Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «УК «Захаржевская, 14» к ФИО1 об изменении договора аренды,

с участием представителей истца ФИО2 (по доверенности от 22.10.2018), ФИО3 (по доверенности от 25.06.2019), представителя ответчика адвоката Бородиной Л.Ю. (по ордеру, выданному 25.02.2021 в порядке ст.50 ГПК РФ),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «УК «Захаржевская, 14» (далее – Общество) обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит внести изменения в условия договора аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях от 30.11.2014, заключенного между сторонами, изложив его в следующей редакции:

п.п. 6.2.2. Договора изменить и изложить в следующей редакции

«6.2.2. Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результатам инвестирования в эксплуатацию, в том числе реконструкция в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры»

Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не позднее 31 мая 2021 года.

Стороны согласовали изменения в График реконструкции Объекта (Приложение № 7 к Договору) в Приложении № 2 к настоящему Соглашению. С момента подписания настоящего Соглашения Стороны руководствуются измененным Графиком реконструкции Объекта (Приложение № 1 к настоящему соглашению)»

п.п. 6.2.3. Договора изменить и изложить в следующей редакции

«Третий этап - завершение расчетов и урегулирование претензий, подписание Сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав Сторон по настоящему Договору.

Начало этапа - дата утверждения акта Приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию.

Окончание этапа и выполнение настоящего Договора в целом - оформление имущественных прав Сторон по настоящему Договору в срок не позднее 30 октября 2021 года.»

п.п. 10.1. Договора изменить и изложить в следующей редакции «Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до «30» декабря 2021 года. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.»

Представители ответчика Общества с ограниченной ответственностью «УК «Захаржевская, 14» ФИО3, ФИО2 в судебном заседании иск поддержали.

Ответчик ФИО1 место жительства которого суду неизвестно, в судебное заседание не явился. В силу ст. 119 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика в порядке ст. 50 ГПК РФ адвокат Бородина Л.Ю., действующая по ордеру от 25.02.2021 против удовлетворения иска возражала.

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о времени и месте рассмотрения дела извещено, своего представителя в суд не направило, возражений на иск не представило.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера А, площадью 6 859 кв.м., а также расположенное на указанном земельном участке нежилое здание площадью 5839,7 кв.м. принадлежали ФИО1 на основании свидетельств о государственной регистрации права от 25.07.2008.

30.10.2014 между ФИО1 и ООО «УК «Захаржевская, 14» заключен договор аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях, в соответствии с которым ФИО1 предоставил Обществу во временное владение и пользование вышеназванные земельный участок и здание, а Общество приняло на себя обязательства осуществить проектирование и реконструкцию здания в многоквартирный жилой дом с жилыми и нежилыми помещениями.

В соответствии с Договором аренды (в редакции дополнительных соглашений к нему) Истцом (арендодатель) во временное владение и пользование Ответчика (арендатор) переданы объекты недвижимости:

- земельный участок, площадью 6859 кв. метров, расположенный по адресу: ... кадастровый № 0 (кадастровый номер по сведениям ЕГРН № 0) (далее-Участок);

- нежилое здание, площадью 5839,7 кв. метров, расположенное по адресу: ..., кадастровый № 0 (кадастровый номер по сведениям ЕГРН № 0) (далее - Здание).

Согласно пунктам 1.1,1.2, 2.1 и 7.2.6 Договора аренды целью предоставления Истцом Здания и Участка Ответчику является осуществление последним инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции Здания в жилой многоквартирный дом с нежилыми помещениями (далее - Многоквартирный дом).

Срок аренды с учетом Решения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-1189/2020 был продлен в срок до 30 декабря 2020 года.

В настоящее время ответчиком, являющимся застройщиком получено разрешение на строительство от 30.01.2015 № 78-16034620-2015 сроком до 31 мая 2021 года; заключены договоры долевого участия в строительстве в порядке, установленном Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) (всего 66 договоров), в соответствии с которыми физическим лицам - участникам долевого строительства (далее - дольщики) после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будут переданы в собственность квартиры в таком доме; осуществляется реконструкция Здания под Многоквартирный дом (высокая степень готовности - более 85 % от общего объема работ).

Истец указывает, что с учетом действующих строительных норм и правил, а также иных установленных требований создание Многоквартирного дома не может быть завершено до окончания срока аренды - 31.12.2020.

При этом несоблюдение истцом сроков создания Многоквартирного дома в обусловлено причинами, не связанными с недобросовестным поведением истца, а именно: неоднократным принятием судебными и правоохранительными органами обеспечительных мер в виде наложения ареста на Здание и Участок, запрета Управлению Росреестра совершать регистрационные действия в отношении указанного имущества, наложения ареста на банковские счета истца.

Кроме того, застройщик не имел возможности исполнить решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-1189/2020 от 25.06.2020, которое вступило в законную силу 10.12.2020.

Указанные обстоятельства не позволяли истцу в течение длительного времени (более 6 месяцев): регистрировать договоры участия в долевом строительстве с новыми дольщиками и, соответственно привлекать денежные средства для создания Многоквартирного дома, поскольку в силу пункта 3 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации» уплата цены договора участия в долевом строительстве производится после государственной регистрации такого договора; использовать собственные денежные средства и денежные средства новых дольщиков для создания Многоквартирного дома, в том числе, исполнять договоры с подрядчиками, что, соответственно, препятствовало нормальному финансированию процесса реконструкции и периодически становилось причиной приостановления строительных работ на объекте; создали негативную кредитную историю для Объекта, что в свою очередь не позволило получить кредит в Банке на строительство жилого многоквартирного дома.

Истец обращался к Ответчику с предложением продлить срок аренды 01.09.2020, ответчик до настоящего времени не подписал направленное ему Дополнительное соглашение.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Статья 451 ГК РФ предусматривает возможность изменения условий договора в судебном порядке при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Оценивая представленные в материалы доказательства, суд приходит к выводу, что имеется совокупность условий, установленных п.п. 2, 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, позволяющих внести изменения в заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях от 30.11.2014, в части продления сроков строительных и иных работ, а также срока действия договора, поскольку невозможность истцу закончить реконструкцию здания в многоквартирный дом была обусловлена объективными причинами, в том числе наложением арестов на здание и земельный участок. При этом изменение договора направлено не только на удовлетворение интересов сторон, но и интересов физических лиц, осуществляющих долевое участие в строительстве многоквартирного дома, а также публичных и общественных интересов, связанных с реализацией разрешения на строительство объекта – многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет заявленные исковые требования в полном объеме.

На основании ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в сумме 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «УК «Захаржевская, 14» удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях от 30.11.2014, заключенного между ФИО1 (арендодатель) и ООО «УК Захаржевская, 14» (арендатор), изложив его в следующей редакции:

п.п. 6.2.2. Договора изменить и изложить в следующей редакции:

п.п. 6.2.3. Договора изменить и изложить в следующей редакции:

Начало этапа - дата утверждения акта Приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию.

п.п. 10.1. Договора изменить и изложить в следующей редакции:

«Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до «30» декабря 2021 года. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.»

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в сумме 6 000 (Шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: