Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, неустойки и штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки и штрафа.

В обоснование иска указано следующее: ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое здание, расположенное по адресу: г.Кировград, ул.***. ***года ФИО1 заключил договор аренды вышеуказанного нежилого помещения с индивидуальным предпринимателем ФИО2, в котором были оговорены условия аренды, срок действия договора, оплата. Договор аренды был подписан сторонами. Согласно п.4.1 заключенного Договора аренды размер арендной платы составляет ***рублей в месяц. Согласно п.4.5 Договора аренды арендатор обязуется вносить владельцу арендную плату за пользование объектом аренды не позднее 10 числа за каждый текущий месяц. Ответчик ФИО2 в части оплаты арендной платы не соблюдал условия договора, ограничивался просьбами подождать, ссылаясь на трудное финансовое положение, а затем без предупреждения в одностороннем порядке в ***года освободил арендуемое помещение, т.е. в одностороннем порядке расторгнул договор аренды. ***года он направил претензию ответчику о задолженности по оплате аренды за все время занятия помещения, им был установлен месячный срок для погашения задолженности, однако ответа на претензию он не получил, но получил от ФИО2 подписанный им акт о возврате помещения. Задолженность по арендной плате ответчика за период с ***года по ***года составляет ***рублей, но учитывая срок исковой давности сумма задолженности ответчика за период с ***года по ***года за 36 месяцев ***рублей. Исполнение обязательств по уплате арендной платы обеспечено по договору неустойкой (п.6.2 Договора) в размере 5% в случае невнесения арендной платы в срок от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не менее 5% от суммы платежа, размер неустойки составил за период с ***года по ***года ***рублей, которую он уменьшает до ***рублей. Ответчик освободил помещение, но не выплатил ему арендную плату в размере ***рублей и неустойку в размере ***рублей. Кроме того договором аренды не предусмотрено положение о досрочном расторжении его в одностороннем порядке, и в данном случае предусмотрена штрафная неустойка в размере ***рублей, а ответчик в одностороннем порядке расторг договор аренды, без объяснения причин освободив помещение, не оплатив арендной платы. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере ***рублей, неустойку в размере ***рублей, штраф в размере ***рублей, а также возместить понесенные им расходы по оплате юридических услуг в размере ***рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере ***рублей.

В последующем истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать задолженность по арендной плате в размере ***рублей, неустойку в размере ***рублей, штраф в размере ***рублей, а также возместить понесенные им расходы по оплате юридических услуг в размере ***рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей с индивидуального предпринимателя ФИО2

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что договор аренды им не был зарегистрирован в установленном законом порядке, при передаче помещения в аренду ответчику акт о приеме-передаче не составлялся.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании ордера, исковые требования поддержала, суду пояснив, что первоначально договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Кировград, ул. ***, истцом и ответчиком ИП ФИО2 был заключен ***года, в последующем ***года между истцом, как физическим лицом и ИП ФИО2 был заключен новый договор аренды. В договоре соблюдены все требования: прописаны условия, срок действия, размер арендной платы, в договоре имеются подписи сторон. Стороны достигли согласия, ФИО1 передал помещение ответчику, последний стал пользоваться данным помещением, использовал помещение под магазин, замечаний у него по договору аренды к истцу не было. Кроме того, ответчик по данному адресу зарегистрировал кассовый аппарат, заключил договор на охрану. Ответчик просил истца подождать с оплатой арендной платы, ссылаясь на трудное финансовое положение. В силу незнания закона истец не зарегистрировал договор в учреждении юстиции, также такой регистрации у него не требовал и ответчик. В ***года ответчик освободил занимаемое помещение, таким образом, расторгнув договор аренды в одностороннем порядке, ***года направив истцу акт о расторжении договора аренды. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере ***рублей, неустойку в размере ***рублей, штраф в размере ***рублей, а также возместить понесенные им расходы по оплате юридических услуг в размере ***рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере ***рублей.

Ответчик ИП ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. Действительно им были заключены с истцом договоры аренды нежилого помещения по указанному адресу, первый договор ***года, второй – ***года. Условия заключения договора он не оспаривает. Однако помещение ему истец не передавал, акт о приеме-передаче помещения ими не составлялся, он просто осмотрел помещение, ключи от помещения ему истец не передавал, он помещением не пользовался, магазин у него располагался дома, а на помещении был просто помещен баннер – реклама магазина. С какой целью им был заключен договор аренды нежилого помещения с ФИО1, пояснить не может, также отказался пояснять, почему им был направлен истцу акт возврата нежилого помещения, составленный им и подписанный ***года, также отказался пояснять с какой целью им был заключен договор на охрану спорного нежилого помещения. Передачу платежей ФИО1 по коммунальным услугам за спорное помещение отрицает. Арендную плату ФИО1 он также не передавал. Претензию от ФИО1 по оплате арендной платы он получил. Просит в иске ФИО1 отказать.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, суду пояснил следующее: договор аренды нежилого помещения, заключенный между сторонами, подлежал обязательной государственной регистрации, он считается заключенным именно с момента его регистрации. Однако договор истец не зарегистрировал, в связи с чем, он является незаключенным и не порождает всех последствий, на которые он направлен. Также отсутствует и акт о приеме-передаче нежилого помещения по договору аренды, а именно с момента передачи нежилого помещения у ответчика возникает обязанность по внесению арендных платежей, поскольку такой акт сторонами не подписывался, доказательств передачи имущества ответчику истцом не представлено, поэтому обязательств у ответчика для исполнения договора аренды не возникло. Просит в иске ФИО1 отказать.

