя и зная о дефектах имущества, передаваемого в аренду, арендатор не оговаривал порядок и сроки его ремонта арендодателем.

Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, ФИО3 за нарушение срока внесения арендной платы ФИО4 начислена неустойка за период с 16 мая 2018 года по 22 января 2019 года размере 105 235,68 рублей.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При указанных обстоятельствах, учитывая наличие задолженности по арендной плате, суд полагает возможным взыскать с ответчика неустойку за период с 16 мая 2018 года по 25 марта 2019 года, то есть дату вынесения решения суда, так как истцом заявлены требования о взыскании неустойки и за период с 23.01.2019 года. Взыскание неустойки за период с 16.05.2018 года по 25.03.2019 года в данном случае не является выходом судом за пределы заявленных требований.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

При взыскании неустойки с должника, не являющегося коммерческой организацией, правила ст. 333 Гражданского кодекса РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ) (абз. 2 п. 71 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ).

В соответствии с положениями п. 6 ст. 395 ГК РФ и разъяснениями, содержащихся в п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», о том, что размер неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ не может быть снижен ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Принимая во внимание сумму неисполненного обязательства, послужившую основанием для обращения истца в суд и размер рассчитанной по условиям договора неустойки, а также учитывая, что истец с мая 2018 года действий по взысканию долга не предпринимал, обратился с иском спустя 7 месяцев с даты невнесения платежей, тем самым увеличив период просрочки платежей и размер штрафных санкций, суд считает необходимым снизить размер предъявленной к взысканию неустойки за неисполнение обязательства по договору аренды с учетом и применительно к учетной ставке Банка России.

При этом, руководствуясь положениями п. 6 ст. 395 ГК РФ и разъяснениями, содержащихся в п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7, суд полагает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, до 50 000 рублей.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 23 января 2019 года по день вступления решения суда в законную силу и взыскании неустойки в размере 0,7% за каждый день просрочки от суммы задолженности по арендной плате с 23 января 2019 года по день фактического исполнения обязательств.

В соответствии со ст. ст. 453, 614 ГК РФ ответчик обязан уплатить истцу сумму задолженности по арендной плате, поскольку сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.

Таким образом, по смыслу указанных норм права при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора.

При этом, в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Кроме того ч. 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Применительно к требованиям данных правовых норм расчет задолженности по арендной плате по настоящему делу следует произвести за неоплаченный период аренды по день расторжения договора.

В связи с тем, что задолженность ответчиком не погашена, а факт расторжения договора не прекращает данного обязательства, учитывая, что судом взыскана задолженность за период с 07 мая 2018 года по март 2019 года включительно, то истец имеет право на взыскание задолженности по арендной плате за период с 01 апреля 2019 года по дату вступления решения суда в законную силу из расчета стоимости арендной платы в размере 13 534 рубля в месяц.

Также истец вправе требовать начисление пени за просрочку выплаты арендной платы по день вступления решения суда в законную силу.

В связи с изложенным, с ответчика подлежит взысканию неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по арендной плате в размере 0,7 процента от суммы задолженности по договору аренды за каждый день просрочки, начиная с 26 марта 2019 года по день вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при обращении в суд с настоящим иском оплачена госпошлина, исходя из размера первоначально предъявленных требований, в размере 3 259 рублей.

В связи с удовлетворением исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 259 рублей.

При этом, после увеличения исковых требований истец госпошлину не доплачивал, в связи с чем, на основании ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход бюджета МО «города Горно-Алтайска» подлежит взысканию разница суммы госпошлины в размере 2 166 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 <В.П.> удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Алтай и ФИО2 <Г.С.>.

Взыскать с ФИО2 <Г.С.> в пользу ФИО1 <В.П.> задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по март 2019 года включительно в сумме 146 254 рубля 52 копейки, неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 259 рублей.

Взыскать с ФИО2 <Г.С.> в пользу ФИО1 <В.П.> задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу из расчета стоимости арендной платы 13 534 рубля в месяц.

Взыскать с ФИО2 <Г.С.> в пользу ФИО1 <В.П.> неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по арендной плате в размере 0,7% за каждый день просрочки от суммы задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу.

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 <В.П.> к ФИО2 <Г.С.> о взыскании неустойки в размере 55 235 рублей 68 копеек.

Взыскать с ФИО2 <Г.С.> в доход бюджета МО «Город Горно-Алтайска» государственную пошлину в сумме 2 166 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд.

Судья Е.Ю. Зрелкина

Решение в окончательной форме принято 01 апреля 2019 года