Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Воробьевой Б. А., Воробьева О. А. к Шамшиной М. Ю. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Воробьева Б.А. и Воробьев О.А. обратились в суд с иском и, с учетом уточнения исковых требований (л.д. 60), просят:

1.Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: , кадастровый номер земельного участка № заключенный между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

2.Обязать Саровский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по прекратить осуществление кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: , кадастровый номер земельного участка №.

В обоснование исковых требований Воробьева Б.А. и Воробьев О.А. указывают, что ДД.ММ.ГГГГ между ними выступающими в качестве продавца, с одной стороны и Шамшиной М. Ю. выступающей в качестве покупателя с другой стороны был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: , кадастровый номер земельного участка № (Далее - договор купли-продажи).

Договор купли-продажи находится в стадии регистрации в Саровском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

В настоящее время исполнение договора купли-продажи не представляется возможным. Договор купли-продажи подлежит расторжению, а его регистрации прекращению по следующим основаниям.

Существенным условием договора купли-продажи является цена.

Так, согласно п. 3.1. договора купли-продажи цена Договора включает цену Жилого дома и цену земельного участка. При этом цена жилого дома составляет один миллион семьсот тысяч ) рублей, цена земельного участка составляет шестьсот пятьдесят тысяч ) рублей. Итого два миллиона триста пятьдесят тысяч рублей.

С момента заключения договора купли-продажи стоимость аналогичных, сходных по своим техническим и ценовым характеристикам жилых домов и земельных участков под ними в существенно возросла от 20 до 30 процентов их рыночной стоимости.

В тоже время, пункт 3.2. договора купли-продажи предусматривает, что цена Жилого дома и земельного участка является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Указанные обстоятельства существенно ущемляют права истцов и делают условия сделки для них кабальной в силу значительности разницы в цене на

момент заключения договора купли-продажи и ценой на момент направления настоящего иска в суд. Определить стоимость жилого дома и земельного участка на момент окончания приостановки регистрации данной сделки определить не представляется возможным, однако по прогнозам ценообразования на рынке недвижимости, стоимость только возрастет.

Ответчик затягивает процедуру государственной регистрации на полгода. За это время рыночная стоимость жилья и земли будет только увеличиваться.

Пунктом 3.3. договора купли-продажи установлено, что расчет между сторонами будет произведен путем перечисления денежных средств на аккредитив в день заключения договора, с которого средства будут переведены на счёт продавца после регистрации в Едином государственном реестре.

Действительно, ответчик разместил денежные средства на аккредитиве. Однако, в начале ноября 2021 года, ответчик, в нарушение п. 3.3. договора купли-продажи, снял денежные средства, закрыв аккредитив. Тем самым ответчик фактически отказалась от участия в сделке.

Истцы направили ответчику письменное требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно уведомления о вручении, данное письмо было доставлено ДД.ММ.ГГГГ.

Упомянутый договор нарушает права и охраняемые законом интересы истцов, а именно на распоряжение своим имуществом, поскольку в настоящее время они не могут распорядиться им по своему усмотрению, в том числе реализовать его по рыночной цене.

Воробьева Б.А. и Воробьев О.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В судебном заседании их интересы представляет по доверенности Харитонов В.Б., который в судебном заседании иск Воробьева Б.А. и Воробьевой О.А. поддержал, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик Шамшина М.Ю. иск Воробьева Б.А. и Воробьевой О.А. не признала, просит в иске им отказать. Пояснила, что в соответствии с условиями договора она в день его заключения, то есть ДД.ММ.ГГГГ перечислила денежные средства в сумме рублей на аккредитив в ПАО Сбербанк. Получателем аккредитива указан Воробьев О. А.. Срок действия аккредитива установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако до указанной даты истцы не явились для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, поэтому ДД.ММ.ГГГГ указанная сумма была возвращена ей банком. Таким образом, она полностью выполнила условия договора по оплате стоимости жилого дома и земельного участка. Однако сами истцы уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. При этом до обращения с иском в суд истцы предлагали ей расторгнуть договор, так как у них появился другой покупатель.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст.167 ГПК РФ.

Заслушав объяснения представителя Воробьева Б.А. и Воробьевой О.А. по доверенности Харитонова В.Б., объяснения Шамшиной М.Ю., изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Воробьевой Б.А., Воробьевым О.А. (Продавец) и Шамшиной М.Ю. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком согласно которому Воробьева Б.А. и Воробьев О.А. продали Шамшиной М.Ю. жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: .

Согласно условиям договора цена договора включает цену жилого дома и цену земельного участка. При этом цена жилого дома составляет рублей, цена земельного участка составляет рублей. Итого 2 рублей (п.3.1).

Согласно п.3.2 Договора цена жилого дома и земельного участка является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что расчет между сторонами будет произведен путем перечисления денежных средств на аккредитив в день заключения договора, с которого средства будут переведены на счет продавца после регистрации в Едином государственном реестре (л.д. 14).

Указанный договор с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия для сторон договора, подписав договор, стороны приняли на себя определенные обязательства, которые должны надлежаще исполняться.

В соответствии с условиями договора Шамшина М.Ю. в день его заключения, то есть ДД.ММ.ГГГГ перечислила денежные средства в сумме рублей на аккредитив в ПАО Сбербанк. Получателем аккредитива указан Воробьев О. А.. Для получения денежных средств Воробьев О.А. должен был предоставить в банк документ о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок на имя Шамшиной М.Ю. Срок действия аккредитива установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45, 62).

Однако при регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок было установлено, что паспорт Воробьевой Б.А. является недействительным (истек срок действия), что повлекло невозможность регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Указанное обстоятельство подтверждается уведомлением Саровского отдела Управления Росреестра по от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46).

Более того, ДД.ММ.ГГГГ, то есть в тот период когда денежные средства в сумме рублей в соответствии с условиями договора лежали на аккредитиве, а их получателем указан Воробьев О.А. от Воробьевой Б.А. и Воробьева О.А. поступило заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения. Указанное обстоятельство подтверждается уведомлением Саровского отдела Управления Росреестра по от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

Таким образом, в тот период когда денежная сумма в соответствии с условиями договора лежала на аккредитиве в банке, истцы фактически отказались от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, в связи с чем денежная сумма в размере рублей, находившаяся на аккредитиве, ДД.ММ.ГГГГ была возвращена банком Шамшиной М.Ю.

При таких обстоятельствах суд не усматривает нарушений условий договора со стороны Шамшиной М.Ю. в том числе в части перечисления денежных средств по договору купли-продажи. Шамшина М.Ю. полностью выполнила условия договора по оплате стоимости жилого дома и земельного участка. Однако сами истцы уклонились от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Изменение рыночной стоимости недвижимого имущества не может является основанием для расторжения договора, поскольку согласно п.3.2 Договора цена жилого дома и земельного участка является фиксированной и пересмотру не подлежит. То есть стороны договора специально предусмотрели такое условие.

Довод истцов о том, что условия сделки являются для них кабальными в силу значительности разницы в цене на момент заключения договора купли-продажи и ценой на момент направления иска в суд, а также в связи с тем, что стоимость недвижимости по прогнозам будет только возрастать, - не является основанием для расторжения договора ввиду следующего.

Для признания сделки кабальной (пункт 3 статьи 179 ГК РФ) необходимо доказать стечение тяжелых обстоятельств для одной из сторон, вынудившее ее совершать сделку.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом по мотиву кабальности не может быть оспорена сделка, заключенная вследствие легкомысленного поведения потерпевшего, незнания рыночной конъюнктуры либо экономического просчета потерпевшего.

Такая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 N 48-КГ20-28-К7.

Кроме того, по мотиву кабальности сделка может быть признана судом недействительной. Однако истцы не просят признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, они просят его расторгнуть, что не предусмотрено пунктом 3 статьи 179 ГК РФ.

Согласно уведомления Саровского отдела Управления Росреестра по от ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственной регистрации приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

Поскольку в иске о расторжении договора суд отказывает, то нет оснований для возложения на Саровский отдел Управления Росреестра по Нижегородской области обязанности прекратить осуществление кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении жилого дома с земельным участком.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Воробьевой Б. А., Воробьева О. А. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Дивеевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н.Нагайцев