Заслушав стороны, представителей истца и ответчика, свидетелей, изучив материалы дела, проанализировав и оценив доказательства в совокупности между собой, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено следующее:

ФИО1 является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Кировград, ул. ***, общей площадью ***кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права от ***года за №). ***года ФИО1 (арендодатель) заключил договор аренды принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу общей площадью кв.м. ( квадратных метров – торговый зал, квадратным метров – склад) с ответчиком ИП ФИО2 (арендатор) для осуществления последним предпринимательской деятельности. Срок действия договора аренды согласно п.7.4 Договора установлен сторонами в течение трех лет, по истечении которых если одна из сторон не заявит за один год до истечения срока действия договора о своем желании расторгнуть его, договор автоматически продлевается на следующие три года.

В соответствии с ч.1 ст.650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с ч.1 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В соответствии с ч.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, договор аренды недвижимого имущества, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2 ***года не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Поскольку государственная регистрация такого вида договора, как аренда недвижимого имущества, является обязательным условием его заключения, то суд приходит к выводу, что спорный договор аренды нежилого помещения от ***года является незаключенным. Незаключенный договор в свою очередь не может быть признан недействительным.

Согласно п.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что соглашение между истцом и ответчиком по условиям договора аренды от ***года фактически исполнялось сторонами: помещение было передано истцом ФИО1 ответчику ИП ФИО2, который фактически принял его и использовал для занятия предпринимательской деятельность, открыв в указанном помещении магазин автозапчастей «Олимп».

Так, допрошенный в судебном заседании по ходатайству истца свидетель ФИО5 суду показал, что знаком с ФИО1 и ФИО2, поддерживает с ними дружеские отношения. Знает, что ФИО1 является собственником здания, расположенного по ул. ***в г.Кировграде. В этом здании был расположен магазин автозапчастей «Олимп», на вывеске магазина указано «ИП Пономаренко». Он был в магазине несколько раз, видел там ФИО2 Кроме того, были случаи, когда он заказывал запчасти для машины у ФИО2 и выкупал их у него в этом магазине.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству истца свидетель С.О.К. суду показал, что знаком с ФИО1 и ФИО2 Знает, что по адресу: г.Кировград, ул. ***, ФИО1 занимался производством мебели, затем примерно около 3-4 лет назад там был открыт магазин автозапчастей «Олимп», продавал автозапчасти ФИО2 Примерно в конце ***года ФИО2 передал ему ключи от помещения и входных дверей, попросив передать ключи ФИО1, пояснив ему, что магазин закрылся. Утром он передал ключи от помещения ФИО1

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству истца свидетель П.Д.Н. суду показал, что поддерживает с ФИО1 дружеские отношения, ФИО2 знает как жителя города. Он неоднократно покупал запчасти к автомобилям своему и служебным в магазине «Олимп», расположенном по адресу: г.Кировград, ул. ***, в товарных чеках было указано, что владелец магазина ФИО2, неоднократно он видел в магазине ФИО2 От ФИО1 он узнал, что последний заключил с ФИО2 договор аренды. Магазин открылся примерно в ***года, в ***года магазин был закрыт.

Помимо свидетельских показаний, не доверять которым у суда не оснований, факт фактической передачи истцом ФИО1 ответчику спорного помещения и использования помещения ИП ФИО2 под магазин подтверждается письменными доказательствами: сообщением заместителя директора ООО ЧОП «Охрана-4» И.Р.М. за № от ***года, согласно которому между ООО ЧОП «» и ИП ФИО2 был заключен договор № от ***года об охране объектов и имущества на объектах с осуществлением эксплуатационного обслуживания технических средств охраны магазина «Олимп», расположенного по адресу: г.Кировград, ул. ***, с ***года охрана с этого объекта была снята. Из копии договора №, от ***года следует, что между ЦТО ККТ ПК «К» и ИП ФИО2 был заключен договор на техническое обслуживание и ремонт контрольно-кассовой машины «» зав. №, согласно сообщения председателя ПК «», руководителя ЦТО ККТ П.И.В. от ***года за № место установки данной контрольно-кассовой машины: 624140, Свердловская область, г.Кировград, ул. ***, автомагазин «О», о чем была проинформирована МИФНС, где данная контрольно-кассовая машина была поставлена на учет. Данные обстоятельства подтверждаются и заявлением о регистрации контрольно-кассовой техники в налоговом органе. Факт использования помещения под магазин ответчиком подтверждает и акт возврата нежилого помещения от ***года, подписанный ИП ФИО2 и направленный им истцу. При этом не имеет правового значения ссылка ответчика в данном акте на договор аренды нежилого помещения от ***года, поскольку ***года между ними был заключен новый договор аренды, при этом предмет договора не изменился и предшествующий заключенный между сторонами договор потерял свою силу.

Следовательно, в судебном заседании установлено, что собственник имущества ФИО1 на момент заключения договора передал нежилое помещение ИП ФИО2 в пользование, ответчик ИП ФИО2 принял его без каких-либо замечаний, при этом с условиями договора аренды он был согласен, в том числе с размером арендной платы, сроками ее выплаты и размерами штрафных санкций при ненадлежащем исполнении договора.

Согласно п.4.1-4.5 Договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным жилым помещением арендную плату в размере *** рублей в месяц, которая вносится один раз каждый текущий месяц не позднее 10 числа. Договор аренды заключен в простой письменной форме, подписан сторонами на условиях, указанных в договоре, что ответчиком не оспаривается. Следовательно, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и фактически исполнялось ими.

При таких условиях стороны связаны между собой обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Поскольку принятые на себя обязательства согласно заключенного договора по оплате за пользование нежилым помещением ответчик ИП ФИО2 исполнял ненадлежащим образом, платежи не оплачивал, что ответчик также не отрицает, у него образовалась задолженность по оплате платежей (с учетом срока исковой давности) за период с ***года по ***года (дата освобождения помещения ответчиком) в размере ***рублей (***рублей х 35 месяцев + *** (за ***года) рублей), и указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с п.6.2 договора аренды в случае несвоевременного перечисления арендной платы, арендатор обязан уплатить неустойку в размере 5% в день от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более 50% от суммы платежа.

***года истец в адрес ответчика направил претензию от ***года, в которой просил погасить задолженность по договору аренды, но оплаты задолженности от ИП ФИО2 не последовало.

У ответчика ИП ФИО2 период просрочки оплаты по договору аренды, от ***года, указанный истцом в исковом заявлении, составляет с ***года по ***года - дней, размер неустойки 5% в день от суммы невнесенного платежа, размер неустойки, исчисленной истцом, составляет ***рублей. Размер и период неустойки ответчиком не оспорен, свой расчет неустойки ответчиком суду не представлен, истцом сумма неустойки уменьшена в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации до ***рублей.

В соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления ответчика о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договоре размере может привести к получению истцом необоснованной выгоды (ч.2 ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик ИП ФИО2 ходатайств об уменьшении размера неустойки суду не заявил, доказательств ее несоразмерности суду не представил. В данном случае суд рассматривает проценты, подлежащие взысканию, как разновидность ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства ответчиком, при этом суд принимает во внимание также длительность периода неисполнения обязательства ответчиком (более трех лет).

Таким образом, в пользу истца с ответчика ИП ФИО2 подлежит взысканию неустойка за период с ***года по ***года в размере ***рублей.

В соответствии с п.6.3 договор аренды досрочному расторжению в одностороннем порядке он не подлежит, договором предусмотрена ответственность за досрочное расторжение договора в виде штрафной санкции в виде штрафной неустойки в сумме ***рублей.

На основании указанного пункта договора истцом заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа в размере ***рублей.

Согласно ч.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

При этом п.7.4 договора, заключенного между сторонами, предусмотрена обязанность сторон об извещении друг друга о расторжении договора за один год до истечения срока его действия.

В судебном заседании нашло подтверждение то обстоятельство, что ФИО2 нарушил условия заключенного договора аренды, выехав из арендуемого помещения, при этом в известность об освобождении занимаемого им помещения предварительно ФИО1 не уведомив, направив акт возврата нежилого помещения от 15.12.2015 года истцу уже после освобождения помещения. При этом доказательств того, что ответчик не имел возможности предварительно сообщить о расторжении договора истцу, ФИО2 не представлено, не представлено и доказательств наступления форс-мажорных обстоятельств.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании штрафа с ответчика за досрочное расторжение договора аренды в сумме ***рублей подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Довод истца о возмещении расходов, связанных с оплатой юридических услуг в сумме ***рублей, подтверждается квитанцией № от ***года и ордером № от ***года, поэтому требования ФИО1 о возмещении понесенных им расходов на оплату юридических услуг подлежат возмещению ответчиком в разумных пределах в размере *** рублей.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить в другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально удовлетворенных судом исковых требований.

Расходы по оплате госпошлины подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям в размере ***рублей.

Руководствуясь ст.194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки и штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере ***рублей 00 копеек, неустойку в размере ***рублей 00 копеек, штраф в размере ***рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере ***рублей 00 копеек, расходы по уплате госпошлины ***рублей 00 копеек, всего взыскать ***.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Кировградский городской суд, т.е. с 21 марта 2016 года.

Судья: (подпись) Савицких И.Г.

Копия верна. Судья:

Справка: решение вступило в законную силу:__________________2016г.

Судья: